土地登记代理资格-土地估价案例与报告-16

1、土地估价案例与报告 -16( 总分： 80.00 ，做题时间： 90 分钟 )一、 案例分析题 ( 总题数： 1，分数： 20.00)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行的前 期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有 关信息。请阅读该图并回答以下问题(分数： 20.00 )(1) . 根据该工作图稿填写下面有关信息。 工作底图种类： ( ) 权利人： ( ) 宗地编号： ( ) 所在街坊： ( ) 地类： ( ) 四至： ( ) (分数： 5.00 )正确答案： ( 填写有关信息。(1) 工

2、作底图种类： (宗地图 ) 。(2) 权利人： (黄坪旅游公司 ) 。(3) 宗地编号： (5) 。(4) 所在街坊： (74) 。(5) 地类： (242) 。(6) 四至： ( 东：东安河；南：黄坪中学：西：丽景巷；北：大场路) 。 )解析：(2) . 列出你能够从图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示：不少于 5个) 。(分数： 5.00)正确答案： ( 列出有关该宗地个别条件的信息。(1) 用途：商业。(2) 土地面积： 308m正确答案： ( 列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息 二级地。 银行。 商场。 邮局。 学校。 道路。 河流，略有污染。 古桥。 ) 解析：。(3) 临街

3、，街角地。(4) 矩形，规则。(5) 南高北低。(6) 地质状况较好。(7) 建筑密度较低。(8) 向东发展受到限制。 )解析：(3) . 列出你能够从图中获得的有关该宗地周边环境的信息 (提示：不少于 8个) 。(分数： 5.00)（4）.假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%,该区域商业用地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地面积为120m2，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定？列出你的判断依据（提示：简要计算步骤）。（分数：5.00）正确答案：（对于估价师能否作岀可以接受委托的决定，列岀你的判断依据（列岀计算步骤）。（1）不能接受。（2）该地块容积率：120X5*3

4、08=1.94。（3）该区域商业用地平均容积率：2.00。 该区域商业基准地价：1200元/m2。（5）该地块估计地价：1200X308=369600（元）。（6）该地块可能的贷款额：369600X60%=221760元 ）。）解析：二、报告判读题（总题数：3,分数：60.00）1.下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。1.比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况 见下表。基本情况待估宗地实例A实例B实例C交易时间:2007 年 12 月20

5、07年4月1006年9月:2007 年 10 月:交易情况正常正常正常正常交易方式转让挂牌出让挂牌出让转让土地用途:商业:商业商业:商业成交地价/（兀/m）待评估344535103880付款方式一次性支付一次性支付一次性支付一次性支付总用地面积/m2504.15035.83302.92003.6容积率3.62.93.74.3土地使用年限/年354040402 建立价格可比基础（略）3 因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。基本情 况待估宗地实例A实例B实例C交易时 间2007年12月2007年4月2006年9月1007年10月交易方 式转让挂

6、牌出让挂牌出让转让成交地 价待评估344535103880商业繁 华程度有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心有一级商服中心交通条 件混合型主干道为主 有5条公交线路生活型主干道为主 有3条公交线路生活型主干道为主 有3条公交线路混合型主干道为主 有4条公交线路总用地 面积/m22504.1，适中5035.8，较适中3302.9，适中2003.6，适中宗地形规则规则规则规则状临街宽 度58706540临街深 度439251504 编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差 别，确定各比较因素条件指数如下表。比较因素待估宗地实例A实例B实例C交

7、易时间108104:100 :107 :交易方式100100100100商业繁华程度100100100100交通条件1009696:99总用地面积/m10098100100宗地形状100100100100临街状况100100100100临街宽度100104102 丁92临街深度1009698985计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则比准地价 A=3445 元/m正确答案：(1 隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。 没有对挂牌岀让价格进行修正不合理。因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌岀让与股权转

8、让价格形成环 境基本一致的情况下才能确定可以不修正。土地挂牌岀让与土地转让交易在市场环境方面的区别：挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。挂牌 时间有限制。挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)。挂牌土地信息有限。 3. C 存在错误和不完善的地方如下：x (108/104) X (100/96) X (100/98) X (100/104) X (100/96)=3808.71元/m2比准地价 B=3510 元/m2x (108/100) X (100/96) X (100/102) X (100/98)=3950.33元 /m2比准地价 C=3880 元/m2X (108/107) X (10

9、0/99) X (100/92) X (100/98)=4387.56元/m2通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为(3808.71+3950.33+4387.56)元/m2/3=4048.87 元/m2。请根据以上情况，回答下列问题：1 在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？2比较案例中，有挂牌岀让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌岀让与土地转让交易在市场环境方面的不同。3在交易时间的修正中，案例 B的修正系数为100,说明()(只有1个选项)。A. 以案例B作为比较基准B. 案例B所在时点是地价

10、指数基期C. 案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致D. 案例B与评估对象比较市场价格相差为零4 该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？（分数：10.00 ）编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。未进行容积率修正。未 进行使用年期修正。未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。）解析：2. 下面是一个完整的土地估价技术报告 （标注“略”的为正常内容 ），请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：XX储运公司XX仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方 （ 略 ）三、受托估价方 （ 略 ）四、估价目

11、的：为XX储运公司以XX仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。五、估价依据： （ 略）六、价格定义： 本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日： 2008 年 9 月八、估价日期： 2008 年 8 月 30 日至 9 月 20 日九、估价结果土地价格总计： 19.1 万美元，单位地价 39.3 美元 /m2房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2（人民币）。十、需要特殊说明的事项（1）评估对象为XX储运公司XX仓库中的部分生产经营用地和库房。XX储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投

12、入合资企业。（2）本报告所称市场价格是指公开市场价格。（3）未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。（4）本报告有效期为 1 年。（5）本报告不对任何第三者承担责任。 十一、估价人员签名XX 注册房地产估价师编号 XXXXXX 经济师、资产评估师编号 XXXX 十二、土地估价机构 （ 略） 2009 年 9 月 20 日 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1 土地位置状况位置：XX仓库位于某市XX路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：XX仓库总用地面积为152000m2,其中估价对象土地面积为 4850m。土地利用状况：XX

13、仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%,为104120卅，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级： 6 等。2土地权利状况 评估土地为国有划拨土地使用权， 土地使用权证号 （略）。该土地为 2000年经市土地管理部门批准依法征收 的当地农地，并严格按规划建设使用。3建筑物及其他附着物状况 （ 略 ）二、地价影响因素分析1 一般因素 某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水 文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越 好。2环境因素XX仓库所在地区为该市的

14、主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水 路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信 )，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3个别因素XX仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自XX 仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面 承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为58OOm2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，

15、但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成 本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求岀生地地价再加上实际开发费 用求岀熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1.成本法评估土地价格 本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地岀让实例，先采用比较法 求岀生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1) 比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：比较实例A:东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B:临江路158号，国有出让运输业用地；比较实例C:临

16、江路194号，国有出让工业仓储用地。比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3) 编制因素条件说明见下表。(4) 编制比较因素条件指数表(略)。(5) 因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见下表因素修正表比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90 :比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值地价=(24+23.7+24.

17、05)美元 /m2/3=23.9 美元 /m2取整为24美元/m2(6) 计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2o(7) 计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%管理费取3%开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率 7%则地价=24 X (1+12%) 1.5+8X (1+12%) 0.5+(24+8)(3%+7%)美元 /m2=(28.45+8.47+3.2) 美元 /m2=40.12 美元 /m2(8) 总地价=40.12美元/m2-4850m2=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)2收益还原

18、法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。XX仓库去年全年经营收入880.5万元（人民币）。（2）全年全部经营支出为 320 万元（人民币 ）。（3）土地纯收益 （ 营业税及附加取 5.56%）880.5 X（1 -5.56%）-320 万元=511.5 万元（4）计算地价 （ 土地还原利率取 7%）地价=（ 511.5/7%）X1 -1/（1+7%）5 0/1 52000 X4850 万元=225.2 万元3地价的确定 将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为（161.5+225.2） 万元/2=193.35 万元（ 二 ） 求取房屋价格1 计算房屋重置价评估房屋为一座 3 层库房

19、，框架结构，有一台 2t 货梯，该房屋于 1994 年竣工使用，耐用年限 60 年。根据 某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2（144.6美元/m2）。则房屋重置价为：1100元/m2 X 5800mi=6380000元2计算房屋折旧 （ 设残值率为 2%，耐用年限为 60 年）（1）年折旧额： 6380000X（1 -2%）/60 元=104206元 折旧总额：104206元X 14=1458884元3计算房屋现值（6380000-1458884） 元=4921116元，取 492.1 万元（ 三 ） 评估对象总价评估对象总价 =地价+房屋价格 =（193

20、.35+492.1） 万元=685.45 万元四、估价结果 （ 略 ）第四部分附件一、房屋产权证书二、估价对象照片三、XX公司营业执照分数： 25.00 ）正确答案： （ 土地估价技术报告错误之处： 1估价目的中对土地权利说明不明确。2无估价对象描述。 3估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。 4估价期日非具体时点 （ 无“日” ）。 5估价结果中无大写、无汇率，币种不统一。 6无土地估价结果一览表。7“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件（价格）进行说明8说明事项中，未办理出让手续就入股。9报告有效期应为半年。 10非土地估价师。11 出具报告的时间离估价基期过长。12无四至说明。1

21、3无土地登记状况说明 （ 地号、图号、证号等 ） 。 14土地级别与土地等混同。15他项权利无说明。 16征地审批机关应为当地政府，而非土地部门。 17一般因素描述不全 （ 需进一步说明 ） 。18区域因素分析错为环境因素分析。19个别因素描述不全 （ 需进一步说明 ） 。20估价方法应用错误 （ 需进一步说明 ） 。21 因素修正表案例 B错，应为23.47。22土地开发费无依据，不是客观费用。23 计息期错，应为1年。24未计算土地税费、土地增值收益。25 未作年期修正。26收益还原法中，收益不是客观收益。27.未扣除房屋收益。28 还原率无依据。29 两种估价结果相差过大，不能用算术平均

22、值。30 土地征收日期与竣工日期矛盾。31.房屋折旧计算错误（年限错误，不应扣残值）。32 附件中缺土地使用权证书（图、证）。33 附件中缺资质证书、估价师资格证书。）解析：3. 下面是一个完整的土地估价技术报告 （ 标注“略”的为正常内容 ） ，请阅读后指出错误点并说明原因 （ 每指 出一处错误并简述原因的得 2分，只指出错误不简述原因不得分， 总分最高为 50分；将正确内容列为错误 的每处扣 0.5 分。最多扣至本题为 0分。答题时， 请先在试题卷上找出错误点， 然后将错误所对应的行号、 错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中）。土地估价技术报告

23、第一部分 总述一、估价项目名称XX县XX工业园区 A2号地块土地使用权出让价格评估二、委托估价方 （ 略 ）三、受托估价方 （ 略 ）四、估价目的 根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出 让的保留价。五、估价依据（1）中华人民共和国土地管理法（2）中华人民共和国城市房地产管理法（3）关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发 2006307 号）（4）XX省、XX市及XX县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规（5）XX县基准地价成果资料（6）委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料（7）XX评估有限公司

24、掌握的有关地价信息资料（8）评估人员实地踏勘及调查取得的资料六、估价基准日2009 年 6 月 26 日七、估价日期2009 年 5 月 5 日 -2007 年 5 月 16 日八、地价定义本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2009年 6月 26 日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限 50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通” （通路、通电、 通水）及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。九、估价结果土地单价： 116 元 /m2总地价： 348.29 万元 总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整 估价结果详见土地估价结果一览表 （ 表略） 十、

25、需要特殊说明的事项 1估价假设条件1）本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中 间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。3）在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。4）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 2报告使用的限制条件1）本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项：不得擅改报告及歪 曲理解报告的有关内容。2）估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本

26、评估报告由XX评估有限公司负责解释。3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4）本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。 3土地估价结果有效条件1）在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。2）本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价 格定义中的条件，本报告估价结果不成立。3）委托方提供的资料真实、有效。4其他需要说明事项1）委托方对所提供资料的真实性负责， 如因委托方提供资料有误， 造成估价结果失真， 受托方不承担责任。2）本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和

27、“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供 委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。3）本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。 十一、土地估价师签字估价师姓名 估价师证号 签名XXX XXXXX （ 签字 ）XXX XXXXX （ 签字 ）十二、土地估价机构XX评估有限公司（公章）2009 年 5月 16 日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1土地登记状况估价对象位于XX县XX工业园区，其四至为：东至XX,南至XX,西至XX,北至XX。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用

28、途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号XX,图号XX。2土地权利状况 根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用 地，出让年限为 50 年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。3土地利用状况 根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积为 30025.23m2，建筑密度为40% 60%容积率小于或等于1.4，绿地率小于或等 于 15%。 （ 以下略 ）二、地价影响因素分析1 一般因素 （ 略 ）2区域因素估价对象位于XX县X

29、X工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积为5km2，位于XX县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为xx交通干 道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等 非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力 较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。3个别因素 （ 略）第三部分 土地估价一、估价原则1替代原则 （ 略）2需求与供给原则 （ 略）3变动原则 （ 略）二、估价方法与估价过程1估价方法选择 估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产

30、市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特 点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法 来测算。同时估价对象位于XX县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。 综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其积算价格和收益价格。在上述 两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。2估价过程（1） 成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增 值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为成本地价 =土地取得费 +土地开发

31、费 +利息 +利润评估地价=（成本地价+ 土地增值收益）X位置修正系数X使用年期修正系数1）土地取得费。土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的中华人民共和国土地管理法、土地管理法实 施条例等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力 安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。根据xx县人民政府关于实施征地区片综合价标准的通知（政发2000207号），确定估价对象农地取得费为45.85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。根据上述，得到估价对象土地取得费合计为63.85元/m2。2）土地开发费。 土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整

32、费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套 建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土 地开发费为37元/m2（其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m2）。3）利息。 计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的 半年期银行贷款年利率为 6.57%，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则利息=63.85 X（1+6.57%）1- 1+37 X（1+6.57%） 1/2-1=5.39（元/m2）4）利润。投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得

33、相应的利润。考虑到目前工业园区的一般 工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为利润=（63.85+37） X10%=10.09（元 /m2）5）土地增值收益。土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10% 25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则土地增值收益=成本地价X增值收益率=（土地取得费+ 土地开发费+利息+利润）X增值收益率=（63.85+37+5.39+10.09） X10%=11.6

34、3（元 /m2）6）区域及个别因素修正。 在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基 础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于XX县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价 对象区位条件修正系数为 0.96 。7）使用年限修正。积算价格是无限年土地使用权价格， 估价对象评估设定使用年限为 50 年，故需要进行使用年限修正， 其使 用年限修正系数为使用年限修正系数 =1-1/（1+ 土地还原利率 ）剩余使用年限 =1-1/（1+6%） 50=0.94578）单位地价计算。土地单价

35、=（63.85+37+5.39+10.09+ 11.63） X0.96 X 0.9457=116（元 /m2）（2） 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对象的区域条件和 个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进 而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为宗地地价=基准地价XK 1XK2 X（1+ EK）+F式中 K 1 期日修正系数；心一一土地使用年期修正系数；刀一影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；F开发程度差异修正值。1） 基准地价成果介绍。根据XX县人民政府，XX

36、县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见表1。表1 XX县工业用地基准地价表（单位：元/m2）地价级别一级二级三级基准地价180140110工业用地基准地价内涵为：基准期日为2002 年 8 月 25 日；开发程度为“五通一平” （外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整 ）土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为 50年。2）估价对象基准地价的确定。估价对象位于XX县工业园区，属三2级地区，其工业用地基准地价为110元/m o 3）地价影响因素及修正系数确定。基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的

37、影响。以下是XX县三级地区工业用地基 准地价修正系数表 2。表2 XX县三级地区工业用地基准地价修正系数表因素优较优一般 较劣 劣区域在该地区位置4.02.00-2.0 -4.0区域主干道等级2.01.00-1.0 -2.0区 对外交通便捷度域2.01.00-1.0 -2.0因素 环境优劣度2.01.00-1.0 -2.0行业集聚效应2.01.00-1.0 -2.0周围土地利用状况2.01.00-1.0 -2.0个 地块在区域中的位置4.02.00-2.0 -4.0别 地块临路条件2.00-2.0因 供电保证率素 供水保证率形状面积坡度容积率内部开发成熟度 特殊因素4) 估价对象地价影响因素条

38、件说明和修正系 体情况及相应的修正系数如表 3。2.00-5.02.00-5.00-0.7 -1.52.0 1.00-1.5 -3.00-1.0 -2.02.0 1.00-1.0 -2.00-2.0 -4.0评估人员视具体情况而定经实地调查，估价对象地价影响因素条件具表 3 估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表因素条件说明评价 修正系数 /(%)区域在级别中的位置在地区的较偏位置较劣 -2.0区域主干道等级区域主干道较优 1.0区域 对外交通便捷度距车站近，便捷优 2.0因素 环境优劣度有少量污染较劣 -1行业集聚效应同类行业较劣 -2.0地块在区域中的位置位于区域偏僻位置劣 -4.0个

39、地块临路条件别临主干道优 2.0因素 供电保证率一般一般 0供水保证率一般一般 0形状规则一般 0面积一般适宜一般 0个别 坡度平坦一般 0因素 容积率1.4较优 1.0内部开发成熟度内部具备建设条件较劣 -2.0特殊因素无合计-5.05)期日修正系数的确定。由于本次采用的基准地价的基准日为 2002年 8月 25日，而估价基准日为 2009年 6月 26 日，时间相隔比 较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料， 经测算，本次评估地价期日修正系数为 1.06 6)年限修正系数的确定。基准地价是 50 年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50 年，故不需进行年限修正。7

40、)确定土地开发程度差异修正值。本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平” （ 即外围通路、通水、 排水、通电、 通信“五通”和内部场地平整 ）市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度 为“三通一平” （即外围通路、通水、通电“三通”和内部场地平整） ，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开 发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通电10元/m2、通信8元/m2和场地平 整5元/m2o确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，

41、内部场地平整”的土地开发程度的修正值为：-20-8=-28（ 元 /m2） 。8）单位面积地价计算。综上所述，评估宗地修正地价为单位面积地价=基准地价x （1+刀修正系数）X期日修正系数X年限修正系数+ 土地开发程度差异值=110X（1 - 5.0%） X 1.06 -28=83（元/m2）三、地价的确定1地价确定的方法由成本逼近法得到土地单价为116元/m2，由基准地价系数修正法得到土地单价为83元/m2，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为116 元 /m2 o2估价结果 估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析， 按照地价评估的基本原则和估价程序， 选择合适的估价方法， 评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2007年6月26日的国有出让