思源-贵阳太慈桥地产项目定位报告终稿-196p

1、思源-贵阳太慈桥地产项目定位报告终稿-196p 1 思源集团 纲 要 项目运作目标 目标一项目价值最大化 目标二项目可持续销售 目标三开发企业品牌提升 住宅市场结论回顾一 住宅市场结论回顾二 宏观政策结论回顾 70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策 国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强未来不可预见的房地产政策风险依然会加大 商业酒店市场结论回顾 项目具体位置 项目技术经济指标 地块内部环境 地块外部环境 项目体量大可塑性强 距市区较近区域发展潜力大 依山傍水的自然环境较好 实现目标的核心难点 项目体量大市场竞争激烈如何实现可持续性销售 受9070政策严重制约项目主流产品与当前市场主流需求相

2、悖如何实现项目整体价值最大化 区域竞争力弱如何提升区域竞争力 项目体量大如何实现可持续性销售 受9070政策严重制约项目主流产品与当前市场主流需求相悖如何实现项目整体价值最大化 区域竞争力弱如何提升区域竞争力 如何解决 180万我们不能只盖房子 看到困难的同时一定要看到机会 180万大船必须寻找蓝海 我们如何站在城市运营的高度来审视项目 跳出区域跳出贵阳甚至贵州进行战略思考通过项目定位开发策略规划营销等对项目进行全程营销策划并最终实现项目的运作目标 什么是城市运营 城市运营是一个过程 城市运营是站在全省甚至全国的战略高度通过城市战略定位城市开发城市规划城市经营等等对城市进行整体的运营并最终实现

3、战略目的 项目定位核心理论三个维度 满足项目价值最大化 如何实现项目价值最大化 争取更高的利润是我们实现价值的必然选择 确立市场核心竞争力 需要满足自身条件 住宅体量巨大需持续消化 受9070政策限制90平以下户型占主力 容积率较高全部低密度社区难以实现 商业体量大运作的风险巨大 项目定位核心理论三个维度 本项目定位方向 具有领先性 的中端及以上的产品组合 迅速打造区域形象形成城市亮点 如何才能形成城市亮点 如何才能形成城市亮点 产业同时实现商业升级解决商业的难题 如何打造具有吸引力的产业 案例华侨城旅游地产项目 什么产业会成为贵州样板 目标客户来源区域构成 客群层次构成 目标客户的购房目的

4、中端中高端客户特征描述 高端客户特征描述 超高端客户特征描述 住宅客群定位 泛贵阳区域的中端及以上客群 产品类型定位 高端超高端产品提升整个项目形象 产品类型初步配比建议 高端超高端产品是形象产品中端中高端产品是主流产品 引进高档品牌酒店提升项目整体价值 完善的公建服务配套 项目定位 定位解决了哪些核心难点 核心难点中未被解决的问题 如何使项目被持续关注形成可持续性客源 如何化零为整优化并进行重新组合 如何迅速确立项目形象 形象工程先行要点 拆迁工程先行 待拆迁户阻碍了项目交通动线 待拆迁户占据了形象展示的地块 后拆迁直接增加成本 通过先行改造项目环境同时实现项目形象的迅速确立 如何进一步解决

5、项目受9070形成的制约难以实现整体价值最大化问题 7090的影响分析 我们能否打造 我们如何打造 我们如何实现 根据项目定位的不同层次的客群优化并重新组合产品化零为整 即模拟多楼盘 模拟多楼盘的意义 由此可见模拟多楼盘对于项目的运作意义重大 核心开发策略 定位与开发策略解决了哪些核心难点 项目定位开发策略解决了项目的核心难点我们开始有针对地对本项目进行规划设计建议同时弱化或解决项目劣势进一步解决项目难点 类别墅 花园洋房 高层板楼 回迁高塔 会所 产业 公建配套 配套酒店 如何处理项目展示及规避噪音的矛盾 两个决择方向 保证项目展示的同时弱化噪音影响 规避噪音的同时优化项目展示 我们的决择

6、符合项目的高端定位方向通过高端产品的对外展示营造低密度氛围提高项目形象 符合项目的开发策略以高端产品先期进入市场形成高品质高起点以此带动后期推出产品的价格提升扩大利润空间 整个建筑用地按地形环境和开发条件分成12个开发地块 12号地块分析 优势 背靠自然山景 拥有天然坡地资源 地势高视野开阔 私密性强 劣势 地块受高压线影响较大 2号地块未来将有贵广线穿过 67号地块分析 优势 地势稍高相对平坦 视野开阔 拥有山景资源 能远眺水景 劣势 离教育用地较近有一定噪音影响 89号地块分析 优势 紧临天然河道 依山傍水 拥有天然坡地资源 对外展示面大 交通优势明显 劣势 离铁路线较近火车噪音影响大 存

7、在拆迁问题 优势 项目地块中离车水路出口最近的地块 位于地块拐角处对外展示面大 紧临天然河道 依山傍水 劣势 离铁路线较近存在火车噪音影响 存在拆迁问题 用地规划建议 住宅规划建议 产业规划建议 商务规划建议 公建配套规划建议 交通规划建议 干扰因素规避建议 形象关键点建议 类别墅依山而居 产品类别以联排叠拼别墅为主辅以少量独栋双拼 楼层区间235层 类别墅分布区域 花园洋房滨水而居 产品类别以花园洋房为主 楼层区间459层 小高层高层登高而居 产品类别小高层高层 平层LOFT空中别墅高汤 楼层区间小高层1218层 高层26-32层 高汤高层TOWNHOUSE 观山观城观园 带动高层整体价值提

8、升 通过进一步的规划我们项目的SWOT 得到明显的优化 项目体量大可塑性强 距市区较近区域发展潜力大 依山傍水的自然环境较好 龙湖地产12年的地产开发经验使其在别墅花园洋房的设计方面积累了丰富的经验北京的龙湖艳澜山香醍漫步及别苑项目将异域风情演绎得纯粹唯美堪称经典其项目在建筑设计园林环境打造方面的诸多细节都值得我们参考与借鉴 龙湖艳澜山-建筑风格 龙湖艳澜山-园林设计 龙湖香醍-园林设计 首层户型不仅有私家庭院还带下沉式庭院 标准层做到4居均朝南 顶层户型均带花园大露台 其它建筑风格参考现代主义风格 现代中式民居风格 景观设计参考 景观设计参考 景观设计参考 受9070政策限制本项目将有70的

9、90平米以下户型的产品其产品理念能否最大限度的满足目标客户需求将是项目成功的关键我们在此仅提供三种设计方向以供参考 90平米以下的紧凑型三居户型 90平米以下户型的组合示例 90平米以下户型的组合示例 最后让我们对上述内容进行整理 项目定位和开发策略解决项目的核心难点 项目定位和开发策略解决项目的核心难点 通过进一步的规划我们项目的SWOT 得到明显的优化 项目体量大可塑性强 距市区较近区域发展潜力大 依山傍水的自然环境较好 最终实现项目的运作目标 大船必须寻找蓝海 应用城市运营的理念实现项目目标 后续提示甲方的考虑及工作 地质初勘 高压线改道 教育用地迁移 道路先行 与相关部分协调林地使用

10、3河道的处理 河道是项目漫长的展示线也是项目最佳的名片通过河道的处理满足客户需求同时更加直观更加有效的传达项目形象 改造河道修建沿河社区道路 包括商业步行街车道景观缓坡亲水休闲空间几个功能空间 商业步行街 车道 亲水休闲空间 景观缓坡 通过雕塑亲水小品植被等 使河道成为贵阳一条亮丽的风景线 成为最惬意的休闲区 河道是开放的风景也是项目的名片 只有开放给公众作为公共空间才能使项目更有亲和力吸引更多的客群 4桥的运用 桥是河流上的风景利用项目沿河优势通过不同造型和风格的桥 使之成为项目独特的风景线独特的标识 桥连接社区与外界方便客户出行 交通桥景观桥打造社区独特风景 项目主入口处设置凸显项目形象的

11、标志性景观 彰显项目的独特形象 5标识设计的处理 车 水 路 小 河 车 1 2 5 6 9 7 11 12 3 4 8 10 车 小 高 层 高 层 小高层 小 高 层 高 层 回 迁 房 花园 洋房 花园洋房 类 别 墅 产业岛 景观桥 景观桥 景观桥 景观桥 交通桥车行人行 交通桥 车行人行 主出入口 先期开发主出入口 次出入口 次出入口 次出入口 初步规划建议示意 沿河道路 1住宅建议 2出入口建议 3交通建议 营销策略 项目规划 开发策略 项目定位 项目运作 W劣势 S优势 区域整体形象差市民认可度低 × 商业体量大增加运作风险 住宅体量大销售持续性困难 外部环境干扰因素突

12、出 户型配比受限制9070政策 地块交通条件差道路通而不畅× 回迁量大影响项目形象× 两城区土地供应量逐步缩减 城市郊区化发展加速外扩性增强 贵阳客户住宅升级需求逐步增强 贵阳客户购房能力逐步增强 潜在供应量巨大未来竞争激烈 品牌开发商进入竞争水平升级 市场主流产品户型同质化产品严重 调控政策预期更加严格 O机会 T威胁 SWOT SWOT得到明显优化 E 产品规划设计参考 案例参考 龙湖艳澜山 项目位置顺义后沙峪温愉河东岸 产品类型联排别墅 建筑特点典型的地中海式建筑 规划特点利用台地营造错落有致的视觉感受 采用典型的地中海式建筑主要表现为三种风格 意大利风格运用质朴自然

13、的石材建筑弧线的设计 托斯卡纳风格运用自然石材颜色协调环境更多原生态装饰 西班牙风格融入阳光原色融合廊道的巧妙布置 以托斯卡纳的园艺手法造园搭配使用丰富植物种类利用集中绿地街区绿化私家庭院营造公共又私有开放又内敛的三重景观 龙湖香醍漫步香醍别苑 项目位置顺义潮白河国家森林公园 产品类型独栋别墅花园洋房 建筑特点典型的地中海式建筑 项目特点意大利托斯卡纳风情庄园 香醍漫步 香醍别苑 香醍漫步 龙湖香醍-建筑风格 采用典型的地中海式建筑风格运用多坡 屋顶西班牙特制S形瓦文化石及STUCCO涂料外墙加拿大红雪松木等多种元素构造出唯美浓郁的异域风情 设计14万平米坡地公园入口布置4000平米绿地演绎意

14、大利托斯卡纳庄园风景 充分利用地块资源最大限度的保留原生成树 选择同纬度珍稀树种中的20年成树进行全冠移栽 精选各种植物常绿与落叶树种46黄金比例搭配保证四季常青 龙湖香醍别苑-立面选材 突出特点以别墅的建筑手法设计花园洋房 龙湖香醍别苑-建筑立面特点 丰富的材质运用 多层次退台设计富于变化的开窗 底层设私家庭院一层由庭院入户 丰富的材质运用 多层次退台设计 一层庭院设计 龙湖香醍别苑-户型设计 首层 地下一层 龙湖香醍别苑-户型设计 标准层 龙湖香醍别苑-户型设计 顶层 代表项目万科十七英里 代表项目金地荔湖城 代表项目成都清华坊 再造区域环境制项目亮点 独有的183 公里中国首条骑江实木观光休闲大道 改造项目交通要道的桥底环境做出2个桥底休闲公园 重点参考案例广州星河湾 做足水景文章 首期打造一江两河四湖六大泳池社区水景面积超过3万平米 小区自建水厂运用活水循环系统进行全天候过滤园区清水养鱼 每个组团至少拥有一个景观式泳池免费向业主开放 重点参考案例广州星河湾 营造多层次