不动产登记注意事项

1、一、申请审批表（一）询问笔录【技术规程P71】1、抵押登记、转移登记：你是否结婚？申请登记的房地产是否夫妻共有？注：如果共有应夫妻共同申请；如果非共有应提交非共同所有的证明材料。2、 在建工程抵押：是否已经取得了预售许可？截至目前已经预售了几套商品房？是否在房管机关进行了备案？注：在建工程抵押登记时：1）请房管部门提供是否取得预售许可证，如果取得，应提供以备案的合同。3、 异议登记：权利人是否不同意更正登记？是否已知悉异议不当应承担的法律责任？注：物权法19条：登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。3、在建工程抵押登记：是否已经取得预售许可证？已经预售几套

2、房屋？（2） 实地查看【房屋登记办法】19条；规程】P101、房屋所有权首次登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。2、实地查看资料：实地查看表、现场照片。3、实地查看内容：1）在建工程的坐落与证明材料记载的信息一致；2）申请抵押的部分已建造。4、实地查看人员：由2名登记人员负责，至少一名登记官。（三）申请人单方申请：【技术规程】P61、首次登记；2、因继承、受遗赠取得房地产权力；3、因生效的法律文件；4、变更登记；5、房屋所有权注销登记；6、异议登记；7、权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记。注意：夫妻共有的，必须夫妻双方共同申请。（4） 通知和公告1、通知权

3、利人：2、公告：【技术规程】P101）公告的情形：集体土地上房屋所有权首次登记；权属证书或证明公告作废；补发集体土地上房屋的权属证书或证明；查封建议公告【司审】p138。2）公告期限：不少于15个工作日。【不动产登记暂行条例】22条3）公告地点：报纸、官网；集体的应在村委会办公场所并拍照。(五）身份证明【规程】P271、自然人：【规程】P27境内自然人的身份证明为居民身份证，无居民身份证的可以为户口簿及公安部门出具的贴有照片的证明【收件P23】、护照、有效军人身份证件等（军官证、文职干部证、士兵证、学员证、离休证、退休证等）；港澳同胞的身份证明为港澳居民来往内地通行证或港澳同胞回乡证、居民身份

4、证；台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明；外国人的身份证明为护照和中国政府主管机关签发的居留证件。【房屋登记行政行为及司法审查P130】2、 法人身份证明：【规程】P27境内企业法人应提交企业法人营业执照；境内机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机构代码证、事业单位法人证书或社会团体法人登记证书；境内经营型其他组织应提交营业执照；境内非经营性其他组织应提交组织机构代码证；境外企业法人应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；境外其他组织应提交其在境内设立分支机构的批准文件和注册证明；外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事

5、机构、代表机构出具的身份证明。【房屋登记收件】P16：香港、澳门法人、台湾法人及外国法人公证认证的规定。【房屋登记办法】15条：外国组织提交外文身份证民的，应当同时提交经过公证或认证的该身份证明的中文译本。3、 权利人名称、身份证明类型变更登记：【收件】P38 1)自然人：4、 抵押登记或转移登记权利人的证明材料5、 公证的情形：1）【收件】P47：转移登记，约定由某一方当事人单方申请的买卖合同或作价入股合同应当进行公证。2）【收件】P71：转移登记，因离婚约定某一方所有或第三方所有的，协议经过公证或法院确认、经婚姻登记机关确认的其与存档档案一致的，且载明房屋申请人的，可以单方面申请。3）【收

6、件】P52：涉外涉港澳台的房屋买卖合同和房屋作价入股合同应当公证。4）【规程】P29:1、因继承、受遗赠实施申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠事实的除外。2、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书。3、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但法院制定监护除外。4、境外出具的公证材料应经转递或认证，并附中文译本。2、企业法人是金融机构的应同时提交金融机构法人许可证或金融机构营业许可证并经工商行政管理部门核准登记。【房屋登记行政行为及司法审查P141，依据贷款通则】（二）代理登记注意事项1、委托

7、代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。授权委托书应当明确委托事项、登记不动产坐落、权限；注明委托期限的，申请登记时间应当在委托期限内。委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期； 2、自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与当事人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。3、境外申请人委托代理人申请不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。（三）共有不动产登记申请注意事项1、共有的不动产，应当由共有人共同申请登记。共有人应当书面约定共有方式；按份共有的，还应当明确共有人各自占有的份额。夫妻共同申请不动产登记的，应提交婚姻关系

8、证明。 2、按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。3、确定共有人的情形及证明材料【房屋登记行政行为及司法审查P20】（1）国有企业、事业单位法人以其房地产转让、抵押的，应当报相关的国有资产管理部门或者授权投资机构审批；（2）集体所有制企业以自由房地产转让、抵押的，应当经该企业职工大会或者职工代表大会通过，并报上级主管部门备案；以上级调整使用的房地产抵押的，应当经上级主管部门批准；（3)股份有限公司、有限责任公司或者外商投资企业以房地产转让、

9、抵押的，应当经股东大会或者董事会通过，法律法规另有规定的，从其规定；（4）在合伙企业存续期间，以合伙企业的房地产转让、抵押的，必须经全体合伙人同意；（5）以村镇依法建设的企业厂房等建筑物及其占有范围内的集体土地使用权抵押的，应当经集体土地所有者书面同意；（6）以出租房地产抵押的，抵押人应当书面告知抵押权人和承租人；（7）以预售商品房抵押的，其预售合同应当经所在房地产交易机构登记；（8）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；（9）（四）监护人代为申请注意事项1、监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、有权机关出具的监护关系等证

10、明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。2、未成年人以外的其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书；3、以下材料可作为监护关系证明使用：户口簿、婚姻关系证明；出生医学证明；人民法院指定监护人的生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人的证明文件；证明监护关系的公证书；未成年人的父、母的所在单位指定监护人的证明文件。 （三）其他 1、申请材料注明提交原件的，申请人应当提交申请材料原件

11、。申请材料未注明提交原件的，申请人应当提交申请材料复印件，并提供申请材料原件供登记部门核验。要求提交申请材料原件，申请人不能提交原件的，可以提交出具该原件的机关或者法定存档机构确认与原件一致的复印件，或者公证机构公证的复印件与原件一致的证明。 2、不动产登记申请审批表应当由申请人（代理人）签字确认。申请人是法人或者其他组织的，由代理人签字，并加盖公章；申请人是自然人的，由申请人（代理人）签字。 3、申请人应当就有关事项接受登记部门询问并如实回答，在确认询问结果后，在询问笔录上签署姓名和日期。代理人代为接受询问的，代理人应当明确代某个申请人接受询问。 4、因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人

12、自愿公证的享有不动产权利的证明，可以作为登记原因证明材料。一、其他材料1、建设工程符合规划的证明【房屋登记司法审查】P87：在建工程抵押：建设工程规划许可证（副本）；首次登记：建设工程规划许可证（正本）及规划核实意见书（超出规划的）。建设工程符合规划的证明:建设工程规划许可证和建设工程规划验收报告【河北省城乡规划条例】第34、55条。2、 房屋竣工证明1）【房屋登记司法审查】P88：建设行政主管部门的竣工备案证明。2）【房屋登记收件】P20：房屋竣工证明主要有：建设工程质量管理部门出具的竣工验收备案表；建设单位组织相关部门对竣工房屋综合验收形成的建设工程质量竣工验收合格证；城建单位或个人出具的

13、房屋已经竣工的证明；房屋所有权人出具的房屋已经竣工的保证，或证明房屋已经竣工的照片。注：1、依据建筑法村民自建民宅，无需取得对竣工验收报告的备案，申请人出具房屋已竣工的证明。 2、建设工程施工许可管理办法规定：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。3、 房屋测绘成果：不动产权籍调查表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图、界址点坐标成果表【不动产权籍调查技术方案】4、 契税缴纳凭证或减免税证明【司审】P111（2）继承证明:被继承人死亡证明、继承权公证书或遗嘱继承公证书。【司审】P112（3）受遗赠证明：遗赠人死亡证明、遗赠公证书。【司审】P

14、1125、 公证：涉外涉港澳台的房屋买卖合同和房屋作价入股合同应当公证。【收件】P528、 房屋地址证明（原件）；【房地产登记技术规程C.1.1】9、保障性住房、单位集资合作建房应提交批准文件；【经济适用住房管理办法】10、人民法院生效的法律文书，当事人不自觉履行生效法律文书的，应提交人民法院的协助执行通知书。【司审】P11211、仲裁委员会生效的法律文书，当事人不自觉履行生效法律文书的，应提交人民法院的协助执行通知书。【司审】P11212、房屋设定抵押权的，应提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意房屋转移的书面文件、他项权利证书。【房屋登记办法34条】13、以划拨方式取得土地使用权的，应提交有

15、批准权的人民政府准予办理出让手续或准予维持划拨状态的批文。【房地产管理法40条】14、监护人代为申请的，应由被监护人的共同监护人共同申请，父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但法院制定监护除外。同时提交为被监护人利益的书面保证。【收件】P12、乡村集体企业或乡村集体经济组织以房屋作价入股的，应提交县级以上人民政府同意以集体建设用地使用权作价入股的批文。【土地法】60条13、反担保人的资格要求：反担保人可以是自然人也可以是企业法人。自然人须是党政机关、财政全额拨款事业单位工作人员，或与盈利的国有大中型企业签订劳动合同的职工及担保机构和经办银行共同认可的

16、其它机关团体企事业单位职工；企业法人可以是申请贷款企业的主办企业，也可以是其他独立法人企业。自然人只能为个人提供反担保。企业法人可以为符合贷款条件的企业或个人提供反担保。14、抵押权消灭证明包括：还款证明、提存单、抵消协议、债权人免除债务人债务的声明或决定、生效的种植债权的法律文书。【收件】P13915、抵押权实现的种类：抵押物拍卖、抵押物变卖、抵押物折价。【收件】P13916、房屋灭失证明种类：所有权人出具的房屋实体已经灭失的声明或保证、房屋实体灭失的照片、因火灾：消防、政府或所在社区出具的证明、房屋因拆迁灭失的，可以是拆迁补偿安置协议【收件】P14017、权利人放弃房屋所有权的证明,登记的

17、房屋存在他项权利的，应提供他项权利人同意的书面证明。【司审】P12318、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明：抵押权人做出的声明或承诺、记载有在全确定其间的登记簿打印件或复印件（原件）；【收件】P153（1）债权确定期间届满的证明：抵押合同中有约定的从其约定，约定不明确或未约定的，自抵押权设立之日起满两年；【收件】p168【收件】p215：预告登记的权利消灭的证明材料：1）当事人协商解除合同的证明：接触商品房买卖合同的协议；生效的民事调解书、仲裁调解书。2）商品房买卖合同被法院、仲裁机构解除、撤销或宣告无效：民事判决书、民事裁定书、裁决书。3）预购商品房预告登记被生效的法律文书确认无效。20

18、、法人被撤销或宣告破产的，清算组织为权利人。21、已备案的商品房预售合同、已备案的商品房买卖合同的依据：城市房地产开发经营管理条例第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。【房屋登记办法】22、按份共有的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人书面同意，但另有约定的除外。【物权法】97条一、境外机构、个人购房的有关规定：1、境外机构、个人购房的规定：【关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知】个人：1）在境内只能购

19、买一套用于自主的住房。2）有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。3）境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。机构：1）有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。2)境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。2、【收件】p52:司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知第四条：有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。3、在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共

20、和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该国订立的有关条约中规定的证明手续，才具有效力。24、因公司合并发生转移登记的，应提供被解散（被合并或兼并）公司的工商注销登记资料。25自然人变更姓名的，应提供户籍所在地的公安部门出具的证明材料；企业法人名称变更的，应提供由工商行政管理部门出具的名称变更核准证明材料及税务行政主管部门出具的免税凭证。涉及国有企业的，还应提交国有资产管理部门批准的证明材料，涉及集体企业的，还应提交上级管理部门的证明材料；社团法人名称变更的，应提供民政部门出具的证明材料；地址变更的，应提供民政部

21、门出具的证明材料。26、查封或预查封未解禁之前不得办理：所有登记。异议登记期间：除查封或预查封外所有登记不得办理。转移登记：抵押权人、预告登记权利人、地役权权利人、共有人书面同意。变更登记：异议权利人抵押登记：预告登记权利人、地役权权利人、共有人书面同意。二、什么是认证：【民事讼诉法】240条在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该国订立的有关条约中规定的证明手续，才具有效力。 问题：【赣州市登记指南】1

22、、立项批文。2、建设用地规划许可证、附用地红线图。3、建设工程规划验收资料：建设工程竣工规划核实合格验收单。4、物业用房证明5、由社区服务用房的，须提交移交协议。6、建设工程规划许可证，并附总平面图。自己问题：1、 几栋房屋的，其中一栋登记，如何识别符合规划？2、保障性住房、单位集资合作建房应提交批准文件；是否需要？3、有地下室的，须提交非人防证明；？4、商品房、保障性住房应提交规划部门确认业主共有房屋的证明或建筑物区分所有权的书面约定以及住宅专项维修资金全额缴存证明。？5、以备案的房屋买卖合同（是否只适于商品房、保障房）；集体土地是否需要？6、集体房屋抵押是否先办理土地抵押，如何办理？7、商品房抵押，过户问题？8、申请书自填还是签字？9、在建工程抵押设立登记，建设工程施工许可证是否有必要？还没有施工的情况，怎样处理？10、如何分清，某栋楼是否符合规划？11、预购商品房预告登记业务多吗？12、担保范围、履行期