项目销售各阶段推广主题

1、项目各销售阶段的推广主题翻看各种媒体，地产广告纷繁芜杂，良莠不齐，充满了虚无与不实，过分的渲染与夸大，完全没有章法，凌乱而主题不明，根本就没有计划性和针对性，更没有与销售的各个阶段进行有效结合。其实，结合项目销售进程，营销策划也分为不同阶段，每个阶段的推广主题亦不尽相同。初期 : 品牌发布期 ,这个单独写第一阶段为形象期。 这个阶段推广主要任务， 是塑造并传达项目市场、客群、产品定位形象。市场定位或高端、或中低端 ;客群或小资、或中产、或殷实、或富贵之家，产品或中式、或西式、或平时而简约。形象期推广应含蓄而委婉，优美而朦胧，是造梦的阶段。目的就是达到市场高度关注、 做到项目为目标客户人尽皆知，

2、 对产品定位超强认同。这个阶段应用的推广手段主要以长线媒体为主， 如现场围挡、路旗、广告牌、广播等。第二阶段产品期。这个阶段应把产品规划、户型、景观、建筑标准等项目的具体内容进行展示，结合项目的形象定位，有虚有实，图文并茂，让客户能充分了解项目的优势与卖点。蓄客期推广应明了并真实， 通过细致而详尽地描述， 使产品得到客户的高度认可，并即时得到客户的反馈，进行适当调整，提高产品的均好性，更适合客户需求，达到将来快速去化目的。这个阶段在继续把长线媒体作为推广手段的基础上， 要适当搞一些活动营销，如产品推介会、商圈发展论坛等。第三阶段蓄客期。 对目标客群进行有针对性的宣传， 蓄客期前期是把蓄客措施准

3、确无误地传达给目标客群， 以期得到更多客户的咨询与到访 ;后期则向目标客户灌输开盘信息以及开盘时各种优惠措施，达到积累更多客户目的。这个阶段是整个推广中的重中之重， 成功与否，将直接影响到开盘时的人气及成交量，所以，这一阶段的推广应采用暴量方式，就是在短时间内高空低空全面开花， 以期在最短的时间内大量积累意向客户，为顺利开盘奠定基础。并且应适当的配合一些圈层联谊会等活动。第一、二、三阶段的推广，就是要拔高项目的市场地位，让客户对项目高度认可， 但并不公布详细价格， 只是给客户一个基本的价格区间，让客户产生这个项目很好，应该不便宜的直觉，充分吊起客户购买欲望。这就是所谓的蓄水期。第四阶段为开盘期

4、。根据目标客户积累情况， 选择吉日盛大开盘。开盘当日公布首批房源及销售价格。 客户可以根据已经排列的选房顺号有序选房。开盘期最重要的事情就是价格的制定和推出房源的数量。开盘期推广应直白而震撼， 用产品品质打动客户， 用一定优惠幅度促使成交。开盘也分实开和虚开两种方式， 实开是指开盘当日推出首批房源，开盘活动是为了烘托和聚集人气， 实则是为了销售。 虚开则是指仅仅是开盘活动，开盘当日并不推出房源。第五阶段为强销期。 利用开盘红火热闹的气氛， 然后结合客户的转定比例，分批分次推出后续房源，达到推盘有序，热销不断，价格攀升之目的。强销期间，一切推广宣传围绕销售展开， 通过分析已成交客户的来访渠道，分

5、析已成交客户对项目最关注的卖点等方面， 即时调整项目的宣传渠道和推广重点。第四、五两个阶段的推广，目的就是对前期积累客户转定落单，使之从准客户变为成交客户。 也就是所谓的开闸放水， 在短时间内把客户的需求进行释放。 当然，推出房源的数量要根据客户量进行调配，保证开盘成功的同时，还应为将来的持续旺销预留空间。第六阶段为尾盘期。 所谓的尾盘期， 指当期推出房源消化掉 90% 以后剩余的房源， 尾盘是销售难度最大的房源， 基本都是位置或楼层稍差的单位，而这部分房源也是开发商的利润所在。 所以这部分房源的销售，最能体现代理公司价值，如何能在最短的时间内彻底消化，是需要深思熟虑和好好谋划的。这阶段的推广

6、以产品升级（如赠装修、加配置等）或促销（适当的让利、赠送电器等）为主要手段。不应在大众媒体广而告之，而是需要点对点的垂直宣传。 充分分析剩余房源的特点和销售抗性，然后整理出卖点，或刻意加入一些能打动客户的噱头;分析购买此类房源的目标客户群， 然后再开展有针对性的宣传。这个阶段的宣传必须精确而有效，否则将费力不讨好，造成推广费用的极大浪费。第七阶段为现房期。 现房期基本就是项目的尾盘期，这个阶段的推广要简单的多， 因为所剩房源无几， 主要以项目的实景为推广和炒作点，素材主要以实拍照片为主，用实情实景来打动客户。在实际销售过程中，第六、七阶段存在重合的可能，如遇到这种情况，项目策划师就要好好思量一

7、番了。如果为了追求消化速度，不妨用现房实景来刺激客户的购买欲望，或做些促销。如果利润的问题，那就可以沉住气，慢慢销售，可以充分挖掘已成交客户的作用，以老带新也是很好的销售方式。项目千差万别， 推广花样繁多。 结合项目实际情况，制定行之有效的推广策略，选择合适实用的推广渠道，是项目营销推广的基本原则。 如何实现销售速度与利润收益的有机结合，是推广需要达到的目的和最高境界。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，

8、以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所