物业设备设施年保养工作计划表

1、物业设备设施年度保养工作计划表1. 专变变压器1 ）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排 节点是否过热变色并进行紧固，除 尘2）检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自 动装置是否正常，3）测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存 档，4 ）清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35°CO5 ）视运行情况调整档位和优化运行.保养时间：6月、12月的1-5号执行人：供电局/维修组配合跟进2. 专变高低压房1 ）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接 头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，

2、2 ）对烧蚀触头用金相纱纸逬行打磨，并用97%酒精进行清洗，3）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；4）检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常,5）检查各抽屉柜是否灵活，6）测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。7 ）清扫地面，检查标识、门锁,温度确保不超过35°C ,8）现场电路图、上墙资料完好。保养时间：6月、12月的1-5号执行人：供电局/维修组配合跟进3发电机1 ）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固，2）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；3）检查接

3、地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4）检查蓄电池电压和电液比重，5）检查皮带的张紧程度，6）清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管，7 ）定期更换机油和冷却水（详细查看说明书）,8）检查柴油箱、输油管有无渗漏，9）检查接地线有无松脱，10 ）检查运水烟箱运转是否正常，11）模拟断电测试自动起机及来电自动停机，12 ）所有选择开关打至自动状态，13）清扫地面，检查标识、门锁，14 ）现场电路图、上墙资料完好。保养时间：1、4、7、10月的10-13号执行人：专业维保公司/维修组配合跟进4.层间配电房1 ）保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂

4、接地线，2）检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，3 ）对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，4）每年一次对接触器进行拆件维护；5 ）检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常，6 ）清扫地面，检查标识、门锁,温度确保不超过35°CO7）测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,8 ）现场电路图完好。保养时间：1、4、7、10月的14-25号执行人：维修组5风柜、水泵配电柜（包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水 泵、冷冻冷却水泵、集水井）1）保养前需停电、验电、挂接地线，除尘，2）检查开关接线接头是

5、否过热并进行紧固，3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4 ）清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。5）对变频器进行除尘紧固接线，6）每年一次对接触器逬行拆件维护；7 ）现场电路图完好。保养时间：3、6、9、12月的1-10号执行人：维修组6南广场喷泉配电控制系统1 ）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4）检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，5）每年一次对接触器进行拆件检查，6 ）现场电路图完好。保养时间：3、6、9、12月的11-20号执行人：维修组7 公

6、共配电箱1 ）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘,3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4）检查标识、门锁，5）每年一次对接触器、变频器进行拆件检查，6 ）现场电路图完好。保养时间：3、6、9、12月的11-20号执行人：维修组二、供水&生活用水水池1 ）排清池内存水用药水进行清洗和消毒，2）确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。保养时间：1、4、7、10月执行人：专业维保公司/维修组配合跟进9. 南广场喷泉1 ）检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损,2）停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常，3

7、 ）每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢 固，4.定期测试，保证功能正常。保养时间：1、4、7、10月的25-30号执行人：维修组10. 生活消防水泵房1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，2）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，3 ）各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；4）拧紧电机固定螺丝,5 ）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫，6 ）现场电路图完好，温度确保不超过35°C ,7 ）每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密 切留意压力表。8）检查标识是否

8、完好清晰，9）检查缓闭式液位控制器是否正常。保养时间：1、4、7、10月的25-30号执行人：维修组"市政给水管1 ）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，2）阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油， 3 ）每二年除锈刷漆翻新。4 ）清洗Y隔。保养时间：1、4、7、10月的30号执行人：维修组12.各层给水管1 ）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常；2）检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油；3 ）每二年除锈刷漆翻新（不锈钢除外）。4 ）清洗Y隔。保养时间：2、5、8、11月的1-5号执行人：维修组三、排水吗隔油池1 ）每日清理隔渣油脂等残留物，2）每月至少一次全

9、面清理隔油池，3）每日至少二次投放药物，4 ） 废水主排放口检测水样并提交化验报告，5 ）各隔油系统维护。执行人：专业维保公司/维修组配合跟进14. 污粪池（井）1 ）每半年彻底清理抽排一次，2 ）确保不满溢、不板结、不堵塞。保养时间：1、7月执行人：专业维保公司/维修组配合跟进15. 污水、雨水、粪管1 ）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，2）检查标识是否清晰，3 ）每二年除锈刷漆翻新（不锈钢、PVC管除外），4）走期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏口是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥（遇雨水季节需增加巡检次数）。保养时间：2、5、& 11月的6-10号执

10、行人：维修组16. 集水井1 ）定期检查是否积水，并走期清除杂物和污泥、沙石，（遇雨水季节需增 加巡检次数），2）检查液位浮子、手自动状态是否正常，3）检查连接管有无松动，标识是否清晰，4）每半年将止回阀解体维修。保养时间：2、5、& 11月的11-15号执行人：维修组、清洁部四、空调17. 空调主机1 ）定期表面除尘，2 ）检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水，4）检查开关接线接头是否过热并紧固，5）检查接地线是否牢固，6）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，7）检查各参数是否在允许范国内，8 ）每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器逬行一次通炮，（当

11、小温差大于3时需进行通炮）。执行人：专业空调公司/维修组配合跟进18. 冷冻泵1 ）定期表面除尘，2）检查保温层有无翻松，3. ）检查开关接线接头是否过热并紧固，4）检查接地线是否牢固， 5）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录,6 ）检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内， 电压为额定值的±5%。7 ）每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；8）拧紧电机固定蝮丝,9）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，10）配电柜现场电路图完好，11 ）检查标识是否清晰，12）每年一次更换水系统。13 ）清洗Y隔，

12、每二年除锈刷漆翻新。保养时间：3、6、9、12月的21-25号执行人：维修组19. 冷却泵1 ）定期表面除尘，2）检查开关接线接头是否过热并紧固，3）检查接地线是否牢固，4）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，5）检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，6 ）每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000 /J时更换轴承（必要时可提前更换）；7）拧紧电机固定螺丝,8）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，9）检查标识是否完好清晰，10）配电柜现场电路图完好。11 ）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。保养时间：3、6、9、12月的25-30号执行人：维修组20. 冷却塔I ）

13、定期检查电机开关接线接头是否过热，2）检查接地线是否牢固，3）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4 ）检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内， 电压为额定值的±5%。5 ）每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000 /J时更换轴承（必要时可 提前更换）；6）拧紧电机固定蝮丝，7）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常，8）每周一次吸泥并进行水处理，9 ）每半月检查电机皮带（必要时调整），10 ）每月至少一次清洗冷却塔和填料，II ）每季对风轮除尘， 12）每年一次更换水系统，13 ）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。14）检查标识是否完

14、好清晰。15 ）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。执行人：专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进21盘管风机1 ）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，2 ）每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；3）拧紧电机固定螺丝，4）检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，5）冷凝排水管和风管保温层有无翻松，6）排水是否顺畅，7）每月疏通排水管和清洗风滤网，8 ）每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，9 ）每年更换风滤网（必要时提前更换），10 ）地面卫生打扫，11 ）检查标识是否完好清晰。保养时间：3、6、9、12月的25-30号执行人：专业空调维保公司/维修组

15、配合跟进22. AHU、送（新）风、排风机1）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据,2 ）每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承（必要时可提前更换）；3 ）每月检查电机皮带张紧度（从静止位置能压下2cm为正确），4）拧紧电机固定蝮丝，5 ）检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，6）保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常,冷凝排水是否顺畅，7）每月清洗风滤网，8 ）每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，9）每半年对风阀的转动部分加注润滑油，10）每年更换风滤网，11 ）地面卫生打扫，12）检查标识是否完好清晰。保养时间：3、6、9、12月的25-30号执行人：专业空调维

16、保公司/维修组配合跟进五、消防23. 主机1）停电除尘，2）检查内部线路，紧固接线，3 ）定期检查主机各功能是否正常（每季度至少一次进行联动试验）保养时间：2、5、8、11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组24. 水管1 ）每二年对金属部分逬行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），2）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，3 ）压力表、水表、标识是否正常。保养时间：2、5、& 11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组25. 消火栓1 ）每二年对金属部分逬行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），2）检查各阀门驳接法兰是否渗漏。3）配套设施是否完好，标识是否清澈。保养时间：2、5、& 11月执行人：专业消

17、防公司、安管部、维修组26. 防火卷帘1 ）手动试验上升、下降灵活，2）检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，3）电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝，4）每季度定期测试联动，保证功能正常。执行人：专业消防公司、安管部、维修组27喷淋1 ）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，2）阀门杆加润滑油，3 ）喷淋头定期抹尘。保养时间：2、5、& 11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组2&烟感、温感1 ）每年由有资质的专业公司进行彻底清沽（电路、感应器），2）定期测试联动，保证功能正常。保养时间：2、5、& 11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组29. 消防、送风、排风排烟

18、机1）对配电柜进行除尘，2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正 常，3）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，4）每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。5 ）检查各风阀门是否处于正常状态（排烟平时关闭,火警状态开启，防火 阀70°C或270°C关闭），6）每半年对风阀的转动部分加注润滑油，7）定期测试联动，保证功能正常。保养时间：2、5、& 11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组30. 破玻1 ）检查接线有无松动，胶片有无破损，2）定期测试联动，保证功能正常。保养时间：2、5、& 11月执行人：专业消防公司、安

19、管部、维修组站.对讲1）检查接线有无松动，音量能满足要求，2）定期测试联动，保证功能正常。保养时间：2、5、& 11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组32. 警报器1）检查接线有无松动，音量能满足要求， 2）定期测试联动,保证功能正常。保养时间：2、5、8、11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组33. 湿式报警阀1）检查各阀门驳接法兰是否渗漏,2）传感器、压力表是否正常，3）定期测试联动，保证功能正常。保养时间：2、5、& 11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组34. 消防、喷淋及相关恒压水泵1）手动试验水泵检查机械、各参数是否正常，2）停电检查电机相间、相对地绝缘

20、并记录数据，3）每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝,4）定期测试联动，保证功能正常。保养时间：2、5、8、11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组35. 安全通道1）防火门定期检查闭门器是否正常，2）门体有无破损，3）门狡转轴加润滑油。执行人：专业消防公司、安管部、维修组36. 安全出口、应急灯（包括地下室）1）定期充放电测试，保证功能正常。2）每次放电不小于30分钟。保养时间：2、5、8、11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组六、安防监控37. 摄像头、录像机1）录像机除尘，检查各功能是否正常，2）每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘,3）定期测试，保证功

21、能正常。保养时间：2、5、8、11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组七、BA系统3&电脑主机、DDC控制器、模块 1）每半年除尘，紧固接线，2）检查各功能是否正常， 保养时间：2、5、& 11月 执行人：专业公司、维修组八、车道闸39.收费系统1）除尘，检查内部线路，紧固接线，2）定期测试,保证功能正常。保养时间：2、5、8、11月执行人：专业维保公司/维修组九、电梯40机房1）电源箱除尘,2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，3）检查接地线，4）摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，5）清扫地面，温度确保不超过35°C ,6）检查标识、门锁 执行人：专业电梯公司

22、/维修组配合跟进41轿厢1）定期检查按键，显示器，平层功能是否正常，2）检查五方通话系统是否达到通话标准，3）检查门缝门坑、门感应是否正常，4）检查照明、空调及标识是否正常。执行人：专业电梯公司/维修组配合跟进十、楼宇土木建筑、公共设施42楼体1）检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补，2）每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。保养时间：2、5、& 11月执行人：维修组43. 公共广场、园林1）检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整，2）检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露,3）木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新，4）绿化水龙头渗漏无,5）路面地砖是否松脱, 6）井盖标识是否清晰，金属边框有无弯边。保养时间：2、5、8、11月执行人：维修组44. 大堂1）检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无