物业费调价方法与流程安排

1、物业费调价方法与流程安排根据现行法律、法规并结合实践经验，总结以下物业费调价操作步骤供参考。步骤一：前期调研及可行性论证本阶段是对既往管理服务历程及经验的总结和梳理,包括"知己"和"知彼"两个 大的方面。对企业端的分析，包括：提供的服务到底怎么样？是否符合法律、 法规及行业规定？是否符合合同约定？服务水平处于什么层次？与周边社区 相比如何？每年投入了多少人力、物力、财力？盈亏情况如何？物业费收缴率 如何？等等。这一步的分析非常关键，应确保物业服务没有硬伤"。如果无法贏得大部分业主的满意，又怎么会有他们对于提高物业费的同意呢？ 现在有些做得较好的

2、物业服务企业，业主满意度调查都是由第三方公司操作的, 以确保业主满意度调查结果的客观、公正、可信。对业主端的分析，则包括：物业项目建筑面积、占地面积、容积率业主户数、 业主构成、业主群体分布、业主缴费意愿、业主缴费能力、业主满意度如何？对这两个大的方面要做充分调研，关键是要用数据说话，而且要运用真实可靠 的数据。进行物业费调价可行性研究论证以确认目前到底是否具备调价的基本 条件。步骤二：多方沟通及意见征询 物业费调价不可能由物业服务企业单方决定,而是要受到各方力量的影响甚至 是较大程度的决定作用。在物业费调价过程中需要与以下主体沟通、协调并征 询其意见：社区居委会/街道办事处/乡镇人民政府/房

3、地产行政主管部门/价格 主管部门（具体哪个或哪些部，要视情况而定）、业主委员会（如已成立）业主或业 主代表。通过沟通，审视他们是否同意物业服务企业发起物业费调价。如果不 同意或者是有条件的同意，找出问题出在哪里及如何改进相关主体提出的问题。 注意：有些地方规定物业费价格调整必须经物价局/发改委批准，此时属于行 政审批。必须注意,这是必经程序。步骤三：整改并提高服务水平对于前一步骤发现或提出的问题，物业服务企业看力整改，提高服务质量，达 到或基本达到相关主体的要求对于整改结果要进行宣传，贏得业主的赞同、认 可或者最起码的不反对调价。步骤四：启动调价在调价条件基本具备的情况下，正式启动调价。物业服

4、务企业要抽调精锐力量， 组建专门团队,制订调价方案，做好分工，列好计划，责任到人。步骤五：明确服务标准并测算收费标准本步骤既是调价方案的组成部分，更是对外宣传公示的重要内容，用以取信于 业主及各监管部门,证明物业服务企业调价有充分必要性及合理性。例如，北 京市发布的五级物业服务标准，可以以其中一个标准为参照，如果原先的物业 服务合同关于服务标准的约定已经比较详细，也可沿用。确定服务标准后，对 收费标准进行评估测算。评估测算时如果能够聘请第三方评估监理机构来进行, 会更具客观公正性和说服力。步骤六：召开沟通听证会本步骤相当于一个通气会，是对服务标准和收费标准正式公布前，在小范圉内 的正式沟通意见

5、。当然，本步骤并非必经步骤。步骤七：调价方案公示公告调价方案公示公告，主体内容基本体现在步骤五中的内容，另外对调价的 适用范围、实施日期等事项作专门提示。步骤八：业主大会表决经过公示公告，业主对调价方案有了了解之后，组织业主大会会议，就调价方 案进行表决。此步骤是最关键和最具决走性意义的步骤。物业服务企业一定要 配合业主组织或业主代表及政府主管部门做好最后的冲刺工作，至少征得"双 过半数"业主的同意。步骤九：签订物业服务合同补充协议 业主大会表决通过并经公示公告后，签订物业服务合同补充协议或者重新签订 物业服务合同,用法律文件的形式将新的收费标准确定下来。步骤十：公示新的物业服务收费标准正式公示公