关于加强土地管理推进小城镇建设的意见之土地供应篇

1、关于加强土地管理推进小城镇关于加强土地管理推进小城镇 建设的意见之土地供应篇建设的意见之土地供应篇 市国土局土地利用处一、关于土地供应的基本概念一、关于土地供应的基本概念 土地供应是指国土资源行政主管部门依据国家法律法规与政策，将土地提供给建设用地单位使用的过程（此处讲的土地供应主要是指国有建设用地使用权供应）。供地行为主要涉及是否供地、供地方式、供地数量、供地位置、供地条件等，而其中最主要的是供地方式。 供地方式主要包括无偿供应和有偿供应两大类，无偿供应方式主要是指以划拨方式供应，其特点是无偿、无期限、不能流通。有偿供应方式主要包括出让、租赁、作价入股等，其中出让方式是目前我国也是我市最主要

2、的有偿供地方式，其特点是有偿、有期限、可流通。 一、关于土地供应的基本概念一、关于土地供应的基本概念（一）国有建设用地划拨供应 国有建设用地划拨供应，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用无偿交给土地使用者使用的行为。依据现行法规和划拨用地目录（国土资源部令第9号）规定，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地。军事用地。城市基础设施用地。公益事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。法律、行政法规规定的其他用地。 一、关于土地供应的基本概念一、关于土地供应的基本概念（二）国有建设用地出让

3、供应国有建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。国有建设用地使用权出让的含义一般包括以下内容： 国有建设用地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 一、关于土地供应的基本概念一、关于土地供应的基本概念 经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进

4、行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。 土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。 国有建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。 1、出让年限 根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。2、出让方式 国有建设用地使用权出让方式包括拍卖、招标、挂牌或

5、以及双方协议的方式。按照国家相关规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 一、关于土地供应的基本概念一、关于土地供应的基本概念（三）国有建设用地供应的基本条件 1、符合规划 2、符合国家的土地供应政策 3、符合建设用地标准和集约利用的要求 4、划拨方式供地必须符合法定的划拨用地条件 5、新增建设用地符合农用地转用和征收条件 一、关于土地供应的基本概念一、关于土地供应的基本概念二、我市协议出让项目类型及政策依据二、我市协议出让项目类型及政策依据 目前我市协议出让的项目主要包括以下六类：1、现状补办项目；2、金融后台项目；3、绿隔产业项目；4、“三定三限三结

6、合”项目；5、科研类项目；6、供应工业用地以及商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以外用途的土地，且项目公示后同一宗地只有一个意向用地者的，如教育、医疗、市政等项目用地。 关于上述协议出让项目的依据：1、按照国家相关政策规定，现状补办项目属于原划拨土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式；2、按照市政府关于加快首都金融后台服务支持体系建设的意见（京政发【2007】21号文件）相关规定，“由商业性金融机构投资且用于金融后台服务的建设项目，经市政府批准，可按协议出让方式供应土地，但仅限于入驻金融机构后台自用，不得转让、出租；其他不属于金融后台服务的配套开发建设项目，按国家政策办

7、理用地手续”，我市对于金融后台项目经市政府批准后可采取协议出让方式； 二、我市协议出让项目类型及政策依据二、我市协议出让项目类型及政策依据 3、按照市政府北京市人民政府批转市发展改革委关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设意见的通知（京政发【2008】17号）中“市国土局负责提出乡村集体经济组织绿隔产业项目定向出让实施政策”的规定，我局研究并经市政府批准关于绿隔地区产业用地供应有关事项的请示（京国土用【2008】424号）的文件中，对于绿隔产业项目供地方式作了如下规定： “对以乡镇和村集体经济组织作为主体，征用本集体经济组织农民集体所有的土地用于产业发展的，在完成立项、规划、征地等手续后，可

8、以采用定向方式出让给该农村集体经济组织”，符合上述条件的绿隔产业项目报经市政府批准后可采取协议出让方式；二、我市协议出让项目类型及政策依据二、我市协议出让项目类型及政策依据 4、按照经市政府批准关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地方法的初步意见（京国土市2007774号）的相关规定，涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定向安置房的供地方式在“三定三限三结合”条件下报经市政府批准后可采用协议出让方式，目前此类项目处于试点阶段；5、按照市政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（试行）（京政发【2007】14号）的规定：工业用地一律通过招标拍卖挂牌方式公开出让

9、，科研等重点发展项目用地供应按照国家和本市现行办法办理。目前，科研项目在报经市政府批准后可以继续协议出让； 二、我市协议出让项目类型及政策依据二、我市协议出让项目类型及政策依据 6、按照国家相关政策规定及北京市实施办法第十二条规定：土地使用权出让，除下列用途可以协议方式外，应采用招标、拍卖方式：（一）教育、科技、文化、卫生、体育用地； （二）市人民政府批准的其他用地。目前我市供应工业用地以及商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以外用途的土地，且项目公示后同一宗地只有一个意向用地者的如教育、医疗、市政等项目用地可以采取协议出让方式。 二、我市协议出让项目类型及政策依据二、我市协议出让项目类型及

10、政策依据 （一）关于土地供应相关规定 关于加强土地管理推进小城镇建设的意见（京国土研2010395号）中第二部分“完善土地供应政策，促进产业升级和产业发展”共三条，主要讲的是小城镇建设中土地供应相关政策，符合第二部分关于我市协议出让相关规定。1、关于第（四）条相关规定及其解释 第（四）条讲的是：鼓励和扶持小城镇和产业基地（园区）吸引高端产业项目入驻。属于以研发、自主创新高新技术为主的、潜力大的高端产业项目，可按协议出让方式办理供地手续，同时严格限定此类项目用地不得转让、不得变相搞房地产开发。 三三、本市小城镇建设用地供应相关规定本市小城镇建设用地供应相关规定 本条主要从三个方面去理解，其核心是

11、协议出让，关于协议出让的前提是属于以研发、自主创新高新技术为主的、潜力大的高端产业项目，本质上就是科研类项目，规划用地性质应为教育科研用地，另外一方面是指虽然按协议出让方式取得项目用地使用权，但其权利是受限制的，主要包括严格限定此类项目用地不得转让、不得变相搞房地产开发。这些限制性条款是要写入土地出让合同，通过合同来对土地使用者进行约定。 三三、本市小城镇建设用地供应相关规定本市小城镇建设用地供应相关规定 2、关于第（五）条相关规定及其解释 第（五）条讲的是：以小城镇产业基地（园区）成立的国有独资公司作为主体，在完成立项、规划、土地征收等手续后，以持有并租赁给入区高端产业的，可定向供地，以避免

12、土地闲置，促进土地节约集约利用和基地（园区）开发的良性循环。 本条的核心是定向供地，定向供地的主体是以小城镇产业基地（园区）成立的国有独资公司，其条件是通过国有独资公司完成立项、规划、土地征收等手续后，以持有并租赁给入区高端产业的，其目的是为避免土地闲置，促进土地节约集约利用和基地（园区）开发的良性循环。 三三、本市小城镇建设用地供应相关规定本市小城镇建设用地供应相关规定 3、关于第（六）条相关规定及其解释 第（六）条讲的是：在符合产业政策和小城镇总体规划、土地利用总体规划的前提下，对乡镇村级产业用地，以乡镇和村集体经济组织作为主体，征收本集体经济组织农民集体所有土地用于产业发展或开发建设标准

13、厂房的，可定向供地。同时严格限定此类项目用地不得转让、不得变相搞房地产开发。此类项目的土地资产及其租赁收入、其它收益，按照本市关于集体资产管理的相关规定处置。 三三、本市小城镇建设用地供应相关规定本市小城镇建设用地供应相关规定 本条的核心是定向供地，关于定向供地的前提：一是符合产业政策和小城镇总体规划、土地利用总体规划，其用地属于乡镇村级产业用地；二是对主体有限定，主体为乡镇和村集体经济组织，征收本集体经济组织农民集体所有土地的；三是对项目内容有限定，项目主要用于产业发展或开发建设标准厂房。另外一方面是指虽然按定向供地方式取得项目用地使用权，但其权利是受限制的，主要包括严格限定此类项目用地不得

14、转让、不得变相搞房地产开发。这些限制性条款是要写入土地出让合同，通过合同来对土地使用者进行约定。 三三、本市小城镇建设用地供应相关规定本市小城镇建设用地供应相关规定 （二）关于历史遗留问题的处置 关于加强土地管理推进小城镇建设的意见中第八部分“完善相关政策，妥善化解历史遗留问题”共三条，我这里主要讲讲第（十四）条，第（十四）条的内容是：对属于历史遗留的产业（工业）项目，本着“实事求是、分类解决”的原则，从历史成因、产业政策变化等方面，结合土地确权登记颁证、二调成果的应用、规划修编等工作从严掌握，积极稳妥，加快处理。对于其他符合规划和国家产业发展政策、有发展前景和发展潜力、税收贡献大、解决劳动力

15、安置的“未批先用”产业（工业）项目，经市帮扶企业领导小组和有关部门同意后，可按关于妥善处理我市“未批先用”产业（工业）项目有关工作的函（京国土用函2009392号）和帮扶企业的有关规定加快处理。 三三、本市小城镇建设用地供应相关规定本市小城镇建设用地供应相关规定 关于京国土用函2009392号文，主要内容如下：（一）由各区（县）人民政府负责，对辖区内未完善用地手续的“未批先用”产业（工业）项目进行全面清理，并按以下原则分类进行处理: 1、对于已列入2008年土地执法“百日行动”清理范围，并按规定上报国土资源部的项目，请各区（县）人民政府按照关于同意北京市“未批先用”整体性处理意见的函（国土资厅

16、函200876号）及关于应报和已报市政府批准单独选址与国务院和市政府批准的批次未批先用建设项目的整体性处理意见报告（京国土监200823号）的要求,在对项目处罚及相关责任人予以处理后，按规定补办相关用地手续。 三三、本市小城镇建设用地供应相关规定本市小城镇建设用地供应相关规定 2、对于未列入上述土地执法“百日行动”清理范围，需办理农用地转用和土地征收审批手续的产业（工业）项目，由各区（县）人民政府在2009年5月31日前将项目具体情况及处理意见报市国土资源局汇总。市国土资源局参照“百日行动”的处理原则，分类提出整体处理意见，在上报国土资源部批准后，由各区（县）人民政府负责落实。 3、对于未列入

17、上述土地执法“百日行动”清理范围，在2006年8月31日前已完成农用地转用和土地征收审批手续但未供地的项目，请各区（县）人民政府在依法依规处罚后，补办相关用地手续,从高收取政府土地收益。三三、本市小城镇建设用地供应相关规定本市小城镇建设用地供应相关规定 在2006年8月31日后已完成农用地转用和土地征收审批手续但未供地的项目，对经审核确已投入使用的，请各区（县）人民政府在参照“百日行动”的处理原则处理后,补办相关供地手续，从高收取政府土地收益；未投入使用的项目，应在依法依规处罚后，按招标、拍卖、挂牌方式办理供地手续。 （二）各区（县）人民政府应将用途为研发类的高新技术项目也列入此次清理的范围。对于经发展改革委、科委等有关部门认定