农家乐生态园项目实施建议书

1、农家乐生态园项目建议书第一章总论1.1 项目提要20世纪80年代以来，农家乐旅游异军突起，“吃农家饭、品农 家菜、住 农家院、干农家活、娱农家乐、购农家品”深深受到现代城 市人的青睐， 到农村去体验乡野生活已成为一种休闲时尚。本文通过对某农家乐生态园项目开发所具备的基本条件、市场需求、建设的必要性等进行分析，确定某农家乐生态园 项目开发应科学规划、合理布局， 并 加强对农家乐旅游经营的管理，树立现代营销观念， 实现某农家乐生态 园项目持续健康的发展。1.1.1 项目名称项目名称：某农家乐生态园项目1.1.2 项目建设单位、法人代表、所有制形式项日建设单位：某旅游发展集团有限公司法人代表：#注册

2、资本：33000万元 企业类型：有限责任公司 注册地址：净月经济开发 区净月大街5840号成立日期：1995年06月1.1.3 建设地点、建设规模、建设期限、建设内容1 .建设地点：某农家乐生态园座落于某国家级风景名胜区南三环路北侧，五道岗子与朱大屯西沟之间。 这里地势平缓， 起伏不大，为某旅游发展集团有 限 公司下属某生态园林建设有限公司苗圃基地，总占地面积 20公顷。2 .建设规模：某农家乐生态园是一个以生态环境建设为宗旨，集种植、 养殖、旅 游休闲为一体的绿色生态园。本项目总占地面积20公顷，建筑面积8000平方米，分为种植区、养殖区、服务接待区等。种植区占地10公顷，分为果园和蔬菜园；

3、养殖区占地6公顷，包括家禽园和养鱼场两部 分；服务接待区占地4公顷，建接待中心2500平方米，农家房舍30栋(单体建筑面积150 平方米)。本项目的建设，将蔬菜、果树的种植，畜禽的养殖与销售，餐饮与住宿，以及观光休闲集于一体，突出原汁原味的农家风味，为旅游者提供观光、 娱乐、运动、住宿、餐饮、购物的 乐趣。3 .建设期限：建设期为2年4 .建设内容： 本项目建设内容主要包括建设种植区、养殖区、 服务接待区以及配套的基础设施。(1) 种植区：现有地块进行整平，建设部分温室大棚，栽植各种适合东北地区的果树。(2) 养殖区：建设小型现代化的养殖中心，并建设一个养鱼池。(3) 服务接待区：包括接待大厅

4、、宴会大厅、小型会议中心等及供游客住宿的农舍。服务区内还设有工作人员办公区机员工宿舍(4)配套设施：园区内通往各功能区的主干道及人行步道、供电系统、供水系统、排水系统、通讯系统、供暖系统、灌溉系统、养殖管理1.1.4资金构成项目估算总投资 3569.84万元，其中：固定资产投资系统等3369.84 万元200万元。（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金1.2 主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表指标名称单位指标项目总投资万元3569.84固定资产投资万元3369.84流动资金万元200年均收入万元1950年均营业税金及附加万元120.41年均营业成本万元1384.27年均利润

5、总额万元445.32年均所得税万元146.95年均税后利润万元298.36投资收回期限年7.281.3 项目综合评价农家乐生态游所倡导的关爱自然、保护自然、利用自然、享受自然 的主题，充分反映了现代旅游业发展的潮流和方向，具有强大的生命力。农村的农耕文化、乡土文化、民俗文化，也将通过农家乐这种形式得到有效开发和利用。某景区在开发农家乐生态旅游方面具有先天的资源优势和地位优势。依托某国家级风景名胜区的自然生态环境和绝佳的地理位置，借助某在国内外较高的知名度，在某建设农家乐生态旅游项目是 最佳之选。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化产 业结构，通过农家乐生态园的建设，引导和推 动某

6、景区旅游产业结构调第二章项目背景2.1 项目的由来2.1.1 国外农家乐发展概况农家乐旅游的雏形来自于国外的乡村旅游，开展的比较成功的是 一些欧美发达国家。早在19世纪，在欧美一些发达国家，都市人为逃避城市工业污染和快节奏的生活方式而走进了乡间。意大利在1865年 就成立了 “农业与旅游全国协会”，专门介绍城市居民到农村去体验野外生活。随着交通设施的发展，缩短了城乡距离，加大了乡村地区的可进入性，欧洲的阿尔卑斯山区和美国、加拿大落基山区成为世界早期的 乡村旅游区。现阶段，农家乐旅游在欧洲及美国、加拿大地区得到了蓬勃发展，已具有相当大的规模， 走上了规范化发展的道路，如流行日木的观光农 业、意大

7、利的乡村度假、澳大利亚的牧场旅游、美国的农场旅游等。在新西兰、爱尔兰、法国等国家，政府甚至把农家乐旅游作为稳定农村，避免农村人口向城市流动的重要手段，并在资金和政策上给与大力支 持。2.1.2 国内农家乐发展概况我国是一个古老的农业大国，悠久的农业历史孕育了浓厚的农耕文化，加上各地的农业资源丰富，景观差异大，具备了发展农家乐旅游的充足条件。农家乐旅游是传统农业与旅游业相结合所应运而生的一种新兴的 都市农业项 目，既是乡村旅游的一种形式，也是休闲农业的项目之一，其旅游主题既是民俗旅游又是生态旅游，是农业经济与旅游经济的有机 契合。20世纪80年代以来，农家乐旅游异军突起，“吃农家饭、品农家 菜、

8、住农 家院、干农家活、娱农家乐、购农家品”深深受到现代城市人 的青睐，旅游者不 再只满足于普通的观光型旅游， 而是希望获得一次愉悦的经历，强调一种参与 和体验， 于是农家乐旅游应运而生， 继而迅速 发展起来。90年代以后，随着国家宏观政策调整，旅游业的发展和农村条件的日益改 善，为农家乐旅游的发展提供了更大的可能。 1994年我国“双 休日”休假制 度的改革，以及政府提倡的“调整农村产业结构和增加农 民收入”这一政策也 促进了农家乐旅游的发展。1998年国家旅游局把的旅游主题定为“华夏城乡游”，在全国兴起了农家乐旅游的风潮。2006年国家旅游局将旅游主题确定为“2006年中国乡村游”，2009

9、年国家旅游局又把宣传主题定为“2009中国和谐城乡游”。发展到现阶段，我国的农家乐旅游逐渐形成了北方以北京为中心，长江中下游以上海为中心，东南沿海以珠江三角洲为中心，西 南地区以成都为中心的建设格局，各地的农家乐旅游已成为乡村旅游的重要增长点。2.1.3 吉林省农家乐发展概况吉林省是农业大省，关东悠久的历史文化与秀美纯净的自然风光广泛地蕴藏在吉林乡村的每个角落。 淳朴的民俗民风、独特的自然奇景、诗意的田园风情、 古老的历史遗迹， 又是我省开展乡村旅游业的优势资 源。吉林省东部地区多山，气候湿润，自然环境类型独特，孕育着古老灿烂的朝鲜族文化，使东部乡村特色独具一格。中部地区由台地、平原和丘陵组成

10、， 气候多属温带半湿润气候，有世界著名的玉米带、大豆带。 农业文化历史悠久，交通方便，经济水平高，城市化显著。丘陵地区较湿润，夏季风景秀丽， 热情豪客的满族同胞和勇敢淳朴的汉族居民和睦相处，塑造韵味独特的关东文化。西部地区属欧亚大草原的最东端。受半湿润气候的影响成为典型的农牧交错地带，冬捕活动和冰雪风光显出 特有的草原文明。妙因古刹、敖包耸立、哈达传情、奶酒飘 香，蒙古风 情浓郁，更以其原始渔猎部落文化的积淀而成为构建吉林省乡村旅游 业的点睛之笔。但我省发展乡村旅游起步较晚，一些乡村旅游的基础设施不到位，交通、通讯、住宿、餐饮等方面还存在不少问题。有关业内人士呼吁，政府有关部门应尽快制定乡村旅

11、游的发展规划、服务质量标准及行业管理办法，加快我省乡村旅游的发展步伐。2012年，吉林省把发展乡村 旅游作为旅游行业的重点，加大扶持力度，规划行业管理， 促进吉林省 乡村旅游加快发展，把我省乡村旅游市场向以观光、 参与、康体、休闲、 度假、娱乐等为一体的综合型方向发展。2.2 项目建设的重要性与必要性及其意义2.2.1 项目建设的重要性与必要性1 .农家乐旅游为农民提供了许多就业岗位。农村劳动力过剩是个大问题，而农家乐旅游则可以让农民在当地就业，打零工、办旅馆、摆小 摊、开饭店、加 工旅游纪念品等，由此提高了农民的收入。其次也促进农村产业结构调整， 农家乐旅游的兴起，为农副土特产品提供了很大消

12、 费市场，促进了当地蔬果种植业、 农产品加工业、畜牧业等多种行业的产业化规模化发展。如河北野三坡景区每年 接待游客100多万人，仅 消耗烤羊数量就超过 5万只，大大地促进了当地畜牧 业的发展。2 .农家乐旅游丰富了旅游产品，满足了人们特别是城市居民的假日旅游需求，在一定程度上分流化解了黄金周假日出游的庞大客流压力。农家乐”旅游的开发，有效扩大了旅游产品供给 ，促进了城乡交流。由于 农业旅游开发的低成本 带来的低价格，因而对广大城镇工薪阶层旅游者 具有很强的吸引力。3 .农家乐旅游有利于营造良好的农村人居环境，促进了农村传统民 俗文化的回归与传承。农村开发旅游，加强了水土保持，环境治理，带动了农

13、副业、 加工业和服务业的全面发展，特别是在保护、 开发利用和 传承民族历史文化和自然文化方面发挥了十分独特的作用。如湖南省长沙县黄兴镇加大旅游基础设施配套建设，打造20平方公里的黄兴山水 园林新型城镇，切实有效地改变了农村面貌。4 .农家乐项目的建设不仅具有生产性功能，还具有政善生态环境质 量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求， 缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。 人们渴望多样化的旅游， 尤其希望能在典型的农村环境 中放松自己。 于是，农业、农村与旅 游业边缘交叉的

14、新型产业一一农家乐乡村旅游应运而生。可以肯定，农家乐乡村旅游生是非常具有前景的 现代农业与旅游业的融合体。2.2.2 项目建设的意义1 .农家乐乡村旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题。今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的 和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、 人与人的距离， 紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休 闲热”成为都市人的追求和渴望， 而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前 我国城市居民与农村的千丝万缕的 血缘联

15、系，加之过去“上山下乡”的历史经历， 寻根的潜意识驱使他们 寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的“当一天 农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。2 .农家乐乡村旅游项目开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。 而农家乐乡村旅游却由于其开发项目的农业特色，城市周边农村地带的这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者 纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。3 .某农家乐生态园

16、的建设，进一步丰富景区的景点建设，提高某景 区旅游服务接待功能。某国家级风景名胜区位于 #市区东南部，距市中心 18公里。景区 内拥有 近百平方公里的浩瀚森林和 4.3平方公里的清澈潭水，景观独具 特色。景区现有 滑雪场、高尔夫球场、森林浴场、东北虎园、荷花垂柳园、湿地公园等旅游景点20 余个，已成为人们春观花、夏避暑、秋赏 红叶、冬玩冰雪的旅游胜地。景区先后 被命名为国家重点风景名胜区、国家级森林公园、国家级水利风景区，年接待游客百万人次。2011年 初被评为国家 AAAAA级旅游景区；每年的瓦萨国际越野滑雪赛都吸引20多个国家近万名运动员参加比赛，某已经成为国内著名、国际知 名的休闲度假中

17、心和体育健身中心。然而，景区的餐饮住宿接待能力严重不足。本项目的、建成后，将为国内外游客提供一个集观光游览、休闲度假为一体的绿色生态的旅游接待场所，满足餐饮、住宿需求。2.3 项目建设单位概况某旅游发展集团有限公司（以下简称“公司” ）位于吉林省 #净月经济 开发区内，是净月经济开发区直属企业。 作为开发区骨干企业，承担着对某国 家级风景名胜区保育和开发的重任。公司组建于1996年，是吉林省第一家以旅游产业为主导， 绿化苗 木业为辅， 高科技产业开发为后续的多元化综合性经济实体。集团下属四家全资子公司，三个控股公司，拥有总资产 21亿元。集团所属的某 国家级风景名胜区先后被评为 全国文明景区示

18、范点、全国文明风景旅游区、国家AAAAA级旅游景区，“吉 林八景”之一、全国服务业标准试点单位。自公司成立以来， 一直坚持解放思想， 抢抓机遇，坚持改革创新不 动摇， 内抓管理， 外树形象， 注重发挥优势， 突出特色， 加强资本运营， 实施人才 发展战略，已取得了骄人的成绩。集团公司奉行“一业为主， 多种经营，多元化、 实体化、国际化发展”的方针，坚持高起点、高标 准、高速度、高效益的原则， 通过联营、兼并、控股、参股等形式不断拓展经营领域，实现超常规、跨越式发展，为#市乃至吉林省的经济发 展做出更加突出的贡献。2.4 项目建设区域及所在地概况2.4.1 项目建设区域概况1 .拟建地点本项目拟

19、建地点为某国家级风景名胜区内南二环路与南三环路之间，位于#市的东南部，#净月经济开发区内。2 .拟建地点概况#净月经济开发区是根据建设现代化国际城市的需求于1995年由#市委、市政府决定并经省人民政府批准成立的开发区位于 #市建成区的南部，周边与 #市二道区、双阳区、南 关区、 #经济技术开发区相邻，距#市中心区9km ,距#龙嘉国际机 场40km ,距#火车站16km ,长大（#至大连）、长哈（#至哈尔滨）、长吉（# 至吉林）三条高速公路沿开发区边缘通过，对外交通比较发达。#净月经济开发区位于 #市区东南部，区域面积 478.7平方公里， 辖玉 潭、新湖、新立城三个整建制镇、净月、永兴两个街

20、道办事处和某国家级风景名胜区、新立城水库、伪满皇宫博物院、汽车文化园，常住 人口 14.6万人。开发 区三面临水、四面环林，区域内林水总面积243平方公里。以发展生态环保型经济为中心， 全面提高区域综合实力，着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的#东南部生态新城。某国家级风景名胜区、某国家森林公园座落在开发区内，素有台湾 日月潭姊妹潭之美称的某位于森林公园内。某区域山、林、水有机结合，交相辉映，群山起伏构成道道山谷，区内林木葱郁，种类繁多，是亚洲最大的人工森林，拥有黑松林、落叶 松林、樟子松林、 红松林、云杉、冷杉、柞树、榆树等 30多个树种，构成了完整的森林生态体系。3 .场址现状某

21、国家级风景名胜区地处长白山麓向西部草原的过度地带，地貌呈 低山丘陵状。本项目所在地地势平缓，坡度不大，属于某水库汇水区上游。2.4.2 建设条件1 .自然条件（1）气候：某地处欧亚大陆中温带半湿润季风气候区。年平均气温4.7 C,绝对最高气温38 C,平均最低气温-22.4 C,绝对最低气温-34.9 C；冬季平均 风速4.2m/s，夏季平均风速3.5m/s，全年主导风向为西南风；平均相对湿度69% , 年平均降水量645.31mm ;年积雪期150d ;最大冻土深度1.69m ;无霜期145d 。(2)水文：某地区属低山丘陵裂隙潜水贫水区，但由于植被覆盖面积较大，形成较为丰富的地表水资源，十

22、多条山谷汇水溪流注入某水库，水域面积为432公顷。(3)地质、地貌：某处于吉林省东部山地向西部草原过渡地带，属长白山余脉的低山丘陵山地，海拔一般在220? 350m。主要地貌类型有丘陵山地、河漫滩、阶地和洪积台地。土壤主要为过渡性地貌形成的由白浆化暗棕壤构成的特有土层。肥力不高，土层厚度一般为150 ? 500mm。地层构造为燕山期棕色花岗岩。(4)地震基本烈度：根据中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范(GB50011 - 2010 ),拟建地点设计基本地震加速度值为0.10g ,抗震设防烈度为7度。2 .周边环境与交通条件某国家级风景名胜区基础设施位于某旅游经济开发区内。长双公路从其西侧通

23、过， 长吉公路南线从其东北侧通过， 通过长双公路与市区相 连，轻轨二期 工程通过本项目的东侧。 本项目通过景区南三环路与长双 公路相连，通过景区次 干道与景区南二环路、景区内环路相通。综合评价，建设场址周围交通便利，环境状况良好。3 .公共设施社会依托条件(1)供水：目前，该区域用水可引自净月开发区内市政供水管网，供水管径为DN400 ,位于景区西侧的长双公路上。但引入距离较远，需打深井解决。(2) 排水：本项目排水需建设化粪池，定期外运排入景区外长双公 路上市政排水管网，污水管径为d1000。项目雨水经明渠收集后排入景区内小河沿子河，汇入某内。(3)供电：现有10kV供电线路经景区西侧长双公

24、路敷设，本项目 可以直接 接入。(4) 供热：本项目供热拟采用电采暖，各功能区分别控制。(5) 电信及通讯：电信及通讯线路可引自长双公路的光缆通讯干线。4.征地、拆迁条件 本项目所占土地为某国家重点风景名胜区所有，不涉及征 地费用。 本项目此次拟建项目区域内没有建筑，不涉及拆迁。第三章市场分析3.1 市场潜力农家乐是新兴的旅游休闲形式，是乡村旅游点向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美 丽的自然或田园风光，Q8?820g有兴趣 ss可以舒缓现代人

25、的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。不同收入群体对农家乐的态度3.2 消费群体调查显示，收入在1000-3000之间的群体有将近 60%的人对农 家乐有兴 趣，30%的人很有兴趣，收入在 3000-5000之间的群体有40%的人对农家乐有 兴趣，超过50%的人对于农家乐很有兴趣，收入 在5000-8000之间的群体也有40%的人对农家乐有兴趣，40%的人 很感兴趣，随着收入的提高，对农家乐 的态度逐渐转低。分析得出，农家乐的消费模式符合低中层次收入人群的消费习 惯，高收入群体更 喜欢高雅奢侈的消费方式，由于目前我国以中低收入群体为主， 由此推断，农家乐存在巨大的市场3.3 市场环境

26、3.3.1 政治方面2007年由商务部出台的农家乐经营服务规范开始实施， 规 范对 旅游景点、环保和安全等方面作了规范要求并划分等级，这对目前存在问题或无证经营的商家设定了行业门槛。农家乐经营服务规范对旅游景点相关设施的环保、消防、卫生、安全等多方面作出了详细的规范和要求，还特别根据经营服务的质量划分了 5个等级。此外，规范首次对农家乐旅游按经营模式进 行了划分，有田园休闲型、山地观景型、民俗风情型等 6种类型。这样的划分， 将方便旅客根据 自己的喜好选择景点。业界分析，由于农家乐旅游是近几年新兴的细分旅游产品，没有行业准则的情况下，不少商家无证经营，比如一些农家旅馆没有消防许可、卫生情况差等

27、弊端比比皆是，甚至有些地方根本没有好好投资和规划过农家乐旅游，仅仅是联合当地一些村民，请他们让出一些房 舍作为旅馆，再简单安排一些城市游客下田 地参观就收取旅游费用，现在有了规则出台，相信这类“浑水摸鱼”的商家将受到冲击。2012年，吉林省把发展乡村旅游作为旅游行业的重点，加大扶持力度，要把我省乡村旅游做大做强。政策的引导，将为农家乐旅游产品带来充足的客源。3.3.2 经济方面农家乐能解决农村部分富余劳动力就业、帮助了农民增收脱贫。在新农村建设的进程中，发展乡村旅游起到了巨大的作用：它促进了 城市一体化发展，在 解决农村部分富余劳动力就业、帮助农民增收脱贫、提高农村文明程度等方面发挥了积极作用

28、。借助吉林省发展乡村 旅游的旅游 行业将借助这一有利契机，旅行社将加大乡村旅游产品的 开发，而农家乐经营者将在环境建设、产品开发方面，加大投入，为游客提供更加优美的环境、舒适的休闲空间、绿色生态的饮食产品。经营者还要在传统的经营模式中注入新的元素， 比如把现在流行网上 虚拟的QQ农场、开心牧场现实化，让人们更真实的感受 到种菜的乐 趣。只有这样，才能在激烈竞争的旅游市场中处于不败之地，取得良 好的经济效益。3.3.3 社会因素农家乐旅游以其浓厚的乡土 ?田园文化气息，逐渐发展成为旅游产品类型 中一个新的亮点。农家乐旅游作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流？它源于欧洲的西班牙，二十世纪六十年代初

29、，有些西班牙农场把自家房屋改造装修为旅馆，用以留宿过往客人，并为客人提供徒步旅游 ？骑马？滑翔？登山？漂流？参加农事活 动等项目，从而开创了世界“农家乐”旅游的先河？此后，农家乐旅游在美国？法国？意大利？波兰？日本？马来西亚？韩国等国家得到倡导和大发展 ？国 内真正意义上的“农家 乐”始于20世纪90年代，近年来“农家乐”旅游以其 浓厚的乡土 ？田园文化气息，逐渐发展成为旅游产品类型中一个新的亮点，满足了当 前我国城市居民返璞归真，回归自然的心理需求，吸引了许多城市游客 的 眼光？ 一些地方随之也兴起了农家乐旅游的热潮？在湖南？湖北？陕西？四川？上海等省市农家乐已形成了产业链，促进了当地经济的

30、 发展？随着开心农场、 QQ农场自推出以来日益风靡，社会上掀起一股种菜偷菜的狂潮，现实版的农场成为一个潜在的消费热点。第四章项目总体方案设计4.1 项目建设指导思想1、建设自然景观和乡村风味。生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边环境融为一体。同时为允分展现“东北民居”特有的风貌，生态园接待区的规划、设计和建设上将充分考虑“东北民居”元素。2、兼顾景观生态性与与娱乐性。在对农家乐生态园进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区分开、果树中间种农作物等措施

31、，既丰富了植 物景观群落，又增加 观光采摘的多样性和趣味性。3、开发“体验经济”。通过农家乐生态园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为 本”的感 受，吸引城市观光者广泛参与到农家乐生态园的生产、生活 中，增强农耕、民俗 体验。4、服务设施规划具有现代性。在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是游客关心的卫生和洗手 池的布置一定要打破 传统的农家风格。4.2 项目规划原则某农家乐生态园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然生态，保护好生态环境，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路。1 .整体性与开放性的原则某农家乐生态

32、园的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态园内部讲，整个功能区尽管有各 自的特点，但并不是 一个个无机的、分散的结构，而是种开放式的有 机结合体；同时生态园本身将与 周边环境相互衔接、相互融合。2 .生态性原则 生态园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引 用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场本身和周边乡村产生不良影响。3 .经济性原则生态园将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和 资金 投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生 态园本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得生态园自身良性

33、循环，因此在生态园规划中将充分考虑经济生产的内容。4 .参与性原则 亲身直接参与与体验、自娱自乐成为当前的旅游时尚。生态园在观光项目的设置上将充分考虑体现 “参与感”、“体验感”，结合生态园本 身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。5 .特色性原则 特色是生园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜 力就会愈强，因此，某农家乐生态园会明确资源特色，选准突破口，使生态园具有更鲜明的市场特色。6 .多样性原则 鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，生态园在进 行观光规划中安排观光线路、方

34、式、时间和消费水平上，将综合考虑多种 方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。4.3 项目建设总体方案l、2012年计划重点建设基础设施：(1) 按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等， 并进行具体分区：(2) 兴建小型现代化养殖中心：(3) 修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；(4) 修建沼气池，满足生态园照明、动力等需要；(5) 建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物；(6) 修建小型会议中心：将RFID (无线射频识别技术)运用到养殖区中，通过采用 RFID技术建立 饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的 目的，同时为食品安 全提供保障。2、2013年

35、计划：(1)兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲区规划结构为：休闲别墅区、水果采 摘 区、观光植物区、观景品茗区。（2）运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。3、建立绿色产品生产基地。进行土地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范区。4、建设生态休闲观光园。在生态示范区的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态园的体闲园的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可 游、可居”的环 境景光和集“自然-生产-休闲-康乐-教育”于一体 的景观综合体，发展体验 农业观光农业相结合的特色旅游。4.4 项目建设内容某农家乐

36、生态园立足以生态农业开发为基础，以创造优美的自然环境、生产优质的绿色农产品为宗旨，走农业观光、农村休闲渡假之路。在种养殖项目选择和设计上充分考虑农业与旅游的有机结合。园区规划项目有：采摘园、垂钓池、儿童乐园、设施农业、农作物迷宫、田园风光区、生态养殖（水产/宙禽）、野营烧烤等项目。在休闲活动 安排上，生态农业观光园追求与游客的互动性，游 客参与性项目安排 有采摘、走迷宫、 酿酒（果酒/葡萄酒）、编织、垂钓、植 物组织培养、老式农耕活动等，是久居城市的人回归自然，追求野趣，体味“住 一天农家屋，干一天农家活，吃一天农家饭”乐趣的理想渡假园区，也是学校进行“寓教于游，寓教于乐”的科普教育理想之地。

37、1 .设施农业区：园区建有以国产连栋大棚和现代温室为主的现代化生产设施，主要种植各种各样的瓜果蔬菜如小番茄、小黄瓜、草 莓、并种西瓜、甜瓜、 野菜等供采摘和园区餐厅所用。另外农业园还有观光型玻璃温室一座，温室里种植各种奇特瓜果，四季常绿，极具 观赏性。2 .田园风光区：以老石扳铺设田境，让游客真正参与到农事活动中来。其他包括在园区内放养了鸭、鹅、牛、羊等家禽家畜，建有茅草亭、长廊、栈道、木制长桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。3 .农作物迷宫区：园区建有农作物迷宫，四季种植不同的农作物，利用其高度形成植物迷宫，或向日葵、或玉米、或小麦，或菊花，每年每季景观小同。 其中以旧石扳铺设了纵横交

38、错的道路系统，并在 各个结点布置了休闲的桌椅和老 井供游客使用。4 ,垂钓区：农业园建有一个专业垂钓池与六个特种鱼垂钓塘，这些垂钓池环境优美，设施齐备，专业垂钓池养殖有多种常规鱼，特 种鱼垂钓塘每个塘养 殖一种稀特鱼。5 .嘻水区：为满足儿童喜欢玩水的需要，农业园建有嘻水河，嘻水河水深在0. 3? 05米之间，河底密铺鹅卵石，河边种植荷花， 是儿童夏天嘻水、抓鱼 的好地方。6 .水果采摘区：生态种养殖系统农业园种植有桃、李、杏、山 梨、苹果、 葡萄等种类果树的优良品种，争取不同季节不同花果。所有果园严格按照无公害农产品生产标准进行管理，采用有机肥、果园种草覆草、果实套袋、果园养鸡等生态措施来管

39、理果园，尤其是果园 养鸡，通过果园种草养鸡-鸡吃果园害虫-鸡 粪还田增强果园土壤肥 力。果园水土得到良好保持，同时减少劳动用工，减少农 药（除草剂 和杀虫荆）用量，提高了果品质量，还为农家乐餐厅提供了大量优质 放养笨鸡和笨鸡蛋。7 .餐饮区：某农家乐生态园在服务接待区集中设置餐饮区，餐 厅设几十 个大、小包厢，设施齐备。可同时供 500人就餐。餐厅菜肴 大部分使用本生态 园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享 受具有独特风味的农家菜。8 .生活管理区：朴实的传房，弯曲延伸的石板路位于职工宿舍与服务建筑之间，在建筑风格、景观设计上与整体协调。9 .农家四合院：建50座条件优雅、设施完备的农

40、家四合院，接 待游客。 我国农业回顾展就布置在其中。农业回顾展以详实的文字说 明、图片、实物、模 型等形式展示了我同古代农业、传统农业和现代 农业发展的历史。展览重点介绍 了我国农业的种植技术、园艺作物技 术的发展，以及农业生产工具和生产设施，突出了知识性、趣味性、观赏性，对市民、青少年、学生具有较强的教育意义。农家小院中， 还可以摇辘骄打水、推碾子磨面、野炊等活动，体验乡情农趣。10 .棋艺茶社：建成100平方米的棋场所一个，制造木制棋子。一侧建设木椅供游人对弈、休憩品茶。11 .儿童乐园：园中新建儿童乐园，在环境优美的树林中的儿童乐园设有小朋友们喜爱的小猴抬轿子、火车快快跑、弹跳蹦蹦床、开

41、心小木马等多项游乐设施，安装了滑梯、漫步机、摇篮、秋千、组合 训练器、单（双）杠等 20余种 娱乐健身器材，还有摸鱼池、吊床、露营帐篷等，伴着悠扬的童乐，骑着心爱的小木马，为小朋友们提供尽情玩要的场所。12 .素质教育区：该区主要设置自然作坊、二十四节气广场等，通过这些内容来达到自然教育的目的。作坊中有例如泥人坊、染布坊、纺织坊、草叶工艺作坊等，在这人们穿上自己染色的衣服，制作自已喜欢的泥人玩偶， 学习纺织技术，观看剪纸制作过程等一些民间工艺，体现了参与性。二十四节气广场，让游人对民间的各个节气的传说、俗语，以及各个节气对农业生产的关系有所了解，地方历史文化的注入体现了亲和地方特色的设计理念。

42、13 .附属建设：1）沼气池满足生态园照明、动力等需要。2）滴灌系统。3）小型现代化养殖园，用于现代化养殖技术的展示和推广。将 RFID （无 线射频识别技术） 运用到养殖业中， 通过采用RFID技术建立饲养档案、预防 接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。4）停车场。5）服务接待区。第五章组织机构与人力资源配置5.1 工程项目管理1992年国家计委颁发了关于建设项目实行业主责任制的暂行规定，并 随着推行项目法人责任制， 国家十五计划纲要又指出： 全面 实行投资项目法人 责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健 全投资约束机制。 这使我国 建设项目管理体制改革

43、向前迈进了一大步。业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能 否正确决 策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一 定越低越好，费用低到不能保证工程质量的 程度，工程就会出质量事 故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程 度，就会不得 不增加费用或影响质量。质量也不定越高越好，质量的标准应是适 宜 和合格，质量过剩是一种浪费。5.2 组织机构实行总经理负责制和逐级管理， 逐级考核的直线分层次管理体系。 依靠有 效的激励机制和制约机制，坚持自主管

44、理，以人为本，以质量 为中心，以责任为 纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相 结合的管理之路。5.3 人力资源总经理由集团公司批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。5.4 员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。5.5 管理机构和设置本项目管理机构为独立法人机构。设总经理1人、副总经理2人，下设综合办公室（8人）、财务部（5人）、人力资源部（4人）、销售部（5人）、公关部（5人）、前厅部（16人）、客房部（25人）、餐饮部（40人）、 采购部（4人）、工程部（8人）安全部（1

45、6人）。5.6 劳动定员项目建成后，管理及工作人员 150人。其中高级管理人员 3人，中级管理 人员11人，其他为工勤人员。第六章投资估算6.1 项目建设投资估算1 .项目固定资产投资本项目固定资产投资估算为 3369.84万元，其中：建筑工程费2920万元， 设备购置费100万元，其他工程费用 429.84万元，工程预备费204.40万元 （按第一部分工程费的 7%计算），建设单位位 管理费70.08万元（按第一部 分工程费2.4%计算），工程勘察设计费 58.40万元（按第一部分费用的 2%计 算），工程监理费 52.56万元（按第一部分工程费用的 1.8%计算,临时施 工费29.40万元

46、（按第 一部分费用的1%计算）。详见表 61。2 .流动资金估算流动资金估算为200万元。3 .项目总投资项目估算总投资 3569.84万元，其中流动资金 200万元。固定 资产投资 3369.84 万元。6.3 资金筹措项目估算总投资3569.84万元，全都资金由建设单位自筹解决。6.4 资金使用和管理提高集团公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全， 专款专用,资金使用效益，按照国家和集团公司用关规定执行。丁 号项目名称工程费用设备费用安装费用其他费用合计工程指标备注单位数量造价（元）第部分1服务区500500M22500200050年2果园400400亩401000003温室大棚250

47、250间50500004人行步道240240M8000300宽2M5石砌档墙8080M40002006排灌渠6060M60001007木屋别墅240240栋8300000农房480480栋202400008景观品茗3030座2150000二层9公共厕所3030座310000010垂钓区240240亩308000011棋茶艺社4040栋220000012停车场120120个260000013水井4040座410000014供电通讯3030项130000015路灯亮化6060项160000016餐厨用品100100项11000000合计28401002940表（6-1 ）投资估算表（2）单位：万元

48、序 号项目名称工程费用设备费用安装费用其他费用合计工程指标备注单位数量造价第二部分1建设单位管 理费用70.0870.082.4%2工程勘察设 计费用58.4058.402%3监理费用52.5652.561.8%4临时施工29.4029.401.0%5办公生活家 具购置15.0015.001000元/人合计225.44225.44预备费用204.40204.407%总计2920100429.843369.84第七章财务评价7.1 基本数据1 .计算器的确定项目建设期为2年，项目计算期拟定为15年，其中笫一、二年为建设期， 第三年开始产生营业收入。2 .营业收入、营业税金及附加估算项目营业收入来

49、源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关旅游服务收入。本项目估算常年可接待游客 10万人次，按人均餐饮住宿等消费 120元/ 人次，收入为1200万元；绿色产品销售收入按 5000元/亩，平均每年150亩 计算，销售收入750万元。共计1950万元。本项目缴纳营业税，其税率为 5%,计97.5万元；城市维护建 设税按营 业税额的1%,计19.5万元；教育费附加按营业税额的 3.5%，计3.41万元。 详见表7-1。表7-1营业收入、营业收入税金及附加计算表单位：万元项目单位指标备注营业收入合计年1950税金附加合计年120.41游客量（万人）年10收入（元/人次）120营业收入年1200产品销售年750税率营业税金附加营业税5%97.5城建维护税1%1