第五章房地产开发法律制度

1、 第五章第五章 房地产开发法律制度房地产开发法律制度 第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述 一、涵义一、涵义 （一）概念（一）概念 在依法取得建设用地使用权的国有土地上进在依法取得建设用地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。行基础设施、房屋建设的行为。 （二）特点（二）特点 1 1、前提：取得国有建设用地使用权；、前提：取得国有建设用地使用权； 2 2、包括土地开发和房屋开发；、包括土地开发和房屋开发； 3 3、涉及面广、涉及面广, ,投资量大投资量大, ,建设周期长。建设周期长。 （三）类型（三）类型 1 1、开发阶段或内容：土地开发、房屋开发和综合开、开发阶段或内容：土地

2、开发、房屋开发和综合开发；发； 2 2、开发方式和规模：单项开发、居住区开发和成片、开发方式和规模：单项开发、居住区开发和成片开发；开发； 单项开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一单项开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目，这种项目开发投资较少，建设周期较短，的项目，这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。 成片开发范围较大，占地多，功能多，无论是在新成片开发范围较大，占地多，功能多，无论是在新区开发还是旧区改造中往往表现为成街成片地建造区开发还是旧区改造中往往表现为成街成片地建造多个工程项目。多个

3、工程项目。 3 3、开发主体数量：单独开发和联合开发。、开发主体数量：单独开发和联合开发。 4 4、开发对象：新区开发和旧城改造；、开发对象：新区开发和旧城改造； 5 5、开发目的：经营性开发和自用性开发。、开发目的：经营性开发和自用性开发。 二、房地产开发的原则二、房地产开发的原则 （一）严格执行城市规划（一）严格执行城市规划 “ “一书两证一书两证”制度（规划部门核发）制度（规划部门核发） ： 建设项目选址意见书：规划管理部门对建设建设项目选址意见书：规划管理部门对建设项目选址的意见。项目选址的意见。 建设用地规划许可证：规划管理部门确认建建设用地规划许可证：规划管理部门确认建设项目位置和

4、范围符合城市规划的凭证，是设项目位置和范围符合城市规划的凭证，是建设单位用地的法律凭证。建设单位用地的法律凭证。 建设工程规划许可证：规划管理部门确认建建设工程规划许可证：规划管理部门确认建设工程符合城市规划要求的法律凭证。设工程符合城市规划要求的法律凭证。 （二）坚持经济、社会和环境效益相统一（二）坚持经济、社会和环境效益相统一 云南大理洱海被侵占违规建别墅事件，情人湖云南大理洱海被侵占违规建别墅事件，情人湖被永久破坏。被永久破坏。 20062006年，情人湖景色年，情人湖景色 20092009年被填平建别墅年被填平建别墅 20102010年，多家媒体曝光，洱海周遭湿地遭人为破坏年，多家媒体

5、曝光，洱海周遭湿地遭人为破坏，情人湖水域被，情人湖水域被“洱海天域洱海天域”开发商非法侵占，并开发商非法侵占，并已经建起大量高档别墅，以数百万元对外出售。消已经建起大量高档别墅，以数百万元对外出售。消息一出，全国哗然。媒体曝光后，息一出，全国哗然。媒体曝光后，“洱海天域洱海天域”别别墅建设被叫停，但相关部门对于被破坏的情人湖与墅建设被叫停，但相关部门对于被破坏的情人湖与洱海湿地的后续处理一直久拖不决。洱海湿地的后续处理一直久拖不决。20122012年年4 4月中旬月中旬，大理市政府就情人湖填埋事件公开举行听证会，大理市政府就情人湖填埋事件公开举行听证会，并提出三种解决方案。此后公布的听证结果是

6、，采并提出三种解决方案。此后公布的听证结果是，采用第三种方案，即增加公共用地和公园绿地未建设用第三种方案，即增加公共用地和公园绿地未建设部分停止建设、削低影响视觉效果的楼层等。自此部分停止建设、削低影响视觉效果的楼层等。自此，情人湖水域彻底消失已成定局，情人湖及其周边，情人湖水域彻底消失已成定局，情人湖及其周边湿地的消失，将成为洱海永远的痛。湿地的消失，将成为洱海永远的痛。 20072007年，庐山森林公园内当地一些干部与富商损毁年，庐山森林公园内当地一些干部与富商损毁国家生态工业园，违规兴建私家别墅，导致这一景国家生态工业园，违规兴建私家别墅，导致这一景区抢建别墅成风，后被拆除。区抢建别墅成

7、风，后被拆除。 20082008年年4 4月，福州市拆除了古山国家级风景区内月，福州市拆除了古山国家级风景区内1414处违建别墅。处违建别墅。 20082008年年7 7月，黑龙江五常市龙凤山国家月，黑龙江五常市龙凤山国家3A3A级森林公级森林公园内被发现毁林建别墅。园内被发现毁林建别墅。 20102010年年1 1月，连云港市政法委副书记的家人在当地月，连云港市政法委副书记的家人在当地花果山景区修建豪华别墅，经人举报后自行拆除。花果山景区修建豪华别墅，经人举报后自行拆除。 20102010年耗资亿元的深圳海上皇宫被认定非法侵占海年耗资亿元的深圳海上皇宫被认定非法侵占海域，在坚持域，在坚持7

8、7年后被拆除。年后被拆除。 （三）全面规划、合理布局、综合开发、配（三）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设套建设 杭州市房地产开发规划、布局与配套杭州市房地产开发规划、布局与配套 广厦天都城、下沙大学城、小和山住宅区广厦天都城、下沙大学城、小和山住宅区 水淹杭州现象水淹杭州现象 （四）鼓励开发建设居民住宅（四）鼓励开发建设居民住宅 世界人居日：每年世界人居日：每年1010月的第一个星期一月的第一个星期一 “联合国人居奖联合国人居奖”：唐山（：唐山（9090）、深圳、）、深圳、上海、中山、成都、大连、杭州（上海、中山、成都、大连、杭州（0101年）、年）、包头、威海、厦门、烟台、扬州、南宁、

9、包头、威海、厦门、烟台、扬州、南宁、绍兴、日照、昆山（绍兴、日照、昆山（1010年）年） 20102010年年7 7月，杭州新房均价跃升全国第一月，杭州新房均价跃升全国第一（2584025840元，温州、宁波、舟山居前元，温州、宁波、舟山居前1010）。）。 20132013年年5 5月：上海、北京、深圳、三亚、杭月：上海、北京、深圳、三亚、杭州（均价州（均价1681316813）、厦门、广州、温州、福）、厦门、广州、温州、福州、宁波州、宁波 三、房地产开发的有效条件三、房地产开发的有效条件 1 1、开发主体具备相应的营业执照和资质等、开发主体具备相应的营业执照和资质等级证书；级证书； 2 2

10、、依法立项；、依法立项； 3 3、依法取得房地产开发用地使用权；、依法取得房地产开发用地使用权； 4 4、依法取得规划许可证：建设用地规划许、依法取得规划许可证：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；可证和建设工程规划许可证； 5 5、在规定期限内按规定用途动工开发。、在规定期限内按规定用途动工开发。 第二节第二节 房地产开发企业房地产开发企业 一、种类一、种类 （一）专营企业：以房地产开发经营为主（一）专营企业：以房地产开发经营为主要业务的企业。要业务的企业。 （二）兼营企业：其他经营项目为主，兼（二）兼营企业：其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。营房地产开发经营的企业。 （三）项

11、目公司：从事单项房地产开发经（三）项目公司：从事单项房地产开发经营的企业。营的企业。 二、设立二、设立 （一）注册资本条件（一）注册资本条件 100100万（万（800800、20002000、50005000万）万） （二）设立程序（二）设立程序 1 1、办理工商登记；、办理工商登记； 2 2、报所在地房管部门备案（、报所在地房管部门备案（3030日内）；日内）； 3 3、申请建设主管部门核定资质等级（收到申请后、申请建设主管部门核定资质等级（收到申请后3030日内颁发临时资质等级证书）。日内颁发临时资质等级证书）。 房地产房地产综合实力综合实力TOP10TOP1020112011年年201

12、22012年年20132013年年万科万科万科万科万科万科中国海外发展中国海外发展恒大地产集团恒大地产集团恒大地产集团恒大地产集团保利房地产保利房地产大连万达大连万达保利房地产保利房地产绿地集团绿地集团中国海外发展中国海外发展大连万达大连万达绿城房地产集团绿城房地产集团恒大地产恒大地产龙湖地产龙湖地产绿地控股集团绿地控股集团保利地产保利地产龙湖地产龙湖地产中国海外发展中国海外发展绿地控股集团绿地控股集团龙湖地产龙湖地产合生创展集团合生创展集团华润置地华润置地华润置地华润置地金地股份金地股份世贸房地产世贸房地产世贸房地产世贸房地产北京首都开发控股北京首都开发控股富力地产富力地产绿城（绿城（232

13、3）富力地产富力地产绿城（绿城（1212）三、资质管理三、资质管理（一）资质等级条件（一）资质等级条件1 1、注册资本条件；、注册资本条件；2 2、从事房地产开发经营年限；、从事房地产开发经营年限；3 3、近、近3 3年累计竣工房屋建筑面积或累计完成的开年累计竣工房屋建筑面积或累计完成的开发投资额；发投资额；4 4、建筑工程质量合格率达、建筑工程质量合格率达100100的连续时间；的连续时间；5 5、上一年房屋建筑施工面积或完成的开发投资额；、上一年房屋建筑施工面积或完成的开发投资额；6 6、专业管理人员条件；、专业管理人员条件；7 7、业务负责人条件；、业务负责人条件；8 8、具有完善的质量

14、保证体系；、具有完善的质量保证体系；9 9、未发生过重大工程质量事故。、未发生过重大工程质量事故。 未取得资质等级证书的企业，不得从事房未取得资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。地产开发经营业务。 资质等级分为资质等级分为4 4级，新设企业在房管部门备级，新设企业在房管部门备案后，由建设主管部门向符合条件的核发案后，由建设主管部门向符合条件的核发暂定资质证书暂定资质证书，有效期，有效期1 1年，期满可以年，期满可以申请续期，但累计不超过申请续期，但累计不超过2 2年。年。 （二）资质等级的审批（二）资质等级的审批分级审批分级审批 一级企业：省级建设主管部门初审，报建一级企业：省级建

15、设主管部门初审，报建设部批准；设部批准； 二级以下企业：省级建设行政主管部门审二级以下企业：省级建设行政主管部门审批。批。 （三）业务范围（三）业务范围 1 1、一级企业：可在全国范围内承揽房地产、一级企业：可在全国范围内承揽房地产开发项目（面积不受限制）；开发项目（面积不受限制）； 2 2、二级及以下：可承担面积、二级及以下：可承担面积2525万平方米以万平方米以下的开发项目下的开发项目 第三节第三节 房地产开发项目行政审批房地产开发项目行政审批 （一）选址定点阶段（一）选址定点阶段 1 1、编制项目建议书，由发改委批准；、编制项目建议书，由发改委批准； 2 2、国土局审查土地利用总体规划和

16、土地供应方式；、国土局审查土地利用总体规划和土地供应方式； 3 3、建委：投资开发项目建设条件意见书、建委：投资开发项目建设条件意见书 4 4、文化、地震、园林、水利等部门审查建设工程、文化、地震、园林、水利等部门审查建设工程相关专业内容和范围；相关专业内容和范围； 5 5、环保局：生产性项目环保意见书；、环保局：生产性项目环保意见书； 6 6、规划部门：提出、规划部门：提出建设项目选址意见书建设项目选址意见书； 7 7、立项：向发改委申报，提交、立项：向发改委申报，提交房地产开发项目房地产开发项目可行性研究报告可行性研究报告，由发改委等部门审查批准并，由发改委等部门审查批准并进行项目定项；进

17、行项目定项； （二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段（二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段 1 1、人防办：审查人防工程建设布局；、人防办：审查人防工程建设布局； 2 2、国土资源局：土地预审；、国土资源局：土地预审； 3 3、消防、交警、水利、城管、环保、园林、文化、消防、交警、水利、城管、环保、园林、文化局等：审查相关专业内容和范围；局等：审查相关专业内容和范围； 4 4、规划部门：评审规划总图，核发、规划部门：评审规划总图，核发建设用地规建设用地规划许可证划许可证； 5 5、规划部门：确定建设工程规划设计条件。、规划部门：确定建设工程规划设计条件。 （三）初步设计和施工图设计审查阶段

18、（三）初步设计和施工图设计审查阶段 1 1、规划、消防、交警等相关部门对相应的初步设、规划、消防、交警等相关部门对相应的初步设计进行审查计进行审查 2 2、国土资源局进行用地预审，出具建设项目用地、国土资源局进行用地预审，出具建设项目用地预审报告；预审报告； 3 3、建委制发初步设计批复、建委制发初步设计批复 4 4、建委对施工图设计文件进行政策性审查，核发、建委对施工图设计文件进行政策性审查，核发技术性审查委托通知单技术性审查委托通知单 5 5、建委根据审查机构发出的、建委根据审查机构发出的建设工程施工图设建设工程施工图设计文件审查报告计文件审查报告，发放，发放建设工程施工图文件建设工程施工

19、图文件审查批准书审查批准书 （四）规划报建图审查阶段（四）规划报建图审查阶段 1 1、国土资源部门：建设单位取得建设用地、国土资源部门：建设单位取得建设用地规划许可证后，申请建设用地许可，取得规划许可证后，申请建设用地许可，取得建设用地批准书；建设用地批准书； 2 2、消防、人防、建委、市政、园林、环、消防、人防、建委、市政、园林、环保局、卫生等部门进行相应的审查；保局、卫生等部门进行相应的审查； 3 3、规划部门：核发、规划部门：核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证副本副本 （五）施工报建阶段（五）施工报建阶段 1 1、建设单位办理施工报建登记、建设单位办理施工报建登记 2 2、建设单位

20、通过招标或直接发包方式确定、建设单位通过招标或直接发包方式确定施工队伍施工队伍 3 3、建委组织职能部门审查开工条件，核发、建委组织职能部门审查开工条件，核发建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 （六）商品房预售许可阶段（六）商品房预售许可阶段 由房地产管理部门办理预售登记，核发由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证商品房预售许可证 提交：证明材料、开发企业提交：证明材料、开发企业营业执照营业执照和资质等级证书、工程施工合同和商品房和资质等级证书、工程施工合同和商品房预售方案。预售方案。 （七）建设工程竣工综合验收备案等阶段（七）建设工程竣工综合验收备案等阶段 1 1、建筑工程质量

21、监督机构：备案审查建设单位、建筑工程质量监督机构：备案审查建设单位提供的竣工验收报告；提供的竣工验收报告； 2 2、财政部门：核实验收建设单位的项目应缴纳的、财政部门：核实验收建设单位的项目应缴纳的行政事业性收费和基金；行政事业性收费和基金； 3 3、规划、市政、水利、环保、文化、卫生、消防、规划、市政、水利、环保、文化、卫生、消防、园林等部门，对相关内容进行验收，规划部门根园林等部门，对相关内容进行验收，规划部门根据上述部门和本部门验收情况，核发据上述部门和本部门验收情况，核发建设工程建设工程规划许可证规划许可证正本；正本； 4 4、建委综合各部门验收审查意见，、建委综合各部门验收审查意见，

22、出具建设工程出具建设工程项目竣工综合验收备案证明（综合验收备案表）；项目竣工综合验收备案证明（综合验收备案表）；对符合审核标准和要求的，不符合的作退件处理，对符合审核标准和要求的，不符合的作退件处理，限期整改。限期整改。 （八）交房阶段（八）交房阶段 1.1.书面通知交房书面通知交房 2.2.交房手续办理：先办手续后验房交房手续办理：先办手续后验房 第四节第四节 项目转让与联合开发项目转让与联合开发 一、项目转让一、项目转让 开发企业将其名下的房地产开发项目通过合同转开发企业将其名下的房地产开发项目通过合同转让给另一开发企业开发经营的行为。让给另一开发企业开发经营的行为。 条件：条件： 1 1

23、、符合、符合城市房地产管理法城市房地产管理法第第3939、4040条规定；条规定； 2 2、受让企业具备与受让项目相应营业范围和资质、受让企业具备与受让项目相应营业范围和资质等级；等级； 3 3、签订书面、签订书面房地产开发项目转让合同房地产开发项目转让合同； 4 4、办理所转让的开发项目土地使用权变更登记手、办理所转让的开发项目土地使用权变更登记手续。续。 二、联合开发二、联合开发 两个以上主体根据协议共同开发房地产，共享利两个以上主体根据协议共同开发房地产，共享利润，共担风险。润，共担风险。 条件：条件： 1 1、至少有一方具备与所开发的项目相应的营业范、至少有一方具备与所开发的项目相应的

24、营业范围和资质等级；围和资质等级； 2 2、签订书面、签订书面联合开发合同联合开发合同； 3 3、得到原项目审批机关的批准；、得到原项目审批机关的批准； 4 4、土地使用权由全体联合开发主体拥有；、土地使用权由全体联合开发主体拥有； 5 5、办理与联合开发项目有关的更名手续。、办理与联合开发项目有关的更名手续。 第五节第五节 合资、合作开发房地产合同纠纷合资、合作开发房地产合同纠纷 一、合同效力纠纷的处理一、合同效力纠纷的处理 1 1、土地使用权与合同效力、土地使用权与合同效力 （1 1）非使用权人提供土地使用权；）非使用权人提供土地使用权； （2 2）未合法取得使用权的人提供土地使用）未合法

25、取得使用权的人提供土地使用权。权。 2 2、合资、合作方的资质与合同效力、合资、合作方的资质与合同效力 3 3、房管法房管法第第3838条规定的条规定的2525开发比例开发比例与合同效力与合同效力 二、名为合资、合作实为土地使用权转让二、名为合资、合作实为土地使用权转让纠纷的处理纠纷的处理 可按合同实际性质处理，如转让符合法定可按合同实际性质处理，如转让符合法定条件，可认定为有效的土地使用权转让合条件，可认定为有效的土地使用权转让合同。同。 三、合资、合作开发房地产合同无效纠纷的三、合资、合作开发房地产合同无效纠纷的处理处理 1 1、合同法合同法第第5858条：条：合同无效或者被撤销合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。应的责任。 2 2、实践原则：房随地走