转移财产权利的合同

1、民法第二十章转移财产权利的合同第一节买卖合同一、买卖合同的概念和特征(“）买卖合同的概念买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。 转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或 者买方。.买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。根据合同法第 174,175条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定时,参照买卖合同的 规定;互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定。(二）买卖合同的特征'买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物 的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这 是买卖合

2、同的基本特征，使其与赠与合同相区别。买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利， 承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利鹋是卖方 的义务,买方的义务就是卖方的权利。买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成 立，不需要交付标的物。买卖合同一般是不要式合同。通常情况下，买卖合同的成立、有效并不 需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。、二、买卖合同当事人的权利和义务(一）出卖人的主要义务1.交付标的物。交付标的物是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要 的合同目的。标的物的交付可分为现实交付和观念交付。现实交付是指标的 物交由买受人实际占

3、有;观念交付包括返还请 求权让与、占有改定和简易交付。转移标的物的所有杈。买受人的最终 目的是获得标的物的所有权，将标的物所有权 转移给买受人是出卖人的另一项主要义务，这 也是买卖合同区别于其他涉及财产移转占有的 合同的本质特性之一。瑕疵担保义务。出卖人对其所转让的 财产负权利瑕疵和物的瑕疵的担保义务。权利瑕疵担保义务。权利瑕疵担保义 务是指出卖人就其所移转的标的物，担保不受 他人追夺以及不存在未告知权利负担的义务。 标的物的权利瑕疵，可表现为出卖人未告知该 标的物上负担着第三人的权利，或者是出卖人 未告知标的物无权处分。根据合词法的规定， 权利瑕疵须为在买卖合同成立时即已存在,且 于合同成立

4、后仍未能除去，同时买受人不知道 权利瑕疵的存在;否则，出卖人不承担权利瑕疵 担保责任。标的物存在权利瑕疵时,买受人可 请求出卖人除去权利负担，并可根据债务不履 行的规定，请求出卖人负不履债务或损害赔 偿的责任。.物的瑕疵担保义务。这是指出卖人就 其所交付的标的物具备约定或法定品质所负的 担保义务，即出卖人须保证标的物移转于买受 人之后.，不存在品质或使用价值降低、效用减弱 的瑕疵。标的物欠缺约定或法定品质的，称为 物的瑕疵。依其被发现的难易程度，物的瑕疵 可划分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。认定物的瑕疵的标准，合同有约定的，依合 同约定;如无约定而由出卖人提供标的物的样 品或有关标的物的质量说明的，以

5、该样品或说 明的质量标准为依据。不存在上述两种依据 时，如当事人事后协商标准，依协商标准;如无 协商标准，按照合同的有关条款或交易习惯所 确定的标准。如标准仍不能确定的，按照国家 标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准 的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标 准履行。标的物瑕疵应由出卖人负担保义务时，如 有瑕疵，买受人可以请求减少价款，也可以要求 出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖 人负担。因标的物的瑕疵使合同目的不能实现 时，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因标的物主物有瑕疵而解除合同时，解除 合同的效力及于从物;反之;从物有瑕疵的，仅 能部分解除合同，解除的效力不及主物

6、。标的 物为数物时，其中一物有瑕疵的，买受人仅得就 有瑕疵的物解除合同;数物之价值不能分离的， 则可就数物解除合同;买卖标的物是分批交付 的，买受人只能就不能达到合同目的的该批标 的物部分解除合同，但各批标的物有关联的，则 可就该批以及以后的各批标的物解除合同。(二）买受人的主要义务支付价款。价款是买受人获取标的物 的所有权的对价。依合同的约定向出卖人支付 价款,是买受人的主要义务。买受人须按合同 约定的数额、时间、地点支付价款，并不得违反 法律以及公共秩序和善良风俗。合同无约定或 约定不明的，应依法律规定、参照交易惯例确 定。受领标的物。对于出卖人交付标的物 及其有关权利和凭证，买爱人有及时

7、受领义务。对标的物的检查及通知义务。买受人 受领标的物后，应当在当事人约定或法定期限 内，依通常程序尽快检查标的物。若发现应由 出卖人负担保责任的瑕疵时，应妥善保管标的 物并将其瑕疵立即通知出卖人。三、标的物所有权的转移和风险责任负担及孳 息归属：i (一）标的物所有权的转移一般而言，如果是动产买卖，标的物所有权 自交付时发生转移;如果是不动产买卖，标的物 所有权自登记时发生转移。(二）标的物的风险责任承担标的物风险责任负担，是指买卖合同履行 过程中发生的标的物意外毁损灭失的风险由哪 一方当事人负担。在买卖合同中，对于债务不 履行或不协助履行，标的物的风险通常由有过 失的一方负担。在标的物非因

8、双方当事人的故 意或过失而发生意外毁损灭失的僧况下,根据 我国合同法规定，风险负担按交付原则确定。 具体来说,即标的物毁损灭失的风险，在标的物 交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承 担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。 对于不动产或船舶、航空器等以登记为权利变 动公示方式的，风险由所有权人负担。对于各种不同交付方式,合同法确定的风 险负担原则是:（1)买受人亲自提取标的物的， 出卖人将标的物置于约定或法定地点时起，风 险由买受人承担。（2)出卖人出卖交由承运人 运输的在途标的物，除当事人另有约定外，自合 同成立时起，在途风险由买受人承担。（3)对于 需要运输的标的物,没有约定交付地点

9、或约定 不明确的，自出卖人将标的物交付给第一承运 人起,风险由买受人承担。（4)买受人受领迟延 的，自迟延成立时起由买受人负担标的物风险。根据合同法规定，出卖人未按照约定交付 有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁 损、灭失风险的转移。因标的物质量不符合要 求致使不能实现合同目的,买受人拒绝接受标 的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险 由出卖人承担。(三）孳息归属标的物交付前产生的孳息，归出卖人所有； 交付之后产生的孳息，归买受人所有。四、特种买卖合同(一）分期付款买卖分期付款买卖，是指买受人将其应付的总 价款,在一定期限内分次向出卖人支付的买卖 合同。其特点在于，合同成立之时,出卖人

10、将标 的物交付给买受人，价款则依合同约定分期支 付。除法律另有规定或合同另有约定外，标的 物的所有权自出卖人交付时起转移给买受人。 买受人应按期履行支付价金的义务，若未按期 付款，应承担违约责任。根据合同法规定,分期付款买卖的买受人 未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5，出 卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合 同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支 付该标的物的使用费。(二）样品买卖样品买卖，又称货样买卖，是指标的物品质 依一定样品而定的买卖。当事人约定依样品买 卖的，视为出卖人保证交付的货物与样品具有 同一品质，其意义是出卖人提供一种质量担保。 样品买卖的当事人应当封存样品，并可

11、对样品 质量作出说明。出卖人交付的标的物应当与样 品及其说明的质量相同。样品买卖的买受人不 知道样品有隐蔽瑕疵的，即使出卖人交付的标 的物与样品相同，买受人仍有权要求其交付符 合同种物通常质量标准.的标的物。(三）试用买卖试用买卖,又称为试验买卖,是指合同成立 时出卖人将标的物交付给买受人试用,买受人 在试用期间内决定是否购买的买卖。此类买卖 合同常见于新产品的买卖。一般认为，试用买 卖合同属于附停止条件的买卖合同，即在所附 买卖条件成就前，出卖人应将标的物交付给买 受人试验使用,最终是否同意购买取决于买受 人的意愿。试用期间届满，买受人对是否购买 标的物未作表示的，视为购买。(四）拍卖根据我

12、国拍卖法,拍卖是指以公开竞价的 形式,将特定物品或财产权利转让给最髙应价 者的买卖方式。具体地说,买卖公开进行,参加 竞拍的人在拍卖现场根据拍卖师的叫价决定是 否应价,当某人的应价经拍卖师三次叫价无人 竞价时,拍卖师以落槌或以其他公开表示拍定 的方式确认买卖成交。五、房屋买卖合同房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权依 约转给买受人所有，买受人支付价金的买卖合 同。房屋买卖合同与一般买卖合同的不同之 处,在于房屋属于不动产，对于房屋买卖法律有 如下特别规定：房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖 双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于 书面。在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登 记机构登记后,才发生转

13、移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。3.出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有 人或承租人享有同等条件下的优先购买权。第二节赠与合同一、赠与合同的概念和特征赠与合同，指一方当事人将自己的财产无 偿给予他方，他方受领该财产的合同。将财产 无偿给予对方的人称为赠与人，无偿接受他人 财产的人称为受赠人，赠与的财产为赠与物或 受赠物。赠与物应为赠与人合法所有，并为法 律允许其处分的财产。赠与的动产所有权自交 付时起转移，不动产所有权依不动产权利转移 方式转移。赠与合同具有下列特征：赠与合同是无偿合同。在赠与合同中， 赠与人依约无偿转移其赠与物的所有权于受赠 人，受赠人取得赠与物的所有权而不必向赠

14、与 人为相应的对待给付。但因赠与人的过失给受 赠人造成损失的，受赠人有权请求赔偿。如赠 与人故意不告知其赠与财产之瑕疵或保证无瑕 疵的，对受赠人因物之瑕疵所受的损害应负赔 偿责任。赠与合同是单务合同。赠与人只承担 将赠与物无偿地交付给受赠人的义务，而受赠 人只享受接受赠与物的权利。即使受赠人依约 定负有一定义务,该义务与给予赠与物之间不 存在对待给付关系，因而不构成双务合同。赠与合同是诺成合同。赠与合同是实 践合同还是诺成合同，各国立法规定不一。我 国合同法规定赠与合同为诺成合同，自当事人 意思表示一致时起成立。二、赠与合同的效力(一）赠与人的义务1.交付赠与物的义务。赠与人应按约定 将赠与物

15、之所有权交付给受赠人，在赠与物为 不动产时，还应协助办理有关登记手续。赠与 物的所有权转移时间，可准用买卖合同的规定。 根据我国合同法规定，在具有救灾、扶贫等社会 公益、道德义务性质的赠与合同，以及经过公证 的赠与合同中，受赠人可以请求交付。赠与人因故意或重大过失致使赠与财产毁 损灭失的，应负损害赔偿责任。2.瑕疵担保义务。附义务的赠与，赠与物 或权利有瑕疵的，赠与人在负义务的限度内承 担与出卖人相同的瑕疵担保责任。赠与人故意 不告知瑕疵或保证无瑕疵，造成受赠人损失的， 应当承担损害赔偿责任。(二）受赠人权利义务 受赠人有无偿取得赠与物的权利，但赠与 合同约定负担义务的，受赠人须按约定履行义

16、务。在赠与属于附义务赠与时，受赠人应在赠 与物的价值限度内履行所附义务，受赠人不履 行其义务时，赠与人有权请求受赠人履衧其义 务或撤销其赠与。三、赠与合同的终止赠与合同既可基于合同终止的一般原因而 终止，也有其特有的终止方式，即赠与的撤销。赠与的撤销有任意撤销与法定撤销之分。 赠与合同成立后，除具有救灾、扶贫等社会公 益、道德义务性质的赠与合同，以及经过公证的 赠与合同外，赠与人在赠与物交付前得任意撤 销合同。对于已经履行的赠与合同，受赠人有 如下情形的，赠与人也得撤销合词：（1)受赠人 对赠与人或其近亲属有故意侵害行为。（2)受 赠人对赠与人负有扶养义务而不履行的。(3)不履行赠与合同约定的

17、义务的。以上三项 撤销权自赠与人知道或应当知道有撤销原因时 起1年内行使，逾期则归于消灭。（4)对于受赠 人违法行为致使赠与人死亡或丧失民事行为能 力的,赠与人的继承人或法定代理人可以撤销 赠与。该撤销权的行使期限为6个月。第三节借款合同一、借款合同的概念和特征借款合同，是当事人约定一方将一定种类 和数额的货币所有权移转给他方，他方于一定 期限内返还同种类同数额货币的合同。其中， 提供货币的一方称贷款人,受领货帀的一方称 借款人。借款合同的特征主要有：借款合同的标的物是金钱。借款合同 的标的物是一种作为特殊种类物的金钱,因此, 原则上只发生履行迟延，不发生履行不能。借款合同是转让货币所有权的合

18、同。 当贷款人将借款即货币交给借款人后，货币的 所有权移转给了借款人,借款人可以处分所得 的货币。这是借款合同的目的决定的，也是货 币这种特殊种类物作为其标的物的必然结果。借款合同一般为有偿合同（有息借款), 也可以是无偿合同(无息借款）。 '二、借款合同当事人的权利和义务.(一）贷款人的权利义务贷款人的主要义务是按照约定的日期、数额提供借款。贷款人未按照约定的日期、数额 提供借款,造成借#：人损失的,应当赔偿损失。在借款合同中，贷款人不得利用优势地位 预先在本金中扣除利息。利息预先在本金中扣 除的，按实际借款数额返还借款并计算利息。 贷款人不得将借款人的营业秘密泄露于第三 方;否则，

19、应承担相应的法律责任。贷款人的权利主要有:（1)有权请求返还本 金和利息。（2)对借款使用情况的监督检查权。 贷款人可以按照约定监督裣查贷款的使用情 况。借款人未按照约定的借款用途使用借款 的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或 者解除合同。(二）借款人的义务.1.按照约定用途使用借款。合同对借款 有约定用途的，借款人须按照约定用途使用借 款,接受贷款人对贷款使用情况实施的监督检 查。借款人未按照约定的借款用途使用借款 的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或 者解除合同。 2.按期归还借款本金和利息。当借款为 无偿时,借款人须按期归还借款本金;当借款为 有偿时,借款人除须归还借款本金外

20、，还必须f 约定支付利息。1 三、自然人间的借款合同*根据合同法的规定，自然人间的借款合同的特殊规则有：自然人间的借款合同是不要式合同,借 款合同的形式可由当事人约定。自然人间的借款未约定利息的,视为无 偿借款。自然人间有偿借款，其利率不得高于法 定限制。最髙人民法院发布的关于人民法院 审理借贷案件的若干意见规定，民间借贷的利 率可以适当高于银行的利率，但最髙不得超过 银行同类贷款利率的4倍;不允许计收复利。第四节租赁合同-.V .U1.'；' .-一、租赁合同的概念、特征和种类(一）租赁合同的概念租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租 人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事

21、 人中,提供物的使用或收益权的一方为出i人； 对租赁物有使甩或收益权的一方为承租人。租 赁物须为法律允许流通的动产和不动产。(二）租赁合同的特征1.租赁_同是转移租赁物使用收益权的 合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租 赁物的使用收益权,出租人也只转让租赁物的 使用收益权，而不转让其所有权;租赁合同终止 时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别 于买卖合同的根本特征。*2.租请合同是双务、有偿合同。在租赁合 同中,交付租金和转移租赁物的使用收益权之 间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使 用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财 产的目的。 .3.租赁合同是诺成合同。租赁合同的成 立不以

22、租赁物的交付为要件当事人只要依法 达成协议,合同即告成立。(三)租赁合同的种类根据租赁物的不同.，租赁可以划分为动产 租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。根据法律对租赁是否具有特殊的规定,可 以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。特殊租 赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要 求的租赁,例如,房地产管理法律对房地产的租 赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器 的租赁等都有特殊的规定。根据租赁合同是否确定期限，可以划分为 定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合 同中约定租赁期间，没有约定粗赁期间的则为 不定期租赁。对于不定期租赁,任何一方当事 人都有权依自己的意愿随时解

23、除合同，但在解 除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否 约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的 限制。二、租赁合同的内容和形式租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、 用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、 租赁物维修等条款。租赁期限为6个月以下的，可以由当事人 自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是 口头形式，都不影响合同的效力。租赁期限为 6个月以上的,应当采用书面形式。未釆用书 面形式的，不论当事人对租赁期P是否作了约 定，都视为不定期租赁。三、租赁合同当事人的权利和义务(一）出租人的义务交付出租物。出租人应依照合同约定 的时间和方式交付租赁物。物的使用以交付占 有为必要的，

24、出租人应按照约定交付承租人实 际占有使用。物的使用不以交付占有为必要 的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。 如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占 有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租 赁物享有使用收益权。.在租赁期间保持租赁物符合约定用途。 租赁合同是继续性合同，在其存续期间,出粗人 有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义 务，使租赁物合于约定的使用收益状态。倘发 生品质降低而害及承租人使用攸益或其他权利 时,则应维护修繕,恢复原状。因修理租赁物而 影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租 金或延长租期,但按约定或习惯应由承租人修 理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。3.琅

25、疵担保。当租赁物有瑕疵或存在权 利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租 人有权解除合同,承租人因此所受拫失，出租人 应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的 除外。(二）承租人的义务支付粗金纟承租人应当按照约定的期 限支付粗金。承租人无正当理由未支付租金或 延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合 理期限内克付。承租人逾期不支付的，出租人 可以解除合同。按照约定的方法使用租赁物。承租人 应按照约定的方法使用租赁物;无约定的或约 定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议 来确定;不能达成协议的,按合同的有关条款或 交易习惯确定;仍不能确定的，应根据租赁物的 性质使用。承租人按照约定的方法或者租

26、赁物 的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正 常损耗，不承担损害赔偿责任承租人不按照 约定的方法或者租赁物的性质使用致使租赁物 受到损耗的,实为承租人违约，出租人可以解除 合同并要求赔偿损失。妥善保管租赁物。承租人应以善良管 理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义 务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿 责任。不得擅自改善和增设他物。承租人经 出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他 物。承租人未经出粗人同意对租赁物进行改善 和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原 状或赔偿损失。通知义务。在租赁关系存续期间，出现 以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人:(1)租赁物有修理、防止危害

27、的必要；（2)其他 依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于 通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。,6.返还租赁物。租赁合同终止时,承租人 应将租赁物返还出租人。逾期不返还即枸成 违约,须给付违约金或逾期租金，.并须负担逾期 中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和 增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁 物增值部分的费用。(三)承租人的转租权承租人转租租赁物须经出租人同意。转租 与债的转移不同。转租期间，承租人与出租人 的租赁合同继续有效,第三人不履行对租赁物 妥善保管义务造成损失的,由承租人向出租人 负赔偿责任。承租人未经同意而转租的，出租 人可终止合同。(四）买

28、卖不破租赁合同法第229条规定:租赁物在租赁期间 发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 据此，在租赁合同有效期间，祖赁物因买卖、继 承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同 对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租 赁义务时,承租人得以租赁权对抗新所有权人， 这在学理上称为“买卖不破租赁”。四、房屋租赁合同2009年最高人民法院发布了关于审理城 镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释（以下简称房屋租赁合同解释）， 对房屋租赁有关问题进行了明确规定，该解释 的主要内容有：违法建筑的租赁。出租人就未取得建 设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许 可证的规定建设的房屋，与承租人订立

29、的租赁 合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设 工程规划许可证或者经主管部门批准建设的， 人民法院应当认定有效。租赁合同的登记备案。当事人以房屋 租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记 备案手续为由，请求确认合同无效的,人民法院 不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为 房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事 人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。一房数租。出租人就同一房屋订立数 份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均 主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定 履行合同的承租人:（1)已经合法占有租赁房屋 的;（2)已经办理登记备案手续的；（3)合同成 立在先的。不能取得租赁房屋的

30、承租人请求解 除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处 理。转租。出租人知道或者应当知道承租 人转租,但在6个月内未提出异议，其以承租人 未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同 无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生 的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为 第三人参加诉讼。“买卖不破租赁”规则的例外。租赁房屋 在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋 受让人继续履行原租赁合伺的,人民法院应予 支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另 有钓定的除外：(1)房屋在出租前已设立抵押 权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。优先购买权。出租人出卖租赁

31、房屋未 在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承 租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担 赔偿责任的/人民法院应+支持。但请确认 出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的， 人民法院不予支持。房屋租赁合同解释第 24条还规定:具有下列情形之一，承租人主张 优先购买房屋的,人民法院不予支持:（1)房屋 共有人行使优先购买权的;(2)出租人将房屋出 卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、 祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3)出 租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确 表示购买的;(4)第三人善意购买租赁房屋并已 经办理登记手续的。第五节融资租赁合同一、融资租赁合同的概念和特征融资租赁合同，是指出租人根据承租人对 出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁集借贷、租赁、买卖