土地增值税及计算公式及9个实例

1、土地增值税及计算公式及9个实例(总5页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One 1CAL本页仅作为文档封面，使用请直接删除土地增值税的计算公式及9个实例时间：2014-04-16?信息来源互联网，仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额x适用税率一扣除项U金额x速算扣除系数。1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项U金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项口：(1) 取得土地使用权所支付的金额；(2) 开发土地的成本、费用；(3) 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑

2、物的评估价格；(4) 与转让房地产有关的税金；(5) 财政部规定的其他扣除项U。序号増值率二增值额/扣曉顶目金额稅至系数1增值率小于或等于50%30%2増值率大于50%小于或等于100%40%5%3増值奉大于100%小于或等于200%50%15%4増值率犬于200%6Q%.u r 35% 士 rrujiv/eek2、土地增值税实行四级超率累进税率:我公司开发的一个房地产开发项U已经竣工结算，此项LI已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开 始开发此项U,建成10, 000平米的普通标准住宅，以4, 000元/H2价格全部出售，开发土地.新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不

3、能按转让房地产项口计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万 元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除项口金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元X 10, 000平方米=1,500万元3.计算加讣扣除：(300+1500) X20% = 1800X20%=360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项L1计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300 + 1500) X10% = 180万 元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。5、税金：170万元

4、 扣除项口金额=300 + 1,500 + 360 + 180+170 = 2,510万元 笫二步，讣算增值额 商品房销售收入=4, 000元X 10, 000平方米 =4,000万增值额=商品房销售收入一扣除项目金额合计=4,000 2,510 = 1,490万元 第三 步，确定增值率 增值率= 1,490/ 2, 510X100% =59. 36%增值率超过扣除项LI金额50%,未超 过100%第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额X40% 扣除项目金额X5%= 1,490X40% 2, 510X5% =596 125. 50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用

5、 权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万 元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证 明的其他房地产开发费用扣除比例为5%：该企业允许扣除的房地产开发费用为多少允许扣除的 房地产开发费用二（400-100） + （1000+6000） X5%二650 （万元）例3：某企业转让一栋旧仓库， 取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万 元，经评佔该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元收入总额二600 （万元） 扣除项合汁二800X6096

6、+32二512 （万元）增值额二600-512二88 （万元）增值额占扣除项U比例二 884-512X100%=17. 19%,适用税率为30%。应缴纳土地增值税税额=88X30026.4（万元）例4: 某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金 额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项 U汁算分摊银行借款利息，该项U在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按1 0%汁算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元扣除项LI 金额二50+200+ （200+50）

7、X 10%+ 60+ （50+200） X 20%二385 （万元）增值额=1000-385=615 （万 元）增值率二6150385X100%二 159. 74% 应纳税额二615X50%-385X 15%二249. 75 （万元）例 5:200 9年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价12 00万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司 转让土地使用权应缴纳多少土地增值税 扣除项LI金额二1200+40+35二1275 （万元）增值额二1800-1 275二525 （万元）增值率二525三 1275X1

8、00%二41. 18% 应纳税额二525X 30%二 157. 5 （万元）例 6： 某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300 万元。经房地产评佔机构评佔，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%销售时缴纳有关税 费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元扣除项LI金额二800X50%+30列30 （万 元）增值额二500-430二70 （万元）增值率二700430X100%二 16. 28% 应纳税额二70X30%二21 （万 元）例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的 建筑面积对外

9、销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外岀租，本年度内取得租金收入6 3万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：（1）支付土地使用权价款1400万元；（2）取得 土地使用权缴纳契税42万元；（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿 化工程费用60万元；（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利 息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项H汁算分摊）。当地政府规定，房地产开 发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。1、该房 地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多

10、少万元营业税、 城市维护建设税、教育费附加二7648X5%X （1+5%+3%） +63X5%X （1+5%+3%）二412. 99+3. 40二416. 39 （万元）2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项LI金额共计有多少万 元 价款二 1400X80%二 1120 （万元）开发成本二（42+90+2100+60） X80%二 1833. 6 （万元）开发费 用二（1120+1833.6） X9%=265. 82 （万元）税金=7648X5%X （1+5%+3%）二412. 99 （万元）加计 扣除二（1120+1833.6） X20%=590. 72 （万元） 允许扣除

11、费用合计二 1120+1833. 6+265. 82+412. 99+5 90. 72二4223. 14 （万元）3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元增值额=7648- 4223. 14二3424. 86 （万元）增值率二3424. 86*4223. 14X 100%二81. 10% 应纳土地增值税额=3424. 86 X40%-4223. 14X5%二1158. 78 （万元）4、该企业应缴纳企业所得税多少万元（不考虑房产税、印 花税）。应纳所得税额二（7648+63-1120-1833. 6-416.39-450-280-370-1158. 78） X25%二520. 5

12、6（万元）例8：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得 销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建 造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其 中利息支出200万元，但曲于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费 用的汁提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元1、应缴纳营业税二9500X%二47 5 （万元）2、应缴纳城建税、教育费附加=475X （5%+3%）二38 （万元）3、扣除项LI金额二1000+ 2000+ （1000+20

13、00） X 10%+475+38+ （1000+2000） X 20%二4413 （万元）4、增值额=9500-4413=50 87 （万元）5、增值率=50874-4413X 100%=115. 27% 6、应纳税额二5087X 50%-4413X 15%二 1881. 55（万元）例9:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普 通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。 住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。 王某应缴纳多少土地增值税 从2008年11月1日

14、起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。例10：某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：（1） 1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元；（2）以上述土地开发建和普 通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2：（3）普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元；（4）分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万 元，写字楼的利息无法分摊；（5） 9月初全部竣匸验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080 万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元；（6） 9月底将写字楼与他人联营 开设一商场，共同承

15、担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。其他相关资料：该 房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额汁算扣除房地产开发费用；如 果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除 项口金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加IT 20%扣除的基数。（1）公司销售普通标准住 宅楼的土地增值税扣除项U金额是多少万元（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值 税是多少万元（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项金额是多少万元（4）公司 写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元（1）应扣除的土地使用权的金额二（600+24） X

16、 12=312 （万元）开发成本=300 （万元）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用二（40-4） + （300+312） X 5%二66. 6 （万元）税金二 1080X5%二54 （万元）其他扣除项目二（300+312） X20%= 122. 4 （万元）代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。可扣除项目合 计二312+300+66. 6+54+122. 4+50二905 （万元）（2）收入总额=1080 （万元）可扣除项日合计二905（万元）增值额二1080-905二175 （万元）增值率二175*905X100%二19. 34建造普通标准住宅出 售，其增值额为超过扣

17、除项目金额20%,予以免税。（3）应扣除的土地使用权的金额二（600+2 4） X 14-2=312 （万元）开发成本二620 （万元）应扣除的开发费用二（312+620） X 10%二93. 2 （万 元）以不动产对外投资，不缴纳营业税。其他扣除项U二312+620+93. 2+186. 4二1211. 6 （万元）（4）收入总额=1500 （万元）可扣除的项目合计=1211.6 （万元）增值额=1500-1211.6=288.4（万元）增值率二288. 4* 1211. 6X100%二23. 8%,适用税率为30%应缴纳土地增值税=288. 4 X30% =86. 52 （万元）计算题：1

18、、2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元； 房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕， 取得销售收入共计19 000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花 税4. 5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算 该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。2、某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年 度占用80%开

19、发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元（不能提供金融机构的证明）。9月份该写字楼竣工验收，1012 月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12 月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发 写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。（注：开发费用扣除的比例为 10%o）计算写字楼应纳的土地增值税。计算题答案：1、非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允许按照取得土地使 用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。（1）住宅销售收入为19 000万元（2）确定转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额为：2840+160 = 3 000万