物业管理纠纷案件分析讨论

1、物业管理纠纷案件分析讨论随着城市化进程的加快，房地产热的持续升温，商品房在建面积的逐年 扩大，物业管理己成为社会新兴行业和朝阳产业。与此同时，因物业管 理纠纷而引发的诉讼案件也呈逐年上升趋势，且物业管理活动中民事主 体多，法律关系错综复朵、案件类型日趋多样化，而相应的法律法规不 够完善具体，因此给审判工作带来诸多难题，如何有效地预防解决此类 纠纷，使广大居民有一个正常生活秩序，是摆在我们而前的一个新课题, 因而有必要对此类案件作深入分析探讨。一、案件特点案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例加大。由于新建小区均 实施了物业管理，物业公司与业主之间因管理和服务难免产生各种矛盾 纠纷。以松山区为例

2、，2020年松山区人民法院共受理物业管理纠纷案件 47件，2020年受理126件，2020年受理96件，年均递增约40%,在民 事案件中所占比例也在逐年加大。案件类型多样化，法律关系复杂。由初期的简单追索物业费纠纷， 发展到与物业相关的多种类型案件，既包括物业管理上的纠纷，如收取 物业费、公共费用分摊、业主财产丢失引发的财产损害赔偿等，又包括 业主管理内部事务纠纷，如业主及业主委员会选聘物业公司、维修基金 的使用管理等，还包括部分因物业用房、小区公共设施权属引发的侵权 纠纷，其中绝大多数仍为业主拖欠物业公司物业费纠纷。上述案件涉及 业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又涉及房产

3、 开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理公司的关系等， 法律关系复朵。涉案标的额较小，审理难度加大。拖欠物业费引起的纠纷，涉案标 的额一般都在千元以下，有的标的额在一二百元，但由于双方摩擦大， 矛盾积怨深，各执一词，互不相让，造成案件审理难度大。业主败诉和解多，自身维权困难。在物业纠纷案件中，一些业主之 所以拒交物业费，多为对物业公司管理服务不满意，认为物业公司只收 钱，不服务或服务不到位，管理不善。但由于许多业主缺乏证据意识， 平时不注意收集、保全证据，在诉讼中经常会遇到举证不能，因而其抗 辩理由很难获得法律支持，审理结果多以业主败诉或与物业公司和解。集团性诉讼增多，存在群体性纠纷

4、的隐患。物业管理涉及千家分户， 业主均是利益共同体，在小区内带有普遍性，很多业主处于同一社区或 同一案件背景之下，会形成共同的利益圈，在发生纠纷时，有时会以小 区为单位，业主对纠纷达成一定的共识，通过群体性行为方式进行诉讼, 给物业公司和法院施加压力，处理不当极易引发连锁反应，形成群体性 纠纷，影响社会的和谐稳定。二、产生原因法规不尽完善。这是导致当前物业纠纷增多的根本原因。2020年国 家岀台了有关商品住宅区的物业管理条例，在一定程度上规范了物业 管理，但在条例中就物业管理缺乏明确的责任界定和具体操作细则, 法规过于笼统，弹性条款多，操作性不强，对物业管理行为规范不足， 约束不力,难以规范和

5、解决当前物业管理中不同利益主体间引发的矛盾, 使许多亟待解决的问题无法在条例中找到相应依据，目前的民事法 律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、合同法、消 费者权益保护法，依据有关部门和地方性法规进行处理。因此要尽快完 善有关物业管理法律法规，为解决物业纠纷提供法律上的保障。物业服务存在瑕疵。有些物业公司凌驾于业主之上，小区成为物业 公司的独立王国，无视业主权益，甚至随意侵害业主权益，不能严格按 照相关规定提供优质服务，有的卫生保洁脏乱差、绿地绿化疏于维护， 有的公用设施缺乏及时维修保养，有的只收费不服务，或者多收费少服 务，甚至采取停水停电停气等不当手段强迫业主缴费。物业合同不公平不对等。业主与物业公司签订物业管理合同时，通 常都是由物业公司提供格式合同，合同内容往往对物业公司的义务约定 得比较模糊、笼统，有些多款则明显属“