2017年上半年山东省房地产估价师《相关知识》：控制性详细规划有关计算规则考试试卷

1、精品文档2017 年上半年山东省房地产估价师相关知识 ：控制性详细规划有关计算规则考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分100 分， 60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、某写字楼的建筑面积为540 1tf，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建 筑物净收益之和为400元/ nf, 土地资本化率为10. 8%。假设收益期限无限， 该写字楼用地的价格为万元。A： 500B： 750C： 800D： 1000E ：工业用地的监测点评估价格2、 （） 是指企业按照每个消费者的要求大量生产， 产品之间的差异

2、可以具体到每个最基本的组成部件。A.全面覆盖B.大量定制C.市场专业化D.产品专业化3、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。A:名义利率对应一年中计息周期的单利计息B:实际利率对应一年中计息周期的复利计息C:实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D:当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率E ：借款合同4、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。A:估价机构B:估价人员C:估价对象D:估价方法E:工业用地的监测点评估价格5、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的_组织实施。A.省级人民政府B.市、县人民政府C.市、县人民政府土地管理部门D 乡镇人民政府6、 某宗房地产欲出售， 其评估价格为

3、 100 万元， 最后实际成交价格为 150 万元，这不可能是_。A.评估价格公平合理，成交价格不公平合理B.评估价格不公平合理，成交价格公平合理C.评估价格和成交价格都公平合理D 评估价格和成交价格都不公平合理7、某高层楼房占用的土地总面积为 800 m2,房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500 万元如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。A: 466 m2B: 496 m2C: 506 m2D: 596 m2E ：工业用地的监测点评估价格8、某综合楼总建筑面积为

4、10 000 nl匕其中可出售的居住建筑面积为 7 000 % 可出租的商业建筑面积为1500 m2,剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼 的有效面积系数为。A： 80B： 90C： 85D： 95E ：借款合同9、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万褶，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为 30万褶，2003年竣工的房屋建筑面积为 80万褶。那么，该市房屋的平均建设周期为年。A： 0.5B： 1.5C： 2D： 3E ：借款合同10、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2,现开发商推出以租代售的方式来促 销，具体方案为：每年需支付净租金 1450元/m2, 5年付

5、清。若同类物业投资收 益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说_。A.比售价优惠B.不如售价优惠C.与售价一样D.难以判定是否给予了优惠11、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和_耐用年限。A.等于B.大于C.小于D. A、B、C均有可能12、 在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价， 应采用的测算结果。A:收益法B:市场法C:成本法D:假设开发法E ：工业用地的监测点评估价格13、 宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。A.征收B.征用C.征收或者征用D.征购14、 开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时， 项目年净收益与

6、项目_之比。A.投资的资本价值B.总开发成本C.总开发价值D 总投资额15、以下不适合利用成本法估价的房地产是。A:机场B:单纯建筑物C:住宅D:房地产保险E ：工业用地的监测点评估价格16、 某估价机构接受保险公司的估价委托， 拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定， 为保险理赔提供价值参考， 估价时点为现在， 则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。A:估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B:估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C:估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D:估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去E ：工业用地的监测点评估价格17、建筑密度通常以控制。A:上限

7、B:下限C:中限D:上、下限E ：执行层的组织协调18、 设计变更发生以后， 承包人应该在工程设计变更确定后日内， 提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。A： 14B： 15C： 20D： 28E ：执行层的组织协调19、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D 概算指标估算法3欢迎下载 。精品文档20、 除了期房交易的成交价格之外， 可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。A.估价作业日期B.成交日期时C.估价时点D 交易日期调整后21、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使

8、用年限为 40年（自开工之日起算） ，计划开发期为 3 年，现已进行1.5 年。估计建成还需 1.5 年，投入使用后年净收益为 480 万元， 资本化率为8%， 折现率为12%。 该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A 3939.61B 4433.88C 4768.50D 5652.0922、 在土地出让合同约定的动工开发期限满2 年尚未动工的土地使用权， 可以处以 _。A.合用出让金的20%Z上罚金B.合同出让金的50%Z上罚金C.以原价的30%攵回土地D.无偿收回土地使用权23、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000 m2，总预算为400万元，估价时,建筑工程中的基础工程已完成

9、， 结构工程完成50，设备安装工程尚未进行 另据调查得知， 基础工程、 结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是【 2004A： 30B： 45C： 65D： 75E ：工业用地的监测点评估价格24、 城市房屋拆迁管理条例规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。A： 15B： 30C： 45D： 60E:房地产估价机构必须加盖公章25、 建设投资估算的精度在±10，所需费用， 小型项目约占投资的 1 0 3 0，大型复杂的工程约占 0 2 1 0，该阶段为。A:投资

10、机会研究B:初步可行性研究C:详细可行性研究D:项目的评估和决策E:借款合同二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。 错选， 本题不得分； 少选， 所选的每个选项得0.5 分）1、房地产估价委托合同的内容一般包括。A:估价对象B:估价目的C:估价师D：估价报告日期E ：委托人的协助义务2、 某房地产投资项目的总投资为 5000 万元， 其中投资者投入的权益资本为 2500 万元， 经营期内的年平均利润总额为 800 万元， 年平均税后利润为 480 万元， 则该投资项目的资本金利润率为 _。A 12%8 32%C 24%D

11、 30%3、一般来说，地籍资料具有 ） 三大功能。A: 土地利用管理和规划的功能B:财政税收的功能C:法律功能D:明示功能E ：暗示功能4、拍品展示的方式主要有。A:固定展示B:巡回展示C:现场展示D:资料展不E:定期展示5、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A.获利能力分析B.盈万平衡分析C.市场状况分析D 定性风险分析6、某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万 m2， 2002 年未完工转入 2003 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万 m2， 2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万 m2。那么，该市房屋的平均建设周期

12、为（）年。A 0.5B 1.5C 2D 37、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是_。A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初C.某一基准时刻D.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E 既可有现金流入也可有现金流出的时间点8、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。A:按地域细分B：按房地产用途细分C:按增量存量细分D:按交易形式细分E ：按目标市场细分9、某企业 2008 年 12 月末，流动资产为 540 万元，流动负债为 270 万元。则该企业流动比率是。A： 40B： 50C： 200D： 250E ：执行层的组织协调10

13、、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后_日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A 10B 20C 30D 4011、影响房地产市场发展的 _因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。A.家庭B.社会C.文化D 政策12、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。（2007 年试题 ）A:内部收益率反映了项目的动态盈利能力B:内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C:当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D:如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E ：内部收益率越高，投资风险

14、就越小13、 _之中规定了中国现行土地所有制性质、 形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A 中华人民共和国仲裁法B 中华人民共和国宪法C 中华人民共和国土地管理法D 中华人民共和国土地使用法E 中华人民共和国民法通则14、财务杠杆效应是由于_引起的。A.贷款利率与项目全投资收益率不同7欢迎下载 。精品文档B.预售收入与自有资金收入占总收入比例不同，C.预售收入资金回笼较快D 自有资金投入时间点的差异15、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为 1800 万元，土地增值税应纳税额为万元。A： 330B： 35

15、0C： 440D： 870E ：执行层的组织协调16、应用路线价法需要进行等修正。A:临街深度B: 土地形状C:交易日期D:交易情况E ：临街宽度17、 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、 并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。A.城市基础设施B.高新技术C.城市公用配套设施D.资金E 专业人员经验18、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和_等。A.地籍测量B.房产测量C.地质测量D.城市工程测量E 码头测量19、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是的结合体。A:设备B:实物C:权益D:区地E ：环境20、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是_。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D 选取可比实例的数量在实际中是越多越好， 为后续进行的比较修正工作带来方便21、基准地价系数修正法的基本原理是_。A.收益原理B.替代原理C.地租理论D 区位理论22、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请 _。A. 13人B. 45人C. 610人D. 1113人23、 运