房地产集团公司工程洽商变更管理制度实施细则

1、房地产集团公司工程洽商变更管理制度实施细则1. 总则1.1 本实施细则依据工程洽商管理制度制定，旨在指导和规范房地产集团公司（以下简称“集团”）工程洽商的管理工作，是对工程洽商管理制度的进一步细化。1.2 本实施细则用于指导集团各地产子公司的工程洽商管理工作，规定了工程洽商资料的组成、办理审批的程序及如何作为工程结算的依据。1.3 本实施细则在实施当中将不断根据各地产子公司执行的情况和反馈的问题进行调整和完善，以便建立起一套适合集团集团的高效合理的工程洽商管理制度。1.4 工程洽商多涉及到工程费用的变化，故办理和签认时要特别慎重，尽量 控制洽商费用的增加。1.5 严格控制洽商发生和签认，同时要

2、注意与承包商沟通，从而保证工程的 顺利实施。1.6 对于引入造价咨询公司的项目，根据该公司与咨询公司的服务合同约定的服务范围，由咨询公司全面负责该项目洽商变更的费用确认。1.7 对于引入造价咨询公司的项目，根据该公司与咨询公司的服务合同约定的服务范围，由咨询公司全面负责该项目洽商变更的费用确认。2. 工程洽商的批准权2.1 以单项合同为统计单位，单项洽商发生额在5 万元（含）以内的由子公司工程部经理和预算合约部经理共同在建设单位签字栏签署意见。2.2 以单项合同为统计单位，单项洽商在5 万元以上未超过10 万元属重大变更，由子公司工程部提出，中心预算合约部（或委托咨询公司）估算造价， 子公司工

3、程部经理和预算合约部经理共同审批签署后，再由子公司主管工程副总经理及主管预算合约副总经理（或五个三中心主管预算合约的副总监）审批签署。2.3 由于单项洽商费用超过10 万元时，或由于洽商原因造成可能突破预算控制指标时，在子公司主管工程副总经理及主管预算合约副总经理审批签署后， 必须经子公司总经理及集团集团总经理决策批准，并调整预算指标后执行。3. 工程洽商的分类3.1 设计变更3.1.1 设计单位主动提出的变更：包括由于设计工作的漏项、错误或其他原因而修改、补充原设计文件。3.1.2 业主相关部门（如工程部、设计部）提出改变建设标准、结构功能、使用功能，增减工程内容，采用新工艺、新技术或新材料

4、，导致发生做法变动、材料代换或其他变更事项。3.1.3 销售部、客户服务中心适应市场变化及为满足购房业主要求而提出的变更，导致发生做法变动、材料代换或其他变更事项。3.2 现场洽商3.2.1 承包商为加快施工进度，为弥补施工错误或其他原因，导致发生做法变动、材料代换或其他变更事项（注：由承包商提出的因原有设计文件错误或遗漏而做的变更，属于3.1 类别中） 。3.3 现场签证3.3.1 由于上述3.1.1 、 3.1.2 、 3.1.3 设计变更而产生的承包商现场拆改工作。3.3.2 由于其他承包商原因，使某承包商的成品、半成品、原材料、设备出现了损坏或不应该有的消耗等，经监理工程师和业主工程师

5、协调，由其他承包商对该承包商进行的补偿或赔偿。3.4 零星工程委托单3.4.1 业主委托承包商施工的合同外零星工程，性质如非承包商施工范围的道路平整、搭设舞台等等。零星工程委托单由中心预算合约部起草，经子公司总经理签发后生效。4. 工程变更、工程洽商及现场签证的编号4.1 所有工程洽商须由各地产子公司工程资料主管统一进行编号。4.2 按照工程项目合同或单项工程划分不同专业，进行分类。以该单项工程专业的首个或头两个汉字作为洽商分类的第一级（同时要在编号前注明工程项目名称），第二级为该专业排序序号，第三级为在单项工程中的排序序号，其间用“”连接，如：万国城6电004 015，说明该洽商是万国城6楼

6、电气专业的第4 份洽商，同时是6所有洽商中的第 15 份。5. 设计变更、工程洽商的下发和生效5.1 对于设计单位主动提出的变更（即3.11 类）由设计单位负责填写设计变更通知单（ QS-01） 。设计单位将工程设计变更单报送研发中心设计管理部，该部门在审核和讨论后（审核和讨论的范围由该部门确定），通知承包商执行设计变更。5.2 对于业主各部门提出的设计变更和由施工单位提出的现场洽商（即3.12、 3.13、 3.2 类） ， 由发起单位（部门） 填写 工程洽商记录表（见第七部分附则 附件二十六）（ QS-02） ，由子公司工程部门在2 个日历日内组织设计单位、承包商、 监理单位对该变更进行审

7、核会签。相关单位审核会签通过后，根据实施细则第2 条规定完成讨论及签署工作。若洽商未讨论通过，则由业主工程部将该变更返回发起单位，并将会签意见反馈给发起单位，督促其在2 个日历日内完成对该变更的修改。如讨论会及签署通过后，业主工程部将该变更统一编号后发送给监理单位，并由其下发承包商实施。5.3 现场签证的起草、签认、下发和生效5.3.1 洽商提出部门应在该洽商内容实施前七个日历天报送洽商资料，以保证集团公司各部门对洽商有合理的审批时间。5.3.2 原设计图已实施后，才发出的设计变更，造成承包商重复投入制作加工、安装和材料费用，并发生拆除费用，此类设计变更在下发前各部门需进行会签。下发后，由承包

8、商在事件发生后3 个日历天内申报现场签证单，监理单位专业工程师、投资控制工程师、业主专业工程师和预算工程师共同到现场对已发生的工作内容进行确认，对拆除工程量进行确认（重新施工的工程量在设计变更结算中予以计算）。其中需注意的是，应根据图纸计算工程量的，专业工程师只可以确认事件的成立，不可以确认工程量，工程监理单位的投资控制工程师和中心预算工程师（或咨询工程师）应根据施工图纸计算的工程量对现场签证予以确认。包括监理单位在内的各方须在3 个日历天内将全部签认手续履行完毕，并附照片等证明资料。5.3.3 在业主的协调下，由于承包商之间配合协作产生的现场签证，引起费用发生的承担单位愿意承担费用的，由申请

9、费用补偿的承包商在事件发生后3 个日历天内填写现场签证单，监理单位和业主相关部门除按7.1 和 7.2 条对现场签证单进行确认外，引起费用发生的单位还应在现场签证单上签字，避免将来结算时引起争议。当费用发生的单位拒绝承担费用的，监理单位和业主经办部门应采用照片和其他形式对发生的工作量进行记录，并以反索赔或扣 款通知单的形式通知引起该费用发生的单位。5.3.4 对于临时用工的签证事项，双方应在现场签证单上明确以下问题：工作原因、工作内容、工作时间、工作人数等，按时间要求精确到小时，机械台班必须注明名称、型号、工作时间，涉及到工程量的签证必须有附图，中心预算工程师须确认人工综合单价、工程结算时是否

10、计取利润和税金等其他费用。5.4 零星工程委托单的起草、签认、下发和生效5.4.1 业主委托承包商的零星工程，费用额度在15 万元以内的，采用零星工程委托单形式，超出15 万元的，签署补充协议。5.4.2 经工程和预算部门协商取得一致意见后，由预算合约部门填写零星工程委托单，零星工程委托单应描述零星工作范围，结算办法，有条件的将费用金额直接明确。零星工程委托单经过各相关部门会签， 同意由某施工单位施工该零星工程后，报总经理签署意见，由总经理在零星工程委托单上签字并加盖单位公章后，经监理单位转交承包商后生效。6. 设计变更、工程洽商及现场签证费用的计算1.1 设计变更、工程洽商被视为设计图纸（施

11、工图纸）的修改补充内容，所发生的费用计算原则应与原合同文件相关内容保持一致。1.2 承包商应在接到变更单14个日历天内上报业主及咨询公司变更费用总额、 计算明细 （包括各项目的数量明细及合同外单价的组价明细）及有关此变更的详细资料。1.3 咨询公司根据业主及监理有关部门提供的现场实施情况，对费用变更提出初审意见，并由预算部进行复核，14 个日历天内给予承包商回复。并与承包商核对确认后的洽商变更费用，将作为该项工程洽商的结算依据，并纳入日后工程结算中。7. 表格的填写7.1 设计类工程洽商采用“设计变更通知单或工程洽商记录的形式填写；现场签证采用现场签证单的形式填写；零星工程采用零星工程委托单形

12、式填写， 属于 5.4 类的零星工程，未填写零星工程委托单，而只填写现场签证单，中心预算合约部不予办理结算。7.2 所有表格填写均须完整，不得出现空格。对于没有填写完整的表格，各确认部门不得签字。所有签字栏，签字人必须在签署姓名的同时签署签字的日期。7.3 工程洽商内容应简单明确，填写时不得有任何涂改，必要时应附图示标注， 图示标注应符合有关技术规范要求，图示深度应满足施工和预算审核要求 （如变更部位或能说明变更内容的草图，或局部施工图纸复印件，但需标明索引的施工图名称、图纸编号及其修改版编号）。7.4 所有现场签证必须遵循当时发生当时签证的原则，在工程变更发生后14 个日历天内办理完全部的签

13、证手续，超过规定时间的签证视为无效签证。8. 工程洽商的存档和跟踪8.1 作为控制工程造价和双方结算的重要依据之一，工程洽商的所有相关资料应集中存放且保证足够的备份。所有生效的工程洽商，工程部必须保存原件一套，预算合约部保存一套，设计部门保存一套。每套工程洽商文件均须包括必要的文字说明和附图、附件及完整的附属文件，缺一不可。8.2 工程部内业主管、五个三中心内业主管对工程洽商须按类别和编号归档立卷。8.3 工程部专业工程师对工程洽商的执行要进行现场跟踪，落实执行情况，并且及时与预算合约部沟通执行情况。对于承包商未执行或未完全执行的设计变更，工程部和监理公司有义务主动以书面形式通知预算合约部。

14、预算合约部应根据合同约定，监督承包商限期提供工程洽商费用预算。9. 工程洽商的定期统计和检查9.1 中心预算合约部、子公司工程部每月须对本月发生的所有工程洽商进行分类汇总统计，查遗补缺，严格按照本管理办法进行工程洽商管理。10. 注意事项10.1 关于洽商费用承担的说明：10.1.1 由于施工不当或施工错误造成的设计变更，变更费用由承包商自负，若对工期、质量、投资效益造成影响的，业主还应进行反索赔。10.1.2 由设计单位的错误或缺陷造成的变更费用，以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除所发生的费用，由监理单位协助业主向设计单位进行索赔。10.1.3 由于监理单位责任造成损失的，业主应当按照合

15、同约定扣减监理费用。10.1.4 现场签证单的费用计算方式往往与合同不同，因此， 投资控制工程师和预算工程师在签证工程量的同时，应把结算办法一同明确。10.2 以下行为在各项目开发过程中严禁发生，如果发生，房地产集团公司将对责任人、责任部门和责任单位进行处理。10.2.1 应采用设计变更程序办理的设计类变更，采用现场签证形式办理。10.2.2 没有明确费用的承担主体，即先行下发设计变更行为（对于不能确保费用有承担主体的，应首先视为业主为该费用的承担主体）。10.2.3 重大洽商（5万元以上）未经过技术经济分析，直接以函件、通知、会议纪要的形式安排承包商进行某项工作。10.2.4 重大洽商（5万

16、元以上）未经过讨论和技术经济分析，经办部门直接在承包商写的设计变更、洽商记录单或现场签证单上签字或盖章。10.2.5 不与承包商签订合同，完全按工程洽商累加计算的办法计算工程量，根据结算金额补签合同。10.2.6 工程洽商有关表格上有修改、涂抹或有后增加内容的情况，洽商内容填写出现两个或两个以上笔迹。10.2.7 洽商内容不明确，没有附图和准确的工程做法，未经预算合约部门进行计算或估算，洽商提出部门或专业工程师自行对工程量或费用签认。10.2.8 预算合约部不主动全面计算工程洽商，单方面被动依靠承包商申报预算，造成费用调减项目被遗漏。10.2.9 由于各种原因设计变更下发后，未被承包商全部实施，但是工程部门没有主动告知预算合约部，造成对方结算金额虚报。10.2.10 实施过程中与承包商之间没有就签证事实的认定和费用认定洽谈清楚，造成