典型物业纠纷案例解析

1、典型物业纠纷案例解析1 、物业收费纠纷解析 有关法律法规 ： 物业治理条例第七条： 业主在物业治理活动中，履行下列义务 ：? 遵守治理规约、业主大会议事规则；? 遵守物业治理区域内物业 共用部位 和共用设施设备 的使用、 公共秩序 和 环境卫生 的爱护等方面的规章制度；? 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决 定；? 按照国家有关规定交纳专项修理资金；? 按时交纳物业服务费用；? 法律、法规规定的其他义务。 物业治理条例第三十六条： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务 。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主 人身、 财产安全受到损害的， 应当依法承

2、担相应的法律责任。 物业治理条例第四十二条： 业主应当按照 物业服务合同的约定 交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约 定，业主负 连带缴纳 责任。中华人民共和国民法通则第一百零六条： 公民 ,法人违反合同或者不履行其他义务的 ,应当承担民事责任 . 合同法第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承 担连续履行、采取补救措施或者赔偿缺失等违约责任。物权法第七十二条 ： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权益，承担义务；不得 以舍弃权益不履行义务。物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：常识一： 物业治理服务不到位业主就拒

3、交物业治理费的主张是不合 理的物业治理企业向业主收取物业治理费包括专门多具体项 目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池 清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等 .业主认为物业公司治理不到位通常是指保洁、保安、绿化 方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明 显时，按照有关规定，业主能够要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业治理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交 物业费的主张是不合理的 .常识二： 业主委员会未按法定程序聘请物业治理企业，业主仍无权 拒交物业治理费按照物业治理条例的规定，未经业主大会决议，不 管是物业治理委员会依旧业主委员会，均不得擅自选聘或解

4、 聘物业治理企业 .但即使这种情形发生了， 单个业主也不能以 物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业治理 服务的物业治理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物 业治理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就 违法了 .在合同法上，这种物业治理合同实际上仍处于一种 效力待定状态， 假设之后召开的业主大会决定承认这份合同， 则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这 份合同的效力，业主也应按照物业公司已提供的事实服务， 交纳相应的物业费 .如果业主对物业公司的服务存有异议， 应通过建议召开业 主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。 常识三： 与物业治理公司未签订过物

5、业服务合同，业主仍需交物业 费按照物业治理条例规定，选聘物业治理企业是业主 大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，能够代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合 同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物 业治理企业进入小区提供物业治理服务，只要与执行业主大 会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位 业主单独订立合同。另外，即使物业治理企业与业主委员会或业主均未订立 服务合同，但物业治理企业提供了事实的物业服务，业主事 实上同意了服务的，物业治理企业仍能够要求业主缴纳相应 的物业服务费用。(1) 因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的典型案例 ：证明服

6、务不周拒交物业费，法院判决仍须补交 70 冯女士因拖欠 41 个月物业费，被北京中亿豪物业治理有限公司推 上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物 业治理服务存在一定瑕疵， 如将楼房的消防道用做垃圾通道、 乱停车、 设啤酒销售摊位等。法院按照权益义务对等原则，对物业公司要求的物业治理费予以一 定比例的扣减，扣减比例按照实际违约情形确定为 30 ，冯女士须 交 41 个月物业费的 70 。案例解析 ：物业治理条例 第七条规定业主有按时交纳物业服务费 用的义务，同时物权法第七十二条规定业主对建筑物专 有部分以外的共有部分，享有权益，承担义务；不得以舍弃 权益不履行义务 .因此，

7、业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担 缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵， 业主也不得依次为由拒交物业费，但能够要求物业公司在服 务瑕疵范畴内减收一定的物业费。（2）非因物业公司的过错产生的物业纠纷 以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例 ：业主不满物业服务拒交物业费败诉7 月 20 日，北京世纪城物业治理有限公司诉业主欠缴物业费一 案一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告 交纳物业治理费 2.9 万元、供暖费 6076.2 元、车位治理费 1500 元。 原告世纪城物业治理有限公司诉称，业主曹女士于 2000 年前后购买 了世纪城的房子，至

8、起诉前拖欠物业公司物业费 2.9 万余元、供暖费 6000 余元及车位治理费 1500 元，要求法院判令业主交纳欠费。被 告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在咨询题长 期得不到解决、 物业服务不能令人中意， 以及电梯使用费运算不合理。 被告曹女士的律师则认为，物业治理条例第 67 条规定 :“违反物 业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当 督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业治理企业能够向人民法院起 诉。”也确实是讲，关于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个 强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直 截了当起诉欠费业主。法院经审理认为

9、，北京世纪金源物业治理有限公司与曹女士就物 业治理事项签订了物业治理公约，在物业治理公约中双方关 于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究 违约责任。双方所签订的上述物业治理公约，应视为是双方当事 人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述 合同关于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履 行。物业治理条例第六十七条规定：“ 违反物业服务合同约定，业主 逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期 仍不交纳的，物业治理企业能够向人民法院起诉 ”。曹女士按照上述 规定认为物业治理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的 情形下，无

10、权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订 的物业治理公约 的时刻早于物业治理条例公布、施行的时刻， 在公约中差不多明确约定当一方违约时相对方能够申请调解，也能够 向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时 应当按照法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法 院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的按照 物业治理条例第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩 理由，法院不予采信。曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电 梯的有关收费不合理。如上所述，双方约定了物业治理费的标准，但 其中每项费用如何运算、世纪城物业公司所收

11、取的有关费用是否合理 等咨询题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异 议，可向有关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。 在有关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费 的运确实是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依 据。案例解析 ：物业治理条例第七条规定业主有按时交纳物业服务 费用的义务，此外，中华人民共和国民法通则第一百零 六条规定 ,公民 ,法人违反合同或者不履行其他义务的 ,应当承 担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主 负有按约缴纳物业治理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业治理服务合同 中已有明确约定同时只要

12、差不多物价局批准， 按照自治原则， 被告应按照约定的计价方式缴纳物业治理费用，否则就要承 担相应的违约责任。 以无人居住为由拒不交纳物业费的典型案例 ：柳先生及其夫人居住在广州市某小区 8 栋 701 室.老两口在澳大 利亚女儿家住了半年 ,最近回到自己家 .物业治理员上门收取物业治理 费 ,黄先生讲 :我们半年都不在家 ,不应该交物业治理费，因此跟物业公 司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。 法院判决：柳先生应交物业费案例解析 ： 第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部 分空置 ,并不意味着整个所有建筑物在空置着 .实际上尽管区 分所有建筑物的专有部分在空置 ,

13、但区分所有建筑物的共用 部分仍旧在运行 ,使用之中 ,而物业治理费的支出目的确实是 要坚持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用 ,修理和保养 ,如果物业治理费用缺乏来源或者减少 ,就不能使 区分所有建筑物的共用部分的正常运行 ,使用 ,修理和保养得 到坚持和保证 .第二 ,当部分业主将物业建筑物空置后 ,并不意味着就能 够减少物业治理公司的物业治理服务的工作量.并不意味着能够减少坚持 ,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用 ,修理和保养的工作量 ,电梯,高低压配电设备 ,共用照明 , 水泵 ,消防设施等共用设备 ,设施仍旧要投入正常运行 ,仍旧需 要修理和保养 ;保安的值勤

14、,巡逻 ,安全检查等工作量也可不能 减少 ;清洁卫生 ,环境绿化等等物业治理的治理服务工作量一 样也可不能因部分业主的物业建筑物空置而有所减少 .第三 ,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身而并非物业治理公司无理阻止不让业主投入使用,因此 ,空置房的责任不在于物业治理公司 .第四 ,减免物业治理费用对未空置物业建筑物的业主来 讲是不公平的 .尽管物业建筑物空置 ,但空置房的业主仍旧在 享受着因物业治理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增 值的经济成果 .典型案例 ：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了 许多细部质量咨询题， 认为该房没有达到入住条件， 但因要举家出国，

15、 就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该 女士回国发觉，有关的细部质量咨询题及未解决，而物业治理公司却 发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得专门冤，起初收房时就对 房子不中意，这半年自己也没住，如何还要缴纳这么多物业治理费 案例解析 ：该女士应交物业治理费。房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以 产权证 的登记和取得作为最终 的交付标准，因为按照有关规定，只 有产权证才是产权人享有和行使有关财产权益的唯独合法凭 证。然而在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数差 不多上期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往 有一个较长的周期，这就使 标的物的实际交付和权属

16、证明的 取得 无法完全同步。因此，入住交接 就成了房屋买卖交付中的一个重要环节， 买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交 付条件的一个要紧程序。在商品房买卖合同第八条和第十一条中，均对房屋 交接的程序做了约定的规范， 如：要求开发商在交付房屋时， 向购房人提供房屋验收合格的证明（北京地区的验收合格文 件为北京市建筑工程竣工验收备案表）；开发商不出示 证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由 此产生的延期交房责任由开发商承担。具体到该女士， 尽管她对开发商的交付提出了自已的意 见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情形 （例如房屋全然未经正式验收合格等），同时

17、又收下了房门 钥匙，则讲明该女士对房屋的交付已表示认可，她能够就房 屋存在的细部咨询题连续要求开发商进行修补，但不能据此 认为房屋不符合交付条件。因此，关于其后的物管费应及时交付。 业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷典型案例 ：2005 年 4 月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。该小区的 业主委员会成立于 2005 年 10 月，同年 11 月，业主委员会与某物 业治理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业治理企业 直截了当向业主按月收取。从 2006 年 6 月份起，黄女士将该套商品 房出租给万某一家使用。从 2006 年 10 月份开始，黄女士认为物业 服务费用应由实际使用人

18、万某交付，并告知某物业治理企业直截了当 向承租人万某收取。某物业治理企业向万某收取物业服务费用时遭拒 绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务 而无支付物业服务费用的义务。案例解析： 本案的焦点是应当由业主依旧物业使用人缴纳物业服务 费。物业治理条例第四十二条规定，业主应当按照物业 服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定 由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带 缴纳责任。 因此， 应当由业主而非承租人支付物业服务费用。向物业治理企业交纳物业服务费用，是业主按照物业服 务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直截了当源于 物业服务合同的约定，按照合

19、同法第六十一条第一款的 规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设 置的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。因此，如果 物业治理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享 有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当 按时交纳物业服务费。物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关 系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应 当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务 合同向物业治理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履 行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务 合同约定的义务。 这两种义务并非基于同以个合同而产生的， 不能混淆这两种义务

20、。按照物业治理条例第四十二条规定，业主与物业使 用人能够约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当 负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服 务费用时，物业治理企业能够要求业主交纳物业服务费，业 主在交纳物业服务费后， 享有依法向物业使用人追偿的权益 具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租 人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费 用。 以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内， 2003 年 7月1 日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订省政府 公务员小区物业治理托付合同，规定物业治理提供

21、服务的受益人为 本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服 务，但艾明辉却未交纳物业治理费。 2003 年 11 月 7 日，政兴物业 公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的 2003 年下半年物业治理费 3611.6 元，并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物 业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交 纳物业费。法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构， 具有代表业主与物业治理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为 业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业治理费的义务。 故判决艾明辉给付物业治理费 3611.6 元。案例解析

22、：按照物业治理条例有关规定，业主委员会与物业公 司签订了物业治理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业 费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同， 但业主事实上同意了物业服务的，业主则应按照实际发生的 服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情形，即物业公司无物业收费许可，业要紧求 确认合同无效，而拒交物业费咨询题。按照合同法的有 关规定， 只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合 同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政治理 方面的咨询题，应由行政治理机关进行处理，不能据此认定 物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业治理服务，业 主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。

23、风险防范 ：物业公司同意了业主的托付，就要想方设法 为业主服好务，履行好合同约定的职责 。如果自己尽职尽责了，依旧有部分业主以各种不正当的 理由拒缴费用，为了爱护自己的权益，为了其他已缴费业主 的权益，就要走法律途径来解决咨询题 。2、小区发生盗窃引发的纠纷 有关法律法规：中华人民共和国民法通则第一百零 六条：公民 ,法人违反合同或者不履行其他义务的 ,应当承担民 事责任 .合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定的，应当承担连续履行、采取不久 措施或者赔偿缺失等违约责任。物业治理条例第三十五条：业主委员会应当与业主大会 选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同

24、。物业服务合同应当对物业治理事项、服务质量、服务费 用、双方的权益义务、专项修理资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定物业治理条例第三十六条：物业服务企业应当按照物业 服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主 人身、 财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法律责任。（1）车辆被盗引发的物业纠纷 案例解析：在此类纠纷中，物业公司是否承担责任，关 键是看，物业公司与车主之间存在的是保管合同关系依旧场 地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错。1 、如果对小区业主车辆的治理是一种特约治理， 即在物业治 理合同中约定的保安费包括

25、车辆保管服务，那么发生车辆丢 失的，业主能够要求特业治理公司依保管义务承担相应的赔 偿责任； 2 、如果没有约定，但有证据证明物业治理公司疏 于治理，未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设备， 对车辆的丢失有过错过失的，物业治理公司应承担与其过错 相适应的赔偿责任。因此，如果物业治理公司履行了正常的 安全防范义务，没有过错的，物业治理公司可不承担赔偿责 任，因为物业治理公司不是侵权行为人，业主的车辆被窃， 是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直截了 当的侵害行为人。业主与物业治理公司之间不存在财产保管 关系，对业主的车辆没有保管义务。 3 、如果物业治理公司 设有专门的停车场，并

26、对停放的车辆收取场地使用费，则应 按照其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业治理公司应 承担的赔偿责任。在无法查清该车是否丢失，是否在本小区 内丢失时，应按照最高人民法院证据规定第 73 条高度 盖然性的证明标准，即在证据对待证事实的证明无法达到确 定充分的情形下，如果一方当事人提出的证据差不多证明该 事实发生具有高度盖然性，人民法院即能够对该事实予以确 认的规定，并同时结合物业治理公司的过错程度、收费标准 等确定物业治理公司应当承担的赔偿责任。（ 2 ）业主家中财务被盗引发的物业纠纷典型案例： 业主王某家中被盗 ,财产缺失达二万多人民币 王某认为其所交的物业治理费中已包含了治安治理服务内容

27、因此其家中被盗 ,物业公司应承担赔偿责任 .案例解析：第一应该明确业主所交治理费中所含治安治 理服务为公共区域的治安防范服务 ,而非业主家中的安全保 证服务 .因此本案中 ,物业治理公司是否应承担责任 ,应视具体 情形 .如果该小区公共区域治安隐患多 ,保安员不履行职责 ,而 且又能证明这些因素与业主家中被盗有必定的因果关系,则按照中华人民共和国民法通则第一百零六条规定,公民 ,法人违反合同或者不履行其他义务的 ,应当承担民事责任 .如 果物业公司采取了多种防范措施 ,公共区域没有治安隐患 ,保 安员尽职尽责 ,业主也找不到物业公司的不当之处 . 则物业公司不应承担赔偿责任 .治安治理是物业治

28、理最差不多的内容 为了确保业主 ,住户的安全 ,规避不可推测风险 ,一方面物业治 理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度.另一方面 ,物业治理公司最好购买公众责任险 ,将所应承担 的赔偿责任的风险转嫁给保险公司 .风险防范：为了幸免因业主财务被盗引发的物业纠纷， 物业小区的保安及治理人员应切实的履行对业主的安全保证 义务，严格的按照物业公司与业主的约定提供安全保证服务 并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定，只要尽到了必 要的安全保证义务，物业公司是无责任的在此类纠纷中。3、因物业修理咨询题而引发的物业纠纷 有关法律法规 :物业治理条例第三十六：物业治理企 业应当按照物业服务合

29、同的约定，提供相应的服务。 物业治理企业未能履行物业服务合同的约定， 导致业主人身、 财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业治理条例 | 第四十四条：物业治理企业能够按照业主 的托付提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务酬劳由 双方约定。物权法第七十条 ：业主对建筑物内的住宅、经营性用房 等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同治理的权益。物权法第七十一条 ：业主对其建筑物专有部分享有占 有、使用、收益和处分的权益。业主行使权益不得危及建筑 物的安全，不得损害其他业主的合法权益。物权法第七十二条 ：业主对建筑物专有部分以外的 共有部分，享有权益，承担义务；

30、不得以舍弃权益不履行义 务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分 享有的共有和共同治理的权益一并转让。(1) 因物业公司修理不及时所造成的损害应由物业公司承 担责任典型案例：某住宅小区第 25 栋楼的公用水箱显现渗透现象， 该栋楼的业主们向物业治理公司反映了情形，要求其及时予 以修缮，但物业治理公司一直未采取措施。有一天，住在该 栋楼的业主王某回家通过楼前通道时，因地面积水滑溜而不 幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公 司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等有关费用未果，把物 业治理公司告上法院。法院判决：物业公司应当承担责任。 案例解析：按照物业治理条理及有关规定，物

31、业治 理公司与业主的修理责任划分为： 业主作为物业的所有权人， 应对其所有的物业承担修理养护责任。因此，房屋的室内部 分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的 管线和自用阳台，由业主负责修理。房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯 间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、 消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和 修理。按照物业治理条例第三十六条的规定：物业治理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业治理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主 人身、 财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法律责任。本案中，小区物业治理公司对公

32、用水箱的渗漏，应及时 予以修理而未修理致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，应 由物业治理公司对王某的缺失给予赔偿。物业公司要幸免因修理不及时导致的赔偿责任，就必须 对职责范畴内应及时修理的咨询题及时的修理，并建立修理 责任人制度，对没有尽到职责的有关责任人予以处罚。(2) 因修理费用的承担引发的物业纠纷 典型案例：对业主自有部位的修理应由业主承担修理费 用去年年底，某大厦 6 楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话托付治理处修理班疏通。修理人员及时赶到现场。由于下水 管堵塞严峻，在 6 楼疏通不开，又转到 5 楼，从下水管检查 孔反向往上清疏。 通过 3 个多小时的努力， 管道完全疏通了。 疏通中从下水

33、管里掏出许多沙子、白灰和油漆块，证明堵塞 是该住户装修造成的。谁知当修理人员收取 40 元修理费用 时，该住户以修理未使用任何材料为由，拒不交修理费。案例解析：按照物业治理条理及有关规定，物业治 理公司与业主的修理责任划分为： 业主作为物业的所有权人， 应对其所有的物业承担修理养护责任。因此，房屋的室内部 分，即户门以内的 部分和设备，包括水、电、气户表以内的 治理和自用阳台，由业主负责修理。 房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯 间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、 消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和 修理。按照物业治理条例第四十四条：物业

34、治理企业能够 按照业主的托付提供物业服务合同约定以外的服务项目，服 务酬劳由双方约定。 在本案中物业公司工作人员受业主托付 对其拥有的自用部位进行修理，修理费用应由业主承担。（ 3 ）修理共用设施业主不配合引发的物业纠纷典型案例 ：A 物业小区的甲楼的共用水箱建在楼顶， 清 洗水箱需要出入顶层的业主家，但如此会破坏该业主家的清洁卫生，因此，物业治理公司清洗水箱时，该业主总是加以 阻碍， 并要求给予经济补偿。案例解析：按照物权法第 70 72 条规定，各区分 所有权人对自己专有部分享有完整的所有权，具有独立支配 的权益，但并不意味着对专有部分享有绝对支配权益，不承 诺其他任何人利用。各区分所有权

35、人均有为他人使用专有部 分及其共有部分提供便利的义务。这种义务属于各区分所有 权人应尽的义务，而并非相邻关系的义务，对各区分所有权 人在履行义务时所造成的损害给予补偿，则是应当的。4 、楼房坠落物致人损害的物业纠纷 有关法律法规：华人民共和国民法通则 第一百二十六 条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物 ,搁置物发生倒塌 脱落 ,坠落造成他人损害的 ,它的所有人或治理人应承担民事 责任 ,但能证明自己没有过错的除外 .物业治理条例 第三十六条： 物业服务企业应当按照物 业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主 人身、 财产安全受到损害的， 应当依法承担

36、相应的法律责任。典型案例：某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产 权属实业公司，该楼要紧通过出租的方式使用。该大厦的物 业治理由实业公司托付给某物业治理企业治理。大厦共 16 层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量咨询题，使用中曾数次 发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时 进行修缮处理。 2001 年 5 月 21 日下午 3 时许， 13 层广告 公司的职员肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破裂， 玻璃碎片下落插入当时在楼下搬运物资的孙某的头部，致死 孙某当场昏迷。孙某的同事当立即其送往医院脑外科抢救， 先后用去医疗费， 护理费， 误工缺失费等共计人民币 8 万元。 事后，孙某

37、将实业公司、肖某及物业治理企业告上法庭，要 求三被告承担赔偿责任。被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致，而 非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和治理人应承担 赔偿责任。被告实业公司辩称：玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所 致，本公司对此不能承担责任。被告物业治理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量咨 询题，物业治理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修 缮，但实业公司始终未予答复。 物业治理企业已尽治理职责， 故不应承担赔偿责任。判决人民法院经审理认为：实业公司系某大厦的所有 人，该楼玻璃安装质量不佳，本身存在事故发生的隐患，且 在数次发生坠落后未能及时采取措施，在物业治理企业提出

38、 改刚要求后仍不作为，对孙某被致伤负有要紧责任。肖某系 房屋使用人， 关窗时本应该正常方式关闭， 但其却用力过猛， 致玻璃下落，对孙某的损害亦负有一定的责任。物业治理企 业作为某大厦的治理人，曾向实业公司提出改进的要求，已 尽治理义务，孙某的损害同物业治理并无直截了当的、必定 的因果关系，因此，物业公司不应承担法律责任。案例解析：本案的核心是谁应当承担民事责任，法院的 判决是正确的。本案产生的缘故，一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量 咨询题， 使用中曾数次发生玻璃坠落， 但没有及时得到修理； 二是 13 层广告公司的职员肖某在关窗户时用力过猛，致玻 璃坠落。因此，要确定谁应承担本案的法律责任，第

39、一就应 当搞清晰关于窗户玻璃安装存在质量咨询题却没有及时得到 修理的责任。按照物业产权行使的法律责任和相邻权的有关 理论 ，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。 本案中物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益， 存在足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。 由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范畴内的 人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不 及时排除，就可能造成财产缺失或者人身损害。按照民法原 理，业主有及时修理的义务，如果这种损害或者人身损害发 生，则责任人负有赔偿的义务。物业治理条例第五十六 条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益

40、时，责任人应当及时修理养护，有关业主应当给予配合。本 案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担要紧责任。其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻 璃坠落的直截了当缘故，与孙某的损害存在必定的直截了当 关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存 在质量咨询题，使得玻璃存在安全隐患，也是窗户坠落的缘 故，与孙某的损害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实 业公司共同承担法律责任。关于物业治理企业的责任，要紧是看其是否有过错。从 本案的案情来看，物业治理企业对某大厦窗户玻璃安装存在 质量咨询题曾向实业公司提出改进的要求，但实业公司并未 答复，讲明物业治理企业对窗户玻璃安全咨询题已引起

41、足够 的重视。如果物业服务合同没有专门的约定，物业治理企业 不应当承担赔偿责任。风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公 司是否承担责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没 有治理上的过错，只要物业治理人员对楼房业主自有部位的 搁置物存在的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房 共有部位搁置物存在的安全隐患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，因此为了幸免此类纠纷的发生，关键是要及时的发觉楼房搁置物、悬挂物存在的安 全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施排除隐 患。5 、小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷 有关法律法规： 物业治理条例第三十八条：物业治

42、理 用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务 企业不得改变物业治理用房的用途。物业治理条例 第五十条： 物业治理区域内按照规划建 设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在 依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需 改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决 定同意后，由业主依法办理有关手续。物业治理条例第五十五条：利用物业共用部位、共用 设施设备进行经营的，应当在征得有关业主、业主大会、物 业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收 益应当要紧用于补充专项修理资金，也能够按照业主大会的 决定使用。物业治理

43、条例第六十六条：违反本条例的规定，有下列 行为之一的，由县级以上地点人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业治理区域内按照规划建设的公共建 筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业治理区域内道路、场地，损 害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营 的。个人有前款规定行为之一的，处 1000 元以上 1 万元以 下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处 5 万元以上 20 万元民法通则第 71 条财产所有权是指

44、所有人依法对自己的财 产享有占有、使用、收益和处分的权益。物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同治理的权益。物权法 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权益。业主行使权益不得危及建筑物的 安全，不得损害其他业主的合法权益。物权法第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有 部分，享有权益，承担义务；不得以舍弃权益不履行义务 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分 享有的共有和共同治理的权益一并转让。物权法第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共 有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属

45、于 业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属 于业主共有。物权法第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的治理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他治理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的修理资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同治理权益的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之 二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经

46、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同（ 1 ）物业治理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途 引发的物业纠纷典型案例：物业公司无权出租共用部分某小区的物业治理公司，将小区传达室一间 20 多平方 米的房子出租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传 达室分摊入所购房屋的建筑面积，对传达室拥有所有权，物 业治理公司未经业主同意，擅自将传达室出租，这侵犯了他 们的合法权益，因此跟物业公司发生了纠纷。案例解析：按照民法通则第 71 条和物业治理条 例第 11 、55 、66 条规定，小区传达室是共用部分，所有 权人是全体业主，如要另作他用，应该由业主大会决定。物 业公司只能对传达

47、室行使治理权，未经业主大会通过就擅自 出租，侵犯了业主所有权。业主可要求物业公司停止侵权， 赔偿缺失，并可要求房地产（2）业主擅自占用共用部位引发的纠纷典型案例： 曾先生原是娄底市的一个煤矿主， 2006 年 2 月他在长沙市一高档小区买了一套 180 多平方米的商品房， 把一家人从娄底迁到长沙的新房居住。去年 7 月，曾先生买 了一辆高档小车。小区的车位比商品房少，曾先生买房时车 位已全部售完， 害得他常常为找不到车位泊车而苦恼。 后来， 曾先生发觉楼下还有一处堆满乱石的空地，小区未将它规划 为绿化或其他建设用地，能够开创出来做泊车之用。因此，曾先生未经开发商和物业治理公司许可，就请来 民工

48、把空地整理出来，不到 2 天时刻搭建好了一个车棚。开 发商和物业治理公司明白后，限定曾先生在一周内把车棚拆 掉，否则雇请民工将车棚强行拆除，而且还要求曾先生支付 拆除费用。对开发商和物业治理公司提出的拆除要求，曾先生不但 拒不执行，而且还辩称讲，小区空地使用权属于全体小区住 户，他作为小区住户之一也占有一份，有权使用空地。小区 不能给他提供车位， 他把属于自己的空地平坦出来搭建车棚， 是合情合理的。为此，曾先生与开发商及物业治理公司发生纠纷，至今 还没有解决。案例解析：按照建设部颁布的住宅共用部位共用设施 设备修理基金治理方法第 3 条对共用部位的讲明，小区内 的空地属于住宅共用部位。小区内空

49、地的使用权属于小区全 体业主共同所有， 业主能够对小区内的空地合理行使使用权，但不能对其中一部分主张使用专属性，单独排他性使用；按 照物业治理条例第 7 、51 条规定，小区的空地使用权归 全体业主享有，个体业主占用空地应该征得业主委员会的同 意；按照物业治理条理第 1 条规定，物业治理公司对曾 先生的行为应该履行禁止的职责和向有关行政治理部门报告 的义务。按照物权法第 70 73 、76 条规定，曾先生搭建车 棚的行为侵害了其他业主的权益。物权法第 71 条规定：“业主对其建筑物专有部分 享有占有、使用、收益和处分的权益，业主行使权益不得危 及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。6 、

50、业主擅自改变房屋的使用性质引发的纠纷 有关法律法规： 物权法第七十七条：业主不得违反法律、 法规以及治理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅 改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及治理规约外， 应当经有利害关系的业主同意物权法第八十四条：不动产的相邻权益人应当按照有利 生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相 邻关系。典型案例： 2002 年 3 月，吴先生在某小区买了一套一 层三居室商品房，入住后他发觉由于小区是新落成的，各种 配套设施还不完善， 专门是饭馆缺少， 吴先生因此把他那 100 多平方米的房子改成了小餐馆，开业一个月，小区物业治理 企业找上门来了，要求关闭餐馆，

51、吴先生觉得他为大伙儿服 务，解决大伙儿早餐咨询题是好事，物业治理不应该干涉， 为此发生纠纷。案例解析：本案的核心是业主是否有权益擅自改变房屋 的使用性质。 按照我国物权法第七十七条业主不得违反法律、法规以 及治理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为 经营性用房的，除遵守法律、法规以及治理规约外，应当经 有利害关系的业主同意 及物权法第八十四条不动产的相邻权益人应当按照有利 生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相 邻关系的规定，吴先生不能擅自改变房屋的使用性质，吴先 生如果确需改变房屋的使用性质，也不得不违反相邻权，同 时应当按照有关规定办理有关手续。 不管是业主依旧使用

52、人， 都不应当擅自改变房屋在建筑设计规定的用途，如果擅自改 变物业的使用性质，不仅阻碍社会治理秩序，而且有可能对 相邻权造成阻碍。相邻权是能够从相邻他方得到必要的便利 和防止来自相邻他方的危害或危险的权益；相邻义务则是向 相邻他方提供必要的便利和不得给相邻他方造成危害或危险 的义务。物业相邻权的实质在于不得违反全体业主的共同利 益，不得将其权益滥用，即对物业产权行使的法律限制。擅 自改变物业的使用性质属于相邻权所禁止的行为。区分所有 权人尽管能够自由地使用自己的专有部分，但必须依据其本 来规划设计的居住、营业或者其它特定的用途来使用，否则 构成不当使用。7、专门侵权行为引发的物业纠纷 有关法律

53、法规：民法通则第 123 条： 从事高空、 高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围 环境有高度危险的作业造成他人损害的， 应当承担民事责任； 如果能够证明损害是由受害人有意造成的， 不承担民事责任。物业治理条例第三十六条：物业治理企业应当按照物 业服务合同的约定， 提供相应的服务。 物业治理企业未能 履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损 害的，应当依法承担相应的法律责任。物业治理条例第 52 条：供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业治理区域内有关 管线和设施设备修理、养护的责任。前款规定的单位因修理、养护等需要，临时占用、挖掘 道路、场

54、地的，应当及时复原原状。案例】孙某（男， 10 岁）在家里玩耍是发觉阳台旁边的树上有小鸟，用周围的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的 折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉 讼，要求物业治理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院 查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约 5 米处，有 10 千伏 的高压线，事发前天晚上有 7 级大风，大风将高压线刮断， 导致损害事故的发生。审理结果：电力公司负 80 的责任，物业公司负 20 的责任案例解析：按照物业治理条例 等法律法规的规定， 高压电线的修理养护责任是由电力公司承担的，电力公司具 有修理养护高压电线的责任，应当严格按照电力设施爱护 条例及其

55、实施细则的规定，采取有力的措施保证电力 设施的安全，在大风过后应当采取措施排除危险。物业治 理条例第 52 条第 1 款规定，“供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业治理区域内有关 管线和设施设备修理、养护的责任。”电力公司未能及时检 修刮断的电力设施， 主观上有过错， 应当承担损害赔偿责任。 民法通则第 123 条规定，“从事高空、高压、易燃、易 爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险 的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明 损害是由受害人有意造成的，不承担民事责任。”本案中孙 某并非有意触电，电力公司不具有免责条件，应当依法承担 法律责

56、任。此外，物业公司负有物业小区安全保证的义务，应对小 区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，但本 案中，物业公司却没有尽到注意告知义务，故应当承担一定 的责任。风险防范：尽管物业治理条例第 52 条规定供水、 供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担 物业治理区域内有关管线和设施设备修理、养护的责任。然 而物业公司负有物业小区安全保证的义务，应对小区内存在 的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，因此物业公司 要想规避此类风险的发生，就应对供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位的有关管线和设施设备在物业小区内 存在的安全隐患尽到必要的注意告知义务并作出必要的安全

57、警示标志。8、在物业治理中未尽到注意告知警示义务而引发的物业 纠纷有关法律法规：物业治理条例第三十六条：物业治 理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业治理企业未能履行物业服务合同的约定， 导致业主人身、 财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务 或者履行合同义务不符合约定的，应当承担连续履行、采取 不久措施或者赔偿缺失等违约责任。（ 1）典型案例： 上消防逃生门 物业治理存隐患担责三成高某去年租用上海市青浦区佳乐苑小区的一套公寓房居住， 去年 12 月 20 日上午，高某和妻子一起将洗好的衣服晾晒到了顶 楼的天台上，当时上楼的

58、通道畅通无阻，没有发觉有什么阻挡。 下午 5 点多黄昏时分，高某上楼收取衣服，心急的他没有多想直 截了当上了天台，没想到一头撞在了什么东西上，接着玻璃渣子 纷纷落下，脸部鲜血也随着涌了出来。高某被妻子抓紧送到了医 院，通过认真清理，他脸上大伤口 3 个被缝了近 30 针，其他小 伤大夫实在无法下针只好作了消毒处理。通过检查，原先通往天 台的顶楼上有一道玻璃门，门较大上面也无任何标志，晚上时不 知被谁关上了，高某没发觉就一头撞了上去。翌日，头包得像粽子一样的高某就去找物业交涉，但物业公司 认为此门为消防逃生通道且有铝合金边框，天台为公用部位， 高某擅自占用公用部位还把门撞坏，应当赔偿，讨讲法反而被 倒打一耙，高某一怒之下将物