寒假大学生义务摄影师社会实践报告

1、寒假大学生义务摄影师社会实践报告 1,公司的主要业务有: ,房地产开发土地使用权获取方式前期筹划;房地产投资分析,可行性研究;房地产投资的资金融通;房地产市场营销筹划;房地产抵押贷款(个贷)评估;房地产拆迁评估.北方公司自1993年以来,对不少工程参与了整个筹划,并成为多家集团公司的长期咨询评估机构,成为许多集团公司的参谋单位,比方:北大青鸟集团,隆达集团,北京市供销社,北京金隅集团,首创置业,国贸,北辰等. ,基准地价及各类宗地地价,房产价值评估业务. 基准地价编制:北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基准地价,并参与了其它省市基准地价的制定,获得原国家土地管理局颁发的1993年局

2、级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的1992年度局级科技进步一等奖;业务包括出让或国家收回土地的地价评估;转让,出租,抵押,作价入股房地产的评估;企业兼并,破产,清产核资涉及的房地产估价;司法仲裁涉及到的房地产估价;征收土地税费涉及的土地估价;其它依照法律,法规需要进行的房地产估价. ,在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策,法律咨询. 北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为a级土地估价机构,是全国最早从事上市公司土地估价的机构.已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估,政策咨询,及土地资产处置的协调工作,积累了丰富的经验,熟悉股份制改造中的各个环节,能够为企业提供

3、最合理的土地资产处置方案,便于土地资产与其他资产衔接平衡,到达上市标准. ,为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估效劳. 目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询效劳,积累了丰富的经验.包括企业清算资产评估,企业工商注册资产作价入资评估,资产补偿评估,无形资产评估等,类型丰富多样. ,具备提供完备法律咨询效劳的能力. 北方公司现有法学硕士4名,其中具有律师资格的3名,具备提供全套法律咨询效劳的能力,尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验,使客户的权益得到最大限度的保护. 2,公司特点及优势 ,公司具备五种资质: 中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格 国家建设部颁发的一级房地产价格评

4、估资质 北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质 北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质 北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批) 作为目前全国具备资质最全面,最高级别的的评估机构,北方公司在目前许多评估工程同时归口两个以上政府部门领导的情况下,在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势.这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比较的. ,灵敏可靠的信息 北方公司与国土资源部,建设部,财政部,外经贸委,各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系,能及时准确地了解国家各项政策法规,并融会贯穿.尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切,了解和掌握全国各地地

5、价行情,可以协助客户办理评估结果确认,土地资产处置,权属变更登记等手续,有协调各方面关系的能力和经验.截止目前,公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易代理效劳. ,良好的信誉 北方公司是中国银行总部,国家开发银行,建设银行北京分行的指定评估机构之一,与其他银行亦有业务联系,享有良好的信誉.目前,房地产抵押评估业务量日益扩大.北方公司在接受评估工作过程中,从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性,并协助企业明晰产权关系.既为金融机构的贷款平安性提供保障,又为企业理顺产权关系,顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作. ,雄厚的技术力量 北方公司是国内成立最早,

6、技术力最雄厚的专业评估机构.从事过各类资产评估工程,并与境外评估机构进行过屡次合作,有丰富的协调经验.在长期的房地产评估工作中,全体员工不断总结经验,熟悉并掌握国际公认的评估原那么和方法,目前已形成了一套科学有效的评估程序,确保了评估工作的客观,公正和具有权威性.自1992年以来,各省市基准地价的制定,北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验,并对基准地价的数化,标准化有独到的见解. ,高素质的人才结构 北方公司现有专职人员中,50%左右具有硕士学位,形成了以经济,财会,建筑,法律等专业人员为主的业务队伍,表达了最正确的组合效益.其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价

7、所成员,多年以来从事土地经济理论,地价理论及评估方法的研究,参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部城镇土地估价规程等重要文件的起草.公司现有人员中,具有国土资源部土地估价师证书的15名,建设部注册房地产估价师证书的12名.除此之外,还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍,能承接各种类型的评估工程及基准地价编制工程. 二,在公司的工作情况 能在这么有实力的房地产公司实习,我们十分的快乐,这就像给与了我们一个巨大的舞台,让我们在上面有时机挥洒自己的才华,演绎自己的青春.我们也十分的珍稀这样来之不易的时机,好好的向同事们学习,增长自己的知识与经验. 在北方的这一个多月,我们是慢慢的进入工作

8、角色的,由开始的学习房地产评估报告,到成为同事们的助理,再到参与到工程中来,最后得到工程主力的位置.这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定,也是我们努力的结果,我们获得的不仅仅是知识,还得到了走向社会的自信.下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的 一些工程. 工程一:国家土地局xx年的北京地价监测 北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理,在每年年末的时 候,在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价,从而掌握北京的地价分布. 国土局分给北方公司6个监测点的任务,由于任务比较艰巨,这次总共有6人参加了这个工程.按照国家土地局的要求,我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面

9、毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2,土地开发程度"七通一平"条件下的楼面毛地价和地面熟地价.在5天内完成工作任务.外出考察花费了3天时间,2天用于写估价报告.外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点,做好记录和拍照工作. 这六个监测点及其比较案例分别是: 一,南池子大街52号用地价格评估 (王府井百货集团股份住宅用地,四合院) 比较案例: 1,西城区银锭桥胡同18号院 2,东城区国子监街45号院 3,西城区南官房胡同1号 二,城市芳庭居住用地价格评估 比较案例:1,紫芳园四,五,六区 2,蒲安东里78号楼 3,芳古园住宅小区一区 三,建欣园地

10、价格评估 比较案例:1,宋家庄家园1#2#3#楼 2,马家堡路88号1,2#住宅楼 3,珠江骏景南区住宅工程 四,芳星园二区体育健身中心土地价格评估 比较案例:1,丰台区方庄芳城园三区 2,北京市五金矿产进出口公司土地 3,丰台区供销合作联合社1层底商 五,上汽首创厂房土地价格评估 比较案例: 1,莲花池长途客运站公交用地 2,丰台区于家坟88号 3,中关村科技园丰台园产业基地二期 六,北京海运商业效劳公司土地价格评估 比较案例: 1,夕照寺危改三期西区 2,中国医药保健品进出口总公司办公楼 3,方庄芳城园一区21#楼中段变电室办公房 下面就以建欣园工程为例,说明这些工程评估方法 一,估价工程

11、名称:建欣园地价格评估 二,估价对象:估价对象位于大红门西路4号,东临建欣园小区路;西至建欣园小区路;南至建欣园小区路;北至建欣园小区路.估价对象建筑面积为7420平方米,土地面积为6321平方米,容积率为1.17,土地规划用途为居住,五级用地. 三,估价期日:二零零四年十二月三十一日 四,地价定义:该监测点的地价是: 1,于估价时点xx年12月31日,在现状容积率1.17,现状土地开发程度"七通"条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期70年的完整土地使用权的公开市场价格. 2,于估价时点xx年12月31日,在设定容积率2,土地开发程度"七通一平&qu

12、ot;条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期70年的完整土地使用权的公开市场价格. 地价类型有地面熟地价,楼面毛地价两种. 五,估价方法:市场比较法,假设开发法 1,测算在现状容积率1.17,现状土地开发程度"七通"条件下的楼面毛地价和地面熟地价. (1)市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程 因素说明 比较因素 实例1 实例2 实例3 (即获取途径,例如网上,查出让档案等) 宋家庄家园1#2#3#楼 马家堡路88号1,2#住宅楼(新增面积) 珠江骏景南区住宅工程 位 置 丰台区宋家庄 丰台区马家堡路 丰台区永外果园43号 交易日期 xx年5月14日 xx年5

13、月14日 xx年4月29日 交易价格(楼毛) 550 480 460 交易情况 正常 正常 正常 用 途 住宅 住宅 住宅 区域因素 繁华程度 一般 一般 较好 公共交通 一般 一般 较好 公共设施 一般 一般 一般 集聚条件 较好 一般 较好 个别因素 临路条件 一般 一般 较好 建筑物情况 钢混 钢混 钢混 使用年限 70 70 70 比准价格 545 480 442 楼面毛地价(元/平方米) 489 楼面毛地价=489元/平方米 考虑该地区居民居住密度的情况,估价人员结合该地区正常工程拆迁费用水平,确定在规划容积率1.17时楼面拆迁安置补偿费用为1200元/平方米.所以 楼面熟地价=楼面

14、毛地价+楼面拆迁补偿费用 =489+1200=1689元/平方米 地面熟地价=楼面熟地价*容积率 =1689*1.17=1976元/平方米 (2)假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程 销售单价 销售面积 开发价值 建筑费用 专业费用及不可预见费 利息 销售费用 税费 利润 开发余值 地面熟地价 5000 7420 37100000 1760 168 406238 74xx 2040500 2942399.6 12512407 1959 数据说明: 销售单价:根据市场调研获取; 建筑费用:根据同区域同规模档次的建筑获取; 专业费用:根据同区域同规模档次的建筑,取建筑费用的5%; 利息:开发期

15、一年,年利率取估价期日 民银行一至三年期贷款利率为5.76%; 销售费用:含买卖手续费,代理及广告宣传费等,取销售价格的4.5%; 税费:营业税,城建税和教育费附加为销售价格的5.5%; 利润:根据北京市住宅开发市场的平均投资回报率,在此次评估中取开发商的投资回报率20%. 楼面熟地价=地面熟地价/容积率=1959/1.17=1674元/平方米 楼面毛地价=楼面熟地价楼面拆迁补偿费用=16741200=474/平方米 (3)在现状容积率,现状土地开发程度"七通"条件下地价的综合测算: 取两种方法测算结果的均值作为估价结果,计算如下: 楼面毛地价=(489+474)/2=48

16、1元/平方米 地面熟地价=(1976+1959)/2=1968元/平方米 2,测算在设定容积率2,土地开发程度"七通一平"条件下的楼面毛地价和地面熟地价方法与前面测算现状容积率下的方法一样.(过程略) 这个工程是我们正式参与的第一个工程,我们十分用心去做,边学边问,其中遇到的困难,在同事们的帮助下和自己的努力下一一化解,最后我们向国土局交上了一份满意的答卷. 工程二,中国科学院行政管理局资产评估 这次评估是根据中国科学院文件,中国科学院拟将中科院行管局可用于经营的资产剥离出来,投资到北京中科资源有限公,实现中科院行管局由事业单位转为企业的体制改革.本次评估目的在于确定拟投入

17、到北京中科资源的中科院行管局的可经营资产的价值,为其拟投资资产提供价值参考依据. 这个工程历时估计会有2个多月,到目前还没结束.本次评估范围包括两局部:1,由中科院行管局原账面资产中,以xx年12月31日为基准日,直接剥离出的资产及负债,其中共有21家单位.2,保存划拨土地使用权的地上建筑物. 由于资产及其负债的清查比较复杂,我们作为一个初涉工作的新人,还没有能力完成这一局部的工作.所以我们就负责资产清查核实的工作,这是一项相比照较简单的工作,对我们来说又是有难度的,但肯定会给我们带来不少的收获的.资产清查核实中资产占有方调整后的纳入评估范围的资产类型包括:1. 流动资产调整后账面值(货币资金

18、,预付账款,其他应收款,存货,待摊费用)2. 长期投资账面值 3.固定资产包括房屋建筑物及车辆,机器,电子设备等4.流动负债账面值(预收账款,其他应付款,应付工资,应付福利费,应交税金,其他应交款).注:由于要求保密,在此不敢把具体数目公开于众. 在清查过程中,我们对货币资金进行了账实核对;对债权债务进行了账面核实,对资产占有方已经办理核销审批手续的债权债务了解了有关情况;对长期投资的投资协议,产权登记证等进行了了解,核实;对车辆,电子设备及其他设备的数量,规格型号,存放地点,进行逐台的清查核实,在资产占有方有关设备管理人员,技术人员的配合下对价值量较高的设备填写了设备技术鉴定表;对房屋根据产

19、权证等有关文件核实其建筑面积,建筑结构,建筑数量,并了解房屋的使用及维修状况;对可能影响资产评估的其他重大事项进行了了解. 在未来的一个月内我们还要继续努力的为这个工程而努力工作,在过去的一个月我已经得到不少的收获,相信随着工程的继续进行,我得到的东西肯定会很多的,这也就给了我更多的动力.我们在这次的工程中得到的最大的知识就是做事要细心,不能少也不能多的主线贯穿我们工作的始终. 工程三,森力资源资产评估学习及评估机构的林权评估收费标准 林权这个概念在我国还是一个新鲜的事物,把森林资源资产化管理是我国有效利用森林资源的良好开始.现在是我国森林资源资产化管理的初级阶段,也是我们的探索阶段.像所有资

20、产一样,我们都可以用科学的手段评估出其价值所在,从而促进森林资源的多方综合利用. 所以,以后随着森林资源的全方位的利用,林权的评估将占有一个很重要的角色.为了跟上时代的步伐,北方公司现在已经进入了森林资源资产评估学习的紧张阶段,我们以林业资源资产评估及作价计算手册我辅导材料,每周进行3次以上的交流学习.而且受国家森林管理局的委托,让北方公司制定资产评估机构林权评估的收费标准,总经理就把这个艰巨的任务交给了我们两位新人去做.这对于我们来说是一个真正的大考验,我们上网找资料,以国外的森林管理为参照,再到北图找信息,经过半个多月的努力,我们把自己制定的收费标准上交给领导,领导对我们的工作十分的满意,

21、这也是我们信心倍增,对未来十分的憧憬. 这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西,我俩都有一种体会,就是其实知识没有界限,只要你肯学,就肯定能进入到这个知识的领域中来,这对我们以后的工作生活是一个很好的启示.只要努力,你就可以得到你所想要的东西. 工程四,某工厂污染扰民搬迁的评估 有了前些日子圆满的完成工作的经历,领导和同事对我们也是给与了很大的信任与肯定.上几天,领导把一个工程交给我们,让我们独立去完成,就是有关北京汽车工业控股有限责任公司某一工厂污染扰民搬迁的评估,这个工程从开始的见面交涉到合约的签订我们都起到主要的作用,只是有不懂的地方就向同事们咨询,这次工程的前期经历让我们懂得了一个

22、工程是如何谈判成功的,再过几天工程就要进入正式的评估阶段了,我们自己也十分的快乐能有时机展现自己.我们在这次工程的前期工作中我们学到的更多的是谈判技巧,学到的是社会经历. 三,实习感想 经过一个多月艰苦而又快乐的实习旅程,我们满载而归,我们不仅仅学会到了房地产的更多知识,把房地产估价的理论和实际紧密的联合起来.我们得到更加珍贵的东西就是经验与自信.我们不再害怕社会鼓励竞争的到来,我们现在喜欢上了暴风雪的洗礼,我们会真诚的对待以后的每一件事和每一个人,相信有了这次实习的成功经历,我们会在以后的岗位上走的更稳做得更好. 我是一名学习市场营销专业的xx届毕业生，我是今年3月1号进入的这个实习单位，刚

23、进入这个实习单位时，领导考虑到我们的处境让我们从根底做起，时间慢慢的过去了，我们即将离开学校，在最后的一个年头，现在站在我们面前的就是那个我们向往已久的工作社会，而且我们对中国社会也充满了憧憬，我们的心已经开始飞进那里。我们快乐、我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我，但我们还需要时间去了解这个社会。学校为了把我们平稳的送上社会的大舞台，为适应今后的社会工作奠定根底，同时完成大学教育的最后一个重要环节，专门安排了我们毕业实习,下面我对我的实习做一个实习总结。 我们被安排到安顺的一个房地产公司实习，我们去的重庆大泽置业公司的营销代理公司安顺分公司，实习是以独立业务作业方式完成的。实

24、习的内容有市场调查，房地产销售置业参谋的培训，实习让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也让我个人更加的成熟和坚强;在实习工作中，当我遇到工作中的困难时，曾夜不能寐的思考解决方法，因为我始终相信方法总比困难多;在具体的市场上，曾受到无数次的拒绝和嘲讽，可是我还是坚持，我学会了自信，同时在实习工作中也翻开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的根底。根本上到达了学校要求的实习目的。为了表达我收获的喜悦，我将主要以房产销售工作来谈我的实习体会。社会实践生活使我不断的挑战自我，充实自我。使增强我在各方面知识的认识都有了一定的提高，也培养了我们和我们综合运用所学根本理论，根本技能和专业知识

25、，去独立分析和解决实际问题的能力。把理论与实际相结合，提高实践的手动能力，我们毕业以后走上工作岗位打下一定的根底，也许我们还不能完全适应着剧烈的竞争社会。但是我们要学会逐步适应这个社会。在这两个月的实习实习里我的到了一个全面的锻炼，我的大学生活即将过去，通过这次的学习我对我的专业知识有了更为正确并且深刻的理解。 这个公司是具有一级资质的公司，是具有专业资质的房地产企业公司的主要业务是专业从事房地产开发工程的全程筹划、楼盘整合营销、推广等，是市纳税先进单位。公司成功筹划销售了多个楼盘，电视、报纸进行过屡次全方位报道，公司现拥有优秀的房地产和市场营销精英及管理人员。我实习工作分为几个阶段，前阶段主要是市场调查，工作内容是主动寻找客户，给客户讲商铺的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判，后一阶段就是在售房部做置业参谋的培训，与沙盘的说讲解的培训，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价。帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。有时配合办公室人员处理日常工作。就这样一个月两个月就过去了，我也变得成熟多了。时止今天，我的实习期