房地产开发资质办理详解

1、房地产开发企业资质标准和要求房地产开发企业资质标准和要求20132013年年1212月月房地产开发企业资质管理规定（原建设部令第77号）于二年三月二十三日经第二十次部常务会议修订通过v一、 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。v未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。v二、国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。v三、一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。v二级资质及二级资质以下企业的

2、审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。v江西省城市房地产开发管理条例v通过时间：1995年4月29日江西省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过，1997年4月18日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议第一次修正，2002年6月1日江西省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议第二次修正v第十四条核定房地产开发企业资质等级的审批权限按下列规定办理： v（一）一级资质由省人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批； v（二）二级、三级和四级资质由设区的市人民政府房产主管部门初审，报省人民政府建设行政主管部门审定。 省厅关于取消和下放一批行政审

3、批项目的通知(赣建办201335号)v三级房地产开发企业资质核准下放到设区市房产主管部门 v四级房地产开发企业资质核准下放到企业注册所在地市、县房产主管部门 v暂定级房地产开发企业资质核准下放到企业注册所在地市、县房产主管部门 v三级房地产估价机构资质核准 由委托设区市房产主管部门核准 改为直接下放给设区市房产主管部门 v对下放的行政审批事项（含新申请、升级、延续、变更、注销等事项），自12月1日起由负责承接的市、县主管部门负责实施，企业应向公司注册地所在地的市、县主管部门提出申请，我厅不再受理新的申请。对12月1日前我厅已受理未办结的，将按照规定时限办结。负责承接下放行政审批事项的市、县主管

4、部门，应严格按照行政许可法和有关法律、法规、规章规定的标准和条件办理，不得任意降低标准或者增设条件。按时办结。v 各地负责承接的主管部门核发的资质证书在全省通用v各县、市应当及时开展资质办理工作，设区市应当指导、督促他们尽快办理。各等级资质标准： 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下： v（一）一级资质：v1注册资本不低于5000万元；v2从事房地产开发经营5年以上；v3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；v4连续5年建筑工程质量合格率达100；v5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此

5、相当的房地产开发投资额；v6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；v7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；v8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；v9未发生过重大工程质量事故。（二）二级资质：*1注册资本不低于2000万元v2从事房地产开发经营3年以上；v3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；v4连续3年建筑工程质量合格率达100；v5上一年房屋建筑施工面积10万平方

6、米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；v6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人v7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；v8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；v9未发生过重大工程质量事故。 （三）三级资质：v1注册资本不低于800万元；v2从事房地产开发经营2年以上；v3房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；v4连续2年建筑工程质量合格率达100；v5有职称的建筑、结构、

7、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；v6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；v7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；v8未发生过重大工程质量事故。 * 2从事房地产开发经营1年以上； （竣工面积达到1万平方米） * 3已竣工的建筑工程质量合格率达100； * 4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（共7人） * 5工程技术负

8、责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； * 6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； * 7未发生过重大工程质量事故。（四）四级资质： 1注册资本不低于100万元（我省规定为不低于200万元，南昌市区不低于800万）；*v新设立的企业申请暂定资质条件按最低四级要求的人员和资金标准，但不需要提供项目资料。1、暂定资质证书有效期1年。2、房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年。3、自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。4、暂定资质证书满1年且竣工业绩达到1万

9、平方米，其他条件也符合要求，可以定四级资质；满2年且竣工业绩达到5万平方米，其他条件也符合要求可以定三级资质。暂定资质不能直接定二级资质，二级资质应该从三级资质升上来，原则上三级资质满一个有效期可以升二级。从事房地产开发经营的年限认定资质证书上有 “批准从事房地产开发经营业务时间” ，首次 办理暂定资质证书 时， “批准从事房地产开发经营业务时间” 和首次办理暂定资质证书 发证时间相同。以后定级、升级“批准从事房地产开发经营业务时间”不变。 暂定资质证书 延期两次后还不能定级的，采取重新申报暂定资质证书申报事项和程序办理，资质证书过期很久不能延续的也按重新申报暂定资质证书申报事项和程序办理。这

10、两种情况下，“批准从事房地产开发经营业务时间” 重新计算，改成重新办理的暂定资质证书发证时间 *房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。*房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩等条件核定相应的资质等级。 人员认定（社保缴纳证明是否提供征求意见)v企业工程技术、财务、统计、经营等业务负责人的任职文件、职称证书（执业资格证书）和身份证的复印件，符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的劳动合同、社会保险缴纳证明（缴交票据和缴交明细表）、职称证书（执业资格证书）和身份证的复印件。（工程技术、财务、经营、统计等部门负责人必须具有

11、相应的职称，且离退休、兼职聘用的人员不得担任上述部门负责人，临时聘用或兼职的专业管理、技术人员不计入公司专业管理、技术人员总数）业绩认定一、房地产开发暂定资质延期可提供近一年的在建项目资料，也可提供近一年竣工的业绩资料；二、等级资质证书延续提供近三年在建和已竣工的业绩资料；三、在建项目，按项目实际进度提供项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等文件，并附项目进度说明。四、已竣工项目，须提供项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售

12、许可证及建设工程竣工验收备案文件申报材料目录 房地产开发企业资质申报表房地产开发企业资质等级证书正、副本复印件企业法人营业执照副本复印件（外资企业需提供省政府或商务部门的批准成立文件或证书）公司章程及修正案原件或复印件（工商部门加盖档案印章）企业验资报告和上年度审计报告原件或复印件 企业工程质量安全管理制度、经营管理制度、财务管理制度 经营场所证明（房屋租赁协议，并在协议后附出租房屋的产权证复印件，面积不少于200平方米）（一般情况下无产权证的房屋不能用于出租） 企业法定代表人、高级管理人员的任职文件和身份证的复印件，企业工程技术、财务、统计、经营等业务负责人的任职文件、职称证书（执业资格证书

13、）和身份证的复印件，符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的劳动合同、社会保险缴纳证明（缴交票据和缴交明细表）、职称证书（执业资格证书）和身份证的复印件。（工程技术、财务、经营、统计等部门负责人必须具有相应的职称，且离退休、兼职聘用的人员不得担任上述部门负责人，临时聘用或兼职的专业管理、技术人员不计入公司专业管理、技术人员总数）（取消原解聘证明）申报材料目录 近三年房地产开发统计年报基层表复印件近三年房地产开发项目资料复印件（按项目组装）：1、已竣工项目，须提供项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证

14、、商品房预售许可证及建设工程竣工验收备案文件2、在建项目，按项目实际进度提供项目的投资计划批准（备案）文件、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等文件，并附项目进度说明。已竣工项目提供房地产开发项目手册复印件和住宅质量保证书、住宅使用说明书（按项目组装）样本或复印件以及相关执行情况报告；在建项目提供房地产开发项目手册复印件（按项目组装）以及相关执行情况报告。新申报房地产开发企业暂定资质的，可不提供项目资料。重新申报房地产开发企业暂定资质的，应当对房地产开发项目进展情况作说明，有项目资料的应当提供项目资料。房地产开发企业所属或投资的有独立

15、法人资格、有独立营业执照和资质证书的房地产开发公司所取得的开发业绩，不计入申报资质房地产开发企业的开发业绩。申报材料目录加强审批管理（一）实行网上审批。各市、县（市）要利用厅房地产开发企业资质核准行政审批系统，实现房地产开发企业资质网上审批。今后，企业申请资质升级的，将以网上审批系统中的企业原资质数据、信息及审批时间为审查依据。凡下放审批项目中未经网上审批系统审批的企业，我厅将不予受理其资质升级的申请。（二）严格按照资质标准审批。各市、县（市）应当严格按照资质标准要求，对房地产开发企业注册资本、专职管理、技术人员配备和开发业绩等方面审查房地产开发企业资质申报材料。加强审批管理（三）严格审查申报

16、材料和网上信息资料。按照资质申报的有关要求，认真核验企业申报材料，确保材料齐备、清晰、有效、规范。申报材料要书写（填写）规范、印鉴齐全、字迹清晰；复印件必须清晰、可辨，不得提交扫描件。按照房地产开发资质网上申报审批系统要求，认真核验企业网上填写的信息和上传的图片资料。信息填写确保齐全、真实，图片要求正面朝上、正向上传，保持适当的分辨率，确保清晰、齐全。对于不符合要求的，不予受理。加强审批管理v（四）资质初审部门应当明确初审意见。按照资质管理规定的要求，认真履行初审职责，对申报材料是否真实、是否符合法定条件等进行审查，明确提出同意或者不同意的初审意见，并在房地产开发企业资质申报表中注明。不同意的

17、，应说明原因；有特殊事项的，需专函说明。严格遵守行政许可法规定的期限要求，按时完成初审工作，并及时上报。 加强审批管理（五）资质证书通过网上打印。房地产开发企业资质通过申报、有关部门网上审批后将自动生成资质证书信息，各市、县（市）按审批权限通过审批系统直接打印资质证书。申报材料装订要求v1、房地产开发企业资质申报表单独放置一份，合订资料中放置一份。申报资料内容多的，可分册装订，并在封面上注明。v2、申报材料采用A4纸胶装成册，软封面封底，应有标明页码的目录，逐页编写页码。专业技术人员的劳动合同、社会保险缴交票据和明细表、职称证书、身份证的复印件等证明材料应按房地产开发企业资质申报表中所列企业在

18、册有职称专业人员名单顺序装订。申报材料的有关要求申报材料的有关要求1、房地产开发企业进入房地产开发企业网上申报审批系统申报后，应从网上直接打印带有条形码标识的资质申报表。房地产开发企业资质申报表中企业申报意见和市、县审查意见应当明确，申报日期、审查日期清晰，并与网上日期一致。2、申报材料只需报1套，上报后一律不再退还。请资质初审部门和企业根据需要做好有关材料的备份、存档等工作。对二级资质的申报材料作如下规范和对二级资质的申报材料作如下规范和调整调整v1、将提交项目资料原件和人员证书原件，调整为提交项目资料复印件和人员证书复印件，原件由设区市房产主管部门和有关部门核验并在复印件上加盖核验印章。省

19、住房和城乡建设厅根据资料审查实际情况对相关证件、材料原件复核。v2、将提交原房地产开发企业资质等级证书原件，调整为提交房地产开发资质等级证书正、副本复印件，原件在领取新证时提交。对二级资质的申报材料作如下规范和对二级资质的申报材料作如下规范和调整调整v3、将提交人员脱钩证明为解聘证明，调整为提交人员社保缴交证明(人员社保缴交票据和明细表)。人员社保缴交票据原件由设区市房产主管部门核验并在复印件上加盖核验印章，社保明细表提交原件。对二级资质的申报材料作如下规范和对二级资质的申报材料作如下规范和调整调整v4、规范材料复印件盖章。提交材料复印件的，应当经过核验并盖章。根据具体材料和各地实际情况，可选择下列方式之一盖章：v（1）由政府部门核发的许可、备案材料，加盖相应部门公章或业务专用章；由政府部门出具的文件，加盖相应部门公章；由社会机构出具的材料，加盖该机构公章；企业内部的文件资料，加盖企业公章。v（2）设区市房产主管部门核验材料后，在复印件上加盖“经核对与原件相符”的