高层写宇楼建筑工程策划方案（精编版）

1、高层写宇楼建筑工程筹划济上的限制，下面就目前有实用性的一些新的技术进行经济上的分析。对新技术的经济分析主要从以下几个方面来考虑：(1)新技术本身的造价：包括机械造价、技术转让费等；(2)新技术应用引起的建筑结构方面造价：包括平面面积损失、层高变化等；(3)新技术运营费用：包括电力、人工等日常运营费用和机械的维护费用等。下面就具体的问题进行详细的分析。机械式停车：包括停车库本身和出入口两个局部。1.停车库局部 (以 3 层升降横移式机械式停车为例) (1) 面积：普通的停车建筑面积大约为3540m22估算，而普通的车位大小约为 5m2，这样，机械式净车位的面积比普通车库小，但由于机械式车库在设备

2、周围要留出检修通道， 而且其防火分区的面积比普通车库要小，因此初步可以认为机械式停车库的面积和一层普通的车库面积相当。(2)层高：普通停车库的层高一般在3334m 左右； 3 层机械式停车的净高约为56m，加上设备和结构，层高大约在66m 左右。(3)造价：下表列出机械式车库比普通车库造价相比的增减因素(见表 3-2)。比普通车库增加局部比普通车库减少局部增加了停车设备造价层高增加而引起的结构造价少 2 层车库面积少了层与层之间的坡道根底开挖深度较浅1）普通停车库的造价，按每平米20002500计算；2）机械式停车的造价，分为机械设备和按普通车库层高计算的造价，由于层高增加增加的造价 3 个局

3、部；按北京恩菲停车设备集团报价，3 层机械式停车： 28 万元个机械式车库造价按照普通车库的层高计算；由于机械式车库的层高从33m 增加到 66m，造价会有所增加，在进一步的该预算之后确定，目前初步可以判定其增加幅度小于100。3)下面列表计算 2 种停车方式的经济分析 (见表 3-3)。3 层的升降横移式机械停车普通地下停车每个车位净建筑面积，不含通道净车位： 4 81 8=8 64m2，机械周边留有检修通道， 两者相加约 12m2左右；一层 3 个车位，共停 8 辆；净车位525=125m2加结构及通道每个车位面积a2=3540m2那么加上通道及结构每个车位的面积 a1=a23/8=131

4、5m2层高净高约为 5.6m， 加上设备和结构，层高大约在 6.6m 停车机械造价0 根底开挖每 一 层 机 械 车 库 增 加 了 约3.3m 的开挖， 具体造价跟当地的地质水文条件有关车库造价b1=约 18b2=36004500 元m2b2=20002500元m2每个车位造价a1b2+28000= 7.59.5 万元a1b2= 710 万元综上所述，两种车库的造价水平相当。(4)在使用上，机械式停车和普通停车比拟起来，有以下区别：1)可逐步添置停车机械；2)层高较高，和机房在同层，对结构有利；3)空间改造余地较大；4)车辆进出设备的时间比普通车库长，要防止造成堵塞；5)设备的管理和维护比拟

5、麻烦。2. 车库的出入口：分为升降机和坡道2 种，下面对其可行性做出比拟(1)标准要求：据 1998-09-01实施的?汽车库建筑设计标准 ?中规定，出入口改作升降机的车库定义为升降机式汽车库，标准中第 523 条对其升降机的数量规定“升降机式汽车库其升降机的数量应按每台不多于25 个停车位计算确定，如无其它汽车出入口时， 每个车库升降机数量不应少于2 台；坡道的标准为疏散口不少于 2 个，单车道宽度不小于 4m，双车道不宜小于 7m，小型车的坡道坡度的最大值为 15；(2)占地面积：在市场中，按中小型车计算，每一部升降机的大小约为6m3m=18m2；而假设汽车库的层高为33m，那么坡道的长度

6、约为22m，按车库需要两个双车道计算，那么坡道占地为308m2；(3)造价方面，一部升降机的造价大约为：2t：22 万元台， 3t：3050 万元台；坡道的造价可以参考地下车库的造价，约为20002500 元m2，那么坡道的总造价约为 308(20002500)=61677 万元根据估算，当升降机的数量小于3 部时，两种出入口的造价相当， 而当升降机的数量超过 4 部时，升降机出入口的造价将大于坡道出入口的造价。租金是一个经营上的问题，和整个写字楼的硬件设备、物业水平、使用率、地段、当时的写字楼出租状况等等问题相关。图 5-48、图 5-49 是一些写字楼的租金的数据统计，仅供参考，具体的租金

7、水平应由当时的情况决定。表 518 写字楼超时空调收费统计表名称b 大厦d 大厦a 大厦e 大厦l 大厦o 大厦f 大厦超时空调收费400 元/小时 *公司300 元/小时 *公司200 元 /小时*公司0.5 美元/ 小 时 *公司6 元/小时*公司1 元/小时*公司0.15 元/小时*公司从客户的角度考虑， 按照平米收费是较为公平的， 具体的收费问题由经营者决定，这里仅提供一些参考。5.2.6 相关因素分析1经济性分析经济性分析主要是指办公空间的使用率问题，在设计中，这涉及到核心筒的大小、布局方式、平面的形状、公共局部的公摊面积的大小等等问题，这里重点分析际准层的使用率问题。从经济方面考虑

8、。收益：总出租规模使用率出租单价为了提高收益，经营者需要从这三个方面着手，比方对一个20 多层的办公楼而言，如果每层的层高能够降低02m，在总的限高不变的情况下，就可以多盖一层楼， 增加了总的出租规模； 但同时牺牲了每一层的层高，从而可能会降低出租单价，总体的收益未必能够增加。而在总体规模确定的情况之下， 重点是从后两项分析， 使用率主要受到效劳局部的面积的影响，包括厕所、管井、机房、楼梯、电梯等等，这些局部主要都在核心筒内， 减小核心筒可以提高使用率， 但是过分的压缩核心筒会造成效劳设施的缺乏，从而降低了写字楼的档次，减小了出租的单价，因此，适宜的核心筒占标准层面积的比例才能够使写字楼的收益

9、最大化。由于总规模根本上在规划中已经根本确定，因此，从经济上而言，工程追求的是使用率和出租单价的乘积的最大化。2技术分析(1)弱电系统。楼宇自控是一个智能化写字楼的开展方向，将来不仅仅是it业、其他普通的办公的行业对整个网络和自控的要求都会越来越高，而网络的开展速度是非常迅速的， 因此有必要对网络及自控方面的设计在目前的经济承受能力的范围之内作适当的超前设计。表 517 是调研的办公楼的网络和自控方面的根本情况，一个信息点代表一个接口或是电脑接口。代码： a 空调、 b 新风、 c 给排水、 d、制冷、 e、致热、 f、配电、 g、照明、h、消防、i、背景音乐、 j 紧急报警、 k 有线电视、

10、 l 直放、m 闭路监控、n 车库管理、 o、巡更、 p、同声传译、 q、门禁系统、 r、物业管理、 s、一卡通；?不确定、*局部、#正在作表 517 写字楼弱电系统配置表名称使用年代自动 化的内容做到bas 系统中的内容入楼干线楼 内干线信 息点 密度 m2/个进楼带宽m收费备注e 大厦1997 a-o p*q*r# a-o 光纤3 类 5类线10 ？由楼内电信厅收费b 大厦1997 a b c hijlmo a bci k l mo 光纤5 类线？2 话费的10% 设 计时 未做 综合 布线， 后加a 大厦1996 a a 光纤电缆20 2 ？d 大厦1998 hij m n o ？未 做

11、综 合布线o 大厦1997 a b c d e f g h i j m q/s a b c d egi m q/s 光纤？4 ？无线局管理l 大厦1999 a b c d e f g h i ja b c de 光纤？10 ？信 息点 客户 加到3m2/个 l n oprs 在调研中，上海的写字楼根本上未作综合布线，这很大程度上是由于以前的合布线完全由开发商出钱， 而北京的写字楼根本上都作了综合布线，在新的写字楼的设计中， 综合布线应当是一个必需的局部，其在设计上的反映就是必须有综合布线室和楼宇自控室； m 大厦的信息点密度在25m2一个，而从 l 大厦的调研看，当时设计的是10m2一个，而客

12、户会改造到3m2一个的水平，由于网络的开展很快，因此建议信息点的密度不要低于25m2一个的水平；对于进楼的带宽问题，在调研中，大多数的写字楼为了降低风险， 一般会引进一个专营的公司，由它负责带宽的引进和出租问题，写字楼的业主向其征收租金即可。关于 bas(楼宇自控 )局部，由于缺乏必要的造价数据，对整个分析不利，一般说来，在经济许可的情况下，作的越多越好。(2)空调系统。 现在空调方式用的较多的是： 分体空调、 风机盘管 +新风系统、全空气系统， 其中，分体空调的造价较低， 但对于楼宇自控和楼宇的整体性而言不利，会因此降低了写字楼的档次，建议不采用这种方式。风机盘管 +新风系统是目前绝大多数的

13、写字楼采用的，结合将来的开展，可以考虑全空气系统， 最后的决策应当在进一步的经济和技术的分析之后决定，就目前掌握的资料而言，风机盘管+新风系统是比拟适宜的选择。表 5-18 是局部办公楼的超时空调的收费，有的按照公司收，也有的按照平米收：(3)洗车，洗衣。根据调研，大多数写字楼内的洗衣都是外包，在楼内进需要一个较小的临时的存衣间就可以了，没有必要设置洗衣房； 而对洗车处， 多数写字楼也没有配备，在工程中应当结合车库的设计预留这局部的内容。5.2.5 空间相互关系针对不同的空间的必要性，划分为“必要局部、“一般情况下需要的局部和“视工程要求而定的局部三类，筹划的目的就是要确定各个局部的取舍以及规

14、模，针对不同的性质作不同的决策，具体结果见表5-16：(1)必要局部：参照各种标准以及调研的结果，确定规模大小；(2)一般情况下需要的局部：主要参照目前的开展状况，根据调研分析，确定各个内容的取舍和规模：(3)视工程要求而定的局部：充分的考虑到使用者的主观愿望和当前办公楼的设计的新的趋向， 结合以往的资料， 主要在调研的根底上做出对各个局部的决策。表 516 空间必要性划分表必要局部一般情况下需要局部视工程要求而定的局部公共局部门厅、电梯厅、值班、邮电、储蓄、商务中心、厕所员 工 餐厅、酒吧、小、商店、多功能厅、会议、健身房行李房、会客室、展厅、打图晒图室、专 门 的 阅 读处、会所、康乐 局

15、 部 ( 包 括美容美发、桑拿、保龄、台球、乒乓球、羽毛球、网球、游泳等) 办公局部普 通 的 出 租 及 办 公 局部、电梯厅、厕所、(配电室、各种管井、楼梯 ) 开水间、储 藏 室 (新 风机房) 休息处、吸烟、 临时办公、公寓式办公设备后勤部分设备各种设 备机 房(空调 机房、冷冻机房、热交换室、水泵房、风机房、变配电、电梯机房、弱电机房、交换机房 )消防水池、消防控制室计算机机房、燃气锅炉房、库房、楼宇总控室中水处理间后勤管理用房、库房、厕所、开水间物 业 办公、厨房、效劳局部 (修理、工程、更衣、淋浴、等 ) 播送室、洗车处、洗衣房车库局部地下普通车库、地上自行车棚地下自行车库机械停

16、车库、停车楼3人文分析(1) + + 是 是使用者在办公楼内最根本的3 个行为，其中工作的重要性是压倒性的， 后两项其实是对工作的必要的补充；同时，只有在满足工作进餐休息这 3 项根本要的情况下才可能会有其他更高的要求，比方娱乐、购物等等。(2)另外，使用者对写字楼的适应力是非常强的，实际上大多数人在各种档次的写字楼内都能顺利地完成自己的工作。分析起来这主要是由于 “工作本身对使用者而言根本上是一种生活的必需，而且由于大多数的人其实是在 “出卖自己的劳动力，这使得使用者对工作本身的重视远远超过了对工作环境的重视，即使办公环境不尽人意， 也可以在下班之后赶快离开 “这个鬼地方而到城市的其他设施或

17、是家里得到补偿。 从这一点看， 公共局部的配置筹划的根本要求是满足使用者最根本的要求；(3)从劳动力购置者的心态分析，公共局部的公摊将会由各个公司按租用的面积分摊；劳动力购置者的目的是希望能够以较少的投入获取较大的回报，这样，办公行为追求 “效率最大化的目标使得写字楼的设施必须到达一种“高效率的使用状态， 一切的配置是希望能够使客户能够到达更好工作的状态，从这样的要求出发，如何能够最有效的发挥公共局部的效率是关键；(4)从出卖劳动力的一方考虑，其工作效率越高，意味着其疲劳程度越大，而可能其能够获得的报酬是一样的，这样，相比其劳动力购置者而言， 普通的职员希望能够有更多的除工作以外的时间来恢复劳

18、动力，从他们的角度出发， 需要更多的公共空间来提高其对工作环境的满意度；(5)不过应当注意的是， 上面两种人的利益并不是决然对立的，从公司的内部凝聚力、员工待遇等出发， 劳动力购置者也会考虑到提高环境的满意度来更有效的增加效率； 而普通职员在提高效率的同时一般相应的会增加收入；这样，从写字楼的经营者的角度出发，必须兼顾二者的要求，追求公共局部的合理配置。5.2.7 其他问题1地块和大绿地的景观问题大绿地处于清华科技园的中心地带，和中心地块的关系非常密切， 设计中应当注意以下几个问题：(1)使尽量多的办公空间的视线应该能够通畅地看到大绿地；(2)将大绿地在裙房局部引入公共空间，将大平台视为绿地的

19、延伸局部来设计；(3)充分考虑到高层的办公空间俯视绿地的效果。2广告设置在调研中有的客户反映需要一些设置广告的空间来为自己的公司作宣传，因此可以考虑以下的措施：(1)在裙房和女儿墙局部要求从设计开始就考虑到将来广告的预留位置，具体的措施由设计师决定；(2)在大堂室内考虑用大的电子屏幕来为楼内的客户作广告，这种方式由于涉及到技术和造价以及客户的需求问题，暂时只作为设想处理。528 综述1地块 b12 验证一般情况下， 总体规模是作为整个筹划的前提和出发点的，由于该工程的特殊性、需要对工程的总规模进行确定，下面将首先对b12 地块进行总体规模的验证，再对各个分项指标进行确定， 然后在此根底上对整个

20、中心地块的规模和其中的分项内容进行确定。总体规模跟标准层大小， 裙房大小和地下面积都有很大的关系，根本上是一个相互制约的过程， 因此，下面先对一些分项指标做出合理的假设，计算出总的规模，然后根据计算出的总的规模重新确定各个分项指标。(1)总体规模验证。1)层数。按上文的分析，标准层的层高不小于36m，裙房的层高一般在45m，如果按 4 层裙房计算，限高 100m时最多为 26层，此时总高为 972m，如果至少一层标准层的高度为45m(以便将来灵活处理 )，那么总高为 981m，这还没有包括屋顶机房的高度；限高78m 时为 20 层，此时总高度为576m，如果如果至少一层标准层的高度为45m，那

21、么总高为 585m：这和规划要求是一致的，实际上已经根本到达了极限；2)核心筒大小。假设所有的效劳设施都集中核心筒内，标准层暂时定为1500m2，有以下的内容：按照高层建筑防火标准，标准层每1500m2设一台消防电梯，因此，在每一幢塔楼内至少应该有一部消防梯，考虑到消防梯兼为货梯，在100m 高的办公楼内有 7 部客梯， 1 部消防梯，井道尺寸按24 人标准为 2625m，按低区计算(高区井道会减少 )，共 50m2左右；电梯间，按 ?高层办公综合建筑设计 ?一书，一般般取 3m 宽，长度为核心筒边长，大致为 15m，这样，共计 45m2；至少 2 部消防楼梯，加前室共约40m2；厕所，按上面

22、的分析，每个男厕大便器的效劳面积约为500m2，而女厕的效劳面积约为 300m2，这样标准层男厕需要3 个大便器，女厕需要5 个大便器，按这样的标准，共计约40m2；开水间和清洁间，共计5m2；综合布线室，约20m2；其他设备空间：新风机房，强电弱电，共约80m2；各种管井，共计约30m2；上述共计 310m2，按标准层 12001500m2计算，约占 20258。3)标准层大小。按规划要求和建筑间的合理间距，标准层的最大范围根本上在 40m40m 左右，同时考虑到进深的要求不超过12m(最好是 10m)，核心筒的面积在 1520左右，假设标准层是正方形的，核心筒也是正方形的且在标准层中央，走

23、道的宽度为18m，这样计算出来的进深 (从外墙皮到办公室内墙皮的距离 )为 9 2m11 2m， 应该是符合要求的；此时的标准层的使用率在6575之间，大致上满足要求；考虑到防火标准，因此标准层的面积控制在12001500m2之间：4)地上建筑面积。按上面的标准层的面积计算，总的办公的面积在2600033000m2左右，加上 4 层裙房的面积，地上面积可以做到3100040000m2，为了给设计以一定的灵活主动的余地，并充分考虑到规划的要求， 科技园原来设想的地上面积 33000 还是可行的；5)地下建筑面积。地下局部主要由以下几个局部组成：汽车库：按地下三层计算；地下面积由于停车位有局部在中

24、心绿地内解决，对于地下，不应该依据地块自身来计算， 按上面分析的中心地块总共需要的车位按规划要求计算，总共936 辆车，在b12 地块的停车数为150 辆，总面积约3750-4500m2；自行车库：按上文分析，中心地块共需约 1100 m2， b12 地块大约在 350 m2左右；设备后勤：包括设备机房、库房、后勤局部，占总建筑面积的811左右计算，约为 40005500m2；核心筒，楼梯：按地下三层计算，约1000m2；其他：包括局部的公共面积(餐厅、局部康乐 )、走道、局部人防等等，视设计变化，共计约1000-1500m2；以上各项加起来为1015012350m2，规划规定的 11000m

25、2是可行的。综上，总建筑面积的在4000051000 m2之间都是可行，综合经济考虑、规划的需求、同时给设计一定的发挥余地，在这个根底上总的规模定为45000 m2左右，其中地上 34000m2左右，地下 11000m2左右。(2)各个分项规模确实定。在对总体规模的分析中，很多的工程确实定是在假设总规模为 50000m2的前提下得出的，现在应该按照 45000m2的规模对其中的局部指标做出调整。1)车库： 37504500m22)自行车库： 350m2左右3)设备和后勤：共计3600-4900m24)公共局部面积：由于上面确定的45000m2的规模和上文分析中假设的50000m2的规模相差不大

26、，因此上文分析中的结论可以作为很好的参考：门厅， 350m2咖啡， 100m2餐厅， 1400m2康乐， 5601000m2多功能厅， 15002000m2小商店， 150m2商务中心、邮局， 200m2其他，包括展厅和读书处、吸烟处，共计300m2上面 8 项共计 44605400 m2，占总建筑面积的911，根本上符合上文分析的结论。5)办公面积：按计算，共计约 3000032000 m2，占总建筑面积的 6771，这个比例根本上和现在的写字楼状况相当；和现在的写字楼状况相当；6)其他：共计 2000m2左右。(3)其他技术指标确实定。1)标准层大小。地上总的面积为34000 m2，按 3

27、4 层裙房计算，那么裙房的面积为 60008000m2左右，那么标准层的面积为12001300m2之间；2)电梯。前文分析电梯的时候是按照36000m2的办公面积计算的，现在应该按照 32000m2的规模做出调整， 并相应的验证其他的指标， 包括发梯时间间隔和5 分钟的运载力，具体计算见表5-19：表 5-19 地块 b12 客梯数计算表总办公建筑面积 32000 方案 1 方案 2 方案 3 m2低区高区低区中区高区低区中区高区运行高程61 100 35 65 100 35 65 100 速度4 6 4 5 6 4 5 6 停靠层数14 12 9 9 8 9 9 8 额定载客数24 24 2

28、0 20 24 20 20 24 总办公面积17500 14500 11700 11700 8700 11700 11700 8700 集中率时间间隔 (s) 156 150 111 120 134 111 120 134 运行周期156 150 111 120 134 111 120 134 电梯数 1 8 6 4 5 3 4 5 3 每部电梯效劳建筑面积2187 2416 2925 2340 2900 2925 2340 2900 每个梯位效劳建筑面积91 100 146 117 120 146 117 120 电梯数 2 7 6 4 4 3 3 3 2 发梯间隔时间22 25 27 30

29、 44 37 40 67 每部电梯效劳建筑面积2500 2416 2925 2925 2900 3900 3900 4350 每个梯位效劳建筑面积104 100 146 146 120 195 195 181 计算结果。上表中方案 1 是分为两个区，方案 2 和方案 3 都是分为 3 个区，不同的是计算中方案3 取得集中率 16是最小值，也就意味着所得到的结果应该是个最小值，在经济许可的情况下应当努力到达这个要求。发梯时间验证。按 ?高层办公综合建筑设计 ?，国外一般在 3060s之间，国内高档的写字间也应当到达这个水平，不过考虑到国内的实际情况， 发梯间隔时间最好也不要超过80s， 这样，相

30、应的低区和中区的电梯数都可以调整为2 部，发梯时间分别为 56s和 60s，满足要求。5 分钟承载力验证。按 ?高层办公综合建筑设计 ?中的建议， 5 分钟运载力应该在总人数的1215，如果 3 个区的电梯都为 2 部，此时 5 分钟的运载力分别为低区： 9，中区： 10，高区： 10，低于标准。因此，对 b12 地块来说，在经济许可的情况下，共8 部客梯可以较好的满足要求， 6 部客梯为目前现实状态下的极限值；折衷值为7 部；3)厕所大小。如果总的办公面积在32000m2，那么标准层的面积在12001300m2，此时的厕所大小和前文分析的差不多，男厕的大便器为3 个，女厕的大便器为 4 个；

31、4)核心筒大小。 按前文的分析， 其总面积控制在标准层的2025之间为适宜，共计约 240320 之间，视具体设计而定。2其他地块验证b13 地块：情况和b12 根本一致，可以完全参考b12 地块的情况，这里不再论述；b09 地块：按上文对 b12 地块的分析方法 (详细的论述略 )，可以得出下面的结论：(1)层数：地上 20层，地下 3 层；(2)总规模： 3100033000m2之间，可按照规划指标值32000m2设计1)地上建筑面积：按34 层裙房计算，共计约2500027000m2之间；2)地下建筑面积：按地下3 层计算，共计约 6000m2；(3)办公面积：共计 22000m2左右：

32、(4)公共局部：共计 28803880m2：1)门厅， 300m22)咖啡， 80m23)餐厅， 1000m24)康乐， 400700m25)多功能厅， 8001500m26)小商店， 100m27)商务中心、邮局， 200m28)其他，包括展厅和读书处、吸烟处，共计300m2(5)车库：停车 105辆，面积为 26253150m2(6)自行车库：约 220m2(7)设备后勤：约 2500-3500m2(8)其他指标：1)标准层：可以参考b12 地块的分析，在 12001300m2之间2)核心筒：按标准层的2025控制，厕位和b12 地块的相同3)客梯数：具体计算见表5-20：表 5-20 地

33、块 b13 客梯数计算表总办公建筑面积 32000 m2方案 1 方案 2 方案 3 不分区低区高区低区中区高区运行高程78 40 78 28 56 78 速度6 4 5 4 6 停靠层数20 11 9 7 7 6 额定载客数24 20 20 20 20 24 总办公面积22000 12000 10000 7600 7600 6800 集中率时间间隔 s 175 122 125 108 114 119 运行周期175 122 125 108 114 119 电梯数 1 12 5 4 3 3 2 每部电梯效劳建筑面积1833 24000 2500 2533 2533 3400 每个梯位效劳建筑面

34、积76 120 125 126 126 141 电梯数 2 10 4 3 2 2 2 发梯间隔时间17 30 41 54 57 59 每部电梯效劳建筑面积2200 3000 3333 3800 3800 3400 每个梯位效劳建筑面积91 150 166 190 190 141 从表 5-20 计算的结果看，分 3 个区的电梯数最少，可以考虑这种分组方式：但由于低区的层数不高， 对电梯速度会有影响， 而且由于， 每个区的电梯数不能少于两个， 因此这个数量是不可以减少的；而分两个区的情况下， 参考目前的状况，低区和高区分别可以减少一部电梯，分别为 3 部和 2 部，此时应该适当的加大电梯的容量和

35、速度：因此，建议地块 b13 的客梯布置分为两个区，低区为3 部，高区为 2 部。b10 地块：b10 地块为大平台，地上没有建筑面积，地下客作为停车和一些辅助用房，按 3 层计算，面积大小共为60007000m2之间：车库： 100辆，共计 25003000m2；设备和其他： 25003000m2；b11地块：参照 b09 地块；3地块综合考虑上面分别对各个地块进行了分析， 实际上，各个地块是一个不可分割的整体,应当对综合的指标统筹考虑，下面再总计一下各个局部的规模(表 5-21) 表 5-21 地块综合指标表总 体 情况b09 b10 b11 b12 b13 小记总 建 筑面 积 m232

36、000 6000 32000 45000 45000 160000 地 上 建筑 面 积m226000 0 26000 34000 34000 120000 地 下 建筑 面 积m26000 6000 6000 11000 11000 40000 地 上 层数m220 0 20 26 26 地 下 层数m23 3 3 26 26 限 高 m278 78 100 100 办 公 面积m222000 0 32000 32000 32000 108000 后 勤 设备 局 部面积m22500 3500 2500 3000 2500 3500 3600 4900 3600 4900 147001980

37、0 车 库 局部面积地 块 内机 动 车停车位105 105 150 150 610 机动车2625 3150 2625 3150 3750 4500 3750 4500 1525018300 自行车220 220 350 350 1140 公 共 局部面积门 厅 m2300 300 350 350 1300 咖 啡 酒吧/m280 80 100 100 360 员 工 餐厅m21000 1000 1400 1400 4800 康 乐 设施m2400700 400700 5601000 5601000 1920 3400 小 商 店m2100 100 150 150 500 商 务 中心、 邮

38、局m 200 200 200 200 800 多 功 能厅/m28001500 8001500 1500 2000 1500 2000 4600 7000 其 他 m2300 300 300 300 1200 公 共 局部 总 计m23300 4300 3300 4300 4810 5750 4810 5750 1620020210 在上面的指标中， 除了办公面积和车库面积是等于各个局部的相加而外，其他的指标由于在总体上的协调，其面积指标都会有相应的变化，下面分别分析：(1)b10 地块。由于在 b10 地块下除了车库外可以提供大约3000m2的面积，占总面积的 18，这些面积可以按设计灵活的

39、处理。(2)后勤设备局部。设备机房局部的比例根本上不变，大致占总建筑面积的475，视具体的设计而定；但由于各个地块的统一管理，其后勤局部的用房可以相对减少，为了给设计一定的灵活性，后勤及设备总的比例按照10控制较为适宜，即总的后勤和机房局部的面积不超过16000m2。3公共局部。公共局部的面积变化较大，由于可以把各个地铁中的相同的功能集中在一起，这样可以增加设计的灵活性，下面还是按各个功能分析：1门厅：门厅是各个局部都应该有的，其面积指标是指的用于交通和聚散功能的面积，可以和其他局部结合起来；2咖啡酒吧： 可以把酒吧和休息处结合起来，作为日常的休息和阅读之处；也可以考虑把酒吧结合起来作为较高档

40、次的休闲场所，此时应该单独另设休息处；3员工餐厅： 一般的员工餐厅都是快餐性质的，可以把各个餐厅综合分布，设计一局部的点菜性质的餐厅；表 5-22 的数据可以作为参考，其中最后一列是对中心地块的建议值：表 5-22 后勤设备面积建议表4)康乐设施：集中的康乐设施可以防止重复的功能，因此可以布置健身器材、跳健美操的场所、桑拿、台球、乒乓球、保龄球等工程；5)小商店：一般而言，每个地块内应当有一处，如果联系方便，小商店的数目不用太多，可以作为不同的商店，包括副食、书店等；6)商务中心、邮局：商务中心应当和各个楼联系方便，邮局可以合并处理；7)多功能厅：由于各个楼综合起来，其总的面积将会比各个楼之和

41、小，建议在 30005000m2之间；8)其他：可以综合起来处理，作为展厅等，休息处可以和咖啡结合；吸烟处在标准层中可以和消防前室结合，在公共局部应当有单独的地方。4总规模综述综上，整个中心地块的建筑面积为16 万 m2，其中地上 12 万 m2，地下 4 万m2各个部分的面积分布为：(1)办公：总计 108000m2；(2)后勤设备：控制在15000m2左右；(3)机动车车库： 1525018300m2；(4)自行车车库： 1140m2；(5)公共局部面积： 1500018000m2；其他的分项指标和具体要求见任务书篇的论证。53 初步任务书531 宏观问题1总体规模所要求设计的中心地块处于

42、清华科技园内的地块编号为b09 至 b13 共五个地块，总用地面积为 1826841m2；总规模为 16 万 m2，表 5-23 是各个地块的总的指标情况，需要说明的是：(1)停车位是指机动车车位，要求总数大于地块内的总数，其余局部由中心绿地下的集中停车库提供；(2)退红线要求中 b12、b13 地块的主楼要求退道路红线30m，裙房退 20m；表 5-23 规划要求表地块编号用地 面积/m2总建筑面积/m2地上建筑面积/m2地 下建 面/m2地上层数地下层数容积率地上高度/m 退红线要求 m地块内停车位个 105 东南西北要求总数地上地下b02 32000 26000 6000 20 3 78

43、 5 5 5 5 195 100 b10 6000 0 6000 0 0 0 0 20 100 b11 2570.39 32000 26000 6000 20 3 78 5 5 5 5 195 105 b12 45000 34000 11000 26 3 100 20 305 273 150 b13 45000 34000 11000 26 3 100 20 305 273 150 小计160000 120000 40000 936 20 610 2总体要求(1)在任务书中，为表达方便，将整个工程化为公共局部、办公局部、后勤和设备局部、车库局部等四个局部，表5-24 是各个地块的总的分布情况：

44、表 5-24 各个地块总的分布图地块编号b09 b10 b11 b12 b13 小计办 公 局 部 面 积 m222000 0 32000 32000 32000 108000 后 勤 设 备 局 部 面积m22500 3500 2500 3500 2500 3500 3600 4900 3600 4900 1470019800 车 库 局部 面 积/m2地 块 内机 动 车停车位105 100 105 150 150 610 机动车2625 3150 2500 3000 2625 3150 3750 4500 3750 4500 1525018300 自行车220 220 350 350 1

45、140 公 共 局部 面 积/m2门 厅 m2300 300 350 350 1300 咖 啡 酒吧m280 80 100 100 360 员 工 餐厅m21000 1000 1400 1400 4800 康 乐 设施m2400700 400700 5601000 5601000 1920 3400 小 商 店m2100 100 150 150 500 商 务 中心、 邮局/m2200 200 200 200 800 多 功 能厅/m28001500 8001500 1500 2000 1500 2000 4600 7000 其他 (展厅、 休息处、 吸烟处)/m2300 300 300 30

46、0 1200 公 共 局部 总 计m23300 4300 3300 4300 4810 5750 4810 5750 1500018000 (2)以上是各个地块的要求，设计需要在清华科技园修建性详细规划的根底上进行， b09-b13 共 5 个地块统一设计，因此有些局部应当统筹考虑：(3)出入口的位置按照清华科技园修建性详细规划确定532 办公局部1类型办公空间以开敞的大开间办公为主，要求设计考虑到将来的灵活划分，能够兼顾大开间与小开间的灵活处理，其能够划分的最小出租单元的建筑面积在100 m2以下，将来主要的出租单元划分也应当能够在150m2左右；2标准层每个地块的标准层的建筑面积控制在12

47、001300 m2之间；进深 (指外墙皮到办公室内墙皮之间的距离)控制在 10m 左右，最好不要超过12m；3标准层中的辅助局部辅助局部包括了厕所、电梯、电梯厅、楼梯、管井、各种机房(包括综合布线室)、开水间、清洁室等等，下面列出各项指标：电梯：各个地块的分区和各个区的电梯数及其他的指标的建议见表5-25，如果设计者能够提出更好的解决方案，在加以论证后由甲方决定：表 5-25 地块号b09 或者 b11 b12 或者 b13 分区低区高区低区中区高区运行高程 (m) 40 78 28 56 78 速度(ms) 4 5 25 4 6 停靠层数1l 层及以下11层及以上1l 层及以下1119层19

48、 层及以上额定载客数20 20 20 20 24 客梯数3 2 3 2 2 消防梯兼货梯数1(全程运行 ) 1(全程运行 ) 厕所：总的面积控制在40 m2左右，其中男厕 3 个大便器、 4 个小便器， 23 个洗手盆；女厕4 个大便器、 34 个洗手盆。开水间：设点茶炉一个，面积约2m2清洁间：约 2m2机房中需单设综合布线室，总面积20m2左右，视设计而定。整个辅助局部的建筑面积(不包括走道 )控制在标准层建筑面积的2025之间。4层高净高建议标准层的净高最好不要低于26m，层高不低于 36m；由于层高和造价等密切相关，因此最后的决策应当综合各个方面后统一考虑；，在办公局部至少应当有一层的

49、层高为45m，以便将来灵活的处理；其余局部 (裙房、地下室等等 )的层高由设计者根据需要决定。5其他在裙房局部应当考虑到出租给银行的局部，面积在10002000m2之间，在首层有单独的出口，配备金库。办公空间尽量争取朝南，每个出租单元必须有自然采光。533 公共局部公共局部包括门厅、咖啡酒吧、员工餐厅、康乐设施、小商店、商务中心、邮局、多功能厅、展厅、休息处、吸烟处等，整个工程的公共局部最好统一考虑。1办公门厅这里的门厅是指每个地块各自的办公门厅。(1)门厅中必须安排沙发、公司名录、前台和等几项内容；(2)在设计中应当把重点放在人流的组织上面，而不是追求门厅的豪华奢侈；3门厅的面积控制在300

50、350m2之间；(4)门厅可以和咖啡酒吧、展厅等结合设计；(5)在门厅中考虑预留电子广告牌的位置。2咖啡酒吧咖啡酒吧主要是为内部效劳， 可以在每个地块内单独设置； 也可以综合各个地块而设，但需保证各个楼到咖啡酒吧的交通便捷，由设计者根据具体情况而定；分开设计时，各地块的咖啡酒吧的面积控制在80100m2，应当考虑和门厅结合，同时考虑和阅览处结合。3员工餐厅员工餐厅主要的效劳对象是楼内的办公人员；员工餐厅应当在整个工程中统筹考虑，在布置快餐的时候，应当考虑到布置一些点菜的中餐和西餐厅，总的面积指标在4000m2左右，其中，快餐占 3200m2左右，中餐在 500m2左右，西餐在 300m2左右，

51、应当注意和各个局部的联系方便。4康乐局部康乐设施在为楼内效劳的同时兼顾对外的效劳，因此注意其相对的独立性；在各个楼内应当布置一些简单的健身器材，方便客户的使用； 其他工程最好统一布置；需要布置健身器材、跳健美操的场所、桑拿、美容美发、棋牌、台球、乒乓球、保龄球等工程，其总面积控制在20002500m2(包括必须的辅助局部 )，分项指标如下 (表 5-26)：表 5-26 康乐局部的面积分布表健 身器材跳 健美 操的 场所桑拿台球乒 乓球保 龄球棋牌美容其他面积m2200 300 300 100 100 800 100 100 300 5. 小商店小商店主要为各个楼效劳， 应当就近布置， 分开布

52、置时， 各个地块内的面积控制在 80100m2。统一布置时，总的建筑面积控制在300400m2， 分为不同的经营商店 (书店、食品店等 )。6多功能厅、会议多功能厅和会议应当综合布置，总的面积(包括必须的辅助局部)控制在30005000m2，可分为几个厅布置；在布置多功能厅的时候，要考虑到其改造的可能性，需要满足展览、宴会、发布及可能的商务办公的可能性。7商务中心、邮局商务中心应当在各个地块内都有布置，面积分别在 50m2左右， 邮局可以分开和商务中心布置， 也可以集中为较大面积的邮局布置，总的面积控制在 400m2左右。8其他 (展厅、阅读处、吸烟处、会所) 展厅可以统一布置，也可以和门厅结

53、合，总的面积在300m2左右：阅读处可以和咖啡结合相当于咖啡厅的扩大，总的建筑面积控制在300m2左右；公共局部的吸烟处可以和其他局部结合，但必须保证不影响其他局部的空气状况，标准层内的吸烟处可以考虑和前室或者走道端头结合；会所的决策应当根据甲方要求决定。534 车库及设备后勤局部设备后勤包括了车库，各种机房，后勤的办公、库房、厨房等空间。1车库车库应当统一布置，机动车车位为610 个，总的建筑面积控制在2135024400m2之间。自行车库可以分开布置也可以集中布置，应当考虑到使用者的方便， 总的建筑面积为 1100m2。为了节省层高， 车库局部的层高可以降低， 无需和机房同高， 由于会造成

54、错层的方式，对结构不利，设计者应当综合权衡。2后勤设备设备和后勤应当统一的考虑，一般应当集中布置；(1)设备机房的内容有空调机房、冷冻机房、热交换室、水泵房、风机房、变配电、电梯机房、弱电机房、交换机房、消防水池、消防控制室、计算机机房、燃气锅炉房、库房、楼宇总控室、中水处理间，各个房间的面积指标确实定跟整个的设备选型和空调方式等等有关系，下面仅提供一个初步的参考值(见表7-5)。设备机房总的规模控制在70009000m2左右。(2)后勤局部的内容有管理用房、库房、厕所、开水间：物业办公室、厨房、效劳局部 (修理、工程、更衣、淋浴、等)，播送室、洗衣间，垃圾间等。其中：厨房的面积应当和餐厅的面

55、积相当；后勤局部应当预留洗车处的位置；洗衣间实际上是一个临时的存储间，并不需要洗衣设备；后勤总的规模控制在60007000m2左右。表 5-27 是设备和后勤局部的主要房间面积大小初步的建议，未包括交通面积，而且是针对整个中心地块而言的，供最初设计时参考； 各个房间具体是集中布置还是分散布置，由设计者根据具体情况而定。表 5-27 设备后勤面积建议表设备局部后勤局部房间总面积 m2 房间总 面 积 m2空调机房500 后勤门厅300 冷冻机房600 物业办公室400 热交换室300 物业库房100 风机房800 保安宿舍100 水泵房300 男更衣100 变配电500 女更衣100 电梯机房2

56、00 职工宿舍100 弱电机房100 女厕所50 交换机房100 男厕所50 锅炉房500 男浴室100 消防水池500 女浴室100 中水处理200 垃圾间50 消防 控制室100 衣物存储楼宇 控制室100 厨房备餐等4000 库房1000 发电机房200 小计6000 5600 535 其他问题1地块和大绿地的景观问题大绿地处于清华科技园的中心地带，和中心地块的关系非常密切， 在中心地块的设计中应当注意以下几个问题：(1)使尽量多的办公空间的视线应该能够通畅地看到大绿地；(2)将大绿地在裙房局部引入公共的空间，同时将大平台视为绿地的延伸局部2广告设置(1)在裙房和女儿墙局部要求从设计开始

57、就考虑到将来广告的预留位置，具体的措施由设计师决定；(2)在大堂室内考虑用大的电子屏幕来为楼内的客户作广告，这种方式由于涉及到技术和造价以及客户的需求问题，要求预留这方面的可能性：3楼宇自控，综合布线设计必须作综合布线，设计中要求有综合布线室和楼宇自控室；考虑到将来的开展， 信息点的密度建议为25m2一个(一个信息点指的是一个接口或者是一个电脑接口 )；由于信息点密度和造价密切相关，因此最后决策应当在造价估算后做出。4花园的设计为了尽可能多的创造休息的空间，要求在室外设计中布置一些小的花园，在裙房的屋顶等地方也应当有所考虑。概念设计是甲方在得出初步任务书的根底上，请另外一家设计单位进行的，具体

58、的设计图纸见附录b。541 概念设计文件编制概念设计的图纸要求并不象正式设计的那样全面，这次概念设计的图纸文件编制如表 5-28 所示：表 5-28 概念设计文件要求图纸名称图号图纸内容总平面图总平面各层平面图地下 3层、地下 2 层、地下 1 层、首层、 2 层、裙房各层平面、标准层、顶层立面图南立面、北立面、东或西立面剖面图南北剖面图、东西剖面图其他图片大堂的设计意向图片542 概念设计说明1总体情况概念设计根本上遵循了详细规划的要求，设计了四个相对独立的高塔， 北边两个相同，较低，南边两个较高，都严格按照限高设计，地下3 层，地上局部 3层裙房、北边 16 层，南边 25 层；总规模超过

59、了初步任务书的要求，到达了18万 m2(初步任务书要求 16 万 m2)，其中裙房局部 70000m2，塔楼局部 110000m2。根据地块的规划要求， 在南北塔楼之间有一条规划路从首层穿过，因此主要的大堂设计在 2 层，呈“十字型，南、北两面都有大台阶和首层相连，以把人流顺利地引导到 2 层。交通方面在中间的规划路上布置了地下车库的出入口，写字楼的主入口设计在南边的大台阶处， 在首层的东西方向上设计了单独的各个塔楼的出入口，在南北方向上设计了裙房局部的商业入口，这样能够把人车流分开，防止交叉。2功能分布见表 5-29：表 5-29 功能分布表层数内容地下 3 层车库地下 2 层车库和局部机房

60、地下 1 层后勤辅助局部及员工餐厅首层各塔楼的单独门厅及商业用房2 层入口大堂，小商店，咖啡酒吧等3 层康乐设施和会议、多功能厅等4 层及以上办公局部概念设计图纸见附录2，此处从略。3. 对概念设计的分析概念设计根本上满足了初步任务书提出的要求，各项功能得到了较好的满足，交通流线也组织得比拟清楚，功能分布也比拟合理。各项功能指标， 包括规模、 内容等均能够较好的满足要求，说明初步任务书根本上是可行的。概念设计的总规模偏大， 主要是因为标准层的面积设计为1680m2，实际上，这样的面积指标一方面使得超过消防梯的防火标准(一部消防梯效劳的标准层面积是 1500m2，1680m2的标准层需要两部消防