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1、投资性房地产 投资性房地产投资性房地产 初始计量初始计量 后续计量后续计量 成本计量模式成本计量模式 公允价值计量模式公允价值计量模式 计量模式的变更计量模式的变更 房地产的转换房地产的转换2021-12-56实务实务1投资性房地产概述投资性房地产概述2021-12-57一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念 概念：概念：投资性房地产是指投资性房地产是指为赚取租金或资本增值为赚取租金或资本增值，或者或者两者兼有两者兼有而持有的房地产。而持有的房地产。二、特征二、特征主要形式主要形式 1.出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为

2、；一种让渡资产使用权行为； 2. 持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权与自用房地产及商品房的区别与自用房地产及商品房的区别 用途、目的用途、目的后续计量方式后续计量方式1.成本模式成本模式2.公允价值模式公允价值模式 三三、投资性房地产的范、投资性房地产的范围围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性不属于投资性房地产的项目房地产的项目自用房地产作为存货的房地产代建的建筑物2021-12-59 【多选多选1】下列项目中，属于投资性房地产下列项目中，属于投资性房地产的有（）。的有（）。A.已出租的建筑物已出租的

3、建筑物B.已出租的土地使用权已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用持有并准备增值后转让的土地使用权权D.按照国家有关规定认定的闲置土地按照国家有关规定认定的闲置土地E.作为存货的房地产作为存货的房地产 【多选多选12】下列各项中，属于投资性房地下列各项中，属于投资性房地产的有（产的有（ ）。）。 A已出租的建筑物已出租的建筑物 B准备出租的店铺准备出租的店铺 C已出租的土地使用权已出租的土地使用权 D以经营租赁方式租入后再转租的建筑以经营租赁方式租入后再转租的建筑物物【答案答案】AC2021-12-511 1. 1.自用自用 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人企业将建筑物出租并

4、按出租协议向承租人提供保提供保安和维修等其他服务安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产；所提中不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为供的其他服务在整个协议中如为重大重大的，应视为企业的，应视为企业的经营场所，确认为的经营场所，确认为自用房地产自用房地产。 例如，例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，企业企业出租给本企业职工居住的宿舍，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。属于自用房地产。拥有并自行经营的旅馆饭店。属于自用房地产。2.2.存货存货 商品房商品房2021-12-512实务实务2投资

5、性房地产的投资性房地产的确认和初始计量确认和初始计量 2021-12-513 一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认1.条件：首先符合投资性房地产的概念，其次符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件要同时满足投资性房地产的两个确认条件 2. 时点：时点：分类分类确认为投资性房地产的时点确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租已出租的土地使用权和已出租的建筑物的建筑物租赁期开始日租赁期开始日持有并准备增值后转让的土地持有并准备增值后转让的土地使用权使用权企业将自用土地使用权停止自企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期用，准备增值后转让的日期20

6、21-12-514【判断判断】金鑫以个人名义购入了金鑫以个人名义购入了3 3套房套房子，等房价上涨，卖出子，等房价上涨，卖出2 2套，赚到了套，赚到了40%40%，所以这两套属于投资性房地产所以这两套属于投资性房地产( )( )答案答案: :错错取得的成本取得的成本(1)(1)转换为自用转换为自用(2)(2)处置结转处置结转期末成本期末成本投资性房地产投资性房地产转销数转销数计提数投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)累计折旧(摊销)转销数转销数提取数提取数投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备已计提但尚已计提但尚未转销未转销二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量

7、 投资性房地产应按成本进行初始计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。二、二、投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量2021-12-516( (二二) )、计量模式、计量模式 1.1.成本模式成本模式 一般采用成本计量模式。一般采用成本计量模式。 2.2.公允价值模式公允价值模式 存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，持续可靠取得的，可采用公允价值模式。其具体条件是：可采用公允价值模式。其具体条件是：1 1）所在地有活跃的房地产交易市场；）所在地有活跃的房地产交易市场； 2 2）可以取得同类或类似房地产的市场价值及）可以取得同

8、类或类似房地产的市场价值及相关信息。相关信息。 2021-12-517成本模式成本模式1 1、外购外购投资性房地产投资性房地产企业购入房地产的同时开始对外出租（自租企业购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值：赁期开始日起，下同）或用于资本增值：购买价款购买价款+ +相关税费相关税费+ +可直接归属的其他支出可直接归属的其他支出 （实际成本）（实际成本） 公允价值模式公允价值模式外购外购投资性房地产初始计量与投资性房地产初始计量与成本模式成本模式基本相同基本相同 采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时： 采用公允价值模式

9、计量的企业采用公允价值模式计量的企业 应当在应当在“投资性房地产投资性房地产”科目下设置科目下设置“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”两个明细科目两个明细科目。 并在外购投资性房地产时并在外购投资性房地产时：投资性房地产银行存款按照确定的实际成本按照确定的实际成本按照确定的实际成本按照确定的实际成本银行存款投资性房地产成本外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产。将其确认为固定资产。2021-12-519成本模式成本模

10、式2 2、自行建造或开发自行建造或开发投资性房地产投资性房地产 在在自建自建或或开发开发活动完成（即达到预定可使用状活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值态）的同时开始对外出租或用于资本增值: :成本成本= =土地开发费土地开发费+ +建造成本建造成本+ +应予以资本化的借款费应予以资本化的借款费用用+ +其他费用其他费用+ +分摊的间接费用分摊的间接费用( (建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本不计入建造成本) ) 借：投资性房地产借：投资性房地产XX房产房产（实际成本）（实际成本） 贷：在建工程

11、贷：在建工程 无形资产无形资产 如果不是取得的同时即出租，则应该先计入固定资产或者存货核算。公允价值模式公允价值模式自建自建投资性房地产初始计量与投资性房地产初始计量与成本模成本模式式基本相同基本相同2021-12-520【例例1 1】20102010年年3 3月，甲企业从其他单位购入一块土地月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上自行建造三栋厂房。的使用权，并在该块土地上自行建造三栋厂房。20102010年年6 6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。经营租赁合同，将其中的一栋厂房租

12、赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。时开始起租。20102010年年7 7月月5 5日，三栋厂房同时完工（达日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态到预定可使用状态) )。该块土地使用权的成本为。该块土地使用权的成本为600600万万元；三栋厂房的造价均为元；三栋厂房的造价均为1 0001 000万元，能够单独出售。万元，能够单独出售。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：解： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产600 (10003000) 200万元。 借：投资性房地产厂房 10 000

13、000 贷：在建工程 10 000 000 借：投资性房地产土地使用权 2 000 000 贷：无形资产 土地使用权 2 000 0002021-12-521【练习练习1 1】20112011年年2 2月，甲企业计划购入一栋写字月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。楼用于对外出租。3 3月月6 6日，甲企业与乙企业签日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期这栋写字楼出租给乙企业，为期2 2年。年。3 3月月1010日，日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计甲企业实际购入写字楼，支付价款共计3000300

14、0万万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。式进行后续计量）。请你为甲企业进行账务处理请你为甲企业进行账务处理2021-12-522 甲企业的账务处理如下甲企业的账务处理如下: :借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 30 000 00030 000 000贷：银行存款贷：银行存款30 000 00030 000 0002021-12-523(三三)非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。包

15、括：对房地产进行的重新分类。包括： 作为存货的房地产改为出租；作为存货的房地产改为出租； 自用建筑物自用建筑物或或土地使用权停止自用改为出租土地使用权停止自用改为出租； 自用土地使用权停止自用，改用于资本增值；自用土地使用权停止自用，改用于资本增值； 投资性房地产开始自用。投资性房地产开始自用。2021-12-524成本计量模式成本计量模式 公允价值计量模式公允价值计量模式实务实务3投资性房地产的投资性房地产的后续计量和后续支出后续计量和后续支出 2021-12-525 投资性房地产的后续计量有成本和公允价投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，值两种模式，通

16、常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是量。但是同一企业只能采用一种模式同一企业只能采用一种模式对所对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。采用两种计量模式。 2021-12-526成本模式下投资性房地产的后续计量成本模式下投资性房地产的后续计量（一）（一）借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入收取租金计提折旧借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧计提减值准备借：借：资产减值损失资产减值损失 贷：投资性房地产减值准

17、备贷：投资性房地产减值准备2021-12-527【例例2 2】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为假设该栋办公楼的成本为1 8001 800万元，按照直线法万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为计提折旧，使用寿命为2020年，预计净残值为零。按年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8 8万元。当年万元。当年1212月，这栋办公楼发生减值迹象，经月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值

18、测试，其可收回金额为减值测试，其可收回金额为1 2001 200万元，此时办公万元，此时办公楼的账面价值为楼的账面价值为1 5001 500万元，以前未计提减值准备。万元，以前未计提减值准备。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：2021-12-528解：解： 1计提折旧计提折旧 每月计提折旧每月计提折旧1 80020127.5（万元）（万元） 借：其他业务成本借：其他业务成本 75 000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 75 000 2确认租金确认租金 借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款） 80 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 80

19、000 3计提减值准备（计提减值准备（1800万万 -1500万）万） 借：资产减值损失借：资产减值损失 3 000 000 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3 000 0002021-12-529练习练习3 3：乙企业投资性房地产采用成本模式：乙企业投资性房地产采用成本模式计量，计量，20092009年年1 1月月1 1日购入一幢建筑物用于日购入一幢建筑物用于出租。买价出租。买价240240万元，预计使用万元，预计使用2020年，预计年，预计净残值为净残值为0 0。采用直线法折旧。采用直线法折旧。20092009年年1212月月3131日，估价可收回金额为日，估价可收回金额

20、为220220万元。万元。 每月租金收入每月租金收入1.51.5万元存入银行。万元存入银行。 请你为乙企业进行账务处理请你为乙企业进行账务处理2021-12-530 借借: : 投资性房地产投资性房地产 2 400 0002 400 000 贷：银行存款贷：银行存款 2 400 0002 400 000 借借: :其他业务成本其他业务成本 10 000(24010 000(240202012)12) 贷贷: :投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 10 00010 000 借借: :资产减值损失资产减值损失 200 000200 000 贷贷: :投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备

21、200 000200 000 借：银行存款借：银行存款 15 00015 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入15 00015 0002021-12-531公允价值模式下投资性房地产的后续计量公允价值模式下投资性房地产的后续计量（二）（二） 注意：在公允价值模式下，不对投资性房地注意：在公允价值模式下，不对投资性房地产的价值进行摊销，而是按其公允价值的变动差产的价值进行摊销，而是按其公允价值的变动差额调整。额调整。设设“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”两个明细科目。两个明细科目。 1.1.不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； 2 .2 .以资产

22、负债表日投资性房地产的公允价值为基以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益础调整其账面价值，差额计入当期损益 3 .3 .取得的租金收入确认为其他业务收入。取得的租金收入确认为其他业务收入。2021-12-532借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入收取收取租金租金借：投资性房地产借：投资性房地产xx（公允价值变动）（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益公允价值模式下的账务处理公允价值模式下的账务处理若公允价值下降，若公允价值下降，做相反分录。做相反分录。2021-12-533 【例例3 3】20092009年年8 8月

23、，甲公司与乙公司签订租月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋写字楼于开赁协议，约定将甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时租赁给乙公司，租赁期为发完成的同时租赁给乙公司，租赁期为1010年。年。当年当年1010月月1 1日，该写字楼开发完成并开始起租，日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为写字楼的造价为90009000万元。甲公司采用公允价万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20092009年月年月1212月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为92009200万元。万元。20102010

24、年年1212月月3131日，该写字楼的公允日，该写字楼的公允价值为价值为93009300万元。万元。2021-12-534借：投资性房地产借：投资性房地产 2 000 0002 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000 0002 000 000 借：投资性房地产借：投资性房地产 90 000 00090 000 000 贷：开发成本贷：开发成本 90 000 00090 000 000借：投资性房地产借：投资性房地产 1000 0001000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 1000 0001000 0002021-12-535 【练习练习4 4】

25、甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20082008年年8 8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为赁给乙公司使用，租赁期为l0l0年。当年年。当年1010月月1 1日，该日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为70007000万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。产进行后续计量。20082008年年l

26、2l2月月3131日，该写字楼的公日，该写字楼的公允价值为允价值为72007200万元。万元。20092009年年l2l2月月3131日，该写字楼的日，该写字楼的公允价值为公允价值为71007100万元。万元。 请你为甲企业的账务处理请你为甲企业的账务处理2021-12-536参考答案：参考答案：（1 1）20082008年年1010月月1 1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）70 000 00070 000 000 贷：开发成本贷：开发成本 70 000 00070 000 000（2 2）20082008

27、年年1212月月3131日，以公允价值为基础调整其账面价值，日，以公允价值为基础调整其账面价值，7200-7000=2007200-7000=200万元计入当期损益万元计入当期损益借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）2 000 0002 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000 0002 000 000（3 3）20092009年年1212月月3131日，公允价值又发生变动日，公允价值又发生变动7100-7200=-1007100-7200=-100万元计入当期损益万元计入当期损益借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 1

28、000 0001 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）1 000 0001 000 0002021-12-537投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更（三）（三）借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 （公允价值）（公允价值） 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 （已提）（已提） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 （原值）（原值） 盈余公积盈余公积 （公允价值（公允价值- -净值）净值）计提比例计提比例 利润分配利润分配未分配利润未分配利润（公允价值公允价值- -净值净值- -盈余公积）盈余公积）转转换换日日

29、 注意：成本模式转为公允价值模式，作为注意：成本模式转为公允价值模式，作为会会计政策变更计政策变更处理，变更时投资性房地产的公允价处理，变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 。公允价值模式不得变更为成本模式公允价值模式不得变更为成本模式2021-12-538【例例2 2】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为假设该栋办公楼的成本为2 2002 200万元，已提折旧万元，已提折旧200

30、200万元。后由于该类市场比较活跃改为万元。后由于该类市场比较活跃改为公允公允价值模式计量。价值模式计量。该办公楼当时的公允价值为该办公楼当时的公允价值为24002400万万元。盈余公积计提比例为元。盈余公积计提比例为10%10%。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：2021-12-539借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 24 000 00024 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 2 000 0002 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 22 000 00022 000 000 盈余公积盈余公积 （24002400万万-2000-2000万

31、）万）10%10%400 000400 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 3 600 000 3 600 000 2021-12-540与投资性房地产有关的后续支出分为两部分：与投资性房地产有关的后续支出分为两部分： 满足满足投资性房地产确认条件的支出予以投资性房地产确认条件的支出予以资本化资本化，计入投资性房地产的成本；计入投资性房地产的成本； 不符合不符合投资性房地产确认条件的支出，于发生时投资性房地产确认条件的支出，于发生时直接计入直接计入当期损益当期损益。 （一）资本化的后续支出（一）资本化的后续支出 采用成本模式计量时，投资性房地产进入改良采用成本模式计量时，投资性房地产

32、进入改良和装修阶段后，发生的资本化支出，先通过和装修阶段后，发生的资本化支出，先通过“在在建工程建工程”归集，改良和装修完成后，再从归集，改良和装修完成后，再从“在建在建工程工程”转入转入“投资性房地产投资性房地产”。 采用公允价值模式模式计量参照上述采用公允价值模式模式计量参照上述2021-12-541 【例例】20082008年年3 3月，甲企业租与乙企业的厂房，月，甲企业租与乙企业的厂房，该厂房按照成本模式计量，原价为该厂房按照成本模式计量，原价为2 0002 000万元，万元，已计提折旧已计提折旧600600万元。为了提高厂房的租金收万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定对厂房进行改

33、扩建，并与乙入，甲企业决定对厂房进行改扩建，并与乙企业续签了经营租赁合同，约定自改扩建完企业续签了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给乙企业。工时将厂房出租给乙企业。3 3月月1515日，进行改日，进行改扩建工程。扩建工程。1212月月1515日，厂房改扩建工程完工，日，厂房改扩建工程完工，共发生支出共发生支出150150万元，即日按照租赁合同出租万元，即日按照租赁合同出租给乙企业。给乙企业。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：2021-12-542解： 12008年年3月月15日，投资性房地产转入改扩建日，投资性房地产转入改扩建 借：在建工程 14 000 000 投资性房

34、地产累计折旧 6 000 000 贷：投资性房地产厂房 20 000 000 22008年年3月月1512月月15日发生工程支出日发生工程支出 借：在建工程 1 500 000 贷：银行存款 1 500 000 32008年年12月月15日，改扩建工程完工出租日，改扩建工程完工出租 14 000 000+ 1 500 000= 15 500 000 借：投资性房地产厂房 15 500 000 贷：在建工程 15 500 0002021-12-543 （二）费用化的后续支出（二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发

35、生时足投资性房地产确认条件的应当在发生时计人当期损益。会计处理为：计人当期损益。会计处理为： 借：借： 管理费用管理费用 贷：贷： 银行存款银行存款 等等2021-12-544成本模式下转换成本模式下转换内容四内容四 投资性房地产的转换投资性房地产的转换公允价值模式下转换公允价值模式下转换2021-12-545一、房地产的转换日及转换形式一、房地产的转换日及转换形式2021-12-546 房地产转换实质上是因房地产用途发生改房地产转换实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。变而对房地产进行的重新分类。转换的种类转换的种类投资性房地投资性房地产开始自用产开始自用作为存货的房作为存货

36、的房地产改为出租地产改为出租自用建筑物或自用建筑物或土地改为出租土地改为出租自用土地使用权改自用土地使用权改为用于资本增值为用于资本增值转换日为自用日转换日为自用日转换日为租赁开始日转换日为租赁开始日转换日为租赁开始日转换日为租赁开始日转换日为停止自用、确转换日为停止自用、确定用于资本增值日定用于资本增值日（一）房地产转换日的确定 归纳起来四种转换形式：投资性房地产投资性房地产自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产存货存货（二）房地产的转换形式2021-12-548作为存货的房地产转为投资性房地产作为存货的房地产转为投资性房地产1借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备

37、 贷：贷： 开发产品开发产品转换日二、二、成本模式成本模式转换转换（一）（一）非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产2021-12-549【例例】甲企业是从事房地产开发业务的企业，甲企业是从事房地产开发业务的企业，20102010年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业签订了租赁协日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为租赁期开始日为20102010年年4 4月月1515日日 。20102010年年4 4月月1515日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额30003000万元，

38、未计提存货万元，未计提存货跌价准备。甲企业的账务处理如下：跌价准备。甲企业的账务处理如下：2021-12-550【练习练习】甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为给乙企业使用，租赁期开始日为20102010年年4 4月月1 1日。日。20102010年年4 4月月1 1日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额45004500万元，已提存货跌价准备万元，已提存货跌价准备5050万元，转换万元，转换后采用成本模式计量。后采用成本模式计量。请编制甲企业请编

39、制甲企业20102010年年4 4月月1515日将开发商品转日将开发商品转为投资性房地产的会计分录。为投资性房地产的会计分录。2021-12-551甲企业甲企业20102010年年4 4月月1515日的账务处理如下：日的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼44 500 00044 500 000 存货跌价准备存货跌价准备 500 000 500 000 贷：开发产品贷：开发产品45 000 00045 000 0002021-12-552自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产2借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧 固

40、定资产减值准备固定资产减值准备 贷：固定资产贷：固定资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备转换日 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本成本模式模式计量的投资性房地产时计量的投资性房地产时账面价值对转账面价值对转在转换日的在转换日的原原值值“投资性房地产投资性房地产”科目科目累计折旧累计折旧（或累计摊销）（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊投资性房地产累计折旧（摊销）销）”科目科目减值准备减值准备“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目科目分分别别转转入入2021-12-554【例例】甲企业拥用

41、一栋办公楼，自用于办公。甲企业拥用一栋办公楼，自用于办公。20112011年年3 3月月1010日，甲企业与乙企业签订了日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为使用，租赁期开始日为20112011年年4 4月月1515日，为期日，为期5 5年。年。20112011年年4 4月月1515日，这栋办公楼的账面余额日，这栋办公楼的账面余额50005000万元，已计提折旧万元，已计提折旧300300万元。万元。借：投资性房地产借：投资性房地产X X 写字楼写字楼 50005000 累计折旧累计折旧 300300 贷

42、：贷： 固定资产固定资产 50005000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 3 003 0020112011年年4 4月月1515日日（二）（二）、投资性房地产转换为、投资性房地产转换为非非投资性房地产投资性房地产投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产在转换日的账面余额在转换日的账面余额“固定资产固定资产”科目科目累计折旧（或累计摊销）累计折旧（或累计摊销）“累计折旧累计折旧”科目科目减值准备减值准备“固定资产固定资产减值准备减值准备”科目科目分分别别转转入入2021-12-556投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产借：固定资产借：固

43、定资产 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备转换日2021-12-557【例例】 2007 2007年年7 7月末，甲企业将出租在外的厂月末，甲企业将出租在外的厂房收回，房收回，8 8月月1 1日开始用于本企业的商品生产，日开始用于本企业的商品生产，该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20072007年年7 7月月3131日，账面价值为日，账面价值为37653765万元，其中，万元，其中，原价原价50005000万元，累

44、计已提折旧万元，累计已提折旧12351235万元。万元。借：固定资产借：固定资产 50005000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 12351235 贷：投资性房地产贷：投资性房地产X X 厂房厂房 50005000 累计折旧累计折旧 1235123520072007年年8 8月月1 1日日2021-12-558作为存货的房地产转为投资性房地产作为存货的房地产转为投资性房地产1借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本） 存货跌价准备存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 转换日 转换日投资性房地转换

45、日投资性房地产的公允价值产的公允价值 转换日当投资性房地转换日当投资性房地产的公允价值小于固产的公允价值小于固定资产的账面价值时定资产的账面价值时 转换日当投资性房地产的转换日当投资性房地产的公允价值大于固定资产的公允价值大于固定资产的账面价值时账面价值时三三、公允价值模式公允价值模式转换转换（一）（一）非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产2021-12-559 【练习练习】 2007 2007年年1212月，甲企业与乙企业签订了租月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业使用，赁协议，将其原开发产品写字楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为租赁

46、期开始日为20082008年年1 1月月1 1日，租赁期限为日，租赁期限为3 3年。年。假设假设20082008年年1 1月月1 1日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为35003500万元，账面余额为万元，账面余额为30003000万元，已提存货跌价准备万元，已提存货跌价准备1515万元。万元。2021-12-560自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产2借：投资性房地产借：投资性房地产XX（成本）（成本） 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：固定资产贷：固定资产 资本公积资本公积其他资

47、本公积其他资本公积 转换日 转换日投资性房转换日投资性房地产的公允价值地产的公允价值 转换日当投资性房转换日当投资性房地产的公允价值小地产的公允价值小于固定资产的账面于固定资产的账面价值时价值时 转换日当投资性房地产的转换日当投资性房地产的公允价值大于固定资产的公允价值大于固定资产的账面价值时账面价值时2021-12-561 【例例】 20072007年年1212月，甲企业与乙企业签订了租赁协月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为日为20082008年年1 1月月1 1日，租赁期限为日，租赁期限为3 3年。假设

48、年。假设20082008年年1 1月月1 1日，该办公楼的公允价值为日，该办公楼的公允价值为35003500万元，其原价万元，其原价为为50005000万元，已提折旧万元，已提折旧14251425万元。万元。2021-12-562投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产借：固定资产（公允价值）借：固定资产（公允价值） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产XX（成本）（成本） 投资性房地产投资性房地产XX（公允价值变动）（公允价值变动） 公允价值变动损益公允价值变动损益 转换日“公允价值变动损益公允价值变动损益” ” 是转换日是转换日投资性房地产的账面价值和公允投资性房地产的账面价值和公

49、允价值的差异，所以发生额也有可价值的差异，所以发生额也有可能为借方能为借方（二）（二）、投资性房地产转换为、投资性房地产转换为非非投资性房地产投资性房地产2021-12-563 【例例】 20082008年年1010月月1515日，甲企业因租赁期满，日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为本企业办公楼。将出租的写字楼收回，准备作为本企业办公楼。20082008年年1212月月1 1日，该写字楼正式开始自用，当日，该写字楼正式开始自用，当日的公允价值为日的公允价值为48004800万元。该项房地产在转换万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为前采用公允价值模式计量，原

50、账面价值为47504750万元，其中，成本为万元，其中，成本为45004500万元，公允价值变动万元，公允价值变动为增值为增值250250万元。万元。借：固定资产借：固定资产 48004800 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本写字楼（成本) ) 4500 4500 写字楼（公允价值变动写字楼（公允价值变动) ) 250 250 公允价值变动损益公允价值变动损益 505020082008年年1212月月1 1日日 房地产的转换（小结）房地产的转换（小结）项目项目成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式投资性房地产投资性房地产自用房地产自用房地产借：固定资产借：固定资产 投资性房地产累

51、计折旧投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧累计折旧 借：固定资产借：固定资产 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 （借或贷）（借或贷） 公允价值变动损益公允价值变动损益自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 （借或贷）（借或贷）公允价值变动损益公允价值变动损益 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产投资性房地产投资性房地产 存货存货借：开发产品借：开发产品 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折

52、旧 贷：投资性房地产贷：投资性房地产借：开发产品借：开发产品 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本（借或贷借或贷）公允价值变动损益公允价值变动损益（同）（同）投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 存货存货投资性房地产投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：开发产品贷：开发产品借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积2021-12-565实务实务5 投资性房地产投资性房地产的减值与处置的减值与处置2021-12-566一、投资性房地产的减值一、投资性房地产的减值借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资

53、性房地产减值准备计提减值2021-12-567二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置（一）成本模式（一）成本模式（二）公允价值模式（二）公允价值模式2021-12-568借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入取得收入借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产XX结转成本借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税发生税费2021-12-569【例例】 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地

54、产。租赁期满后，甲公司将该栋投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为写字楼出售给乙公司，合同价款为32003200万元，万元，乙公司已用银行存款付清。该栋写字楼的成乙公司已用银行存款付清。该栋写字楼的成本为本为28002800万元，已计提折旧万元，已计提折旧300300万元万元, ,营业税营业税税率税率5%5%。2021-12-570借：其他业务成本借：其他业务成本 25 000 00025 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧3 000 0003 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 28 000 00028 000 000结转成本

55、结转成本320032005%=1605%=160万元万元借：营业税金及附加借：营业税金及附加 1 600 0001 600 000 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 1 600 0001 600 000计算税金计算税金2021-12-571【练习练习】甲公司将其出租的一栋写字楼确认甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为乙公司，合同价款为40004000万元，乙公司已万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的用银行存款付清。

56、出售时，该栋写字楼的成本为成本为38003800万元，已计提折旧万元，已计提折旧300 300 万元，万元，营业税税率营业税税率5%5%。 请你为请你为 甲企业进行账务处理甲企业进行账务处理2021-12-572 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：出售时：出售时： 借：银行存款借：银行存款 40 000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 40 000 000计算营业税计算营业税: （40 000 0005%） 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 2 000 000 贷：应交税费贷：应交税费-应交营业税应交营业税 2 000 000结转销售成本结转销售成本 ： 借：其他业务成

57、本借：其他业务成本 35 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 3 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼 38 000 0002021-12-573借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入取得收入借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产贷：投资性房地产XX（成本）（成本） XX（公允价值变动）（公允价值变动）结转成本借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入贷：其他业务收入结转公允价值变动损益如果持有期间公允价值如果持有期间公允价值下降，则编制与该分录下降，则编制与该分录相反的分录相反的分录借：营业税金及附

58、加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税发生税费如果持有期间公允如果持有期间公允价值下降，则从借价值下降，则从借方结转方结转2021-12-574【例例】 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为字楼出售给乙公司，合同价款为30003000万万 元，元，乙公司已用银行存款付清，营业税税率乙公司已用银行存款付清，营业税税率5% 5% 。这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为时，该栋

59、写字楼的成本为21002100万元，公允价值万元，公允价值变动为借方余额变动为借方余额400400万元。万元。2021-12-575借：银行存款借：银行存款 3000000030000000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 3000000030000000确认确认收入收入借：其他业务成本借：其他业务成本 2500000025000000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）2100000021000000 写字楼写字楼（公允价值变动（公允价值变动) )40000004000000结转结转成本成本借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 40000004000000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 40000004000000结转公允价结转公允价值变动损益值变动损益3 30 000005%=5%=15150 0万元万元借：营业税金及附加借：营业税金及附加 1 15 50000000000 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税1 15 50000000000计算计算税