吉林省某市高档运动娱乐项目设置建议

1、吉林省某市高档运动娱乐工程设置建议 吉林省某市高档运动娱乐工程设置建议 摘要：本文针对吉林省某市高档运动娱乐工程的设置进行研究，通过对工程区域市场、工程自身以及各种评价指标评价，为工程的设置提供了依据。 关键词：高档 娱乐工程 设置 中图分类号：B021.2文献标识码： A 文章编号： 一、工程设置必要性 根据某生态开发区紧紧围绕建设“生态城的总体开展与规划方向，结合某开发区现状，我们提出兴建某大型运动娱乐工程的必要性。 1、兴建某大型高档运动娱乐工程，不仅填补吉林省某市运动旅游娱乐市场空白，也将成为某市旅游开发区旅游设施的重要组成局部； 2、兴建某大型高档运动娱乐工程符合吉林省某市开发区建设

2、“生态城的总体目标； 3、开发区兴建某大型高档运动娱乐工程，可实现分区规划开展目标； 二、工程区域市场分析 吉林省某市运动娱乐主要的消费渠道有市区内公园、主题游乐场、健身中心、休闲会馆、洗浴、KTV等。这些运动休闲娱乐场所的经营情况、管理情况参差不齐、未能实现特色经营，难以满足日益增长的市场需求。从而难以形成亮点，无法对消费者形成吸引力进而尚未调动消费需求，难以引爆吉林省某市旅游市场。 目前吉林省某市还没有主题鲜明，业态丰富、辐射范围广的大型运动娱乐休闲场所。 三、工程SWOT分析 1、优势 工程位于群山环抱之中，拥有得天独厚的自然景观，景观优势显著。 工程占地约40万平方米，按假定地块容积率

3、0.6计算，可形成24万平方米的大规模综合娱乐工程，在区域内规模优势明显。 因采石场开采使工程的山体出现局部的残桓峭壁，地势复杂多变，利于工程就势规划，更可开展如攀岩等时尚极限运动，满足寻求刺激的消费人群，且投入本钱极低，仅需架设局部平安设施即可。 工程周边民宅较少，拆迁量较小，动迁难度降低，可赢得珍贵开发时间，直接降低开发本钱的同时减小经营风险。 地块通过周边山地形成天然围合，因此非常利于采用现代化安防设施如红外线防越墙、监控摄像等。目前该地块只有一条道路通往市区，可将主要安防人员布置于主路口，因此对安防人员数量要求较少，可直接降低人工本钱。 2、劣势 目前只有一条道路通往市区，且路况较差，

4、局部路段受破坏程度严重，对本工程的客流输送造成一定的影响，如修铺道路那么直接增加建设本钱。 工程位于杨家沟，配套匮乏，短期内无法得到根本改善，本工程县兴建过程中需要建设大量配套设施，建设本钱必然大幅上升。 工程由山体及山体间的盆地构成，施工难度大，可能导致延长投资回收期。 3、时机 开展旅游娱乐工程既符合吉林省某市某区开展方向，也是该区结合自身优势重点打造的产业，区域旅游娱乐气氛日益浓厚，对本工程产生促进作用。 地块通过周边山地形成天然围合，且用地规模较大，可实现打造运动旅游娱乐“城建设设想，在后续推广宣传创造良好契机，建立优势卖点。 4、威胁 由于该区大力进行旅游娱乐工程的招商引资活动，数个

5、大型工程即将落户该区，如大型娱乐工程与五星级酒店等，此类工程一旦建成将可能分流本工程局部客源，导致本工程经营压力增大年经营风险提升。 目前商业气氛差，独立支撑周边商业配套难度大，前期投入较高，工程周边处于开展初期，商业气氛没有形成，前期开发企业承当的本钱压力较大。 四、工程投资估算与经济来源 1、开发本钱估算 土地费用 本工程土地面积40万m2，购置费2.38元/ m2，土地总购置费为95.24万元，契税为4.76万元，土地总费用约为100万元。 前期开发费 此局部费用包括设计勘察监理费、行政事业性收费、场地平整等费用，按开发本钱的3.57%估算，总费用约为1493万元。 2、建安工程费 本工

6、程建工程较多，各工程建安及娱乐设施设备总费用约为31000万元。 3、根底设施费 此局部包括道路、景观、绿化、电气工程、给排水工程、消防工程、热力工程、燃气工程等工程，按开发本钱的10.62%估算，总费用约为4444.53万元 4、不可预见费 按开发本钱的0.74%估算，总费用约为310 万元。 5、开发期经营本钱 按开发本钱的0.48%估算，为200万元 6、投资利息 考虑工程本身效益情况，不考虑资金来源，视所有资金均为借贷资金，贷款宽限期为3年，贷款年利率为7.56%，工程投资在建设期内均匀投入，建设期为3年，经计算，贷款利息为4314.44万元。 7、开发本钱合计为41861.97万元

7、五、工程经济效益评估 1、工程收入及经营本钱估算 相关工程的年经营收入、参照目前同类工程估算，年经营本钱按经营收入的50%估算。 可经营对象包含运动娱乐工程、娱乐效劳工程、配套设施工程与3万酒店式公寓，年实现净收入81072.5万元. 2、工程效益指标 工程年本钱利润率 工程净利润=总收入-总开发本钱 =123838.11-41861.97=81976.14万元 工程的年本钱利润率=81976.14/41661.97/13=15.14% 工程计算期内总净收入及年均净收入 工程计算期内总净收入=工程计算期内总收入-工程开发本钱-计算期内总经营本钱 =162145.00-41861.97-8107

8、2.50=39210.53万元 年均净收入=39210.53/13=3016.19万元 工程静态投资回收期 Pt=9-1325.72/8107.25=8.84年 3、工程效益评估结论 工程的年本钱利润率为15.14%，大于同类工程的平均年本钱利润率12%，工程计算期内总净收入为39410.53万元，年均3031.58万元，投资回收期较短，工程收益情况能力较强。 六、社会评价 1、工程对社会的影响分析 该工程是吉林省某市某开发区整体规划的一个组成局部，该工程建成可使该地区整体规划逐步实施完善。 该工程的建成，必将极大地丰富吉林省某市市民的文化生活，提升吉林省某市的城市形象，改善该区域环境状况，加

9、快吉林省某市某开发区建设步伐，增加就业时机，实现吉林省某市城市建设的战略目标。 2、社会风险分析 该工程工程处理工程为吉林省某市某开发区整体规划的组成局部，是该区重点建设工程，开发区政策稳定、优惠政策多，软环境优秀，工程本身有市场需求，经济效益好，工程无各项污染，招商进行顺利，工程互适性强，因此，本工程建设无社会风险。 3、社会评价结论 该工程工程符合吉林省某市某开发区总体规划，工程互适性强，有良好的社会效益，工程的建设符合节能、降耗、减污、增效的清洁生产要求，工程的实施将会促进社会、经济和环境的可持续开展。因此工程的建设是十分必要的，社会评价结论是工程具有社会可行性。 七、环境影响评价 1、

10、本工程的建设与运营噪音较低，符合环保规定，无噪音污染； 2、本工程只产生普通的生活污水，直接排放到市政管网，经市政污水处理厂处理后无污染； 3、工程使用清洁能源，不产生有毒有害气体，对大气无污染； 4、本工程实施过程中十分注重工程所在地及周边动植物及植被的保护，建筑覆盖率较低，绿地覆盖率较高，工程运营过程不会对植被产生破坏； 5、本工程所产生的生活垃圾全部实现袋装化，统一归集，经吉林省某市垃圾处理厂进行无害化处理，不会对环境产生影响。 综上所述，本工程无环保方面的制约，环境影响评价为可行。 八、结论 本工程符合吉林省市民及来游客对运动休闲旅游工程的需求变化，市场需求规模远超过本工程的容量。产品定位符合目标群体的需求特点，满足了消费者日益变化的休闲品质要