农村土地价格评估存在的问题及对策研究

1、    农村土地价格评估存在的问题及对策研究    魏传明 冯勋勇摘 要：促进农村土地承包经营权流转是发展农业适度规模经营和农村合作经济组织、提高农村居民财产性收入、统筹城乡发展、扩大农村市场需求的客观要求。目前农村土地产权制度的缺陷、流转市场的不完善、相关法律政策不配套、流转价格形成机制缺乏和农村社保制度不健全等原因阻碍了土地承包经营权的流转。应通过确立稳定的土地承包经营权，培育土地流转中介服务组织，完善流转主体、流转模式、流转期限等配套政策，建立流转价格评估制度，完善农村社会保障体系等措施推进农村土地承包经营权流转。关键词：土地;价格评估;问题一、土

2、地价格流转评估的重要意义我国出台了关于建设多元统一农村土地市场的相关文件，农村土地流转有了政策依据，在流转对象、规模、主体等方面都出现了新特点。随着农村土地流转对象范围扩大，流转主体类型增加，流转方式创新，农村土地市场建设有序开展，农村土地交易对土地估价提出了新的要求。为了保证农村土地的公平交易，推动土地市场的健康发展，需要对农村土地价格评估进行相关研究。当前我国城镇土地和农用地价格评估技术方法比较完善，但农村建设用地的价格评估研究较少。农村土地价格评估研究主要进行了估价技术方法研究，对估价的实际需求、存在的问题及估价发展的对策研究较少。研究从当前农村土地价格构成和价格内涵入手，分析农村土地价

3、格评估存在的问题，提出推动农村土地估价市场健康发展的建议，为确定公平合理的土地流转价格价格，推动“多元统一”农村土地市场建设提供依据。劳动价值理论的核心是劳动创造价值的科学论断，即商品的价值来源于凝结于商品中的无差别的人类劳动。从劳动价值的观点出发，土地的价值问题存在三种不同的观點：一是土地无价值论，持这种观点的学者认为土地是大自然的恩赐，没有凝结人类的劳动，不是人类的劳动产品，因而没有价值;二是土地价值持续论，认为土地凝结了人类的长期劳动，就其整体而言，都是有价值的，其价值直接来源于自人类出现以来的对土地进行的持续的改造与开发，间接来源于从邻近土地上积累的社会劳动所辐射或者转移过来的价值量;

4、三是土地价值二元论，认为土地是由“土地物质”和“土地资本”两个既存在性质差异又相互联系的范畴组成，未经人的协助而自然存在的未利用土地是“土地物质”，经过劳动成为生产资料的已利用土地是“土地资本”，土地物质没有凝结人类劳动，因而没有价值，而土地资本是人类的劳动结晶，具有价值。二、当前土地价格评估存在的问题1.法律法规确实农村土地产权制度的缺陷和相关法律的缺失。目前我国农村土地制度所确立的农地产权关系还不明晰。在建立和完善市场经济体制的过程中，农地产权主体模糊、权能残缺等内在缺陷不断凸现，导致农村土地的流转困境。首先，土地管理法规定农村土地归农民集体所有，但“农民集体”的含义并不明确。实践中，村民

5、小组、村委会、乡政府，甚至一些集体经济组织成为集体土地的实际支配者，集体土地所有权被虚化，乡村干部在土地流转过程中的“寻租”现象较突出，阻碍了农村土地承包经营权的正常流转。其次，农村土地产权主体的模糊导致了土地承包经营权权能的残缺，土地最终处置权由政府和村集体所有。如农村土地承包法规定，采取转让方式流转的，应当经发包方同意。我国担保法也规定，耕地、自留地等集体所有的土地使用权原则上不可抵押。这些都限制了农村土地承包经营权的流转与评估。2.土地流转管理服务体系不健全虽然我国土地承包经营权流转制度经历了多年的发展与革新，但在土地流转过程中社会服务体系并不完善，缺乏相应的服务组织和协会为农民提供信息

6、、交易、政策等服务。因为没有统一的中介服务机构和完善的农村土地流转服务体系，使得土地信息流转不畅、市场不成熟，在一定程度上阻碍了土地流转的发展和空间范围的扩散。另外，流转合同不规范、流转双方主体资格不明确，不符合法律规定，在发生土地纠纷后，难以通过法律途径维护权益，影响了农民流转土地的积极性。3.流转价格形成机制尚未建立，流转收益分配不合理目前，土地承包经营权流转价格形成机制尚未建立，土地承包经营权流转价格一般由流转双方协商而定，总体来说流转价格偏低，不足以让农民建立起必要的社会保障。另外，在流转收益分配时，往往当地政府和村、组集体组织还要截留一部分，真正分配到农民手中的收益就更少，农民不愿供

7、给手中的承包地。三、发展土地价格评估体系的对策研究1.加大宣传力度，提高土地估价意识土地价格机制是土地市场的核心。随着农村土地市场的建立，农村土地交易日益频繁，合理、科学、客观地确定土地流转价格，是土地顺利流转的保障。通过农村土地估价的重要性及法律意义宣传，提高农村土地流转主体对土地估价机构、估价人员及土地价格评估的认识，扩大估价项目范围。通过估价知识宣传和普及，提高农民的专业能力，为明确估价目的，合理使用估价结果提供技术保障。加大土地估价在土地交易价格确定和市场建设中的作用的宣传，提高农村土地产权人的估价意识。2.建立完善的农村社会保障体系，解除价格评估流转的后顾之忧建立多层次的农村社会保障

8、体系，让农民更多地享受社会公共产品，弱化农村土地承包经营权负载的社会保障功能，增强土地承包经营权的经济功能，解决农民“离土”的后顾之忧，使农民在“离乡”的同时也愿意“离土”。一是建立并完善以集体和农户自我保障为基础，政府给予一定扶持的社会保障机制，大力发展并促进农村合作医疗、养老等社会保险体系的完善;二是对于已经流转土地进入二、三产业就业或在城市居住的农户应尽早建立失业保险制度和养老保险制度;三是对农村特殊群体，如残疾人、孤寡老人、特困户等提供最低生活保障。3.明确界定农村土地产权对土地产权进行合理的界定，是解决土地流转纠纷的基础。这就需要进一步完善土地流转相关的法规政策，加强相关法律法规的宣传教育，让农民了解政策，增强法律意识，引导农民在法律保障自身权益的前提下积极参与农村土地管理和使用权的有偿转让，并对土地所有权的变动做好登记工作，大力推进农村土地流转