有关商铺分割的原则与简单分析(doc8页)(正式版)

1、关于商铺分割的原则与简单分析一、商铺分割的原则 ; x 4 / i3 m商业场所的商铺如何分割， 对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。 ( L1 r h; 2 U0 n6 z- o' L" v; E1 、主题的原则商铺的分割， 必须遵循主题的原则。 即结合商铺推广的主题功能来进行分割。 不同性质的商业种类， 对分割有不同的要求， 这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。( J, S# v J5 P. 例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺销售不会

2、有太大困难， 因为经营服装、音像业不需要太宽的门面， 而商铺的后部又可以用来存货。 可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、 零售业为主， 则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、 零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买， 因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面， 而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。 + F' H9 K6 S7B6 . f* 7 c 4 j b7 H（ j/ D2、人性化的原则 3 i+ p7八（h/ Q1 Z0 ! r- A8 - ?' V% ; O& _商铺

3、的分割， 必须遵循人性化的原则。 也就是说， 分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有； 第二， 所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。 - z/ ! K: l2 u! B$ k1 o; g+ % 1 # P2 C% c4 E商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。 如果按人性化所要求的人流通路没有， 必然会影响部分商铺的人流量， 给销售和经营带来困难。 而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在， 又

4、会造成面积上的极大浪费， 因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。 7 O2 D; K2 g0 I4 L* v# k$ X9 V5 r7 m# z& c; u以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层8个。按照目前路段的商铺租金价格25元/ M /月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元， 而按照最少10%的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保

5、持在1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次（ 即平 均每 小时 5-7 人）， 而整个 商业 部分 的日人 流量 就是5000-7000 人， 即平均每小时通过500-700 人次， 每分钟通过8-11人次。 通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。 * m;E0 S） D, H注： 以上的估算只是一个粗略的估算， 为商铺和道路的分割提供参考， 其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素， 因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。 6 w* x2 L（ y# e/ d: y5 S! o. Y6 S& P

6、3 、科学利用的原则 + Y0 T; f5 d; n（ m$ P商铺的分割， 必须遵循科学利用的原则。 即在满足消防要求的前提下， 尽可能的充分利用有效空间面积， 所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺， 尽量减少和压缩辅助功能区的面积。 这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。1 u P: c# z9 c7 d8 U辅助功能区， 是指在商业场所中那些必须具备， 而又不能用来当 作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设 备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。& $ 1 |1 S' s( _5 P二、目前商铺分割存在的缺点和问题单纯从营销的角度出发

7、考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高(有的高达50% )的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面：1 、商铺分割 ; n; Q; 3 A4 T1 |2 I! ?& K! h2 J3 m5 I. ?从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于 4 ： 1， 这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高， 不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。/ _& n5 Q8 R( a. '7 J* h2 、辅助功能区/ y' T1 Q, G1 Q9 w/ Y/ L$ L8 G7 m3 A$

8、l# e辅助功能区太多， 白白浪费了许多可销售面积。 主要是楼梯太多、厕所太多、 空闲场地太多。 三多不除， 公摊不减。 1 m- f+ q# e m8R/ v' r! w* e7 I: G( J+ K# V- y3 9 u2 i( o+ V楼梯： 0 - M$ n# Z" R$ - g' T5 t. V. d从设计上可以看到， 目前许多商业项目在一、 二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。 过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积， 而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可

9、。厕所： ! 3 O, f1 p " O# U目前一些商业项目在面积内， 分布了十几个厕所！ 而在深圳的沃尔玛超市， 2 万平方米的商业面积， 一共也只在一楼设有1 个公共厕所， 世界 500 强企业的精打细算， 确实值得我们参照和学习。 6 u/$ h5 V( W0 k( h3 C2 _对此， 我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可， 这样不仅节约了面积、 建安费， 还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。空闲场地：目前的一些商业项目由于设计不合理， 存在过多的空闲场地， 浪费了使用面积。: P( j5 G: h* V9 |4 R/ x4 l3

10、、通道分割 $ E- P7八2 f2 F( |; K$ a9 h d: E, L& v! o z/ |许多商业项目的通道和道路分割不尽合理， 有的用不上， 要用的没有。一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。 , m; J$ t" m' K, N! U按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验， 一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针

11、对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。 * x+c7 P. w5 5 . e% L- r4 t8 f0 w/ E6 W三、关于公摊比例过高的解决建议 u& X1 F4 c3 P+ T # Z1 m9 e2 b8 M% z5 s商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺出售。目前部分商业项目的公摊比例达到了50%， 但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城

12、市都存在。 - y* + h& L9 u( n; L: n' N, q4 z' h1 N; Xy' a减小公摊的办法， 无非是提高使用率。 提高使用率过高非常有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。 " h1 h- l5 , n四、总结 ' b. R* y; ?/ i$ y5 m根据以上进行的分析， 我们可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25% 个百分点，将公摊比例从有时的 50% 压缩到 25% 左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。人生最大

13、的幸福，莫过于连一分钟都无法休息零碎的时间实在可以成就大事业 珍惜时间可以使生命变的更有价值 时间象奔腾澎湃的急湍，它一去无返，毫不流连 一个人越知道时间的价值，就越感到失时的痛苦 得到时间，就是得到一切用经济学的眼光来看，时间就是一种财富 时间一点一滴凋谢，犹如蜡烛漫漫燃尽 我总是感觉到时间的巨轮在我背后奔驰，日益迫近 夜晚给老人带来平静，给年轻人带来希望 不浪费时间，每时每刻都做些有用的事，戒掉一切不必要的行为 时间乃是万物中最宝贵的东西，但如果浪费了，那就是最大的浪费我的产业多么美，多么广，多么宽，时间是我的财产，我的田地是时间 时间就是性命，无端的空耗别人的时间，知识是取之不尽，用之不竭的。只有最大限度地挖掘它，才能体会到学习的乐趣。 新想法常常瞬息即逝，必须集中精力，牢记在心，及时捕获。 每天早晨睁开眼睛，深吸一口气，给自己一个微笑，然后说： “在这美妙的一天，我又要获得多少知识啊！ ” 不要为这个世界而惊叹，要让这个世界为你而惊叹！