房地产开发成本构成

1、房地产开发成本构成1、桩基工程（如有）： 70100 元 / 平方米；2、钢筋： 4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300 元/ 平方米；3、砼： 0.30.5 立方 / 平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合 100165 元/ 平方米；4、砌体工程： 60120 元/ 平方米（多层含量较高、 高层含量较低 )； 5、抹灰工程： 2540 元 / 平方米；6、外墙工程（包括保温）：50100 元/m2（以一般涂料为标准， 如为石材或幕墙，则可能高达 3001000元 /m2 ；7、室内水电安装工程（含消防）：60120 元/ 平方米（按小区档次，多层略低一些）；8

2、、屋面工程： 1530 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低 )； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方米 (与设计及是否高档很大关系 ,高档的比例较大 ),造价90300 元/m2 ，一般为 9 0150 元 / 平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300 元/ 平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程： 30150 元/m2（与小区档次高低关系很大， 档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40100 元 / 平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）： 40200 元/m2 ，与电梯的档次、电梯设置

3、的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为 100 元/ m2 ；13、人工费： 130200 元 / 平方米；14、室外配套工程： 30300 元/ 平方米，一般约为70100 元 / 平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150 元 / 平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约 6090 元 / 平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）： 3050 元/ 平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用： 1030 元 / 平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润

4、等各种费用（约为 10%）：以上各项之和 *10%=90180 元/ 平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.33.5%):3370元 / 平方米，高档的可能高达100 元 / 平方米。以上没有算精装修，一般造价约为10002000元 / 平方米，高档小区可达3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 50015 00 元/ 平方米，这要看档次高低，也有 300 元 / 平方米简装修，更有 300010000 元 / 平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100 元/ 平方米；22、监理费： 330 元 / 平方米；1/

5、1023、广告、策划、销售代理费：一般30200 元/ 平方米，高者可达500 元/ 平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为 70100 万 / 亩，容积率一般为 1.02.0，故折算房价为： 5251500 元/ 平方米，市区中心地带一般为 200 万元 / 亩，折算房价为： 15003000 元/ 平方米，核心区域可达 300 万元 / 亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达 20000 元/ 平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500 元/ 平方米，也有高达2000 元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的

6、 15%左右，二线城市一般为 100500 元 / 平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元/平方米。实际上，多层普通商品房， 建安成本大约在 1200 元/ 平方米左右， 小高层与高层普通商品房，建安成本大约在 15001800 元 / 平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营 / 政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原

7、因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。 不论何种原因， 同品质的小区成本上下也不会超过 100200 元 / 平方米。相关资料一）房地产开发成本主要有以下 9 个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。相关资料一）房地产开发成本主要有以下 9 个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。二、建安造价建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。 这个在全国都基本上差不多， 小城市也只是人工费和地材 (即土方材料

8、)低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例， 一线城市上浮 20% ）砖混多层： 600 元/ -800 元/ ,全框架多层多成本100 元 / 小高层（ 10-17 层）： 800 元/ -1000 元/ (不含电梯 )，一部电梯约 25 万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本 45 元/ 左右， 18 层以上（含 18 层）须配两部电梯，成本约增加 60 元/ 。高层（ 18 层以上）： 1400 元/ -1800 元/ 钢筋含量是高层建安造价的重要指标国标为 68 / ，目前钢筋价格约为3500 元/ 吨。取平均值折合一平方的成本约250 元（含人工费）。这

9、还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。国家倡导的节能型住宅建安成本要增加 200 元/ 左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！三、配套设施包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约 200 元 / 。（以三线城市为例，一线城市上浮 20%）2/10景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于 300 元/ （设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。四、勘查、设计、监理等不超过 100 元/ 。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮 20% ）五、营销费用营

10、销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为5% 左右。六、财务费用经验公式： 财务费用 = 总成本×50% ×年贷款利率×2七、公司管理费用根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为 20-200 元/ （以三线城市为例，一线城市上浮 50%）八、行政事业收费这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：多层1200 元/ ，高层 1800 元/ （按人防面积摊）如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高

11、层： 5B 级人防，单位成本 =2000元/ 层数多层： 6 级人防，单位成本 =1500元/ 层数高层如果是 20 层，则每平方需要缴纳200 元。但有公关的空间。建筑工程清包工价格由于清包工价格随市场变化而变化，以下价格仅供诸位参考。模板： 22-45 元/ 平米（粘灰面）砼： 45-50 元 / 立钢筋： 600-850 元/ 吨，或者绑扎一个平方25-42 元砌筑： 100-180 元/ 立抹灰： 10-18 元/ 平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴：包工墙面在35 到 45 看面积 .地面 28 元/m2 （修正）室内地面砖：（ 600*600） 28 元/ 平米踢脚线

12、： 12 元/米室内墙砖： 30 元/ 平米（包括倒角）楼梯间石材： 45 元/ 平米踏步板磨边： 16 元/ 米3/10石膏板吊顶： 26 元（平棚）铝扣板吊项： 35 元/ 平米蹲台隔断： 180-360 元/ 蹭位大白乳胶漆： 16 元/ 平米外墙砖： 65 元 / 平米外墙干挂蘑菇石： 90 元/ 平米屋面挂瓦： 43 元/ 平米水暖： 22 元/ 平米（建筑面积）住宅电气照明部分： 28-36 元/ 平米架子工：，一般挑架 15 到 19 元一平米，爬架 13 到 16 元，不含施工期间图纸变更，市政装潢架 18 到 32 元（实搭面积）?房地产建筑成本（按建筑平方米算）桩基工程（如

13、有）： 70100 元/ 平方米；钢筋： 4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300 元/ 平方米；砼： 0.30.5 立方 / 平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100165 元/ 平方米；砌体工程： 60120 元 / 平方米（多层含量较高、高层含量较低）；抹灰工程： 2540 元/ 平方米；外墙工程（包括保温）：50100 元/ 平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达 3001000 元 / 平方米；室内水电安装工程（含消防）：60120 元/ 平方米（按小区档次，多层略低一些）；屋面工程： 1530 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低）

14、；门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大），造价 200500 元/ 平方米，一般为 150450 元/ 平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到 400 元/ 平方米；土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程： 30150 元/ 平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；地下室（如有）：增加造价40100 元/ 平方米（多层含量较高、高层含量较低）；电梯工程（如有）： 40200 元/ 平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，4/10一般工程约为 100 元/ 平方米；人工费： 130

15、200 元/ 平方米；室外配套工程： 30300 元/ 平方米，一般约为70100 元/ 平方米；模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150 元/ 平方米；塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约 6090 元 / 平方米；临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）： 3050 元 / 平方米；检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030 元/ 平方米；承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和 *10%=90180 元/ 平方米；上交国家各种税费（总造价3.33.5%）： 3370 元/

16、 平方米，高档的可能高达100 元/ 平方米。以上没有算精装修，一般造价约为 10002000元 / 平方米，高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为 5001500 元/平方米，这要看档次高低，也有 300 元/ 平方米简装修，更有 300010000 元/ 平方米超高档装修（拎包入住）。设计费（含前期设计概念期间费用）：15100 元/ 平方米；监理费： 330 元/ 平方米；广告、策划、销售代理费：一般30200 元 / 平方米，高者可达500 元 / 平方米以上；土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70100 万/ 亩，容积率一般

17、为1.02.0，故折算房价为：5251500 元/ 平方米，市区中心地带一般为200 万元 / 亩，折算房价为： 15003000 元/ 平方米，核心区域可达 300 万元 / 亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000 元/ 平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500 元 / 平方米，也有高达2000 元/ 平方米以上的情况；土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为 100500 元/ 平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元 / 平方米。

18、实际上，多层普通商品房，建安成本大约在 1200 元 / 平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在 15001800 元/ 平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是： 小区的档次、 向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、 广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/ 政府开发商的成本确实也低一些， 这主要有两方面的原因， 一是大多数民营企业主要以效益为主导， 成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。5/10不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100200 元/ 平方米。12 墙

19、一个平方需要64 块标准砖18 墙一个平方需要96 块标准砖24 墙一个平方需要128 块标准砖37 墙一个平方需为192 块标准砖49 墙一个平方需为256 块标准砖计算公式：单位立方米 240 墙砖用量 1/ （）单位立方米 370 墙砖用量 1/ （）空心 24 墙一个平方需要 80 多块标准砖?普通住宅建筑混凝土用量和用钢量1、多层砌体住宅钢筋 30KG/m2砼 0.30.33m3/m2 2、多层框架钢筋 3842KG/m2 砼 0.33 0.35m3/m23、小高层 1112 层钢筋 5052KG/m2砼 0.35m3/m24、高层 1718 层钢筋 5460KG/m2砼 0.36m

20、3/m25、高层 30 层 H=94 米钢筋 6575KG/m2砼 0.42 0.47m3/m26/106、高层酒店式公寓28 层 H=90 米钢筋 6570KG/m2砼 0.38 0.42m3/m27、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层1112 层之间以上数据按抗震7 度区规则结构设计?普通多层住宅楼施工预算经济指标室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积 0.20 0.24 模版面积占建筑面积 2.2 左右室外抹灰面积占建筑面积0.4 左右室内抹灰面积占建筑面积3.8施工功效一个抹灰工一天抹灰在35 平米一个砖工一天砌红砖1000 1800 块一个砖工一天砌空心砖80010

21、00 块瓷砖 15 平米刮大白第一遍 180 平米 / 天，第二遍 120 平米 / 天，第三遍压光 90 平米/ 天基础数据混凝土重量 2500KG/m3钢筋每延米重量0.00617*d*d干砂子重量 1500KG/m3，湿砂重量 1700KG/m3石子重量 2200KG/m3一立方米红砖 525 块左右（分墙厚）一立方米空心砖175 块左右筛一方干净砂需1.3 方普通砂“一点不同观点：7/10一般多层砌体住宅：钢筋25-30KG/m2，其中经济适用房为16-18KG/m2。一般多层砌体住宅，室外抹灰面积占建筑面积0.5-0.7。一般多层砌体住宅，模版面积占建筑面积1.3-2.2，根据现浇板

22、多少、柱密度变化很大。一个砖工一天砌240 砖墙 10001800 块， 370 或 500 墙 2000-3000 块。钢筋混凝土重量2200KG/m3，素混凝土重量2100KG/m3。工程石子重量 1800KG/m3。）0.617 是圆 10 钢筋每米重量。钢筋重量与直径（半径）的平方成正比。G=0.617*D*D/100每米的重量（ Kg）钢筋的直径（ mm）×钢筋的直径（ mm）× 0.00617其实记住建设工程常用的钢筋重量也很简单 6 0.222Kg 6.50.26kg80.395kg 100.617kg 120.888kg14 1.21kg 16 1.58kg

23、182.0kg24 2.47kg 22 2.98kg253.85kg284.837kg. 12（含 12）以下和 28（含 28）的钢筋一般小数点后取三位数， 14 至 25 钢筋一般小数点后取二位数 6=0.222Kg 8=0.395Kg 10=0.617Kg 12=0.888Kg 14=1.21Kg 16=1.58Kg 18=2Kg 20=2.47Kg 22=3Kg 25=3.86Kg我有经验计算公式， 你自己计算一个表格就可以了。 也可以去买一本有表格的书， 用起来也很方便的。钢材理论重量计算简式材料名称理论重量W（ kg/m ）扁钢、钢板、钢带W 0.00785×宽×

24、;厚8/10方钢 W0.00785×边长 2圆钢、线材、钢丝W 0.00617×直径 2钢管 W0.02466×壁厚（外径 -壁厚）等边角钢 W0.00785×边厚（ 2 边宽 -边厚）不等边角钢 W 0.00785×边厚（长边宽 +短边宽 -边厚）工字钢 W0.00785×腰厚 高+f（腿宽 -腰厚） 槽钢 W0.00785×腰厚 高 +e（腿宽 -腰厚） 备注1.角钢 ,工字钢和槽钢的准确计算公式很繁，表列简式用于计算近似值。2.f 值：一般型号及带a 的为 3.34，带 b 的为 2.65，带 c 的为 2.26。3.

25、e 值：一般型号及带a 的为 3.26，带 b 的为 2.44，带 c 的为 2.24。4.各长度单位均为毫米。2 全现浇结构板式小高层住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水 ( 冷水、热水、中水、排水、雨水 ) 、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。 外墙保温聚苯板随混凝土浇注， 外墙内保温粘贴水泥聚苯板， 单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5 公里以内。每平米造价 1442.17 元，其中：建筑工程： 803.59 元; 装饰工程： 306.62 元; 电气工程： 238.65 元;管道

26、工程： 81.16 元; 通风工程： 12.15 元;3 全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水 ( 含泵房 ) 、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖， 天棚、墙面刷耐擦洗涂料， 本工程采暖用电膜采暖， 只做埋管，外窗为落地窗。 含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距 20 公里以内。每平米造价 1360.43 元，其中：建筑工程： 730.56 元; 装饰工程： 174.30 元; 电气工程： 248.45 元;管道工程： 207.12 元 ;4 全现浇结构塔楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子， 面层擦洗涂料。 含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电( 电视、电话、综合布线 ) 只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距 5 公里以内。每平米造价 1383.46 元，其中：建筑工程：727.22