【地产策划PT】风火深圳鸿荣源西林项目整合推广策略71PPT

1、题西林壁序2004，影响深圳，社会上下必须关注的大事件2004水何澹澹豪宅涌起东看熙园西看西林共襄盛举，2003，我们从熙园走向西林,成功是目的地鸿荣源西林项目整合推广策略|推广三章经|品牌文脉理解第一章程第二章程发展方向探讨第三章程推广核心论证推广文脉探寻第一章程在深圳，在宝安鹰击长空宝安十个富人,有五个住鸿荣源的房子没有鸿荣源,宝安富人“无家可匹”没有鸿荣源,宝安高尚社区只剩半壁江山鸿荣源开发面积达60万平方米宝安少了鸿荣源宝安住宅进程倒退三五年有深圳必有宝安有宝安必有鸿荣源追根溯源，让我们来看看它的追根溯源，让我们来看看它的发展历程及其品牌内涵发展历程及其品牌内涵宝安豪宅的丝绸之路和记黄

2、埔项目鸿荣源“雅字号”奠定宝安第一金字招牌弘雅花园雅景居雅豪轩御景台丽景城衡量一个楼盘的地位要看人们内心对它的真正评价品牌内核鸿荣源花园对业主及非业主意味着什么？我住雅豪轩（御景台）!还是说我住在宝城区(宝安)-作为衡量一线品牌的标准.1如果你说你住在宝安，别人可能不愿和你多交谈如果你补充说住在雅豪轩，别人眼睛又亮了。2有人来社区抓狗，雅豪轩的住户说：鸿荣源的狗也敢抓？3雅豪轩的老人总是很喜欢谈起自己的儿子。4你住雅豪轩，形象又好，人们可能猜测你是台商。5宝安人谈到深圳市区的豪宅，总会第一联想到家乡搏出去的鸿荣源6由此可见鸿荣源，宝安最受鸿荣源，宝安最受敬仰的子弟开发商敬仰的子弟开发商路过的人

3、，都知道“雅字号”里住的是谁 宝安三巨头“土”富通 “豪”泰华 “智”鸿荣源 蟠龙居 冠城世家 富盈门 泰华明珠只要你在宝安置业，最有面子的房子就是鸿荣源的了宝安置业的首选宝安置业的首选 是衡量宝安豪宅的一个标高是衡量宝安豪宅的一个标高 是衡量宝安成功人士的一个标高是衡量宝安成功人士的一个标高总体来说豪宅的标志豪宅的标志鸿荣源在一个很高的基座上有着良好先天地段优势的西林项目面世我们如何延伸品牌策略要解决的问题发展方向论证第二章程志存高远西林项目，面对的是一个新的市场局面西林项目的竞争面一：无竞争二：宝安中高档楼盘一：无竞争地王冠城世家即将售完在形象上能取代他，成就宝安第一楼王那就在高端市场独树

4、一帜二：宝安中高档楼盘和记黄埔项目 新安湖二期振业项目宝安土地供应量丰富，中高档定位的楼盘众多涌现，在产品品质上难分伯仲,宝安城区本来就较小，在地段上难以产生绝对优势。要脱颖而出，必须高举高打要做就做宝安第一竞争态势指标才是硬道理？转身看西林a：地段最好 突破宝安豪宅极限34区 有老城区积淀的新城区 成熟，高尚，纯粹，城中富人区b、景观最优突破宝安豪宅极限5层以上看海70300米的超宽楼间距5万占面4万园林决大部分可看园林极大照顾正南朝向试问宝安谁能敌？c、户型最适 突破宝安豪宅极限120平方米大三房、大四房送六米层高错开式阳台，餐客厅跃式区隔 最适合宝安家庭居住的户型d、配套最丰突破宝安豪宅

5、极限银行银行区一级重点小学、幼儿园区一级重点小学、幼儿园医院医院宾馆宾馆西林项目1、凭靠宝安新老中心，配套无可匹敌2、鸿荣源多年培育，弘雅系列超级社区根基成熟 （片区规划，社区人气、文化、环境、配套蔚然可观）3、都心豪宅，景观极丰集中表现在三大突破豪宅的社区成熟度豪宅的城市的资源配给度 豪宅的自然的资源享有度结论结论鸿荣源在宝安经过多年亲耕，西林更是青出于蓝宝安城市人居鼎级标高广告如何传达这个意思?鸿荣源在宝安的极品之作策略核心 鸿荣源鸿荣源嫡系嫡系项目属性定位：项目属性定位：城市宽景府邸城市宽景府邸嫡系 纯正名门血统 宝安本土有龙脉的豪宅发展方向论证第三章程正合奇胜推广核心论证先回到消费者大

6、三房，大四房，必为二次置业者。宝安二次置业者在想什么？他们现在有房子，要让他们买第二套，除非在身份上有极大提高满足，是宝安最好的房子。否则宁可不买。只买第一，不买第二谁最牛就认谁他们极端务实（如果他是站在一个很高的位置来打量他可承受的住宅，对房子的10块钱的差价也很在意）又极端务虚（喜欢附庸洋气的东西，如果告诉他这是宝安最有钱人住的最有品位的房子，那怕有西晒也可马虎过去）三大来源本土及临近乡镇富豪本地办厂的外商及高级管理层本地公务员结论：显然我们是要把本项目包装成宝安第一富人区，最有品位，最有身份的住宅 但什么推广概念可以产生这样的效果呢？不妨回溯中国的居住文明史三个重要时期开元天宝中国先进文

7、化技术的输出时期，各国访华使来到中国，中国的丝绸、瓷器、茶叶成了上层家庭的象征，同时中国建筑影响了日本建筑形态的成熟。西学东渐外来先进文化技术的输入时期，中国外交使来到外国，把西方的建筑引进中国，同时各大城市开始出现西洋住宅。并扮演重要的社会角色。wto|apec中西文化交融的鼎盛时期，全球经济一体化，大批外商涌入中国，位于中国珠三角的宝安是一典型，新格局下建筑与生活形态都呼唤一次革新。西林这个时候应运而生。推广概念使馆区，涉外寓所使馆区，涉外寓所使馆区对中心区弘雅片区的一次准确定义新古典主义住宅的心理满足感的饱满揭示对楼市的一股新风的冲击涉外涉外一次对宝安传统豪宅土豪形象的正向颠覆一次对宝安

8、富人阶层多外籍人士的客观描述一次对宝安本土富豪附庸洋风在身份提升上的有效满足强调其宝安最适合居住的豪宅的居住功能的强调对其高绿化率，宽间距的生活优越最佳表现寓所寓所命名：嘉天下命名：雅郡策略提案结束，谢谢！策略提案结束，谢谢！本方案版权归风火广告所有，未经同意不得擅自使用或引用！浦东别墅市场四月月报浦东别墅市场四月月报2008.52008.5本次汇报内容本次汇报内容第一部分第一部分 上海独栋别墅市场上海独栋别墅市场第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场浦东独栋别墅市场第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场第五部分

9、第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析浦东高端住宅竞争个案市场分析第一部分第一部分 上海独栋别墅市场分析上海独栋别墅市场分析市场供应市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应明细市场供应明细区域区域楼盘名称楼盘名称新增面积新增面积新增套数新增套数套均面积套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.54203

10、07.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034 4月上海独栋新增情况月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供应量看，在从供应量看，在3 3月上海独栋市场大量放量后，月上海独

11、栋市场大量放量后，4 4月份新增量供应有所减少，月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计区域加大了推案量，总计6.26.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；增加；

12、松江地区的佘山板块新增量持续增多，继松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3 3月顶级别墅大量供应后，月顶级别墅大量供应后，4 4月份佘月份佘山山3 3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.23.2万方；万方；本司认为，本司认为，4 4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论市场供应结论市场去化市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供

13、应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；市场成交明细市场成交明细4 4月上海独栋市场成交前月上海独栋市场成交前6 6名名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋

14、；楼盘名称楼盘名称去化面积去化面积去化套数去化套数成交均价成交均价区域区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格市场价格从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供应量看，从供应量看，4 4月供应量进一步增加，基

15、本都为小面积独栋；其中，康桥水乡月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为放量最大，为4.34.3万方，占整个市场供应的三分之一；万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛

16、盾，我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场分析浦东独栋别墅市场分析市场供应市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；市场去化市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；市场

17、价格市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供应量看，在从供应量看，在3 3月份的集中放量后，月份的集中放量后，4 4月份没有新增供应，未来别墅将不会月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到从成交量看，受到3 3、4 4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价

18、格看，受到顶级别墅的成交带动，从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4 4月份成交价格进一步提升，达月份成交价格进一步提升，达到到7.47.4万元的高位运行；万元的高位运行；虽然受到虽然受到3 3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论市场结论第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析浦东独栋别墅竞争市场分析案名案名九间堂九间堂现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘

19、位置楼盘位置芳甸路599弄产产品品规规划划占地占地10.67万平方米户数户数50容积率容积率0.27户均占地户均占地2-3亩房型面积房型面积700-800地下室面积地下室面积100-200价格价格单价单价70000范围范围6000-7000万折扣情况折扣情况/主力主力6000万九间堂九间堂1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价九间堂九间堂/ / / / / / /1 15965964742347423/

20、 / / /目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名案名汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置楼盘位置龙东大道415弄产产品品规规划划占地占地3.9万方户数户数89户容积率容积率0.29户均占地户均占地1-3亩房型面积房型面积370-470地下室面积地下室面积/价价格格单价单价60000-66000范围范围2200-3000万折扣情况折扣情况/主力主力2500万汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期1 1月月

21、2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣高尔夫汤臣高尔夫/ / / / / / / / / / / / /该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；案名案名棕榈泉花园棕榈泉花园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置楼盘位置龙东大道3800弄产产品品规规划划占地占地26.7万平

22、方米户数户数/容积率容积率0.3户均占地户均占地1-3亩房型面积房型面积460-930地下室面积地下室面积200-380价价格格单价单价60000范围范围1200-3700万折扣情况折扣情况/主力主力1600万左右棕榈泉花园棕榈泉花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价棕榈泉花园棕榈泉花园/ / / /1 139439433941339413 31550155038424384243 31021102

23项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；案名案名东源丽晶别墅东源丽晶别墅现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置楼盘位置巨峰路1589弄产产品品规规划划占地占地50万平方米户数户数558容积率容积率0.36户均占地户均占地1-2亩房型面积房型面积258-1200地下室面积地下室面积/价价格格单价单价30000范围范围775-2000万折扣情况折扣情况/主力主力900-1200万东源丽晶别墅东源丽晶别墅1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成

24、交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价东源丽晶东源丽晶/ / / / / / /1 13913912355123551/ / / /该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；案名案名汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84,楼盘位置楼盘位置罗山路2255弄

25、产产品品规规划划占地占地24.36万户数户数172（1期，独栋+联排）容积率容积率0.46户均占地户均占地1-1.5亩房型面积房型面积435-450地下室面积地下室面积135价价格格单价单价40000-45000范围范围1500-2000万折扣情况折扣情况/主力主力1700万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣湖庭花汤臣湖庭花园园/ / / / / / /101043534

26、35338425384251 14354354217942179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名案名御翠园御翠园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置楼盘位置浦东区花木路1883弄产产品品规规划划占地占地104万方户数户数420容积率容积率0.15户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积295-318地下室面积地下室面积150-170价价格格单价单价58000-74000（价格包含地下室）范围范围2600-3600折扣情况折扣情况/主力主力26

27、00御翠园御翠园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价御翠园/ / / / / / /101031363136849584958 82323712871289099190991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名案名俐马花园四期俐马花园四期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，

28、前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置楼盘位置浦东新区 云山路2000弄产产品品规规划划占地占地22万方户数户数179（独栋+联排）容积率容积率0.5户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积273-304地下室面积地下室面积144-152价价格格单价单价56000-72000范围范围1500-2200折扣情况折扣情况/主力主力2000万左右俐马花园四期俐马花园四期4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价俐马花园俐马花园121235033503646

29、8664686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供应市场供应受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场去化市场价格市场价格4月

30、，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；从供应量看，从供应量看，4 4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有1616套房源，为绿套房源，为绿地崴廉的供应；地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3 3月相比有所上升，为月相比有所上升，为3037030370元元/ /平平方米；方米；尽管尽管3

31、 3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；场看好；市场结论市场结论第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析浦东高端住宅竞争市场分析案名案名仁恒河滨城仁恒河滨城近期动态近期动态开发商开发商上海仁恒房地产有限公司2008年1月4日,本案新推216套

32、房源,合计面积32656平方米,房型为150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合计面积45090平方米，房型依然为150平方米左右的三房;楼盘位置楼盘位置丁香路1599弄产产品品规规划划占地占地31.6万平方米容积率容积率2.3房型面积房型面积150-153价价格格单价单价36000元总价范围总价范围540装修标准装修标准/主力主力540该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城仁恒河滨城1 1月月2 2月月月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均

33、价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价仁恒河滨城仁恒河滨城93931404414044330633068 87 71056105630774307746969104311043132492324926464967696763347233472案名案名盛大金磐花园盛大金磐花园近期动态近期动态开发商开发商上海金磐房地产开发有限公司该案自2004年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置楼盘位置银城南路218号产产品品规规划划占地占地3.65万平方米容积率容积

34、率3.5房型面积房型面积200-700价价格格单价单价55000-60000总价范围总价范围1100-3600万装修标准装修标准4000元主力主力1200万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价盛大金磐盛大金磐1 130230239278392782 256656641804418042 2604604379537958 81 13023023908639086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推

35、盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园盛大金磐花园案名案名财富海景花园财富海景花园近期动态近期动态开发商开发商 上海东闻房地产开发有限公司本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源，面积19097平方米，面积为160-200平方米左右；楼盘位置楼盘位置浦明路258弄产产品品规规划划占地占地4.86万平方米容积率容积率2.21房型面积房型面积250-350价价格格单价单价50000总价范围总价范围1250-1750万装修标准装修标准4000-5000主力主力1650万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成

36、交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价财富海景财富海景3434118191181952334523342 26776774323343233/ / / /2 26656654696146961财富海景花园财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；案名案名裕龙花园裕龙花园近期动态近期动态开发商开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；楼盘位置楼盘位置源

37、深路199弄产产品品规规划划占地占地12.8万方容积率容积率1房型面积房型面积152-330价价格格单价单价34500总价范围总价范围524-1100万装修标准装修标准/主力主力600-700万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价裕龙花园裕龙花园1 127227230756307561 127227230282302821 11971973082730827/ / / /3月成交1套,面积197平方米

38、,成交价30827元/平方米;裕龙花园裕龙花园在春节销售淡季以及政策的影响下，在春节销售淡季以及政策的影响下，2 2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个

39、别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；后续市场看好；结语结语汇报结束汇报结束敬请指导敬请指导浦东别墅市场四月月报浦东别墅市场四月月报2008.52008.5本次汇报内容本次汇报

40、内容第一部分第一部分 上海独栋别墅市场上海独栋别墅市场第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场浦东独栋别墅市场第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析浦东高端住宅竞争个案市场分析第一部分第一部分 上海独栋别墅市场分析上海独栋别墅市场分析市场供应市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应明细市场供应明细区域区域楼盘名称楼盘名称新增面积新增面积

41、新增套数新增套数套均面积套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.8

42、2合计123820.1424292.034 4月上海独栋新增情况月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供应量看，在从供应量看，在3 3月上海独栋市场大量放量后，月上海独栋市场大量放量后，4 4月份新增量供应有所减少，月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计区域加大了推案量，总计6.

43、26.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3 3月顶级别墅大量供应后，月顶级别墅大量供应后，4 4月份佘月份佘山山3 3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.23.2万方；万方；本司认为，本司认为，4 4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐月份的新增量的持

44、续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论市场供应结论市场去化市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；市场成交明细市场成交明细4 4月上海独栋市场成交前月上海独栋市场成交前6 6名名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东

45、板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称楼盘名称去化面积去化面积去化套数去化套数成交均价成交均价区域区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格市场价格从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花

46、园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供应量看，从供应量看，4 4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为放量最大，为4.34.3万方，占整个市场供应的三分之一；万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；但成交体

47、量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场分析浦东独栋别墅市场分析市场供应市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供

48、应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；市场去化市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；市场价格市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供应量看，在从供应量看，在3 3月份的集中放量后，月份的集中放量后，4 4月份没有新增供应，未来别墅将不会月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；有大规模新

49、增供应的集中上市；从成交量看，受到从成交量看，受到3 3、4 4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4 4月份成交价格进一步提升，达月份成交价格进一步提升，达到到7.47.4万元的高位运行；万元的高位运行；虽然受到虽然受到3 3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；很难持续，未来浦

50、东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论市场结论第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析浦东独栋别墅竞争市场分析案名案名九间堂九间堂现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置楼盘位置芳甸路599弄产产品品规规划划占地占地10.67万平方米户数户数50容积率容积率0.27户均占地户均占地2-3亩房型面积房型面积700-800地下室面积地下室面积100-200价格价格单价单价70000范围范围6000-7000万折扣情况折扣情况/主力主力6000万九间堂九间堂1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成

51、交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价九间堂九间堂/ / / / / / /1 15965964742347423/ / / /目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名案名汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置楼盘位置龙东大道415弄产产品品规规划划占地占地3.9万方户数户数89户容积率容

52、积率0.29户均占地户均占地1-3亩房型面积房型面积370-470地下室面积地下室面积/价价格格单价单价60000-66000范围范围2200-3000万折扣情况折扣情况/主力主力2500万汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣高尔夫汤臣高尔夫/ / / / / / / / / / / / /该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；案名案名棕榈泉

53、花园棕榈泉花园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置楼盘位置龙东大道3800弄产产品品规规划划占地占地26.7万平方米户数户数/容积率容积率0.3户均占地户均占地1-3亩房型面积房型面积460-930地下室面积地下室面积200-380价价格格单价单价60000范围范围1200-3700万折扣情况折扣情况/主力主力1600万左右棕榈泉花园棕榈泉花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均

54、价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价棕榈泉花园棕榈泉花园/ / / /1 139439433941339413 31550155038424384243 3102110213822138221为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；案名案名东源丽晶别墅东源丽晶别墅现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置楼盘位置巨峰路1589弄产产品品规规划划占地占地50万平方米户数户数558容积率容积率0.36户均占地

55、户均占地1-2亩房型面积房型面积258-1200地下室面积地下室面积/价价格格单价单价30000范围范围775-2000万折扣情况折扣情况/主力主力900-1200万东源丽晶别墅东源丽晶别墅1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价东源丽晶东源丽晶/ / / / / / /1 13913912355123551/ / / /该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有

56、后期房源，但推盘时间未定；案名案名汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84,楼盘位置楼盘位置罗山路2255弄产产品品规规划划占地占地24.36万户数户数172（1期，独栋+联排）容积率容积率0.46户均占地户均占地1-1.5亩房型面积房型面积435-450地下室面积地下室面积135价价格格单价单价40000-45000范围范围1500-2000万折扣情况折扣情况/主力主力1700万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交

57、面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣湖庭花汤臣湖庭花园园/ / / / / / /10104353435338425384251 14354354217942179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名案名御翠园御翠园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置楼盘位置浦东区花木路1883弄产产品品规规划划占地占地104万方户

58、数户数420容积率容积率0.15户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积295-318地下室面积地下室面积150-170价价格格单价单价58000-74000（价格包含地下室）范围范围2600-3600折扣情况折扣情况/主力主力2600御翠园御翠园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价御翠园/ / / / / / /101031363136849584958 82323712871289099190

59、991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名案名俐马花园四期俐马花园四期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置楼盘位置浦东新区 云山路2000弄产产品品规规划划占地占地22万方户数户数179（独栋+联排）容积率容积率0.5户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积273-304地下室面积地下室面积144-1

60、52价价格格单价单价56000-72000范围范围1500-2200折扣情况折扣情况/主力主力2000万左右俐马花园四期俐马花园四期4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价俐马花园俐马花园1212350335036468664686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应