“万平仓库”改造成“商务办公空间”可行性调研分析

1、“万平仓库”改造成“商务办公空间”今天科技（厦门）有限公司厦门冠宇天翔营销策划有限公司二00六年十二月六日总目录：第一部分关于我们whoami ?我们是谁？whathavewedone ?我们做过什么?whatshallwedo?我们将做什么？第二部分 关于“万平仓库”整体改造初案一、项目概况及现状swot分析二、厦门写字楼市场调研分析1、厦门宏观房地产经济形势2、写字楼市场发展态势3、相关政策对厦门写字楼的影响分析4、本区域写字楼市场现状及前景三、概念性项目定位1、整体概念定位2、基本功能定位3、概念性改造方案4、目标客户群定位5、招商策略定位四、改造成“商务办公空间”的优劣分析五、可持续性

2、运营策略六、相关经济指标分析七、合作展望第一部分关于我们who am i ?我是谁？我既我们。我们是一个团队。一个涉及资本运作、资产盘活、房产行销、实业投资、科技研发、经营管理等领域的团队。一个在典当评估、房产行销策划、物业运营、风险投资、休闲娱乐、培训延展、酒店管理、矿产化工等 行业颇有建树的团队。部分团队成员如下：丰润典当：厦门典当业最强劲的黑马！资本运作能力超凡，业绩稳居行业第一。丰润投资：慧眼独具的点金伯乐，实力雄厚的幕后高手，其参与投资的行业或项目无不欣欣向荣。今天科技：国家教育部唯一指定的三个青少年学生心理教育基地（mbc） 2，设有福建省唯一的专业 “心理研究院”和“营养研究院”

3、。冠宇天翔：汇聚上海、深圳、厦门等地房地产行销策划精英，致力丁为“空置、老旧地产项目”改造成 “新商业地产”提供最权威的整合解决方案，并通力实施。亮生园娱乐：闽北地区健康休闲娱乐产业的龙头，独创的“亮生园”模式成为大区域行业样板。嘉德化工：投产第一年就达上亿产值并全部出口的化工业巨头。强大的资金提供能力是团队稳定发展的 重要保证。what have we done ?我们做过什么以“房产策划行销、房产盘活”领域中，“空置、老旧地产项目”改造成“商业地产”经典案例为例:1、龙岩卷烟厂旧厂房改造：（详见ppt）将厂区整体改造成集“酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物、办公、公寓”为一体的“立体复合 式商业

4、街区”-恒宝壹街区。现酒店改造已完成并开始经营，其他业态改造、招商进行中。2、厦门银河大厦商场改造成写字楼：（详见ppt）将大厦裙楼2-4层改造成分割型写字空间，现“兴业证券”整体进驻，其他空间因产权原因 暂吋搁浅。3、厦门后江域新为天食甜厂改造策划：将厂区整体定位成集“办公空间、经济型酒店、大型餐饮、休闲娱乐”为一体的新社区，后 因产权变更暂缓。去年重新启动，现改造成“朝九中心”办公楼和“速8酒店”运营正常。what shall we do?我们将做什么?我们想整体承租“万平仓库”我们要把它改造成“便捷式办公空间”我们有资金雄厚的投资机构幕后支持我们具丰富的地产运营经验和独特的创意理念我们将

5、全力以赴、化腐朽为神奇我们希望-一与您携手共创辉煌!第二部分 关于“万平仓库”整体改造初案项目概况1、“万平仓库”权属福建厦门经贸集团有限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路，北靠思明区政府（寿山路），东依鹭江海景二期及思明南路（大生里），西接环岛路演武大桥 北段。2、库区总占地面积5826.7平方米，由四栋建筑组成。其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库, 建筑面积11593.37平方米，共配备有四部电梯（1部客梯，3部货梯），南、北面各有1个消 防楼梯；底层层高6.3米，二、三层层高4.5米，四、五层层高5.4米，第六层为天台，加盖 了一层面积平方米、层高 米的建筑,；库区西南、西北和

6、东南角分别建有2-3层的辅助房屋，建筑面积666.19平方米。库区围墙内四周为11-14米的环型通道。在我方对本项目现状进行swot分析（见下页）的基础上，根据我方对“工业（仓储）地产”改造成“商业地产项目”的丰富经验及敏锐的市场判断力，我们同时对把本项目改造定位成“经济型 酒店”或“商务办公空间”或“大型娱乐、餐饮场所”或“商业卖场”等诸多可行性进行了科学的分 析，最终,决定把将“万平仓库”改造成“商务办公空间”的可行性作为本次调研的重点。本项目现状的swot分析:项目swot分析项目优势分析项目劣势分析1、本项口位于老市区厦港片区及鹭江道片区的结合处，毗邻思明 区政府办公大楼，可亨有部分行

7、政便利。2、有3个路次的公交班车经过门前，8分钟行程以外的大生里车 站有15个路次的公交班车经过，公共交通情况尚可。3、框架式的钢混仓库空间结构及独门独院的围合式库区，较便于 重新规划整改和管理。4、项目产权清晰，有大型国有金业实力背景。1、到达本项n需途经的路名繁多且道路曲折，区位概念极其模 糊，交通虽可到达却很不便利。2、从轮渡往演武大桥方向的通道在海军码头处被单向隔离，明显 断绝了本项口与鹭江道片区、屮山路商圈的有机联系。3、周边除几个在建高层商品房项口外，多为老式骑楼建筑，且大 多破旧且人气不旺，基本无商业氛围。4、本项口原为仓储用地，要申请建筑物使用功能和土地用途变 更，其申办手续极

8、其繁琐。5、本项口属带租约物业，正式清场交房h期不明确项目机会点分析项目威胁点分析1、建设屮的成功大道（机场高速路）将有2条匝道和民族路对接， 能化解部分车流不畅现彖。2、鹭江海景花园二期、成功花园及周边商业项口的陆续推出，将 在一定程度上带动本区域的人气及商业气息。3、该项口业主高层领导班子实干开明，对盘活此项口富有远见。1、班驳破损的主体外墙、不符合厦门市抗震等级标准的主体建筑 结构、只设置到外墙且管道老化严重的消防设施、简陋的环保 排污设施、已严重破损的路而还有水电的增容本项口的改 造费用极其惊人。2、租赁使用年限偏短，若因政府“收储”、地块拍卖等原因导致 合同期内不能继续使用该物业，承

9、租人和投资者将损失惨重！3、处于居民区，对环保（噪音、排污）处理要求高，限制了 项口改造的业态选择和经营。厦门写字楼市场调研分析（一）、厦门宏观房地产经济形势2006年上半年，全市商品房销售面积172.98万平方米，比去年同期增长49.6%；实现商品房销售额114.07亿 元，增长65.3%,全市房地产业增加值比去年同期增长32.1%,增幅比去年同期提高25.6个百分点，占笫三产业增 加值的16%,对全市生产总值的贡献率为16.7%,直接拉动gdp增长1.9个百分点。（二）、写字楼市场发展态势2003年以前，厦门写字楼市场处于极度低迷状态，很多开发商都千方百计地将原办公用途的土地变更为商品房住

10、宅进行开发销售，政府也尽量减少写字楼用地的审批；进入2004年，九洲人厦的成功拍卖、百老汇用地及2004g10写字楼用地的推出，引起了社会各方对写字楼的 关注；随着2005年6川1 li厦门“住宅禁商令''的颁布，厦门写字楼市场迎来由低迷走向繁荣的重大转折点。根据厦门市建设与管理局统计数据表明，截止到今年第一季度，厦门写字楼空置面积为4.79万平方米，仅占商品房总空置面积的9.53%,与去年同期相比有大幅度下降。写字楼市场出现租售两旺的喜人局面。（三）、相关政策对厦门写字楼的影响分析相关政策结论（影响）政府出台的有关大力发展厦门“总部经济 带”的政策客观上对于厦门写字楼的发展是

11、一个巨大的推动，将带动厦门写字楼需求 量的扩大，金尚路、鹭江道、观音山、五缘湾等新商务办公空间的规划， 就是对“总部经济带”崛起的最佳诠释。厦门政府关于大力吸引外资，促进厦门第 二、第三产业发展的政策随着投资厦门企业的不断增多，从宏观人背景上，为厦门写字楼发展创造 了一个利好的局面，使无论是高端、中端或是低端都有了各门发展的空间厦门政府出台的“住宅禁商”政策政府利用行政杠杆直接刺激厦门写字楼市场，对未來厦门写字楼走出低迷 的局面是一个影响重大的政策，特别是为中、低档写字楼迎来新的生机， 也为其他空置商业物业或工业物业改造成“商务办公空间”提供了可能性 和市场支撑。结论：随着厦门海湾型城市建设和

12、建设海峡西岸经济区中心城市发展进程的不断深化，厦门经济增长速度将得到 持续的提高，城市竞争力也在未来日显突出。止是在这种良好的宏观经济发展的形势下，大量的投资进入厦门市场, 这在客观上为厦门写字楼的发展提供了巨大的市场基础。加上政府相关政策的陆续出台，为写字楼市场的崛起奠定 了坚实的政策基础。（四）、本区域写字楼市场现状及前景厦门写字楼，按地理位置、功能区域大概可划分为：鹭江道板块、湖滨北路板块、火车站一富山板块、吕厝-江头板块、湖里一东渡板块及筹建发展中的金尚路一观音山一五缘湾“总部经济带”板块。1、严格的说，本区域在行政区域上属于厦港片区，在厦门市的城区规划中，厦港片区的总体规划定位将以居

13、住、商业、旅游休闲为主，辅以文化、娱乐的功能。本区域虽与鹭江道板块非常临近，但镇海路就如一条无情的鸿沟，将本项目完全隔离在鹭江道板块之外。成为商务写字楼必须具备的三个条件：“处于城市的小央商务区、有浓厚的商业氛围、是人流聚集的地方”-在这里完全不具备。2、以本项目为屮心的方圆300米内，除了建设中的“厦门第一广场”，写字楼市场基本空白，而项目北侧300米开外的鹭江道板块，却是厦门最主要的高档写字楼集中地一-银行中心、国际银行大厦、建设银行大厦等高档写字楼，入驻着大批国内外大企业，是企业展现自身实力、树立企业良好的社会形象和信用度的极佳平台。但是，这些高档写字楼在形象、景观、管理都属顶级的同吋，

14、却也存在如下问题:a、租金门槛过高，让很多处于成长型、实力不够的中、小企业望而却步。b、写字楼分割出租的面积要求过大,无法满足多层次客户需求。c、多为高层物业，建筑公摊高，实用面积缩水，物业管理太高。d、停车位设施严重不足，“停车难”问题严重。e、过多且刻板的装修要求限制，阻碍了客户对自己的办公空间自由发挥的权利。3、本区域写字楼市场前景厦门城市的规模和经济发展水平决定了厦门的企业类型多为成长型的中小型企业。这些企业都希望找 到一些与知名企业毗邻的、租金和对便宜但配套完善的办公楼，寻找更好的发展空间。本区域在地域范围、 租金水平都比较符合他们的要求，只要在配套和物业服务管理方面多下些功夫，市场

15、前景应该不错。全厦门中小企业超过35000家，据有关部门统计在住宅内办公的超过了 50%,也就是说有17000家是 在住宅里办公的。口前政府频布“住宅禁商令”将对这17000家中小企业造成一定的影响，他们其屮会有 大部分从住宅搬进真正的办公楼或写字楼。然而目前写字楼的空置仅为4.79万nv,以每家公司100 rtf的规 模，也只能解决掉479家，相对17000家只不过是冰山的一角。因此租赁客源还是十分丰富的。综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的中高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位 置以及它是否被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所 以，

16、我们认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的整合管理经验和理念 以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内写字楼中占据重要的位置。三、项目概念定位（一）、整体概念定位便捷式商务办公空间一一c. b. 01、关于便捷式商务办公空间（c.b.o）cbo的概念：这是我们自创的新概念。是英文convenient business office的译音简称，亦可称作具备商务配套服务功能的办公室或直接称为商务中心，是一个为使用者节省时间与金 钱的“立即可用办公空间”。2、c. b. 0定位之缘起1、厦门写字楼市场面临洗牌，两极分化出现，市场空口点形成2、灵感来源于调查过程中，中小

17、企业对理想办公空间之描述-一地段好、交通便捷、面积精小适中、租 金中等偏下、基本智能配套、人性服务功能（商务、物管）、整体形象好、可自由发挥创意的内空间（二）.基本功能定位c. b. 0基本功能规划:纯办公空间+酒店式接待大堂+公用商务会议厅+统一分区接待室+商务中心a、超高纯办公空间-一从“平方”到“立方”的伟大革命 4.5米！ 5. 4米！6. 3米！ ！轻松挑战空间尺度极限，一层当二层用，纯版loft惊艳登场！o 内部空间只改造公共过道及公共卫生间，其他空间场所刻意原样留空，入驻企业可根据自身不同需求，随意分割、组合，呈现个性化空间格局； 独有“立体”空间。同样的面积，却可享受200%以

18、上的清新空气，生活、工作的空间从此不再“平面”!b、酒店式接待大堂为您完美解决“面子问题o 大气、温馨的酒店式大堂标准装修风格，设接待总台、接待员、迷你咖啡吧c、专业会议、洽谈中心-一为您减少办公租赁面积，降低经营成本 专设大、屮、小型各种规格会议室及数间洽谈室，配置投影仪、音响等专业会议设备:d、商务服务中心-您24小时的贴心秘书o为入驻企业提供传真、复印、文档输出、票务代理、会务代理等秘书式服务；e、展览展示中心-生产时尚的梦工厂o 底层6. 3米的超高空间，是举办以概念，创意为主诉求的各项活动，女il时尚party、产品推广、时装发布会、艺术品展示、画展、摄影展、车展的绝妙场所。f、空中

19、商务会客厅舒适气派的企业“第二商务客厅”o 顶层设有高品位的会所式商务休憩厅及大型空中露台，可以纵览鼓浪屿和鸿山公园美景。g、环型停车场免除您停车难的后顾之忧；o 拥有近80个车位的大型地上停车场，让您的爱车进退从容。h、餐饮配置一-从此爱上“员工食堂”的可口饭菜 特设写字楼员工餐厅，提供卫生、经济的餐饮服务;i、24小时温馨便利店满足您随时随刻的消费需求全天候、不打悸，真便利!j、智能化系统-一产品差异化（魅力化）包装 cboz “cb0”智能化系统:c ab a0 a通讯传输智能化楼宇自动化办公智能化b0（三）.概念性改造方案（附图示、暂略）1、正立面外观改造方案2、外墙改造方案3、接待大

20、堂、电梯前室改造方案4、公共通道改造方案5、商务中心、会议室、洽谈室改造方案6、空中商务会所、观景平台改造方案7、消防、环保、水电改造方案8、loft立体办公空间效果示意图（四）、目标客户群定位1、最适用cbo商务办公空间的客户:夕卜地马主厘的 企业办弔处刨业初朋的 小型企业l需设点联系 的外地企业最适用商务中心重视办公门面 的申小型企业的企业自由业工彳乍的 个人或公司短时问办公 需求使用者2、目标客户群描述a、心理需求要素排序：租金一地段交通一面积内部配套（服务、内部交通、智能配备、停车位、物管等）一-周边配 套(商业、金融、餐饮等)-形象-一景观-一业态(办公集群情况)b、行业特征描述：1

21、) 以服务业、商贸业等为主的中小型行业，处于创业初期或成长期，公司规模较小，对面积要求不高, 租金承担能力较低。如：贸易、会计师、律师事务所、培训、咨询、康体等创业初期屮小型及成长 型企业为主。2) 外地厂商企业在厦门的办事处；3) 创意行业：如广告、营销策划、摄影棚、音乐工作室、艺术工作室、建筑设计团队等4) 带有浓厚区域色彩的行业：如在鹭江道周边就近办公的物流、货代、船公司及其关系企业。c、场所需求特征描述1) 需求面积100600平方米不等，租金承受在2030元/月/平方之间。2) 追求较高的空间利用率及空间的个性可塑程度3) 办公空间的可延展性，为企业快速发展留余地，免去日后搬迁的麻烦

22、；4) 合适的地理位置，临近交通路线或商业区、星级酒店等，为客户往来提供方便；5) 要有较好的场地形象或较浓烈的个性，这样容易给客户昭下好的印象；6) 较为完善的物业管理和商务配套；7）足够的停车位及等候吋间不长于120秒的电梯。（五）、招商策略定位（从略）一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通情况、周边配套等条件；另一方面，更取决于物业品质的提高、市场稀缺的填补、产品的推广造势以及专业的运营手法。本市同类项目改造成功案例:名称权属及原用途改造内容改造投资出租率入驻客户代表联泰大厦联发集团，湖里大道8#厂 房建筑立面、内外装修、增加客梯、消防设备设施以及室外

23、停车场地、绿化、夜景工程等1000万元85%tnt物流、海晟用友、泰成汽车朝九中心象屿集团，新为天食品厂厂 房同上，另设接待大堂、商务中心、公用会议800万元80%保险公司、律师 行、地产代理等国内同类项目改造经典案例“798艺术工场冬 国营北京第三无线电器材厂（原兵工厂）旧厂房改造而成，是集艺术中心、画廊、艺术家工作室、设计公司、广告公司、酒吧等于一体的艺术社区“创 意 仓 库冬 上海苏州河畔的四行仓库改造而成，已经有20余家中外创意企业进驻。“8 号 桥冬上海汽车制动器公司闲置厂房改造的新型写字楼，其中80%用于办公，20%用于公共活动空间，已有至少40家设计类企业入驻。“莫干山路50号”

24、上海春明粗纺厂厂房改造，不断地有画廊、设计公司、艺术机构和艺术家迁入，形成了冃前上海最具规模和有着艺术质量的当代艺术社区。四、改造成“商务办公空间”的优劣分析优势分析劣势分析1、互补优势：思明区政府周边存在写字楼市场空白点，为本项目 提供了较好的市场切入空间；2、租金优势：本项目目标租金定位水平在西海岸沿线的写字楼项 目中具有较强的竞争力；3、服务优势：引进酒店式服务模式及专业写字楼管理理念；4、政策优势：“住宅禁商”政策促使厦门中低档写字楼市场回暖；5、个性空间优势：loft空间，租一层用二层。彰显企业个性；6、停车优势：宽敞80个地上停车位7、商务配套优势：商务屮心、公用会议室、洽谈室、会

25、客厅1、租期劣势：最多短短12年，还冇政府“收储”及拆迁危险， 对巨额改造成木及运营成木的回收极为不利。2、地段劣势：老市区腹地，区位概念模糊；所处的位置并不是传 统意义上的商务区，招商难度大；3、交通劣势：距城市主干道尚有一定距离，吸纳及辐射功能不足；4、周边配套劣势：处于旧城改造片区，商业及相关配套不成熟， 人气严重不足；5、环境劣势：附近的工程粉尘及噪音，对使用质量产生较大的负 面影响。6、景观劣势：鼓浪屿及鸿山公园美景均被周边建筑物遮扌肖7、竞争劣势：写字楼物业的需求复苏，原空置写字楼大量释放， 且在地段、交通、配套、格局上均优于木案，抗性较大。五、可持续性运营策略（商业机密，略，见谅）由于写字楼市场的逐步成熟及需求主体的变化，势必导致市场竞争要素发牛变化。地段、产品不再是竞争的惟一要素。如何为入驻企业创造附加价值，提供个性化和人性化的