工程项目运营监控管理办法

1、 工程项目运营监控管理办法受控状态： 现行受控 分发编号： 编 制 人： 吕 德 锁 审 核 人: 批 准 人： 实施日期：2011年6月1日试运行24 1 目的为了确保运营方对集团公司投资的工程项目，按照合法的程序、规定的要求进行有效运营，及时发现和纠正运营方在运营中的不当行为，使工程项目的建设与投资处于受控状态，规避投资风险，确保投资效果，特制定本管理办法。2 适用范围适用于集团公司投资的“房地产”工程项目。3 编制依据3.1 川威集团房地产投资公司的职责。3.2 川威集团有限责任公司颁布的受控体系文件川威集团工程项目实施管理办法、川威集团招标管理办法、川威集团合同管理办法、川威集团建设工

2、程项目监理管理办法、川威集团工程项目立项管理办法、川威集团工程项目造价管理办法、川威集团审计管理办法、川威集团对外咨询管理办法、川威集团安全环保专业管理办法、川威集团文书档案理办法等。3.3 现行的中华人民共和国合同法、中华人民共和国招投标法、中华人民共和国审计法、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法中华人民共和国建筑法、建筑工程质量管理条例、四川省等地方性建筑管理条例等法律法规以及国家相关建筑标准规范。4 内容及要求4.1职责4.1.1 川威集团房地产投资公司(简称投资方)作为川威集团有限责任公司(简称集团公司)的管理部门，对集团公司投资经营的地产板块集中进行投资及运营管理，并

3、作为工程项目运营的监控方，负责：4.1.1.1 对运营方的运营过程进行有效监控，确保运营方有效运营以及相关控制目标的顺利实现。4.1.1.2 及时对运营方所报工作量完成情况以及资金需求计划进行审核，将资金需求计划上报集团公司审批，协调催促集团公司及时足额下拨资金，保障运营方的正常运营。4.1.1.3 对运营方的运营过程不当或错误行为以及违规行为，及时进行纠正，并依据川威集团工程项目实施管理办法中相关规定，对运营方进行经济处罚。4.1.2 投资方的投资管理部，作为工程项目运营监控的具体归口管理部门，负责：4.1.2.1 依据集团公司颁布的受控体系文件以及本监控管理办法，定期和不定期对工程项目运营

4、过程的行为进行有效监控。4.1.2.2 及时发现运营的不当或错误行为，与运营方沟通协调，或向运营方下达整改通知书，并督促整改。4.1.2.3 针对运营方的整改不力或重复犯错等严重情况，依据川威集团工程项目实施管理办法中相关规定，对运营方作出经济处罚通知书。4.1.2.4 收集和汇总运营过程的信息，为编制工程项目运营评价作准备。4.1.3 投资方的行政法务部，作为运营监控的服务支撑部门，负责：4.1.3.1 接收运营方呈送来的合同等相关文件以及需要处置的文件或资料，再分发至投资方的对应职责部门或领导进行审阅或处置，并存档备案。4.1.3.2 将投资方发布的与工程项目运营有关的文件以及投资方向运营

5、方作出的整改通知书、经济处罚通知书、运营评价报告等下发至运营方。4.1.3.3 做好运营方来访人员接待工作以及在投资方组织召开的相关会议的会场布置工作。4.1.3.4 收集及汇总运营中合同管理、档案管理方面的信息。4.1.4 投资方的投资发展部，作为运营中专项监控的管理部门，负责：4.1.4.1 审批运营方呈送来的营销策划书，可参与运营方的营销策划及市场调研。4.1.4.2 对运营方运营中的销售进度进行检查与监控，发现销售进度滞后，协调或组织原因调查、分析以及营销针对性措施的制定，并督促运营方努力提高销售进度。4.1.2.3 收集及汇总运营中营销方面的信息。4.1.5 投资方的财务管理部，作为

6、运营中专项监控的管理部门，负责：4.1.5.1 对运营方的“项目财务管理”进行有效监控。4.1.5.2 对运营方上报的资金计划进行审核，报集团公司领导审批，并催促集团公司财务中心下拔资金。4.1.5.3 对下拔给运营方的“工程项目运营专项资金”使用流向进行有效监控。4.1.5.4 对运营方的销售资金回收进度以及定期汇入集团公司财务中心指定账户进行监督。4.1.5.5 对运营方的“项目财务管理”中发生的不当或错误运营行为以及违反财经制度的违规行为，向运营方下达整改通知书或经济处罚通知书，并责令和监督运营方限期整改完善。4.1.5.6 收集及汇总运营中财务管理、资金使用控制、资金回收等方面的信息。

7、4.1.6 负责工程项目运营的运营方作为被监控方，负责：4.1.6.1 建立健全管理体系、相关规章制度以及“项目运营”管理体系，形成体系文件。4.1.6.2 在工程项目运营过程中，按照集团公司颁布的受控体系文件、工程项目运营委托与目标责任书、本监控管理办法以及运营方的管理体系文件严格执行，努力确保运营的行为有序、合法、高效，确保运营的相关控制目标顺利实现。4.1.6.3 接受和配合投资方依据本监控管理办法对其运营过程进行有效监控。4.1.6.4 对投资方监控中所发现的不当或错误运营行为乃至违规行为，应及时或在要求的限期内积极整改完善，其中对违规行为接受投资方作出的经济处罚。4.1.6.5 对投

8、资方因资金提供不到位的情况，运营方应积极主动地努力做好实施方的协调沟通工作，化解矛盾，保证工程项目建设的基本顺利进行；如发现实施方有可能发生停工、闹事等恶性行为，应及时书面上报投资方，说明具体情况，投资方将立即向集团公司汇报请示，三方一起共同处置。4.1.6.6 对运营过程中非运营方自身原因造成某事件无法按期完成或无法解决，应及时向投资方提交书面报告，说明具体原因，以便共同协商处置。4.2 工程项目运营及运营监控的流程工程项目运营及运营监控的流程图物业服务项目结算决算产权证办理项目验收备案销售进度营销方案施工进度建设工程施工许可建设工程规划许可国有土地使用许可建设用地规划许可项目立项项目施工招

9、标项目报建施工图设计扩初设计规划设计项目设计项目公司组建项目竣工交付项目营销项目施工建设项目启动最终运营效果评价项目预售许可售楼部布置施工安全环保资金使用施工投资成本施工质量材料设备供应单位施工总承包与专业分包单位勘察单位监理单位 说明：1、工程项目的运营流程，从项目启动至项目竣工交付分成四个阶段，每个阶段分成若干主要工作项。2、运营监控的流程与运营流程一致。 3、图中紫色边框字体加黑的工作项为重点监控项。 4.3 工程项目正式运营前的监控4.3.1 工程项目运营委托与目标责任书签订后，运营方应立即组织对该工程项目运营各阶段及各主要工作项所需工作时间的摸排、调研，编制“工程项目运营初步总控进度

10、计划网络图”，上报投资方审批，作为工程项目运营进度安排的初步控制目标。4.3.2 随着工程项目运营的正式启动和逐步推进，运营方在适当时间(最迟在施工招标完成，监理单位和总承包施工单位进场后的30天内)再根据实际情况及时对该运营初步总控进度计划进行调整，形成“工程项目运营正式总控进度计划网络图”， 上报投资方审批，作为工程项目运营进度安排的最终控制目标。4.3.3 针对“运营管控模式2”，运营方仅将“工程项目运营正式总控进度计划网络图”呈送投资方备案。4.4 工程项目运营启动阶段的监控4.4.1项目部(或项目公司)组建的监控4.4.1.1 组建的时间及效果监控 监控运营方是否按“工程项目运营委托

11、与目标责任书”中所规定的时间，及时组建到位，并将组织架构、人员配置(含联系方式)等信息上报投资方审核并备案。 监控运营方组建的项目部(或项目公司)组织构架、人员配置是否符合川威集团工程项目实施管理办法中的要求，是否与工程项目(规模、特性)相匹配，所配置的人员资质或能力是否满足工程项目有效运营的需求，审核通过则予以备案。 针对“运营管控模式2”，运营方仅将组建的项目部(或项目公司)组织构架、人员配置(含联系方式)呈送投资方备案。4.4.1.2 运营方在项目部或项目公司组建到位后的15日内，组织完成工程项目管理规划大纲的编制并上报投资方审批并备案，本条不适用于“运营管控模式2”。4.4.1.3运营

12、方在工程项目施工建设正式开工前，组织完成工程项目管理实施大纲的编制和内部审核，上报投资方审批并备案；其中针对“管理实施大纲”要求： 应明确负责具体运营的项目组织机构、管理体系、相关目标控制保障体系。 应明确工程项目投资估算、设计概算、施工图预算、年度资金需求全面预算、月度完成工作量、月度资金需求全面预算的编报以及月度资金支付的工作流程。 应明确工程变更、现场施工收方、现场施工签证的工作流程和核查签章程序，明确具体参与人和签审责任人及其权限。 应明确竣工结算和竣工决算审计、审定的工作流程。4.4.2 工程项目设计的监控4.4.2.1 设计招标及委托设计合同签订的监控 所有工程项目设计采用委外设计

13、，运营方原则上应按中华人民共和国招投标法、川威集团招标管理办法中具体规定和要求组织招标，其中，如遇仅此一家有某方面优势、与集团公司或运营方长期合作信誉良好且价格适合的设计单位等特殊原因而不采取正常招标的，运营方可采用直接指定一家议价方式来选定设计单位，或者如遇设计单位不愿意参加设计招标这种特殊“市场行情”而无法采取正常招标的，运营方可采用选择3家及以上设计单位书面临时报价方式来选定设计单位；运营方应将直接指定或参加书面临时报价或参加投标的设计单位的资质、业绩、报价书等资料连同“招标申报表”(见附表1)一起呈报投资方审批；运营方依据审批意见执行，其中对采取书面临时报价来选定的设计单位，运营方还应

14、与被选定的设计单位进一步协商具体设计费用(原则应比书面临时报价费用要低一些)。 设计单位确定后，运营方应按中华人民共和国合同法、川威集团合同管理办法中具体规定和要求，将委托设计合同连同“合同审批表”(见附表2)呈报投资方审批，合同签订后运营方呈送一份合同原件给投资方备案。 设计费用在30万元及以上的，以及不采取或无法采取正常招标的，运营方提前一天通知，投资方派相关专员参与运营方组织的设计招标(包括直接指定议价专题会或书面临时报价来选定设计单位专题会)和委托设计合同签订的过程，采取正常招标且设计费用在30万元以下的则可不参与过程。4.4.2.2 设计进度的监控(本条不适用于“运营管控模式2”)

15、根据委托设计合同中的约定，对设计进度进行监控。 设计单位未能按约定时间完成设计，及时督促运营方与设计单位交涉并有效处置。4.4.2.3 设计质量的监控 方案设计(或规划设计)的监控：方案设计的讨论和优化时，运营方提前一天通知，投资方参与；就设计深度、设计各专业配合、设计技术指标(使用功能、平面布局、立面效果、建筑作法、采用的材料与设备性能选型、节能、技术措施等)、设计经济指标(钢筋和砼等含量指标、施工图概算等)等等，与设计方进行充分的讨论和优化，确保方案设计的先进性、安全性、合理性、经济性。 施工图设计的监控：施工图设计正式出图前的“草图”审核时，运营方提前一天通知，投资方参与；就施工图设计的

16、设计深度、设计各专业配合、设计技术指标、设计经济指标等是否满足原设计方案优化后最终确定的结论意见，与设计方再次充分协调，确保设计所出正式施工图的最终效果。4.4.2.4 施工图审查的监控 施工图审查完成时间的监控：监控运营方(与设计方一起)按约定的时间完成施工图审查。“施工图审查设计答复”完成时间的监控：运营方应督促设计方在约定的时间内完成施工图审查中所提问题的“施工图审查设计答复”，以便及早取得施工图审查合格报告。 针对“运营管控模式2”，运营方仅将施工图审查合格报告的复印件以及一份正式施工蓝图或电子版呈送投资方备案。4.4.2.5 设计交底与图纸会审的监控 参与运营方组织的设计交底与图纸会

17、审，运营方应提前一周时间将正式施工蓝图或电子版呈送投资方，并就会审的时间、地点提前一天通知投资方。 投资方对“设计交底与图纸会审”的程序是否符合要求，以及参与各方所提“施工图读图疑问”的深度、设计方当场答疑的效果等进行观察评价，如观察评价不符合要求，可与运营方(包括设计方) 当面沟通或向运营方下达书面整改通知，要求运营方准备充分后选择适当时间重新进行“设计交底与图纸会审”；会审后形成“设计交底与图纸会审纪要”。 针对“运营管控模式2”，运营方仅将一份“设计交底与图纸会审纪要”原件呈送投资方备案。4.4.3 工程项目报建的监控4.4.3.1报建完成时间的监控：要求运营方在约定的时间内完成所有报建

18、手续的办理。4.4.3.2运营方因非自身原因导致某个报建手续需要延期办理或办理不下去，应及时向投资方提交书面报告，说明具体原因，投资方(必要情况下请集团公司出面)与运营方一起共同协商处置。4.4.3.3 针对“运营管控模式2”，运营方仅将已完的相关报建手续的复印件呈送投资方备案。4.4.4 工程项目施工招标的监控4.4.4.1 工程监理招标及委托监理合同签订的监控 所有工程监理采用委外监理，运营方应按中华人民共和国招投标法、川威集团招标管理办法和川威集团建设工程项目监理管理办法中具体规定和要求组织招标，其中如运营方采用直接指定议价的，应将直接指定或参加投标的监理单位的资质、业绩等资料等连同“招

19、标申报表” (见附表1)呈报投资方审批。 监理单位确定后，运营方应按中华人民共和国合同法、川威集团合同管理办法和川威集团建设工程项目监理管理办法中具体规定和要求，将委托监理合同草案连同“合同审批表” (见附表2)上报投资方审批，合同签订后运营方呈送一份合同原件给投资方备案。 监理费用在30万元及以上的，以及不采取正常招标的，运营方提前一天通知，投资方参与监理招标(包括直接指定议价专题会)和委托监理合同签订的过程，正常招标且监理费用在30万元以下的则可不参与过程。4.4.2.2 工程勘察招标及委托工程勘察合同签订的监控 所有工程勘察采用委外勘察，运营方应按中华人民共和国招投标法、川威集团招标管理

20、办法具体规定和要求组织招标，其中如运营方采用直接指定议价的，应将直接指定或参加投标的勘察单位的资质、业绩等资料以及预估勘察费用等连同“招标申报表”(见附表1)呈报投资方审批。 勘察单位确定后，运营方应按中华人民共和国合同法、川威集团合同管理办法中具体规定和要求，将工程勘察合同草案连同“合同审批表” (见附表2)呈报投资方审批，合同签订后运营方呈送一份合同原件给投资方备案。 工程勘察费用在30万元及以上的，以及不采取正常招标的，运营方提前一天通知，投资方参与工程勘察招标(包括直接指定议价专题会)和合同签订的过程，正常招标且工程勘察费用在30万元以下的则可不参与过程。4.4.2.3 施工总承包招标

21、及建设工程施工合同签订的监控 建设工程必须实行施工总承包，由运营方采用发包形式，运营方应按中华人民共和国招投标法、川威集团招标管理办法具体规定和要求组织招标，并组织编制招标控制价或标底，其中如运营方采用直接指定议价的，应将直接指定或参加投标的施工总承包单位的资质、业绩等资料连同“招标申报表” (见附表1)呈报投资方审批。 施工总承包单位确定后，运营方应按中华人民共和国合同法、川威集团合同管理办法中具体规定和要求，参考“建设工程施工合同”示范样本，与确定的施工总承包单位充分讨论并拟定“建设工程施工合同”草案，连同“合同审批表” (见附表2)呈报投资方审批，合同签订后运营方呈送一份合同原件给投资方

22、备案。 运营方应提前三天通知，投资方参与招标(包括直接指定议价专题会)和合同签订的过程。4.4.2.4 专业分包施工招标及建设工程施工分包合同签订的监控 这里的专业分包施工仅指“建设工程施工合同”约定的施工总承包范围以外的并由运营方直接发包的相关专业工程施工，运营方不得随意肢解工程来进行专业分包。 专业工程施工分包，运营方应按中华人民共和国招投标法、川威集团招标管理办法具体规定和要求组织招标，并组织编制招标控制价或标底，其中如运营方采用直接指定议价的，应将直接指定或参加投标的专业分包施工单位的资质、业绩等资料连同“招标申报表” (见附表1)呈报投资方审批。 专业分包单位确定后，运营方应按中华人

23、民共和国合同法、川威集团合同管理办法中具体规定和要求，参考“建设工程施工专业分包合同”示范样本，与确定的专业分包单位充分讨论并拟定“建设工程施工专业分包合同”草案，连同“合同审批表” (见附表2)呈报投资方审批，合同签订后运营方呈送一份合同原件给投资方备案。 专业工程分包施工费用在100万元及以上的，以及不采取正常招标的，运营方提前一天通知，投资方参与招标(包括直接指定议价专题会)和合同签订的过程，正常招标且专业工程分包施工费用在100万元以下的则可不参与过程。 4.4.2.4 工程材料、设备采购供应招标及采购供应合同签订的监控 这里的工程材料、设备采购供应仅指“建设工程施工合同”或“建设工程

24、施工专业分包合同“约定的由运营方(即发包方)自行采购供应的工程材料、设备，运营方不得随意将合同约定的由施工方采购供应的材料、设备随意转化为由运营方自行采购供应；注：特殊情况，运营方应书面报告，通过对资金需求、原合同约定承担采购责任的施工方以后涉及该工作项如何计费方面已妥善处置等情况的综合考虑，由投资方确定或(针对“运营管控模式2”)投资方与运营方一起协商确定是否转化为运营方自行采购。 运营方应按中华人民共和国招投标法、川威集团招标管理办法具体规定和要求组织招标，其中如运营方采用直接指定议价的，应将直接指定或参加投标的供应单位的资质、产品说明书、检验报告等资料连同“招标申报表”(见附表1)呈报投

25、资方审批。 供应单位确定后，运营方应按中华人民共和国合同法、川威集团合同管理办法中具体要求，将材料(或设备)采购供应合同连同“合同审批表”(见附表2)呈报投资方审批，合同签订后运营方呈送一份合同原件给资方备案。 单项物资(工程材料或设备)采购费用在100万元及以上的，以及不采取正常招标的，运营方提前一天通知，投资方参与采购供应招标(包括直接指定议价专题会)和合同签订的过程；正常招标且单项物资采购费用在100万元以下的则可不参与过程。4.5 工程项目施工建设阶段的监控4.5.1 施工进度的监控4.5.1.1 施工总控进度计划的监控 运营方应督促施工总承包方，依据施工合同约定以及投标的技术标中施工

26、组织设计文件里关于工期的承诺，在进场后、正式开工前完成“工程总体施工总控进度计划网络图”的编制和审批手续的办理，即报监理单位总监和运营方项目经理审核、运营方分管领导审批，运营方呈送一份复印件给投资方备案。 运营方应督促运营方发包的专业工程分包方，依据专业分包合同约定以及投标的施工组织设计(或施工方案)文件中关于工期的承诺(注：施工组织设计或施工方案中承诺的工期不得超过合同约定的工期)，在进场后、专业工程正式开工前完成“专业工程施工总控进度计划网络图(或横道图)”的编制和审批手续的办理，即报监理单位项目总监和运营方项目经理审核、运营方分管领导审批，运营方呈送一份复印件给投资方备案。 运营方应根据

27、工程施工某一阶段或某个分部工程的进度方面特殊要求，督促施工总承包方或专业工程分包方，结合“工程总体施工总控进度计划网络图”或 “专业工程施工总控进度计划网络图(或横道图)”，完成 “阶段性施工进度详细计划横道图” 的编制和审批手续的办理，即报监理单位项目总监和运营方项目经理审批、运营方分管领导审批，运营方呈送一份复印件给投资方备案。 投资方将依据上述施工进度计划，指派工程专员对“工期关键线路和相关工期节点”的执行结果进行严格监控；如发现非不可抗力因素或非投资方资金支付不到位的其它原因导致施工进度滞后，将书面通知运营方，责成运营方与监理方以及施工责任方一起立即制定并采取针对性的抢工措施，将“工期

28、损失”弥补回来。 运营方应根据施工过程实际情况，督促施工总承包方或专业工程分包方，及时对上述施工进度计划进行调整，并按上述审批程序完善手续，其中发生进度计划滞后，则运营方应向投资方呈报书面报告，详细说明造成滞后的具体原因；原则上，无特殊原因，原确定的总“工期目标”不得随意进行延长或推迟的调整。4.5.1.2 月度的施工完成形象进度及施工进度计划的监控 运营方应督促运营方发包的施工总承包方和专业工程分包方，于每月25日前编制并提报本月的施工完成形象进度以及下月的施工进度计划(横道图)，监理单位项目总监和运营方项目经理审批，运营方于每月30日前呈报投资方备案；投资方指派工程专员对本月的施工完成形象

29、进度进行检查复核，对下月的施工进度计划合理性进行评估，需要修改或调整的，通知运营方责成施工责任方及时修订，重新报批。 月度施工完成形象进度如比核定的本月施工进度计划滞后，特别是影响到“工程总体施工总控进度计划”的关键线路，将书面通知运营方，责成运营方与监理方以及施工责任方一起立即制定并采取针对性的抢工措施，将“工期损失”弥补回来。 运营方应督促监理单位项目总监每月定期组织召开“月度工地管理例会”并形成会议纪要，呈送一份复印件给投资方备案；投资方根据工程建设中的实际情况临时确定是否派员参加。4.5.1.3 周施工完成形象进度及周施工进度计划的监控 运营方应督促运营方发包的施工总承包方和专业工程分

30、包方，每周定期编制并提报本周的施工完成形象进度以及下周的施工进度计划(横道图)，监理单位项目总监和运营方的项目工程部负责人审批。 投资方如发现周施工完成形象进度如比核定的本周施工进度计划滞后，特别是影响到“本月施工进度计划”，将书面通知运营方，责成运营方与监理方以及施工责任方一起立即制定并采取针对性的抢工措施，将“工期损失”弥补回来。 运营方应督促监理单位项目总监每周定期组织召开“周工地例会”并形成会议纪要；投资方根据工程建设中的实际情况临时确定是否派员参加。4.5.2 施工质量的监控4.5.2.1 施工程序、强制性标准执行的监控 投资方对施工阶段 “施工方组织机构设置及岗位人员配置(重点查质

31、检员及其岗位资格证书)、施工方质量保证体系、施工总平布置报批、开工报告报批、设计交底与图纸会审、施工组织设计(或施工方案)编制和报批、原材料或半成品见证取样送检、工程检验与试验(含主体结构实体检测)、隐蔽工程验收、防水验收、分项或分部工程验收、住宅工程质量分户验收、专项验收、竣工验收等”的主要施工程序以及国家颁布的现行强制性标准执行情况进行例行检查。 检查中发现上述存在违规行为，投资方将下发书面整改通知，责成运营方与监理方以及施工责任方一起立即采取有效措施在规定期限内整改完善。4.5.2.2 原材料进场验收的监控 投资方对施工阶段原材料进场进行的“报验、见证取样送检、检查验收记录”等验收程序是

32、否到位进行例行抽查。 检查中发现上述违规行为，投资方将下发书面整改通知，责成运营方与监理方以及施工责任方一起立即采取有效措施在规定期限内整改完善。4.5.2.3 施工监理行为的监控 运营方应监督监理单位依据“委托监理合同”、建设工程监理规范编制(GB50319-2000)，在规定时间内编制并提交“工程监理实施细则”。 运营方应按照监川威集团建设工程项目监理管理办法中具体要求，监督监理单位的项目监理部依据“工程监理实施细则”，全面有效地开展工程建设的监理行为，完成委托监理合同约定的义务，特别是开工条件、施工进度控制、质量检查验收控制、安全文明施工控制、工程变更的监理审核把关、现场施工收方及签证的

33、参与和审核、月度施工完成工作量审核、竣工结算资料审查把关等方面的监理行为。 运营方应监督监理单位的项目总监每月定期组织召开“月度工地作管理例会”和每周定期组织召开“周工地例会”，协调解决问题并形成会议纪要备案存档。 运营方发现监理行为存在不到位或缺失，首先与项目总监沟通协调解决有过失监理行为的整改完善，必要情况下请监理单位负责人出面协调解决有过失监理行为的整改完善，严重情况下可要求监理单位更换项目总监或有理有据地与监理单位解除合同，重新选择监理单位。 如果运营方要求与监理单位解除合同，应事先向投资方书面报告，说明具体原因，投资方将到场对该监理单位的监理行为有效性、解除合同可能产生的法律后果及可

34、能发生的费用损失展开客观调查，并对运营方呈报的解除合同的书面报告作出“同意与否”批示；同意解除合同的，运营方应立即按规定程序选择新的监理单位；与原监理单位解除合同以及选择新的监理单位，运营方应慎重综合考虑并以不会造成经济损失为原则。4.5.2.4 施工质量缺陷和质量事故处置的监控 发生施工质量缺陷，运营方与监理单位一起共同负责有效处置。 发生施工质量事故，运营方应在24小时之内，书面报告呈报投资方(可先口头汇报，再补书面报告)，写明事故的属性(一般或严重)、事故原因的初调查和分析、事故责任的初步判定；接到报告后，针对一般质量事故，投资方立即派员进场参与事故的具体处置；针对重大质量事故，投资方职

35、能部门负责人带队立即进驻事故现场，参与对事故的详细原因、责任判定、处理方案或措施制定、事故处理过程及结果、事故的教训与教育等全方位的调查与处置，并向运营方下达“重大质量事故责任处罚通知”。4.5.2.5 施工验收的监控 投资方参与下列验收：地基与基础分部工程验收，主体结构验收，竣工验收；运营方的项目部(或项目公司)就验收时间、地点提前一天通知。 其它工序或分项、分部工程验收以及专项验收，投资方是否派员参与，将视具体情况临时确定。 针对验收中发生的验收准备不充分、验收程序不符合等情况导致验收不成功事件，投资方将下达整改通知书，责成运营方督促相关责任方限期整改，并重新组织验收。4.5.3 施工安全

36、及环保的监控4.5.3.1 施工安全的监控 运营方与监理方一起监督施工方建立完善的安全保障体系，监督施工方按照中华人民共和国安全生产法、建筑施工安全检查标准(JGJ59-99)的要求、地方相关规定以及施工组织设计中的承诺严格执行；如发现施工方在安全上有违规行为，运营方应督促监理方出面，对该违规行为下达书面整改通知，限期整改，并可按施工合同的相关约定，对施工责任方进行经济处罚。 发生一般安全事故，运营方应在发生事故后的24小时之内，书面报告呈报投资方(可先口头汇报，再补书面报告)，并应督促监理方按照安全事故“四不放过”的原则，组织对事故的详细原因、责任裁定、处理方案或措施制定、事故处理过程及结果

37、、事故的教训与教育等全方位的调查与处置；运营方可依据合同的相关约定，对责任方下达“安全事故责任处罚通知”。 发生重伤、死亡或重大火灾险肇灾害等重大安全事故，运营方应在发生事故后的12小时之内，书面报告呈报投资方(可先口头汇报，再补书面报告)，写明事故的属性、事故原因的初调查和分析、事故责任的初步判定；接到报告后，投资方职能部门负责人带队立即进驻事故现场，监督运营方与监理方一起，按照安全事故“四不放过”的原则以及安全事故上报程序，参与或配合政府安全管理部门开展对事故的详细原因、事故责任判定、处理方案或措施制定、事故处理过程及结果、事故的教训与教育等全方位的调查与处置；投资方依据川威集团工程项目实

38、施管理办法中规定，向运营方下达“重大安全事故责任处罚通知书”。4.5.3.2 施工环保的监控 运营方与监理方一起监督施工方建立完善的施工环境保护体系，监督施工方按照中华人民共和国环境保护法、地方政府相关规定严格执行；如发现施工方在环境保护上有违规行为，运营方应督促监理方出面，对该违规行为下达书面整改通知，限期整改，并可按施工合同的相关约定，对施工责任方进行经济处罚。 发生一般环保事故，运营方应在发生事故后的24小时之内，书面报告上报投资方(可先口头汇报，再补书面报告)，并应督促监理方按照环保事故不放过的原则，组织对事故的详细原因、责任裁定、处理方案或措施制定、事故处理过程及结果、事故的教训与教

39、育等全方位的调查与处置；运营方可依据合同的相关约定，对责任方下达“安全事故责任处罚通知”。 发生重大环保事故，运营方应在发生事故后的12小时之内，书面报告上报投资方(可先口头汇报，再补书面报告)，写明事故的属性、事故原因的初调查和分析、事故责任的初步判定；接到报告后，投资方职能部门负责人带队立即进驻事故现场，监督运营方与监理方一起，按照环保事故不放过的原则以及环保事故上报程序，组织或配合政府环境保护管理部门开展对事故的详细原因、事故责任判定、处理方案或措施制定、事故处理过程及结果、事故的教训与教育等全方位的调查与处置；投资方依据川威集团工程项目实施管理办法中规定，向运营方下达“重大环保事故责任

40、处罚通知书”。4.5.4 施工投资成本的监控4.5.4.1 施工造价的监控 依据川威集团工程项目造价管理办法,运营方制定建安工程造价的计价标准呈报投资方审批(双方可事前充分协商)；原则上建安工程造价采取清单计价方式(“固定单价”或“固定单价+固定总价”)；如因不具备清单计价的条件时，也可采取定额计价方式。 运营方应及时组织编制投资估算、设计概算、施工图预算，呈送投资方审核并备案。 涉及施工招标，运营方应组织编制招标控制价或标底，呈送投资方审核并备案。4.5.4.2 工程项目运营资金资金需求全面预算的监控 运营方应及时向投资方呈报“工程项目运营资金需求年度全面预算”， 参加投资方组织的年度全面预

41、算专题会议，由投资方最终核定。 运营方应及时向投资方呈报“工程项目运营资金需求月度全面预算”，参加投资方组织的月度全面预算专题会议，由投资方最终核定。 针对“运营监控模式2”，运营方仅将“工程项目运营资金需求年度计划”和“工程项目运营资金需求月度计划”呈报投资方核定并备案。4.5.4.3 工程变更的监控 包括设计更改通知单和技术核定单，运营方应明确工作流程、审签程序。 工程变更的单项工作内容因变更增加费用金额在伍万元及以上的，运营方应呈报投资方最终核定。 工程变更的单项工作内容因变更增加费用金额在伍拾万元及以上的，运营方应事前向投资方口头报告，投资方职能部门负责人带队立即进驻现场对工程变更的详

42、细情况进行调查核实，并当场予以核定。 工程变更的审批程序(含审签手续)不完善，不予列入竣工结算4.5.4.4 现场施工收方及签证的监控 运营方应明确现场施工收方及签证的工作流程、审签程序；投资方对运营方组织的现场施工收方及签证工作流程、审签程序进行日常例行检查，如发现程序违规或存在弄虚作假行为(比如收方故意增大工程量或确定的施工单价严重违背市场行情价)，投资方将以造成费用损失的双倍金额对运营方进行经济处罚。 签证单里某一工作项涉及费用金额五万元及以上的，运营方应呈报投资方最终核定。 签证单里某一工作项涉及费用金额贰拾万元及以上的，运营方应事前向投资方口头报告，投资方职能部门负责人带队立即进驻现

43、场对施工签证的详细情况进行调查核实，并当场予以核定。 现场施工签证的审批程序(含审签手续)不完善，不予列入竣工结算。4.5.4.5 合同约定未计价的工程物资(材料或设备)及工作项核价的监控 运营方应明确工程物资核价以及工作项核价的工作流程、审签程序，施工方在核价申报时应提供详细的品牌名称、规格型号、产品说明书或检验报告以及样品；投资方对运营方组织的工程物资核价和工作项核价的工作流程、审签程序进行日常例行检查，如发现程序违规或存在弄虚作假行为(比如确定的物资单价或工作项施工单价严重违背市场行情价)，投资方将以造成费用损失的双倍金额对运营方进行经济处罚。 针对量大或贵重的工程物资的核价，运营方应呈

44、报投资方核批，如土建方面的钢材、商品砼、水泥等，装饰方面的瓷砖、铝合金品、不锈钢品、实木品、石材、贵重五金、贵重灯具，安装方面的型材、设备、贵重线材，等等。 针对工作项的核价，运营方应呈报投资方核批，如土建方面的防水施工、砼结构钻孔开洞施工，土建或装饰方面的防护栏杆施工，等等。4.5.5 资金及财务管理的监控4.5.5.1 月度完成工作量的监控 施工方每月25日前将本月施工已完工作量报表(含预算书)以及下月计划完成工作量预算书，报监理单位项目总监和运营方项目经理审核，投资方于下月5日前完成审批手续；投资方对本月的施工已完工作量进行检查复核，对下月的计划完成工作量进行检查评估。 经审批的月度施工

45、已完工作量报表(含预算书)作为运营方资金申请和支付的依据，未按时呈报月度施工完成工作量的施工方，不予支付本月工程款。 委托设计、委托监理等方面的月度已完工作量，运营方应以书面报告形式，呈报投资方审批，作为月度资金需求计划及支付的依据。4.5.5.2 月度资金需求计划及资金支付流向的监控 运营方依据上述经审批的月度施工已成工作量报表、预算书以及月度已完工作量报告，向集团公司书面提出月度资金需求计划申请，报投资方审核，由投资方再上报集团公司审批。 集团公司财务中心依据经审批的月度资金需求计划申请，下拨资金，运营方在资金到账后，依据合同条款约定及时向相关单位支付工程款项，并按川威集团工程项目实施管理

46、办法中“附件十五”表格样式，将资金支付情况上报投资方备案。 投资方对运营方的月度资金支付流向进行调查，如发现资金被截留未支付或被挪作它用，则立即向运营方下达要求限期整改完善的整改通知书，并按川威集团工程项目实施管理办法中相关规定，向运营方下达经济处罚通知书。 集团公司如因资金紧张等原因，导致不能及时下拔或足额下拔所需资金，运营方应尽最大努力做好相关单位的解释和协调工作，努力确保对工程项目的推进不产生影响；如运营方发现可能要发生停工、闹事等恶劣事件，应及时向投资方书面报告，详细说明具体情况和可能产生的后果，投资方将及时呈报集团公司，共同处置。4.5.5.3 运营方的项目财务管理监控 运营方的项目

47、财务应严格按照企业会计准则和企业会计制度的相关规定，根据审核无误的原始凭证及时进行账务处理，投资方不定期检查。 运营方的项目财务应按月编制财务报表，于次月5日前报投资方审查并备。 投资方在检查中如发现运营方的项目财务管理中存在不当或错误行为或违反财经制度的违规行为，将向运营方下达整改通知书或经济处罚通知书，并责令和监督运营方限期整改完善。4.6 工程项目营销阶段的监控4.6.1 售楼部规划及建设的监控4.6.1.1 如工程项目中规划有小区“会所”，则应安排先期展开“会所”的修建，作为“临时性”售楼部，并可作运营方项目部(或项目公司)办公点。4.6.1.2 如工程项目中规划没有小区“会所”，则运

48、营方应在项目启动后，依据中华人民共和国招投标法、川威集团招标管理办法和中华人民共和国合同法、川威集团合同管理办法的具体规定和要求，组织售楼部设计和施工的招标、合同签订，以及完成售楼部的修建；其中如运营方采用直接指定议价的，应将直接指定或参加投标的装饰单位资质、业绩等资料等连同“招标申报表”(见附表1)呈报投资方审批。4.6.1.3 招标完成后，运营方应将拟定的合同草案连同“合同审批表”(见附表2)呈报投资方审批，合同签订后运营方将一份合同原件呈送投资方备案。4.6.1.4 售楼部设计应在力求节俭投资和突出档次、风格特色之间寻找平衡点。4.6.1.5针对“运营监控模式1”， 售楼部设计应多方位体

49、现“川威文化”元素，形成自有独特统一风格，最终演变为以后统一的售楼部设计方案。4.6.1.6 投资方可参与售楼部设计、施工招标及合同签订的过程。4.6.2 营销方案的监控4.6.2.1 开发销售的工程项目，在“项目启动”后、基础分部工程完成之前，运营方的营销部应组织并完成营销的市场调研和营销方案的编制，呈报投资方审批。4.6.2.2 投资方可参与营销的市场调研和营销策划。 4.6.3 工程项目预售许可的监控4.6.3.1 运营方应提前作好办理工程项目预售许可的准备工作，在工程项目的施工建设实体达到国家规定的可以办理预售条件时，运营方应立即完成预售许可的手续办理。4.6.3.2 投资方对办理工程

50、项目预售许可的准备工作以及手续办理的完成时间进行监督。4.6.3.3 针对“运营监控模式2”，运营方仅及时将“预售许可证”复印件呈送投资方。4.6.4 销售进度及资金回收的监控4.6.4.1 销售进度 运营方应将月度销售报表呈报投资方备案。 投资方对运营方的月度销售状况进行评价，与营销方案及销售目标相比，发现销售业绩不佳时，将及时与运营方的营销部一起分析研究，并督促运营方采取针对性措施，努力提高销售进度和销售业绩。4.6.4.2 资金回收 投资方将监督运营方销售资金的回收进度。 投资方将监督运营方及时将销售回收的资金定期汇入集团公司财务中心指定账户，如发现运营方人为拖延未按时汇入的不当行为或发

51、生资金挪用的违规行为，将向运营方下达整改通知书，对违规行为一并下达经济处罚通知书，责令运营方限期整改完善。4.7 工程项目竣工交付阶段的监控4.7.1 工程项目竣工验收及备案的监控4.7.1.1 竣工验收 运营方应督促施工总承包方做好充分的准备，按计划时间进行竣工验收。 投资方参加竣工验收，运营方提前一天通知；投资方对验收组织准备和验收程序进行监督，如发现准备不充分或验收程序不符合等原因导致未能顺利通过竣工验收，将向运营方下达整改通知书，限期整改并再次组织竣工验收。4.7.1.2 备案 竣工验收通过后，运营方应立即组织备案所需资料的准备和提交，并按计划时间完成备案手续。 投资方监控备案所需资料

52、的准备以及备案手续的办理进展，如发现人为因素导致备案手续办理进展缓慢，将下达限期整改通知书。4.7.2 产权证办理的监控4.7.2.1 工程项目竣工验收并备案后，运营方应安排专人负责并在规定的合理期限内办理好产权证。4.7.2.2 投资方监控运营方的产权证办理进展情况，如发现人为因素导致产权证办理进展缓慢，将下达限期整改通知书。4.7.3 工程项目结算及决算的监控4.7.3.1 外委造价咨询机构招标的监控 运营方在“项目启动”并且正式施工图出图后，依据中华人民共和国招投标法、川威集团对外咨询管理办法、川威集团审计管理办法和川威集团招标管理办法的具体要求，组织外委造价咨询服务的招标，其中如运营方

53、采用直接指定议价的，应将直接指定或参加投标的造价咨询服务机构的资质、业绩等资料等连同“招标申报表”(见附表1)呈报投资方审批。 在招标前，“投资方与运营方就造价咨询的服务内容、造价咨询收费方式及标准等协商达成一致意见；原则上，造价咨询服务内容设“招标控制价或标底、审核施工竣工结算”两项(特殊情况，如运营方项目部预算或造价员人手不足，可适当增加服务内容)；造价咨询收费方式如采取“四川省物价局、建设厅关于工程造价咨询服务收费标准的通知”所定的“收费方式和标准”，但要求一方面必须下浮20%，另一方面必须按审核范围的审定结算造价作为“收费基数”； 造价咨询收费方式也可采取“按建筑面积单价包干”或“按建

54、筑面积单价计取作为基价+审减量提成”。 招标完成并确定中标人后，运营方应按中华人民共和国合同法、川威集团合同管理办法中具体要求，参考“造价咨询服务合同”示范样本，与中标人充分讨论并拟定“造价咨询合同”草案，连同“合同审批表”(见附表2)呈报投资方审批，合同签订后运营方将一份合同原件呈送投资方备案。 投资方参与招标(包括直接指定议价专题会)和合同签订的过程。4.7.3.2 施工方竣工结算的监控 运营方应督促施工方按合同约定，及时向运营方提交符合要求的施工竣工结算资料，运营方在此之前应向施工方书面下达施工竣工结算的具体要求。 如施工方无正当理由延迟施工竣工结算的提交，运营方应向施工责任方书面下达“施工竣工结算审核(或审计)时间相应延长时间”的通告，并可对施工责任方的无故延迟依据合同约定给予施工