无效的房屋租赁合同【详解】

1、无效的房屋租赁合同【详解】怎么样的合同算是无效的房屋租赁合同?下面是整理的关于房屋租赁合同无效的的案例分析，欢迎阅读参考!基础事实原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为148平方米。原告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。x年 9 月 3 日，原告与被告签订定金协议，约定双方于x年 9 月 6 日前签订租赁合同，签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。x年 9 月 5 日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将涉案建筑面积为490平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自x 年 11 月 3 日起，至 x 年 11 月 2 日止。租金每月35 万元，被告应向原告支

2、付35 万元作为租赁保证金。甲乙双方在本租约有效期内，任何一方提出解约或违约导致合同解除的，违约方应向 守约方支付 70 万元的违约金。合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140 万元。x年 1 月 31 日，区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书。x年 4 月 5 日，被告将房屋腾空后交还原告。诉辩意见原告于 x 年 4 月 24 日诉至法院，称被告拖欠房屋屋租金，违反合同约定，要求解除租赁合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金。被告称，原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房，但涉案房屋实际上是违章建筑，城管部门在租赁期间发出限期拆除的通知书，导致被告无法正常使用。被告提起反

3、诉，要求确认合同无效、原告返还被告房屋租金及押金140万元、赔偿被告装修损失360万元。被告提出确认合同无效的反诉请求后，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付x 年 9 月 5 日至 x 年 4 月 5 日的房屋使用费 5 950 000元、被告向原告支付违约金70 万元。1庭审中，原告认可房屋自行翻建和张贴过限期拆除通知书的事实，但主张房屋可以正常使用。被告向法院提供有关证据证明对房屋进行装修花费360万元。被告方证人唐某出庭作证时，经法院要求提供了收取工程款的银行转账凭证，显示 x 年 10 月 9 日至 x 年 12 月 12 日间，被告共向其转账240 万元。证人认可被告提交的360 万

4、元的工程款收据 (x 年 10 月 10 日) ，是其事后向原告补开的。原告将房屋收回后转租，装修已拆改，无法再进行装修价值鉴定。裁判观点出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有取得建设工程规划许可证，故租赁合同无效。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还; 不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责

5、任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。被告要求原告返还租金及押金的反诉请求，于法有据。鉴于被告于 x 年 4 月 5 日将涉案房屋交还原告，故其理应向原告支付占用房屋期间的房屋使用费，具体数额，法院比照合同约定的租金标准及房屋的实 际情况，依法酌情判定 ; 对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足， 法院不予支持 ; 对于被告要求原告赔偿其装修、设备、器材、货品等投资损失的反诉请求，法院根据被告提交的证据及双方的过错程度予以确定。最终，法院作出判决确认原告和被告签订的租赁合同无效 ; 原告返还被告房屋租金、租赁保证金 140 万元;

6、 被告向原告支付房屋使用费 400 万元; 原告赔偿被告房屋装修损失 180 万元; 驳回原告的其他诉讼请求 ; 驳回被告的其他反诉请求。2一审宣判后，原、被告均未上诉。需要梳理的法律适用问题建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，确认相关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。1989 年颁布的城市规划法第40 条作出规定：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严 重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施; 影响城市规划，

7、尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。城乡规划法 x年开始施行后，城市规划法即废止。但是城乡规划法并未废止城市规划法中规定的规划行政许可制度，而是予以继承发扬，分别规定了城镇和乡村规划行政许可制度。城乡规划法第64 条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部 门责令停止建设 ; 尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款; 无法采取改正措施消除影响的， 限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十

8、以下的罚款。城乡规划法第65 条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政 府责令停止建设、限期改正; 逾期不改正的，可以拆除。对于未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定 进行建设的房屋所签订的租赁合同的效力问题，合同法第7 条规定，当事3人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同法第52 条第四、五项也规定，损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建 设的房屋及其

9、他建筑 ( 包括超出批准使用期限的临时建筑) 规避了国家对于城乡规划体系、建筑产品质量、房地产市场的监管，损害了国家和社会的公共利益，也违反了城乡规划法的强制性规定，以此类房屋对外出租所签订的房屋租赁合同应为无效合同。1x年最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对此类房屋的租赁合同效力认定又做了进一步规范。解释第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。解释第 3条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内

10、容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的， 人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。针对建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力认定关系的问题，可以说， 房屋租赁合同解释是更为合理和符合社会的价值取向的。鼓励交易，重视物尽其用，实现资源的最优化配置和最大化利用，从而增进社会最大多数人之福 利，是涉财产性法律法规的立法目的和价值取向。出租房屋因为办理相关审批手续不及时或者相关审批材料不全导致暂时不能取得建设工程规划许可证或相关审

11、批的，如果在诉讼中，出租的房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，认定合同无效的法定事由已消灭，合同继续履行不存在法律障碍和事实障碍的话，法院应当认定租赁合同4有效，以鼓励房屋承租关系延续，保障房屋经济价值最大化，也避免房屋继续寻租产生不必要的交易成本。如果出租的房屋本身就是违法违章建筑，不符合城乡整体规划，也不可能取得建设工程规划许可证或相关审批的，法院应当及时作出裁决，认定合同无效。2在前文所举案例中，原告将其不足150平方米的房屋改扩建为近500平方米的二层建筑，违反城乡规划法的规定，事后也无法取得建设工程

12、规划许可证。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方就该房屋签订的房屋租赁合同应为无效合同。租赁合同无效时的过错责任区分和损失范围确定合同法第 216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对出租人来讲，房屋本身合法与否是 明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定 的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租 人应当承担全部或主要责任。承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。如果承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。当然，

13、承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务，如果出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料，导致承租人在形式上尽了审核义务后，无法得知承租房屋为违法违章建筑，事后，承租人对合同无效而产生的损失不应承担任何责任。一般来讲，出租人对于房屋的情况明知，对于合同无效所产生的损失，出租人应当承担 70%以上的责任。但如果承租人对于房屋是违法违章建设的情况是明知的，仍与出租人签订租赁合同，对于这种情况下的损失责任分配，有观点提出应由承租人承担全部损失。笔者认为，出租人是房屋的建设者或者受益者，对房屋的情况也最为熟知，如果出于经济利益的考虑，将房屋出租，情况5不是极为特殊，仍应由出租人承担50%以上的责任 ; 如

14、果情况比较特殊，比如出租人出租房屋的价格极低，时间较短，合同中对责任承担又有明确约定的情况 下，可以判令出租人在其受益范围内承担责任较低的相应损失。对于无效合同双方损失的范围如何确定的问题：合同法第 58 条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产， 应当予以返还 ; 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同法第 113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见

15、到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。那么，无效租赁合同中双方当事人损失包括哪些?有观点提出，合同无效后，有过错一方应当按照违约责任赔偿守约方受到的所有损失，包括在合同有 效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。笔者认为这种观点有失偏颇。首先，由于合同无效所引发的赔偿损失的性质，一般是缔约过失责任，而非违约责任。缔约过失责任的产生是因为当事人违反先合同义务所致，所谓先合同义务是指当事人为缔约而磋商时，基于诚实信用原则而产生的协力、告 知、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则产生缔约过失责任。违约责任则是违反了合同约定，不履行合同义务而产生。合同无效为自始无效，即于

16、合同成立时合同约定内容即不对当事人产生约束力，不产生合同义务，故不产生违约责任。其次，依据合同法的规定来看，合同无效情形下的损失赔偿对象也不 包括合同履行的利益。合同法第58 条规定的是合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失; 而合同法第113条规定的是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的6利益。第 113 条对违约责任损失赔偿的规定比第 58 条的规定多了“合同履行后可以获得的利益”。因此，合同法第 58 条规定的合同无效情形下的损失赔偿不应包括履行利益。 3也就是说，合

17、同无效情形下，当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任。赔偿的损失应限于其签订合同和履行合同所产生的直接损失和间接损失，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。具体到房屋租赁合同中，出租人的损失一般是指出租房屋受到损害的损失 ( 恢复原状的费用 ) ，承租人的损失一般是指装修及为履行合同添置物品、购置货物产生的损失。如果出租人主张空置期损失、承租人主张预期利润等合同正常履行可能产生的收益，法院应不予支持。在所举案例中，原告私自改扩建房屋，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，并按照改扩建后的房屋面积收取被告高

18、额租金，故对于合同无效的后果负有主要责任。而被告在签订合同之前，已经约定原告向其提供房屋产权证件，但在签订合同时被告未尽合理审查义务( 抑或存在侥幸的心理 ) ，在房屋产权证件与房屋明显不符的情况下，仍与原告签订房屋租赁合同，故对合同无效产生的实际损失亦应承担相应的次要责任。对于双方的损失，原告收回的房屋是被告装修后的房屋，被告对房屋进行了添附，不存在损坏房屋的损失;被告对房屋进行装修、添置物品，这是被告为履行合同产生的间接损失，应按照双方的过错确定各自应承担的数额。租赁合同无效双方如何主张权利合同法第 58 条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产， 应当予以返还 ; 不能返还或者没

19、有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 合同无效的双方当事人，如何主张自己的权利呢?7对于出租人而言，尽管因房屋系违法违章建筑而导致合同无效，但该自建房屋在被拆除之前还是其占有的财产。首先，合同无效后出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据最高法院房屋租赁合同解释的规定，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。对于此类案件，笔者认为，因出租房屋本身即为违法、违章建筑，在处理时，应尽量适用赔偿的方案，不宜适用恢复原状的处理方式，一则可能造成不必要的社会财产损失，二则也不利于昭示国家司法机

20、关对违法违章建筑的否定态度。其次，出租人有权要求承租人支付其占用房屋期间的占用费。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人根据合同获取的房屋租金、押金等费用，因合同无效应当返还承租人。但是，依据公平原则，出租人作为自建房屋的建设者或控制者，本身面临着国家行政机关拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险，而承租人则利用了涉案房屋进行收益，如果因合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用，则存在显失公平的情形。根据最高法院房屋租赁合同解释的第5 条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一 般应予支持。也就是说，出租

21、人虽然不能取得租金收益，但是有权向承租人主 张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准及周 边房屋的租金标准。如果自建房约定的租金标准与一般房屋无异，可以参考租 金标准酌情降低 ; 如果约定的租金标准已经考虑自建房因素，较低于一般房屋约定的租金标准，也可以按照约定的租金标准执行，具体案件可以具体确定。对于承租人而言，因承租的房屋系违法、违章的自建房屋导致合同无效， 承租人首先有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。当然如果合同期满或者双方在产生纠纷后及时办理了房屋交接手续， 承租人支付的租金与应当向出租人支付的房屋使用费基本相当，不存在明显不8公

22、平的情形的，对双方互相主张的返还租金、支付占用费的诉求，可以一并驳回，不再处理。承租人已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向出租人主张装修损失。根据最高法院 房屋租赁合同解释第 9 条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有; 不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意 利用的，可折价归出租人所有; 不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第13 条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租

23、人恢复原状或者赔偿损失的，法院应 予支持。也就是说，承租人对房屋进行装饰装修的情形，如果承租人对房屋的装饰装修是经过出租人同意的，装饰装修除了承租人可以拆除、出租人同样利用并折价的部分以外，其余部分可以视为承租人在该租赁合同中所受到的损失，根据双方过错程度确定应承担的损失数额。需特别注意的是，承租人尤其是租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。承租人对租赁的房屋进行了装饰装修，除非出租人能够提供相反证据，应推定为出租人是同意的，举证责任应当由出租人承担。如果出租人没有相反证据，就装修损失，对出租人不能以承租人没有经过其同意对房屋擅自装饰装修而拒绝承担相应责任的意见，

24、笔者认为应审慎对待。在本文所举的案例中，房屋租赁合同被确认无效，鉴于房屋双方已完成交接，不存在返还问题。对于相关费用，承租人要求出租人返还租金及押金的反诉请求，于法有据应予支持。出租人原起诉的诉讼请求为要求解除双方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反诉后要求被告支付房屋占用费，其委托律师做出的变更也表现出了律师应有的水准，因为出租的房屋本为非法建设，法院很有可能做出合同无效的判决。如果坚持诉请解除合同、支付拖欠的租金，9法院可能驳回其本诉请求。故原告变更为要求被告支付占用房屋期间的房屋使用费，也得到了法院的支持。被告为进行经营所装饰装修的费用，被告在诉讼前与原告办理了交接，而原告已将房屋转租

25、，房屋装修的价值无法进行鉴定， 最终法院根据被告提交的证据及双方过错程度确定出租人应向承租人支付的数额，也是合理的。本案带给我们的提示第一，商业性用房租赁合同签订时，要对房屋性质审慎审查。在写租房时的那些法律事儿时，笔者曾经提出签订房屋租赁合同时，首先就是要确认房屋是可以合法出租的。在商业性用房的租赁合同中当事人更要注意。在租房居住的案件之中，一般不涉及装饰装修的问题，即使合同无效，最终的处理结果一般也只确认合同无效后，租客提前搬走，租金和占用费问题法院一般也是参照租户居住使用的时间确定，租客和房主在经济利益上不会收到太大的损失。而在商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进

26、行相应的装饰装修。一旦合同无效，装饰装修及其他损失数额都比较大，而无论是租户还是房主都会因其过错对该损失产生责任，因此商业性用房租赁合同签订之前，出租人和承租人都要审慎对待，避免产生不必要的损失。第二，房屋租赁合同无效，应及时主张权利、履行义务。以所举案例为例，承租人在 x 年 1月已接到某区城市管理监察大队催告书，得知涉案房屋系违章建筑，不能正常出租。承租人应及时与原告协商交还房屋及赔偿事宜，如 果协商不成，应当及时起诉，保护自己的权利。但被告在得知房屋是违章建筑 后，既未起诉，也未交还房屋，而是一直占用该房屋直至一年后才将房屋交还。根据房屋租赁合同解释第5条，即使房屋租赁合同无效，当事人请

27、求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也 就是说，如果没有特殊原因，即使租赁合同无效，也应本着公平的原则，谁受10益、谁担责，谁占用房屋，谁承担房屋占用期间的费用。尽管承租人主张在此期间无法正常使用，但由于其长期占用房屋，也应参照租赁合同约定的标准向出租人支付占用房屋期间的合理占用费。前述案例之中，尽管法院最终认定原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果应负有主要责任，并判令原告返还被告房屋租金、按照过错比例赔偿被告部分装修损失，但由于被告长期占用涉案房 屋，产生较大数额的房屋占用费，即使法院最后按照房屋的实际情况参照租金标准酌情减少了占

28、用费的数额，但最终被告仍要另行向原告支付较大数额的占用费。既不及时行使权利，又不及时履行义务，被告最终是得不偿失。当然，对于出租人来讲也是一样的，如果承租人以合同无效为由要求交还房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人则无权向承租人主张此期间的房屋的占用费，房屋空置产生的损失，由出租人自担。第三，承租人对承租房屋进行装饰装修应留存合法有效证据。司法实践中，装饰装修的价值问题往往争议较大。而且承租人一般为了减少装修成本， 多采取自行委托无相关资质的装修公司甚至个人进行装修，也不要求出具正规发票，纠纷进入诉讼后，很难提供合法有效的证据证明装饰装修所支出的费用数额。如果承租人在交还房屋之前提起诉讼，法院一

29、般可以通过专门的司法鉴定机构来确定装饰装修的价值，这种鉴定相对公平、准确，不至于产生对承租人不利的情形。但如果房屋已经交回，无法鉴定，则根据谁主张谁举证的证据规则，承租人如果不能提交进行装饰装修所支付费用的有效证据，则法院可能作出对其不利的裁决。而且即使房屋租赁合同有效，如果合同履行过程中产生争议，导致合同无法正常履行完毕的，一般也要涉及到未履行期间装饰装修价值的确定问题。通过司法鉴定的方式确定装修损失所耗费的时间较长，房屋鉴定期间房屋空置的损失必然产生，也必然有一方来承担该损失。如果房屋被收回后无法鉴定，没有合法有效的证据，对主张装修损失的一方也会产生不利影响。11根据司法实践中的经验，笔者

30、建议出租方与承租方在签订房屋租赁合同时，可以根据房屋租赁合同的年限、房屋的用途等对装饰装修最高价格做出限定，并根据使用年限来确定装饰装修的折旧程度来提前约定合同需要提前解除时违约方应承担的赔偿数额。承租人对房屋进行装修时，将相关的装修方案、装修价格报出租人审核，出租人审核确认后，将此作为处理双方租赁合同不能正常履行时计算装饰装修费用的依据，不仅可以避免司法鉴定期间房屋空置的损失，也可以避免对装修损失数额认定上出现较大误差，而影响当事人双方的合法权益。 4注：1 也有观点提出，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工 程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同违反的只是城乡 规划法中的管理性规定，而非禁止性规定，故不应认定为租赁合同无效。对 于此观点，笔者认为，城乡规划法的规定虽然没有出现禁止、不得之类字 眼，不能必然从中推理出合同必然无效的结论，但是这类自建房屋违反了城乡 发展建设规划，本身