营改增对物业管理企业纳税筹划的影响分析

1、    营改增对物业管理企业纳税筹划的影响分析    陈雅卉摘要：随着税制改革的不断深入，近年来我国税收体系不断完善，营改增的全面落实便直观证明了这一点，基于此，本文就营改增对物业管理企业纳税筹划的影响展开分析，并对提升物业管理企业纳税筹划水平的策略进行了详细论述，希望论述内容能够为相关业内人士带来一定启发。关键词：营改增；物业管理企业；纳税筹划：f810.42 文献识别码：a ：1001-828x（2018）004-0-02前言我国正处于经济与社会转型关键时期，各类企业往往因此面临着较大的生存与发展压力，营改增的全面落实便是为了尽可能降低这类压力，而为

2、了保证我国经济与企业发展得以步入良性态势、最大化发挥营改增积极影响，正是本文就营改增对物业管理企业纳税筹划影响开展具体研究的原因所在。一、营改增对物业管理企业纳税筹划的影响1.短期内税负有增无减1994年的税制改革落实了17%和13%的增值税税率，而随着营改增的全面落实，增值税税率增加了11%和6%。对于本文研究的物业管理企业来说，营改增后其原需缴纳的5%营业税变为了6%增值税，而由于物业管理企业70%的成本为人工，这就使得企业所享受的营改增财政专项资金补贴比例较小，近年来物业管理企业的税负有所增加情况的出现便源于此。从长远角度开展分析可以清楚发现，虽然物业管理企业短期内出现了税负增加情况，但

3、考虑营改增财政专项资金补贴、商品房和物业房享受的税收减免政策，物业管理企业的税负增加现状将很快得到改变，事实上我国当下很多物业管理企业已经开始享受营改增带来的喜人变化，这点需要得到业界人士关注1。2.可推动企业长期可持续发展营改增在调整经济结构方面能够发挥不俗效用，这就使得其能够较好服务于我国第三产业的融合，作为典型现代服務行业的物业管理企业发展自然能够由此获得有力支持。结合我国物业管理发展现状不难发现，我国当下并没有形成良好有序的物业管理收费价格机制，而随着营改增的落实，以往物业管理企业常遭遇的重复收税情况将成为过去式，物业管理产生升级、行业结构调整均将因此获得大力支持。从长远角度开展分析可

4、以清楚发现，营改增带来的可抵扣进项税额不断增加将推动我国整个物业管理行业走上一条健康发展道路，物业发展企业的长期可持续发展实现也将获得有力支持。3.暴露税收筹划人员不足在笔者的实际调查中发现，我国当下很多物业管理企业财务管理人员存在专业性低、整体能力差问题，而这类问题随着营改增落实不断放大则开始影响物业管理企业发展。物业管理企业同时具备房地产行业性质和服务行业性质，但很多财务人员往往难以理清其中关系，税收筹划意识淡薄、具备较强侥幸心理、忽视物业管理企业税收筹划对配合提出的较高要求等问题也必须得到高度关注，否则物业管理企业的效益提升、长远发展实现很容易受到较为负面影响2。二、提升物业管理企业纳税

5、筹划水平的策略结合营改增对物业管理企业纳税筹划带来的影响，本文提出了做好准备工作、寻求政策支持、加强人才培养、其他政府措施、强化企业内控和风险防范管理五方面提升物业管理企业纳税筹划水平的策略，希望策略内容能够为相关业内人士带来一定启发。1.做好准备工作为保证物业管理企业抓住营改增提供的机遇、应对营改增提出的挑战，物业管理企业必须做好准备工作较好应对营改增带来的改变。在笔者的实际调查中发现，营改增全面落实前我国很多大型企业开展了关于应对营改增的一系列准备，营改增带来的负面影响因此被降到最低，因此本文建议我国当下尚未较好适应营改增变化的物业管理企业成立专门的领导小组，结合近年来企业增值税实际情况开

6、展相关研究，即可保证企业真正结合营改增变化调整自身经营管理薄弱环节，企业经营的规范将为营改增的全面落实提供扎实基础。同时，准备工作的开展还必须明确相关制度，如围绕营改增带来的发票变化建立专用发票保管制度、发票认证制度，即可保证营改增较好推动物业管理企业纳税筹划工作开展3。2.寻求政策支持受物业管理企业特性影响，整个物业管理行业均将面临短期内税负增加问题，而为了将这一问题带来的影响降到最低，物业管理企业便应寻求政府的帮助和支持，政府出于推行营改增的考虑也应为物业管理行业提供一定支持，如允许商业性房地产开具增值税发票、增加可抵扣的项目等。其中，允许商业性房地产开具增值税发票能够保证物业管理企业在营

7、改增过程中快速形成高质量抵扣链条，而增加可抵扣项目则是指将物业管理相关的设备维保、绿化养护等费用作为进项税抵扣，上文提及的占据物业管理企业70%成本的人工费抵扣问题将由此得以改善。此外，对于广泛存在于我国各地的年收入低于500万元的中小物业管理企业来说，政府还可以按简易计税方法征税，物业管理企业的经济负担减轻、长期发展实现将获得有力支持。3.加强人才培养财务人员业务能力 、综合素质直接影响物业管理企业纳税筹划工作水平，而为了较好应对营改增带来的变化，物业管理企业必须加强相关人才的培养。具体来说，物业管理企业需要大力引进社会中的优秀财务人才、果断淘汰意识淡薄且综合能力底下的财务人员，同时定期为财

8、务人员提供培训机会，邀请业内专家到公司开展讲座也将有力推动人才培养工作的开展，财务人员具备足够能力且能够深入了解营改增税制改革带来的变化，物业管理企业纳税筹划工作质量自然能够得到较好保障。值得注意的是，在拥有高水平的财务人员后，物业管理企业还应就自身涉及的税务项目开展科学评估，这一评估主要是为了直观展示营改增对物业管理企业带来的影响，而由此开展针对性较高的生产、经营、管理环节调整，即可保证物业管理企业的流动资金充足，企业的发展潜力也将实现大幅提升。4.其他政府措施结合营改增对物业管理企业税收筹划带来的影响，本文建议政府部门出台以下政策：（1）区别征税。在笔者的实际调查中发现，我国居住物业亏损率

9、高达80%，而非居住物业的亏损率则仅为20%，为保证行业健康发展，本文建议政府按照6%的税率对居住物业进行征税。（2）保留原有财政补贴税收优惠。“服务社会、保本微利”是我国物业管理行业的宗旨，而为了避免物业管理企业受营改增影响而“变质”，本文建议为物业管理企业保留原有財政补贴税收优惠，如免收住宅专项维修资金增值税、保留直管公房租金免税政策、保证老旧小区财政补贴落实到位等，这些即可有效降低营改增对物业企业带来的税负压力。（3）扩大简易征收方式适用范围。考虑到营改增带来的物业管理行业整体性税负增加，本文建议政府扩大易征收方式适用范围，如将年收入不足500万的企业纳入该范畴，并对这类企业按5%税率征

10、收增值税。值得注意的是，政府可以借鉴广告、旅游等行业的经验，采用将支付给专业公司费用后余额作为收入征税的做法，简易征收方式征税将由此降低营改增对小型物业管理企业纳税筹划提出的挑战。（4）实施保障住房税收优惠减免。保障房物业管理企业往往营收较低，因此本文建议政府为这类物业管理企业提供税收减免优惠，这一优惠应仅局限于政府购买物业服务成果支付给企业的资金以及对经营性房屋出租所得。5.强化企业内控和风险防范管理除上述几方面外，为保证物业管理企业能够较好应对营改增带来的影响，物业管理企业作为以人力为主的企业必须强化自身内控和风险防范管理，这主要是为了避免企业自身存在的风险影响纳税筹划工作质量。具体来说，物业管理企业必须在高度重视培养财务管理人员的基础上加强对财会审计工作的审查，物业管理企业出现偷税漏税风险的可能将由此降到最低，营改增初期出现税负增加带来的负面影响也将被降到最低。三、结语综上所述，营改增对物业管理企业纳税筹划带来的影响较为深远。而在此基础上，本文涉及的区别征税、保留原有财政补贴税收优惠、扩大简易征收方式适用范围、实施保障住房税收优惠减免等具体策略建议，则证明了研究的实践价值。因此，在相关领域的理论研究和实践探索中