龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

1、龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容一、方案设计阶段的前期介入工作：(一)设备房设计：1) 中控室1.中控室和消防控制室合二为一。2.具备自然采光和通风。3.位置宜设置在小区相对居中位置。4.大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。5.地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6 米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。2) 配电室、发电机室、大型空调机房1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。2.不应设置

2、在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300以上，或采用更安全的防洪防水措施。3.其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。4.商业配电室，冷冻站设置独市值班室。5.通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6.配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7.强、弱电水井采用通开钥匙。8.除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。9.底楼和正负零以下强、 弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用 无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。3) 设备房墙地面1.地下室设备房墙面 1.2米高墙砖

3、，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。2.设备房地面均采用普通防滑地砖。3.有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。(二)出入口数量确定1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。2.根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。3.车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连， 尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。4.商业、楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。5.形成收水口的组团大门等应设置截水沟。(三)生活、建筑垃圾收集点确定1. 与住宅间

4、距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30 米五右为宜。2.臭气排放不影响住宅和商业。3.露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4.根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5.设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。6.一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。(四)围墙方式的确定1. 围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2.高度不低于 2.2 米，纵向 1.5 米范围内无攀爬支撑点。3.铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3，顶部有矛尖。4.实体闱端面层不使用浅色材料。

5、5.不采用强度较低的围网、栅栏等。(五)人车交通流线的确定1. 宜采用人车分流。2.车行宜直接进入车库。3.楼栋与车库设置相连通道。(六)配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等1. 项目相对集中位置。2.独立管理，出入口单独向小区外。3.面向小区外、水电气单独计量。4.会所宜办理独立产权，商业性质。(七)物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1. 管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室。2.工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下

6、或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。3.保安用房需有采光条件， 根据小区面积， 可集中或分开设置， 数量以 1-2 个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。4.过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。5.预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。(八)保洁间、公共卫牛间、确定1)公用卫生间：1. 高层公寓楼在 -层设置。2.每组团设置。3.社区商业根据服务半径考虑。4.商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）5.出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。6.集中商业除首层外的其他楼层

7、设置卫生间。2) 保洁间：1. 高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2.花园洋房每个组团设置。3.别墅每组团设置。4.商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。5.社区商业根据服务半径考虑。6.面积 4 平米，设拖布池， 5 孔插座，照明。二、施工图设计阶段：(一)土建部分（只针对清水房）：1) 车库图纸设计部分建议1. 出入口车道a) 长于 10 米坡道，设置 3 道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。b) 木坡度 8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。2.车库排水沟c) 排水沟采用混凝土浇筑，高分子

8、合成材料水箅子。3.管沟防返水d) 与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。4.车库雨污井、提排e) 车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）f)提排泵坑盖采用轻质材料； 必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，重量不得超过 50，且应设置提升着力挂件（或孔）。g) 深度大于 1.2 米的必须设计爬梯。5.进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。6.出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。7.关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8 米左右为宜）。8.车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙

9、，并弱化处理，避免对住户影响。2) 设备房平而布置1. 方便维修及日常保养。2.配电房位置不影响住宅。3.重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时，设备房地面应高出房间外300500左右。3) 管井及楼层设备间1.管井及设备间的检修通道应设在公共区域。2.管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。(二)建筑强电部分：1) 光源选择及控制回路：1. 光源选择及控制见附件。2.楼道灯具安装距地面应低于3 米；3.公共区域照明灯具，高度宜低于4 米，利于维修；4.红外感应开关（延时时间60180s可

10、调，感应距离 3 米，感应角度 115 度）2) 发电机电源供电范围：1. 发电机：h) 保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照 明 容 量 的 50% 、部 分大 型 商 铺 的 备用 用 电 ， 负 荷 计 算 时 考虑需用系数和同时系数。i)主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。2.电源：中控室及安防系统满足24小时使用。3.应急灯盒：设备房设应急灯。4.发电机与市电的联动：

11、市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。5.集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。(三)建筑弱电部分：3) 户内对讲门机：1. 主干线到单元单元进户为总线。2.信息发布功能。3.各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。4.对讲话机断线、短路断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5.蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24 小时。6.信号分支器具有隔离保护功能。7.对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。8.系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。4) 户内报警：1. 软件即时（延时 2s）显示户内

12、报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2.报警时弹出户内相关信息。3.户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。4.软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。5.软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。5) 监控设备：1. 摄像机实时监视（ 1、4、9、16 分割显示）， 2 格式画质录像存储30 天。2.能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3.报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。4.主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5.软件支持按时间、通道查询录像信息。6.硬盘录像机宜支持全录像格式。7.支持不少于

13、 50 台的以太网联网，支持双码流网传。8.支持各类报警、实时及录像信息上传。9.在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。10. 围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11. 中控室监视器选择专业纯平监视器。6) 周界报警：1. 报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。2.围墙高度不宜低于2.2 米，技防与物防安装间隙不大于0.4 米。3.软件即时（延时 2s）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4.报警时弹出电子地图信息。5.软件布撤防、旁路防区，软件并有记录。6.软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。7.

14、软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。(四)给排水部分1) 保洁取水点设置1. 高层住宅首层、顶层及每隔10 层设置。2.楼首层、顶层及每隔3 层设置。3.写字楼每层设置。4.花园洋房每单元首层（或负一层）设置。5.别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。6.车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2 米1.2 米的瓷砖（ 100 米以内居中设置，大于 100 米的车库间距 6080 米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用）。7.水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点。2) 绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建

15、议1. 供水系统采用环网供水， 主管管径不低于63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右。2.给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。3.采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50 米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。(五)景观部分1) 水体数量及体量设置1. 水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。2.水容量大于 25 立方米应采用循环系统。大于3 0 0m3，设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。3.大于 200m3 的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4.水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑

16、排水时间不超过30 分钟。5.泵坑不设在水体内。6.采用时钟控制， 未设置泵房的水体应集中控制， 控制箱结合照明控制箱设在门岗处。2) 景观给水设计1. 供水系统采用环网供水，主管管径不低于63。2.给水管分级控制。3.采用成品快速取水点，每50 米靠路边设置；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌。3) 园区排水设计1. 单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。2.车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放。3.道路两边的花池必须做防水和组织排水。4) 游泳池及配套用房布置1. 对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和

17、根须发达的乔灌木植物。2.深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。3.游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4.泳池四周设置痰槽。5.采用系统吸污。6.更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。三、工程建设阶段：(一)土建部分（只针对清水房）：1) 商业及住宅烟道1. 竖向烟道不能直角转弯。2.烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20 米。3.顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。4.经过住宅卧室、客厅等功能房间时，应具有隔热、防漏烟功能。5.商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。6.洋房、别墅均设置排烟

18、道。2) 空调机安装位置1.空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。2.装饰百叶正投影间距宜不低于。（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）3.空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于，向地漏找坡。4.空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。5.空调机位设计时应考虑在自有使用权范围内出入安装。（增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修）6.上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2 米设置。7.分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。8.连接内外机的冷

19、媒管长度控制在3 米内，最大不得超过4 米；（杭州地区必须控制在 3 米内）9.户式中央空调：a) 室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。b) 室外机位必须设置排水接口。c) 预留主机安装时的运输通道。d) 交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内。(二)建筑强电部分：1) 维修、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量1.维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50 米间距设置 220v16a 五孔检修插座；主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380v

20、1030。2.公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。3.公用电缆井不能面向商铺内开门。4.计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。2) 建筑光彩照明1.l、光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议2.2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。(三)建筑弱电部分：1) 安保人员巡更系统安装：1. 软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录（在线巡更）。2.巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑。3.软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或

21、声光提示，并自动调出非正常信息。4.软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）。5.软件数据自动备份恢复、报警记录自动覆盖。2) 车管系统安装：1. 软件实时显示车辆进出信息及图片。2.住宅临时卡由人工收发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。3.商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡。4.系统具有语音提示、显示、人工图像对比功能。5.道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。6.出入口有防砸车装置。7.道闸起杆到启杆完毕 2s，刷卡到启杆完毕 4s。8.一卡一车，防重入功能。9.终端机支持信息处理功能。10. 商业

22、采用卡，住宅卡片采用或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1 张户，别墅 2 张户。3) 门禁系统安装：1. 车管门禁一卡通。2.软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。3.对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。4.卡片采用、或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2 张户，别墅 3 张户（可采用 10 近距离卡）。4) 背景音乐系统安装：1. 能播放、 3 等格式的音乐。2.调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。(四)给排水部分1) 消防末端试水装置、阀门位置1.消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。2.信号碟阀

23、和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。2) 下沉式花园的排水方式建议1.设置有组织排水。2.采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。(五)暖通部分1) 户式中央空调室外机安装位置1.安装基座与住宅结构分离，避免共振。2.应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。2) 天然气管网安装及预留预埋1. 餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成。2.住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。3.保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。3) 管道保温材料1.空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。2.屋面上的冷却水

24、管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。3.柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。(六)景观部分1) 景观围墙样式（高度及防攀爬）1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2.高度不低于 2.2 米，纵向 1.5 米范围内无攀爬支撑点。3.铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低丁3，顶部有矛尖。4.实体围墙面层不使用浅色材料。2) 康体娱乐设施1.独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施。2.设施于景观中的健身娱乐设施，按每200 米半径范围内设置一组且不影响景观和业主的私密性；地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；

25、安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理；应设置器材使用须知告示牌。3) 硬景铺装1.石材选择：耐脏、防滑2.花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料3.车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5。4.软景内有人员经过的位置：设汀步石。4) 公区设施设备1.位置要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内。四、项目检查及验收阶段：(一) 土建部分验收（只针对清水房）：1) 房间几何尺寸检查1.天棚是否平整，误差是否在规范要求内。2.墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。3.地面水平度检查是否符合规范要求。2) 墙面空鼓裂纹检查1.墙面空鼓情况检查，并进行修补。2.裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。3) 门窗安装及成品保护情况检查1.检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节。2.门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换。3.门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。(二)强电安装部分验收1) 强电配电箱安装情况检查1.配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。2.配电箱开关排布是否美观，整齐。2) 各房间强电安装检查1.各房间强电是否贯通，强电穿墙