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文档简介

1、买卖不破租赁原则的作用我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间 发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合 同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发 生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人 不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人， 这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。 随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化， 物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有 我，我中有你的融合趋势，这一特点在我国担保法及 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干 问题解释中有集中体现。在这种趋势下，买

2、卖不破租赁 原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经 济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在 有其重要意义和法律价值。首先，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律 所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展，平等主体 之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁，有时会出现 一间房屋今天刚租出去，而明天就可能转手出卖的现象, 如果按照调整物权与债权的一般原则来处理，新的所有权 人可以对抗承租人;那么将大大增加承租人的承租风险，造 成经济秩序的混乱。因此为有效发挥租赁物的效用，同时 也为了维护财产流转秩序，就有必要对买方与卖方出租 人的权利作必要的限制，以此实现法的价值追求。其次

3、，有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法 宗旨的具体体现。合同法就是通过保护合同当事人的合法 权益，以期达到维护社会经济秩序，进而促进社会主义现 代化建设的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方 当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时，对租赁合 同中承租人权利给予了特别的关怀。再次，体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用 原则被称为民法原则中的帝王条款，它是指民事主体在从 事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、 履行义务，不得规避法律，其本意是要求按照市场制度的 平等互惠原则行事，在缔约时，诚实不欺诈;在缔约后，守 信并自觉履行。因此，首先要求房屋出租人与承租人签订 租赁合同时，对房屋享有处分权出租权，当房屋出租人 准备将其所有的房屋出卖时，第一是负有通知义务，即提 前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利; 第二是本着诚实信用的原则，出卖人应当履行告知义务， 即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人， 否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人的上述两个 义务，通常被称为前合同义务，这是诚实信用原则在买卖 合同和租赁合同中的具体运用，上述义务也应是买卖不破 租赁原则中出卖人的应有义务。这在我国立法例中已有规 定。不仅如此，在运用诚实信用原则指导买卖不破租赁原 则进行司法实务时，还要

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