上海紫金城商业的项目操作思的策略的方案35PPT

1、2009风云再起风云再起风云再起上海德嘉2009风云再起壹 经济形势预估加快建设保障性安居工程已成为国内克服全球金融危机，保持经济平稳较快增长的十大内需措施的首要措施，住房供应结构、房地产市场格局和房地产开发将产生根本性变革。 财政投资的重点资领域涉及民生、“三农”、基础设施、医疗卫生、文化教育、生态环境等社会薄弱环节，以这样的投资方式拉动经济增长，很好地体现了优化结构、有保有压，让百姓得到了更多实惠。在当前形势下加大铁路投资建设力度，将对拉动国民经济以及相关产业链的增长起到积极作用。对劳动力就业、原材料行业以及装备制造业等产生积极影响。加大“高能耗、高污染”企业的治污成本，强力推行节能、降耗

2、、减排、环保重大工程。未来2至3年将成为产业结构和经济增长模式的分水岭。增值税目前是我国第一大税种，2007年仅国内增值税收入就超过1.5万亿元，约占全年税收收入的31%。增值税转型实际上是给企业减负。国务院常务会议关于扩大内需促进经济增长的十项措施，有助于稳定资本市场预期，逐步消除股票市场恐慌情绪，有利于提振投资者信心。2009风云再起国务院4万亿经济刺激方案，在一周之内，各地政府纷纷宣布大规模投资蓝图：上海5000亿，吉林4000亿，海南2070亿，安徽3890亿，浙江3500亿，河北5889亿，河南1.2万亿，辽宁1.3万亿，重庆1.3万亿，广东2.3万亿；江苏的计划是到2009年底前完

3、成3000亿，2010年再投6500亿1998年那轮启动的积极财政政策，5年不过共计投入3万亿元拉动内需，而就目前各地已公布的数据看，全国各省市自治区已公布的固定资产投资总额已逾10万亿元，远远超出国务院所设想的拉动地方和社会投资规模达到4万亿的目标。银行方面进一步调低存贷款利率和准备金率，但对房贷发放实行只做不说的过渡性政策。贰 各界反应2009风云再起叁叁 房产形式预估房地产特性属于稳健的获利资金避风港，在目前房市现状下，受资金实力，楼市预期，多种投资选择，前几年透支消费，政府的行业政策引导等多方面因素制约，中高档商品房销售形式依然严峻。低端民生性住宅和高端资源型豪宅可能是最先恢复的产品。

4、按市场规律，宏观经济恢复后，第一年总销售量最多能回复到70%。高档普通公寓恢复活力的唯一机会是中国的经济运行及货币稳定，成为国际资本的投资首选。2009风云再起肆肆 紫金城操作思路市场信心不足-项目信心提振楼市价值看空-项目价值呈现购买实力有限-项目门槛调整楼市关注丧失-重塑凝聚工程2009风云再起项目信心提振本项目的信心来源于三个层面区域将成为老城区高档居住板块紫金城商业成为城市新中心红郡将成为南昌的高档住宅旗舰居住/景观/区位/交通-先天属性红郡/龙泉湾/公安厅/外滩铭座-群体属性商业/办公/酒店/广场/-汇聚属性广而告之-负面-正面人气2009风云再起紫金大厦的客户将主要为以下四种类型：

5、此三类客户都将产生对所购写字楼物业出租的需求，能否出租？多少时间出租？租金多少？风险如何？等问题的解决程度将直接影响其购买决策！良好的租赁市场前景与租赁服务将满足客户对人气及可能的出租需求，对此类客户成交有极大的促进作用。纯投资型客户先投资后自用客户部分投资部分自用客户纯自用型客户紫金城的商业伙伴即考虑远景也关注近期的存活红郡的买家首先关注在于区域环境提升和商业运营态势2009风云再起 商业 办公 住宅 招商困局 销售困局 销售困局 回报+持有 持有+销售 销售资金压力+经营能力 稳定的租售前景 区域能级提升 良性循环-互为前提，互相依托，互相带动 聚人气，聚财气，聚贵气 酒店 酒店公寓 后续

6、住宅2009风云再起解决思路与其固守防线满盘被动-不如釜底抽薪直取中宫牺牲紫金大厦延后一年的销售收益，换取主流企业搬迁入驻用震撼市场的招租政策，为紫金城置入核心商务资源强占商务高地，用商业人流激活商业，带动住宅。以全新姿态，重新划定南昌商务商业格局2009风云再起 产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择。 在保证“销售率”的前提下，提升项目的“入住率”，提升人气、市场形象及项目的投资价值。 如市场较好，保留一部分物业面积作为长期稳定的收入来源。 在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入。 为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障。紫金大厦的租赁

7、推广还可以有以下作用：2009风云再起外资系 外资企业办事机构或区域中心政府系 政府接待、审批窗口或异地机构协会系 行业协会、商会总部系 异地大型企业驻昌机构金融系 银行、保险、证券、会计类机构存量大户升级系降级系搬迁系存量小户初步排摸南昌大小38个办公型楼宇逐个扫楼-筛选-邀请联谊或考察-租售转换投资意向联合中介围剿纳入紫金会营销方案 销售方式 之2009风云再起营销方案 销售目标 之12月中旬前完成所有可能销售对象排摸和租赁物料准备09年春节前完成主力单元的初步意向09年3月完成80%以上单位的租赁协议09年4月结合租赁成功的新闻发布会及商业招商进度，重新启动项目营销。2009风云再起项目

8、价值呈现本项目价值包含以下部分住宅立面落成大门及示范景观呈现局部商业实际运营办公楼的招商及入驻意向紫金城在震荡期内价格的稳定项目综合成本周边项目销售进度 建议在落实进度的同时，考虑选择合适单元做奢华装修 维持价格标杆和顶级楼盘形象2009风云再起项目门槛调整推出部分毛坯房，顺应中档客户需求提供1250元左右装修标准选择上海市场个案装修分析精选市场上1000元左右/平米（市场报价）；分析个案：a.上海奥林匹克花园b.海上海c.万科四季花城2009风云再起a a：上海奥林匹克花园：上海奥林匹克花园总体报价：总体报价：97009700元元/ /平米平米成交价格（成交价格（7 7月份）月份） ：916

9、89168元元/ /平米平米装修报价：装修报价：1000-15001000-1500元元/ /平米平米2009风云再起卧卧室室墙墙乳胶漆窗台窗台铺贴大理石地地15厚多层实木复合地板棚棚乳胶漆，配送吸顶灯配送配送家具家具成品衣柜餐餐厅厅墙墙乳胶漆地地“诺贝尔、博德精工”或同等品牌地砖棚棚局部轻钢龙骨石膏板吊顶，面油乳胶漆，配送吸顶灯，及固定灯带和和筒灯配送配送家具家具成品柜体及门扇阳阳台台墙墙乳胶漆地地地砖棚棚吸顶灯入入户户门门材质材质钢质木纹品牌品牌瑞斯乐功能功能转印防盗、隔音内内部部门门材质材质成品木门，采用防撞胶带品牌品牌-空调空调无其他其他“松下”或“海格”或同等品牌开关面板插座；金蝶牌

10、变压排烟道厨厨房房墙墙面油防潮涂料，配置筒灯地地“诺贝尔、博德精工”或同等品牌墙地砖棚棚防潮板吊顶厨具厨具“方太”或同等品牌灶具、脱排、消毒柜；成品厨柜内置钢板抽屉、拉篮、米箱、橱柜灯、厨房挂件、不锈钢背板。美国原装进口台下式净水器，可供直饮水。不锈钢水槽及龙头。卫卫生生间间墙墙面油防潮涂料，配置防雾射灯及灯带地地“诺贝尔 、博德精工”或同等品牌墙地砖棚棚防潮板吊顶洁具洁具“toto、乐家”同等品牌洁具，“摩恩”同等品牌龙头，“松下、川野”同等品牌浴霸。成品定制镜柜，成品定制淋浴屏，配送厕纸架、马桶刷、毛巾架，客客厅厅墙墙乳胶漆地地15厚多层实木复合地板棚棚局部轻钢龙骨石膏板吊顶，油面乳胶漆，

11、配送吸顶灯及固定灯带和筒灯窗台窗台铺贴大理石配送家具配送家具成品柜体及门扇上海奥林匹克花园(装修标准)2009风云再起b b：海上海：海上海总体报价：总体报价：1900019000元元/ /平米平米成交价格（成交价格（7 7月份）月份） ：1900919009元元/ /平米平米装修报价：装修报价：1000-15001000-1500元元/ /平米平米2009风云再起厨厨房房墙墙铺贴“亚细亚”高级面砖地地铺设“亚细亚”防滑地砖棚棚防潮板吊顶厨具厨具香港“美时”定制厨柜， “弗兰卡”不锈钢双盆水槽、龙头，人造石台面，附送 “伊莱克斯” 灶具、脱排油烟机、消毒碗柜和“林内”燃气热水器卫卫生生间间墙墙

12、铺贴“亚细亚”高级面砖局部采用高级玻璃马赛克地地铺设“亚细亚”高级地砖棚棚防潮板吊顶洁具洁具“科勒”品牌洁具， “阿波罗”淋浴房，天然大理石台面，附送瑞士森德取暖毛巾架客客厅厅墙墙“爱迪科”高级环保乳胶漆地地南洋实木复合地板棚棚“爱迪科”高级环保乳胶漆窗台窗台铺设天然石材配送家具配送家具香港“美时”储物柜卧卧室室墙墙“爱迪科”高级环保乳胶漆窗台窗台铺设天然石材地地南洋实木复合地板棚棚“爱迪科”高级环保乳胶漆配送家具配送家具（主卧）香港美时衣帽间/衣橱餐餐厅厅墙墙“爱迪科”高级环保乳胶漆地地南洋实木复合地板棚棚“爱迪科”高级环保乳胶漆配送家具配送家具香港“美时”储物柜阳阳台台墙墙外墙高级面砖地地

13、高级仿古防滑地砖棚棚“爱迪科”高级环保乳胶漆入入户户门门材质材质实木子母门（内衬钢板），配以高级门锁品牌品牌南洋功能功能防盗，防震隔噪内内部部门门材质材质实木复合门品牌品牌南洋空调空调“松下”智能变频户式中央空调其他其他“松下”或“海格”或同等品牌开关面板插座；日本原装进口隐蔽式晾衣架海上海(装修标准)2009风云再起cc：万科四季花城：万科四季花城总体报价：总体报价：85008500元元/ /平米平米成交价格（成交价格（7 7月份）月份） ：82468246元元/ /平米平米装修报价：装修报价：10001000元元/ /平米平米2009风云再起万科四季花城(装修标准)厨厨房房墙墙铺贴高级面砖

14、地地铺设高级地砖棚棚防潮吊顶，简易吸顶灯厨具厨具单层钢化玻璃门，“方太”“老板”“帅康”三选一厨具卫卫生生间间墙墙铺贴高级面砖局部采用高级马赛克地地铺设高级地砖棚棚防潮吊顶洁具洁具“科勒”或“乐家”品牌洁具， “摩恩”三件套水龙头，“名族”浴霸客客厅厅墙墙“多乐士”乳胶漆地地强化复合地板棚棚无吊顶，简易吸顶灯窗台窗台-配送家具配送家具无卧卧室室墙墙“多乐士”乳胶漆窗台窗台-地地强化复合地板棚棚无吊顶，简易吸顶灯配送家具配送家具无餐餐厅厅墙墙“多乐士”乳胶漆地地强化复合地板棚棚无吊顶，简易吸顶灯配送家具配送家具无阳阳台台墙墙“多乐士”涂料地地地砖棚棚-入入户户门门材质材质钢质品牌品牌安阳功能功能

15、防盗内内部部门门材质材质膜压门品牌品牌安阳空调空调“美的”或“海尔”或“格力”空调其他其他-2009风云再起l 客厅客厅/ /餐厅餐厅/ /卧室：卧室：实木复合地板地面，乳胶漆墙面、顶棚，个别楼盘结合储物空间配储物柜或衣橱l 厨房：厨房：墙地砖铺面，涂料防水顶棚，定制橱柜，厨房三件套，双盆水槽、龙头l 卫生间：卫生间：墙地砖铺面，涂料防水顶棚，浴缸、坐便器、台盆，品牌龙头、浴霸，定制镜柜l 门：门：实木（防盗）入户门，实木复合室内门l 阳台：阳台：防滑地砖地面，外墙面砖或涂料墙面，涂料顶棚l 空调：空调：品牌空调分体机或品牌户式中央空调l 其他：其他：品牌开关面板、插座等l 附送：附送：热水器

16、、净水器等实用设备或取暖毛巾架、隐蔽式晾衣架等特色设备 当前市场上装修报价当前市场上装修报价1000-15001000-1500元元/ /平米的楼盘，普遍选用平米的楼盘，普遍选用 “ “多乐士多乐士”“”“菲菲林格尔林格尔”“”“诺贝尔诺贝尔”“”“伊莱克斯伊莱克斯”“”“科勒科勒”“”“摩恩摩恩”“”“奥普奥普” “” “松松下下”“”“西门子西门子” ” 等品牌建材和设备，并结合户型特点配以实用设备的附送，等品牌建材和设备，并结合户型特点配以实用设备的附送，类似万科、海上海知名物业比较注重精细的施工工艺，基本形成比较成熟的类似万科、海上海知名物业比较注重精细的施工工艺，基本形成比较成熟的精

17、装修标准。精装修标准。上海市场个案装修分析总结2009风云再起以900元/平米为精装修标准，建议装修风格现代、欧式、大方，时尚感强，与项目整体形象相匹配，适当控制装修材料成本，增加一定可赠送价值，提供给业主最实惠的装修价值。本项目精装修建议2009风云再起1. 客厅/卧室/餐厅：实木地板，墙面涂料2. 厨房：防滑砖、墙面砖、整体品牌厨具（市场知名度高的品牌）3. 卫生：防滑砖、墙面砖、整体品牌卫具3件套（市场知名度高的品牌）4. 阳台：（南阳台）防滑砖、墙面砖（北阳台）防滑砖、涂料墙5. 顶部：涂料+灯饰6. 门：实木门 选取市场占有率较高、口碑较好的品牌，保证精细施工质量，超越客户相同标准自

18、行装修所达到的水平。2009风云再起配送功能配送功能配送设备配送设备市场报价市场报价价值提升价值提升生活储藏固定家具5500元/户（左右）减少储藏家具需定制的麻烦制冷系统户式中央空调30000元/台（左右）气派且高效热水系统热水器5000元/台（左右）由于热水器工艺已趋于成熟，预装将免去管线及安装的麻烦净水系统净水器6500元/台（左右）改善水质，价格较高对客户有较强冲击力厨房垃圾清理器厨房垃圾清理器1500元/台（左右）市场较为少见但很实用总计48500 （左右）按90平米计算每平米投资成本约350元本项目精装修建议-配送2009风云再起 在此精装修基础上，本项目不仅在最基础的建材上保证了最高的性价比和产品力，同时提供了最具性价比、实用性和吸引力的配送方案，在加强了本项目整体调性的同时进一步增强了产品竞争力，同时也对售价提高有所帮助。2009风云再起【样板房a】房 型：小3房业主描述：有浓浓上海情节的二口之家设计调性：现代风格，中式软装点缀参观亮点：中西文化，时尚与传统的融合艺术结合：上海设计师李鸿雁自创品牌 “insh”，所有设计理念以上 海为背景 in shanghaiin shanghai（上海派）（上海派）2009风云再起2009风云再起【样板房b】房房 型：型：3房业主描述：业主描述：追逐潮流的时尚人士设计调性：设计调性：精致、时尚参观亮点：参观亮