浅析商业银行个人住房贷款的风险与防范

1、浅析商业银行个人住房贷款的风险与防范第22卷第4期vol.22no.4 龙岩师专 journaloflongyanteacherscollege 2004年8月august2004 浅析商业银行个人住房贷款的风险与防范 钟文标摘要:商业银行把发展个人住房贷款作为当前信贷结构调整的工作重点，随着该业 务的迅速发展，贷款风险逐渐显现本文对个人住房贷款潜在风险进行了深入分析，并联系当前实际提出相应的 防范措施.关键词:商业银行;个人住房贷款;潜在风险;防范措施中图分类号:f830.589文献标识码:a文章编号:1672044x(2004)04000902 近年来，随着城镇住房制度改革的深入推进，住房

2、建设 投资加速扩张，住房消费需求强劲释放，对商业银行个人住 房贷款业务提供了巨大空间，各商业银行的个人住房贷款业 务迅速发展.虽然个人住房贷款业务已成为商业银行信贷投 向的重点,对调整银行信贷结构，拉动城镇居民住房消费，推 动国民经济发展起到了积极作用，但我们要清醒认识到随着 该业务的不断升温,其潜在风险也在不断地聚集，风险目益 显现.为此，商业银行在加大个人住房贷款营销力度的同时， 应该加强个人住房贷款的风险研究和风险防范，从而对提高 风险管理水平有着十分重要的现实意义.商业银行个人住房贷款的潜在风险分析，经营风险分析（一）来自房地产开发商的风险:1,开发商因资金实力，技术条件，市场因素分析

3、等原因不具备相应的实力，在激烈 的竞争中败阵形成的贷款风险;2,开发商由于项目定位不 准,经营不善或挪用资金，导致后续资金不足，造成项目不能 按时完工，不能按期竣工交房，形成项目”烂尾”，银行用于抵 押的期房成了”空屮楼阁”而形成的信贷风险;3,开发商因房 屋面积，质量等问题发生合同纠纷甚至解除合同而产生的风 险;4, 一些开发商与个人串通（组织其内部职工或亲友等）， 以虚假购房交易合同向银行申请住房按揭贷款，获得银行贷 款后就立即转移资金，造成银行的巨大风险.（二）来白借款人的风险：1,借款人提供虚假材料，借款人的”收入证明”是银行对其进行还款能力评估最重要的内 容由于我国尚未建立个人信息系

4、统，对借款人的实际收人， 道徳品行无法做到准确的判断和了解,个人提供给银行的资 料真实性可信度不高，特别是对一些有劣迹,犯罪前科或从 事风险性行业的人不能及时调查清楚,因此存在潜在的信用 风险;2,借款人将抵押物多次抵押，从多家银行取得贷款而 形成的风险3,房地产估价不准确，房地产评估中介机构在 利益的驱动下，不以房地产的实际价值为标准，按照借款人 的要求虚增房地产评估价值而造成风险;4,借款人在述款期 内由于收支变化，死亡等意外事件，造成贷款无法按期回收 的风险.（三）来自银行内部的风险:1,对借款人的主体资格和资收稿日期：2004o卜一 10信情况调查，审查不严以致于被不法客户套取银行贷款

5、;2, 未按规定审批和要求发放贷款，或超越审批权限，未落实审 批要求，变通审批条件发放贷款;3,借款，抵押担保等合同的 不合法，不规范，借款人的贷款资料不完整，抵押物未经有权 部门登记等原因导致抵押无效，或抵押物不足值，抵押率超 过规定比例办理的贷款;4,贷款管理不到位产生的风险.个 人住房贷款客户群体分散,数量大，贷后管理工作量大，信贷 档案管理繁琐复杂，一个客户经理管理着大量的信贷客户， 现有的科技手段难以满足业务管理的需要，一些经办人员只 能通过电话询问等间接,简单的手段进行贷款调查和摧收， 无法对借款人进行有效的跟踪和监管,不能及时了解借款人 的工作和收入等重大变动情况,无法做到提前预

6、警和防范， 未能及时发现借款人违约挪用贷款，未及时中断诉讼时效， 甚至在档案管理过程中对重要贷款资料的保管，交接失误， 留下重大风险隐患.（四）来白市场等其他因素的风险:1,部分地区城市规划 和土地供应失控,商品房供应结构性矛盾突出，房地产开发 企业对大户型，高档商品房与中低档商品房的开发与市场需 求的结构失衡2个人住房贷款一般是以住房抵押为条件取 得的中长期贷款，一旦房地产市场”降温”，抵押的房产就失 去了原來的价值,借款人若在此时违约，银行即使拍卖所抵 押的房产也得不偿失;3,由于国家经济金融政策等宏观因素 的改变而产牛风险如利率风险:个人住房贷款期限长，一般 在5至20年，甚至长达30年

7、，在这样长的时间跨度内,可能经 历几个经济周期,市场利率可能发生数轮变动，可能给商业 银行带來不容忽视的风险;4,随着个人住房贷款的迅速发 展该业务在商业银行资产业务的比重达到一 定限度吋，银 行可能出现一定的支付因素的流动性风险.二，违反法律导致的风险分析（一）合同无效产生的风险:根据法律规定，房地产开发 商主体不合格，合同标的，内容不合法，抵押行为不规范均可 能导致合同无效,银行将被动地承受无效合同的后果，给债 权保障造成很大的影响丄购房人与房地产开发商签订的购 房合同的无效风险.主要表现为:签订合同的房地产开发商 不具备房地产开发经营资格，即不具备从事房地产开发经营 9的行为能力而签订的

8、房地产买卖合同，或开发商在未办妥 ”五证”的情况下，违规开发，销售而形成的违章建筑;2,抵押 合同的无效风险主要表现为:因土地使用权不符合条件而 办理抵押，转让的行为司法机关查封在前抵押在后的抵押 行为共有房地产未得到其他共有人书面同意或权属有争议 的抵押行为，以及未依法办理抵押登记领取权属证书等行为 导致抵押合同无效;3,合同内容,标的违法:开发商与购房人 或银行与借款人签订的合同，双方权利义务显失公平，合同 条款含有欺诈性质，且受害一方当事人行使撤消权的;合同 双方当事人恶意串通损害国家，集体或者第三人利益的，或 者合同内容违反法律禁止规定或强制规定的,均有可能导致 合同无效.（二）违约产

9、生的风险:1,房地产开发商违约的风险:房地产开发商因经营不善，导致购房协议无法履行，必然导致 按揭贷款协议无法正常履行；2,购房人的违约风险:购房人 因不可抗因素导致失去还款能力，社会因素影响其收支的重 大变化或主观原因造成的故意违约所产生的风险;3,个别房 地产商通过虚增房价，用借來的身份证办理按揭，个人通过出 具虚假证明等不正当手段骗取贷款，恶意违约而产生的风险.（三）抵押房产处置风险:1,抵押房产处置难的风险:在 发生违约行为到实现抵押权，其间要经历一个漫长的过程， 银行耗时耗力.且可能因房产与业主关系密切，法院对银行 抵押房产的拍卖等债权追偿缺乏有力措施，产生的抵押房产 处置难而产生的

10、风险;2,抵押房产价值“缩水,啲风险:在我 国房地产及评估市场起步较晚,特别是房产评估问题较多， 难免会出现房价高估的现象，再加上市场变化原因,在处置 时普遍面临”缩水啲问题;3,根据有关法律规定，银行处分 抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出证金（针 对划拔，集体土地而言），处分抵押房地产的费用，缴纳的税 款及支付诉讼费，拍卖费及房产过户费后，用于归还银行贷 款本息金额所剩无几.（四）诉讼风险:个人住房贷款尤其是期房按揭贷款是商 业银行的一项业务创新，在立法上存在滞后现象.就期房按 揭而言，虽然抵押人所有的房屋和其地上定着物可以抵押， 但根据最高人民法院对担保法的司法解释:”以公司资

11、产 为本公司的股东或者其他个人债务责任问题,在实业界和法 律界均存在较大争议因而在合同效力认定及处理具体案件 时因现有法律，法规不够全面,缺乏可以直接具体适用的法 律条文，执法人员对理解和执行上述法律，法规存在差异，认 识上的不统一，势必直接影响案件的定性及处理结果，导致 同一类型，同一性质的案件在判决结果上可能截然不同” 商业银行个人住房贷款的风险防范措施（一）树立风险意识，进一-步健全和完善风险防范机制. 要严格执行信贷管理责任制，把执行信贷制度落到实处要 提高信贷人员的岗位经营能力，严格贷款操作流程，防范操 作风险和道徳风险，对贷款调查评估，审批发放，贷后管理等 各个环节的操作必须严格按

12、照有关制度规定执行，建立以风 险管理为中心的信贷风险监督平台，真正落实贷前审核制 度对信贷管理中的违规操作行为要进行责任认定和处罚； 建立内部监管制度;对信贷各环节的操作背景，原始资料，贷10款状态进行适时审查，规范信贷行为,从银行内部形成防范 风险网，确保新增贷款的资产质量.（二）从贷前调查，贷时审查,贷后管理三方面着手，完善 个人住房贷款管理体系.首先，加强贷前调查把好个人住房 贷款发放关.作为控制贷款风险的第一道重要关口,应对借 款人身份，还款能力，购买房产的真实性等情况进行认真的 调查,核实贷款的真实性与还款的可能性有效降低借款的 道徳风险同时，述应重点调查客户述款来源是否稳定，长 期

13、，对客户的道德品质，家庭情况，健康状况,社会信用等情 况做到心屮有数在发放贷款时，应坚持集体审批和审贷分 离原则，集中集体智慧，切实加强风险防范其次，贷时审查 过稈中要加强贷款抵押物价值评估管理，严格重要法律文 书，合同的签订及填写，加强房地产项目的合法性，开发商的 资信，合同有效性，借款人资料真实性，合法，合规性等审查； 再次，在贷后检查工作屮，建立健全贷后臂理制度，采用专人 监管，责任到人的管理体系,加强对开发商售房款的监控，对 个人住房贷款的借款人定期回访及开发项目的进展情况跟 踪了解另外，要加强个人住房贷款档案的管理针对个人住 房贷款量大，户多的特点要对所用档案资料的完整情况进 行彻底

14、检查，清理，如发现资半斗缺失应快补卉，并接规定要 求进行整理归档,确保个人住虏贷款档案资料的准确，完蹩（三）/jn强信贷人员的管理,建立有效的内部管理饥制， 调动信贷业务人员的积极性.一方面.要将有一定业务经验 或经培训后具备一定业务水平的高素质人员,充实到个人信 贷业务屮,定期组织个人信贷从业人员进行信贷业务学习培 训及岗位考试;推行信贷人员等级管理,即客户经理制，对客 户经理进行一年一度的考核，实行灵活的升降级动态管理， 实行激励约束制度.另一方面,在提高信贷从业人员素质的 同时，述应在信贷操作的调查，审批，回收诸环节的岗位分离 和责任追究上完善监控和管理,努力实现银行资产的公开， 透明，

15、建立激励机制,做到奖罚分明，激发从业人员的工作积 极性和责任感此外，对逾期的个人住房贷款,商业银行的从 业人员要及时分析原因,采取以法律手段为主的多种收贷方 式.全方位清收不良贷款，银行内部建立不良贷款清收责任 制外部充分发挥新闻媒体等其他方面的作用协同收贷.（四）处理好防范风险与拓展业务的关系在拓展业务时 绝不能将一些必须具备的手续随意简化.如银行与借款人当 而签定合同，办理有效抵押等,这是业务操作的”底线”，绝不 能让开发商代劳或简化必要的手续.同时，要合理设置风险 监控指标一般说来，风险与收益是成正比的,关键要在风险 与收益之间达到平衡，既不能为了开拓市场,追求收益而放 弃风险防范;也不

16、能追求绝对的低风险甚至零风险而惧贷， 惜贷,丢失应有的市场份额风险控制指标如果设置太高失去 了风险控制的意义，太低则会丧失一部分潜在的优质客户.（五）利用网络,建立银行同业公会通报制度，完善社会 个人信用机制市场经济时代，人们的经济活动规范有序，而 这种规范有序是建立在道徳，品行，素质，知识修养及法律规 范之上的，同时，这些要素也是造就全社会信用体系的基石， 可以想像.一个具有道德修养，知识素质较好的人在经济活 （下转第16页）如某村地处旅游景区的边缘，青年男女由酒店，旅行社等培 训即可持证上岗服务.4,”社会化”培训模式:所谓”社会化”培训模式就是充分 发挥农村普教，职教，成教的办学潜力做到

17、”三教统筹”，以农 村中，小学，职业中学为依托利用业余时间培训将要外出打 工者.农村中，小学可以利用教育资源，请一些能工巧匠授 课，适当收费,可以是平时中，小学搞普教，寒署假则搞职教， 成教.职业屮学也可开设夜校.这样做的好处,一是农村有限 的教育资源得以很好的利用二是计划性比较强，学什么，能 够学得比较精一些三是净化农村风气，对形成学习型农村 有极大的促进作用武平县依托农村文化技术学校,县里每 年举办近百个班次的农村实用技术培训，每年都聘请数十位 种植业，饲养业和烟草业的专家给农民授课，培训上万人次， 既组织农民学习实用技术，乂引导农民适时调整产业结构， 发展立体农业和生态农业县里还筹措了数

18、十万元资金，加 强县农广校，农函大建设，用优先贷款等激励措施，鼓励和引 导农村劳动力参加系统的农业科学知识教育和培训1999年 以来,全县有3000多名农村劳动力通过系统学习，找到了就 业岗位，实现了劳动力的转移.此外，还可以实施”务工技术电波入户工程”，开办某一 个技能训练的广播电视讲座，制作有关技能培训的光盘进村 入户.（上接第10页）动的交往中会比较重视信誉的存在，而发牛个人住房贷款风 险的客户往往缺少必须具备的道徳水准和信誉观念由于信 用观念的淡薄而使其轻视还款的重要,由于社会信用体制的 不完善而使其若无其事,又由于社会信用制裁的软弱而使其 放任自流为此，建议利用网络在银行同业公会中有

19、针对性 地建立个人住房贷款客户违约状况预警制，设置违约率最高 控制限，并对上限或接近上限的房地产开发商在公会内进行 通报，对超过上限的开发商采取措施予发制裁动员整个银 行业的力量共同防御和控制风险.（六）强化个人住房贷款的保险机制商业银行可与保险 公司开展全面的合作，在办理个人住房贷款时，可根据房地 产开发商，购房人的资信状况，待开发房地产的前景等因素， 要求购房人，房地产开发商提供以银行为第一受益人的人身 保险,财产保险或责任保险，一旦发生风险，银行可直接向保 险公司行使保险权益，使债权获得最大限度的保障这样,一 方面可促使银行从繁琐的法律纠纷中解脱出来，免去”赢了 官司输了钱”的后顾之忧,

20、提高工作效率，并把贷款风险控制 在最低限度;另一方面，银行可通过保险公司开展合作，代收 代付保险费，吸收金融机构存款，增加中间业务收益，从而实 现较好的经济效益.(七) 推进个人住房贷款证券化.个人住房的风险是客观 存在的，并且其贷款期限长，容易占压银行信贷资金,银行为 分散贷款风险，增强资金流动性,可考虑将住房贷款证券化， 出售给专业投资机构考虑成立一个”住房信用公司”，由该 公司从商业银行购买住房贷款后,按照还贷年限的长短，汇 集和设计为数众多的贷款组合,在资本市场上发行住房抵押 贷款证券住房信用公司”购买贷款后，要办理抵押权的转16)当然,也可以鼓励农民和其他投资人出资在农村建立培 训介

21、绍就业一条龙的技能培训机构等.上杭县有一条措施， ”经劳动保障部门批准的民办和公民职业技能学校,每培训1 名取得劳动和社会保障部门核发的国家职业资格证书>的 农村劳动力，并与用人单位签订一年以上劳动合同的，由县 财给予公办学校30元/人的补助，民办学校50元/人的补助” 以此来提高移转劳动力的总体素质，提升劳务开发层次和水 平转移劳动力的培训要体现政府的决心政府主要是政策 上引导，资金上支持而乡镇基层则制定计划组织落实.农民 工本人要积极参与从长远考虑,切勿急功近利，那么农村劳 动力培训工作就能落到实处.参考文献：【1十六大报告辅导读本【z.北京:人民出版社,2002.11.138.【2田建国.把人学建成人才和文化高地【j中国高等教育z1.2003,(12):8.【3福建经济与社会统计年鉴一一农村篇【z.福州:福 建人民出版社.2