深圳_桐林公寓_福田南桐林公寓项目精装修建议

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。福田南桐林公寓项目精装修建议福田南桐林公寓项目精装修建议深圳中原事业二部ShenZhen.20110325Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20101精装修交楼市场大势精装修交楼市场大势Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010精装修趋势明显，市场逐步接受

2、精装修趋势明显，市场逐步接受万科在全国商品房市场开发过程中，精装修比例在2006年的时候为2.26%；到07年的时候升到3.4%；08-09年度达到了80%。2010年万科精装修住宅已达90% 以上。2010年，中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示：北京、上海、深圳、广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了50。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010精装修交楼已成房地产发展的必然趋势精装修交楼已成房地产发展的必然趋势万科已在全国39个城市全面实施精装修体系，目前深圳在售项目均带精装修出售，并已制定标

3、准化流程和各等级装修标准 万科城/金域华府/第五园五期里程/第五园六期领峰/清林径/金色半山/万科红金地及佳兆业深圳在售项目均带精装修出售，并有规模化发展趋势 金地上塘道/金地梅陇镇/佳兆业上品/佳兆业金翠园2010年在售项目多数带精装修出售 清林径/香山里/佳兆业上品/大中华IFC/深港一号/金翠园/兰溪谷/第五园 /鸿威海怡湾/摩尔城/宝能太古城/观澜高尔夫酒店式公寓当精装修交楼逐渐大行其道时，不带精装修的有可能变为销售瓶颈当精装修交楼逐渐大行其道时，不带精装修的有可能变为销售瓶颈Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010

4、精装修交楼可有效提升项目整体竞争力精装修交楼可有效提升项目整体竞争力客户对精装修交楼的渴望及迫切的心态，使精装修交楼成为促销手段 来自万科会客户调研的数据显示，九成的客户因为“省时省力省心”而更趋向于选择精装修交楼精装修交楼可有效进行溢价，帮助发展商实现利润最大化 深圳所有精装项目，大多有超过三分之一的溢价空间，且客户反映物超所值精装修交楼可规避合拼、搭板等现实问题带来的后续争端 精装修交楼时的样板房展示基本与未来交楼一致，不会虚高客户心里预期精装修通过统一设计，统一装修，批量工程，达到事半功倍的效果 大比例客户对精装修交楼的反映是，如果自已花同样的钱，也装不出同样效果当项目综合竞争实力相当时

5、，精装修交楼可成为客户最终买单的决当项目综合竞争实力相当时，精装修交楼可成为客户最终买单的决定性因素定性因素Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010深圳精装修交楼的市场小况深圳精装修交楼的市场小况项目名项目名称称万科清林万科清林径径万科红万科红深港一深港一号号京基凤京基凤凰印象凰印象首座首座金色金色半山半山宝能太宝能太古城古城鸿威海鸿威海怡湾怡湾兰溪谷兰溪谷香山里香山里大中华大中华IFCIFC项目类型高层高层高层公寓公寓高层公寓高层高层高层/小高层公寓精装修报价(元/平米)10001000150035002500300030

6、005000500050006000销售单价(元/平米)1200019800250002800034000230003000040000350003500045000深圳市场上部分在售精装修项目列表深圳市场上部分在售精装修项目列表(2010(2010年年) )根据对深圳市场上近20个项目的监测发现，中高档住宅的装修成本占售价的6%-14.5%左右；普通住宅的装修成本占售价的8%-16.5%左右。同区域同类竞争项目中，精装修交房的比毛坯交房的项目会有更高的溢价空间。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 20102经典案例参考经典案例

7、参考Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010经典案例参考选取经典案例参考选取案例选取一：京基凤凰印象选取理由一：户型使用率仅80%，通过装修及赠送定制式家私而取得良好的销售业绩案例选取二：宝能太古城（南区）选取理由：品质感提升,顺应精装修发展趋势案例选取三：兰溪谷国际公寓选取理由：豪宅也走精装路线的典范案例选取四：花样年曼哈顿公寓选取理由： 新政后精装修策略带动销售速度借鉴Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010经典案例参考经典案例参考京基凤凰印象京基凤凰

8、印象推出时间：2010-11-20；方式：均价28000元/平米, 赠送3500元/ 平米标准的精装修和定制式家私；精装修产品: 33-37平米一房、68平米两房、 124平米三房；项目精装修小资料销售率: 95，开盘即销售80%；旺销户型：消化比较均匀，目前仅剩16套一房；客户认同点：拎包入住，方便简单，定制式家私，更是贴心；执行效果成本：对外报价3500元/平米，实际远低于报价知名品牌：方太、卡米亚、杜玛精装修描述Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010京基凤凰印象精装修标准京基凤凰印象精装修标准名称名称位置位置材料材

9、料品牌品牌内墙面内墙面客厅、餐厅、卧室高级墙纸卫生间高级墙面砖、马赛克卡米亚厨房高级墙面砖卡米亚地面地面卫生间高级防滑砖卡米亚厨房高级防滑砖卡米亚客厅、餐厅、卧室合资仿实木地板乃达门窗门窗卧室门白橡板饰面戴5厘米不锈钢条现场制作卫生间门白橡板饰面暗门现场制作厨房门白橡板饰面木门内置6厘米沙面玻璃现场制作阳台阳台阳台门锁杜玛阳台吸顶灯杜玛天花天花客厅、餐厅、卧室青铜龙骨石膏板跃级天花、批灰油浮胶漆ICI乳胶漆卫生间条形铝扣板边角厨房条形铝扣板边角开关插座开关插座全屋应用开关插座欧斯宝电器电器厨房抽油烟机方太燃气灶方太消毒柜方太冰箱中意Code of this report | 11 Copyri

10、ght Centaline Group, 2010经典案例参考经典案例参考宝能太古城（南区）宝能太古城（南区）推出时间：2009-9-26；方式：均价28000元/平米, 起价26000元/元，赠送3500元/ 平米标准的精装修；精装修产品: 40-89平米一房、两房、 三房；项目精装修小资料销售率: 100，开盘即销售63%；旺销户型：开盘后一个月内售罄；（共944套）客户认同点：交楼时客户认为问题颇多，达不到标准的效果；执行效果成本：对外报价3500元/平米，实际成本为2000元/平米左右；精装修描述Code of this report | 12 Copyright Centaline

11、Group, 2010名称名称位置位置材料材料品牌品牌内墙面内墙面客厅、餐厅、卧室高级墙漆卫生间高级抛光砖厨房高级抛光砖地面地面卫生间高级防滑砖厨房高级防滑砖卧室巴西金檀实木地板客厅、餐厅地砖天花天花客厅、餐厅、卧室高级内墙漆、朗能吸顶灯卫生间铝扣板、朗能吸顶灯厨房铝扣板、朗能吸顶灯电器电器厨房抽油烟机方太灶具消毒柜微波炉橱柜热水器林内客厅、卧室电冰箱松下洗衣机电视机夏普液晶空调格力洁具卫生间水龙头、花洒德国高仪宝能太古城（南区）精装修标准宝能太古城（南区）精装修标准Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010经典案例参考经典

12、案例参考兰溪谷国际公寓兰溪谷国际公寓推出时间：2010-9-12；方式：均价40000元/平米, 起价38000元/平米，赠送5000元/ 平米标准的精装修；精装修产品: 71米两房、 88平米三房；项目精装修小资料销售率: 97，开盘即销售58%；（共354套）旺销户型：目前仅剩高层12套；客户认同点：精装修的用料品牌、满意精装修的效果；执行效果成本：对外报价5000元/平米知名品牌：韩国科高姆、三菱、菲利普、德国HaCKER 、国安纳海姆 、伊莱克斯 、西门子、史丹利、科勒尔、林内精装修描述Code of this report | 14 Copyright Centaline Group

13、, 2010兰溪谷国际公寓精装修标准兰溪谷国际公寓精装修标准名称名称位置位置材料材料品牌品牌内墙面内墙面客厅、餐厅、卧室高档环保乳胶漆卫生间高品质大理石厨房优质墙面砖地面地面卫生间优质石材厨房优质地砖道格拉斯卧室木地板生活家客厅、餐厅优质瓷砖道格拉斯门槛优质大理石阳台优质地砖门窗门窗入户门优质防盗门、泰好门锁德曼卧室门高档户内门、泰好门锁卫生间门平开门厨房门户内门厅房窗铝合金型材、LOW_E钢化玻璃天花天花客厅、餐厅、卧室吊顶、优质乳胶漆吊顶用埃特板卫生间吊顶、优质防水乳胶漆厨房吊顶、优质防水乳胶漆Code of this report | 15 Copyright Centaline Gro

14、up, 2010兰溪谷国际公寓精装修标准兰溪谷国际公寓精装修标准名称名称位置位置材料材料品牌品牌开关插开关插座座全屋应用开关插座电器电器厨房抽油烟机国际品牌燃气灶消毒柜嵌入式冰箱碎骨机厨房整体橱柜德国海格洗涤盘、洗菜盘、水龙头FRANK操作台台面石材赛丽石洁具卫生间花洒、水龙头汉斯格雅卫浴五金利尼斯柜镜、洗手台柜史丹利Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010经典案例参考经典案例参考花样年曼哈顿公寓花样年曼哈顿公寓推出时间：2010-6-16；方式：开盘均价18500元/平米, 现均价22000元/平米，赠送1000元/ 平

15、米标准的精装修；精装修产品: 30-74平米的单身公寓、一房、两房；项目精装修小资料销售率: 90，开盘即销售过半；（当期共1108套）旺销户型：各户型销售均匀、目前仅剩106套；客户认同点：同价格自己装修达不到交楼标准的效果；执行效果Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 20103本案精装修可行性分析建议本案精装修可行性分析建议Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010本案精装修可行性分析本案精装修可行性分析品质感提高：品质感提高：高品位的装修将进一步拔高项

16、目的层次，增加购房者对项目的认同感，让购房者感觉物有所值。精装修交楼成为项目品质提升的重要手段；引导生活方式：引导生活方式：住宅的装修风格在一定程度上引导一种新的生活方式，高品位的装修将提高购房者的生活水准，心理上的拔高感将让消费者产生较大的心理满足；免去业主装修烦恼：免去业主装修烦恼：首先节省了购房者大量的精力进行装修，包括设计、购买材料、施工等多个环节；其次，买精装修住宅就是买健康，精装修住宅避免二次装修所带来的污染；迎合投资客户：迎合投资客户：从市场经济发展来看，深圳的房地产市场将会持续稳步增长，但在近期遇到政策风险，投资的物业难以转手时，可以考虑出租，精装修后的住宅可以立刻出租，取得收

17、益；价格砝码：价格砝码：精装修可以提升项目的溢价空间、成为灵活制订促销策略的重要砝码；规避土地增值税：规避土地增值税：精装修的费用被计算在成本之内，在一定程度上减少土地增值税,因此在合理避税角度，精装修房将会成为一个趋势。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010本案精装修原则建议本案精装修原则建议以时尚、空间尽量利用精装修主线；以时尚、空间尽量利用精装修主线；精装修交楼标准主要指硬装交楼标准，不含软装部分；精装修交楼标准须与展示效果一致：材质、做法、墙体结构的处理等，并在交楼标准样板间展示时有明确详细的文字或图片说明；提供

18、至少2套以上的装修设计方案套餐供客户进行选择。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010本案精装修标准建议本案精装修标准建议类别类别分项分项内容内容客户关注度客户关注度客餐厅地板抛光砖/复合木地板 墙面墙纸 天花高级乳胶漆，石膏角线 卧室地板复合木地板 墙面墙纸 天花高级乳胶漆，石膏角线 阳台地板高级防滑地砖 墙面墙纸 天花高级乳胶漆 晾衣架升降不锈钢 其它开关SIEMENS 窗户铝合金玻璃门窗配中空LOW-E玻璃 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 20

19、10本案入户门建议本案入户门建议材质：高级实木防盗门，表面采用木纹饰面板，木皮封边，内含镀锌钢板。 品牌：盼盼，中国十大木门品牌 之一，市场认可度高价格：1500元左右Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010本案门锁建议本案门锁建议门锁：美国爱迪尔密码指纹锁价格：2000元/个Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010本案厨房标准建议本案厨房标准建议分项分项内容内容客户关注度客户关注度地板高级防滑地砖 灶具西门子 抽油烟机西门子 橱柜科勒 微波炉格兰仕

20、冰箱西门子 消毒柜西门子 水龙头科勒 洗水盆科勒 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010本案精装修重点本案精装修重点整体厨房整体厨房厨房精装修的要点：厨房精装修的要点：利用品牌效应，形成明显的价值标签利用品牌效应，形成明显的价值标签厨房空间的充分合理运用厨房空间的充分合理运用赠送知名品牌的整体橱柜赠送知名品牌的整体橱柜赠送国际知名橱具用品赠送国际知名橱具用品Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010本案卫生间标准建议本案卫生间标准建议分项分项内容内容客

21、户关注度客户关注度地板高级防滑地砖 水龙头科勒 水池科勒 热水器西门子即热式电热水器 座便器科勒 花洒科勒 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010本案精装修重点本案精装修重点整体卫浴整体卫浴卫浴精装修的要点：卫浴精装修的要点：充分利用洗手间的空间充分利用洗手间的空间体现精致、品质体现精致、品质利用知名卫浴利用知名卫浴品牌形成明显的价值标签品牌形成明显的价值标签Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010本案精装修重点本案精装修重点收纳空间收纳空间收纳空间

22、的作用：结合客户的生活习惯，满足实际需要；收纳空间的作用：结合客户的生活习惯，满足实际需要；摘自深圳中原高端客户精装修、附加值访谈小结Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010附：桐林公寓精装修项目明细单附：桐林公寓精装修项目明细单桐林公寓精装修项目明细单桐林公寓精装修项目明细单一、装修部分一、装修部分序号序号项目名称项目名称分项目名称分项目名称主材主材品牌品牌1天花吊顶石膏板、夹板、高级乳胶漆有待开发商确定2墙面客餐厅墙面墙纸/高级乳胶漆有待开发商确定3卧室墙面墙纸/高级乳胶漆4卫生间墙面墙砖、马赛克、镜面有待开发商确定5

23、厨房墙面墙砖、马赛克有待开发商确定6地面客厅地面抛光砖/实木复合地板有待开发商确定7餐厅地面抛光砖/实木复合地板有待开发商确定8卧室地面实木复合地板有待开发商确定9厨房地面高级防滑砖有待开发商确定10卫生间地面高级防滑砖有待开发商确定11阳台地面高级防滑砖有待开发商确定Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 20104精装修执行注意事宜精装修执行注意事宜Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010精装修作业流程精装修作业流程阶段阶段作业作业负责单位负责单位设计带精装修的交楼标准设计、风格