中级会计实务投资性房地产将讲义

1、 中级会计实务（第四章）第四章投资性房地产本章主要知识点知识点：投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？  正确答案属于。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增

2、值收益。属于投资性房地产？  正确答案属于。【背景资料】SOHO现代城（潘石屹）是SOHO中国的第一个项目工程，它位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。【思考问题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。属于投资性房地产？  正确答案不属于。3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其拥有产权的

3、门面房出租给B企业，租期5年。B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于哪家公司的投资性房地产？  正确答案由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，则不属于其投资性房地产。【例题·判断题】（2013年考题）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）  正确答案错答案解析企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。（2）已经出

4、租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（4）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。【思考问题】甲公司在重庆市中心购买一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市

5、。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。该房地产是否属于投资性房地产？  正确答案属于。（二）不属于投资性房地产的情形1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分

6、，不确认为投资性房地产。【思考问题】（1）甲公司在贵阳市中心拥有一栋办公楼，共15层，供企业管理部门使用。1至15层均能够单独计量和出售。2012年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，210层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层15层仍然作为办公使用。第1层，210层属于投资性房地产？  正确答案属于。（2）甲公司在长沙市中心有一座旅馆，共10层，提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售的。现在，第8、9和10层全部经营出租给某公司作为办公用房，其他17层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？  正确答案可以。

7、企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。【归纳总结】内容是否属于投资性房地产1企业拥有并自行经营的旅馆或饭店×，属于固定资产2企业自用的办公楼×，属于固定资产3企业持有的准备建造办公楼的土地使用权×，属于无形资产4企业以经营租赁方式租入的建筑物×，不属于企业的资产5已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置6房地产企业正在开发的商品房×，属于存货7房地产企

8、业持有的准备建造商品房的土地使用权×，属于存货8房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货9房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权×，属于存货10房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货11房地产企业开发的已出租的房屋【例题·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物  正确答案ACD答案解析房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使

9、用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。知识点：投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续

10、计量借：投资性房地产贷：银行存款借：投资性房地产成本贷：银行存款（二）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产贷：在建工程、开发成本借：投资性房地产成本贷：在建工程、开发成本【例题·判断

11、题】（2010年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）  正确答案错答案解析企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。所以本题错误。【思考问题】2012年3月20日，A公司以拍卖方式取得一宗土地使用权，以银行存款转账支付20 000万元，土地使用权的使用年限为50年，并在该土地上建造两栋厂房，2012年12月20日，A公司与B公司签订经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给B公司使

12、用，合同约定，该厂房完工时作为租赁期开始日。2013年3月30日该工程已经完工并达到预定可使用状态，两栋厂房全部建造成本均为6 000万元。至2013年3月30日土地使用权已摊销400万元。假设两栋厂房分别占用该土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分标准。A公司采用成本模式核算投资性房地产。2013年3月30日A公司的会计处理为：  借：固定资产 6 000投资性房地产 6 000贷：在建工程 12 000同时：借：投资性房地产已出租的土地使用权 10 000累计摊销 （400/2） 200贷：无形资产 （20 000/2）10 000投资性房地产累计摊销2

13、00（400/2）知识点：投资性房地产的后续计量（一）成本模式和公允价值模式投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。【例题·多选题】（2008年考题）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式  正确答案ABD答

14、案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。成本模式计量公允价值模式计量1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第8 号资产减值的规定进行处理。1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）

15、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。2.会计处理（1）计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理（1）不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：

16、其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【例题·计算题】假定甲公司按月确认收入。经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。（1）2015年3月31日，甲公司支付购买写字楼的价款为3 600万元。当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，月租金为150万元，当日为租赁期开始日。当日收到9个月租金存入银行。2015年3月31日会计处理如下：采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：投资性房地产3 600

17、贷：银行存款3 600借：银行存款1350（150×9）贷：预收账款 1350借：投资性房地产成本3 600贷：银行存款3 600借：银行存款 1350贷：预收账款 1350（2）若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式计量，写字楼在2015年4月30日的公允价值为3 200万元。2015年4月30日会计处理如下：采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产借：其他业务成本10贷：投资性房地产累计折旧（3 600/30×1/12）10借：预收账款 150贷：其他业务收入 150借：公允价值变动

18、损益400贷：投资性房地产公允价值变动400（3 6003 200）借：预收账款150贷：其他业务收入150（二）投资性房地产后续计量模式的变更1.模式变更的原则（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（2）只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。2.成本模式转为公允价值模式的会计处理（1）应当作为会计政策变更处理。（2）将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。【思考问题】

19、2015年1月1日A公司董事会决定将投资性房地产后续计量模式从成本模式转换为公允价值模式。该房地产账面价值为10 000万元（原值为11 000万元，已计提折旧1 000万元），公允价值为15 000万元。  借：投资性房地产成本 15 000投资性房地产累计折旧1 000贷：投资性房地产 11 000盈余公积（5 000×10%）500利润分配未分配利润（5 000×90%）4 500【例题·判断题】（2012年考题）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（）  正确答案对【例题&#

20、183;单选题】（2011年考题）投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益  正确答案C答案解析投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益。所以选择C。知识点：投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房

21、地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。（二）房地产转换的会计处理1.非房地产企业成本模式下的转换公允价值模式下的转换（1）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产【原值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）【原值】投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备（1）自用房

22、地产转换为投资性房地产借：投资性房地产成本【公允价值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值变动损益【借差】贷：固定资产（无形资产）【原值】其他综合收益【贷差】（2）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）【原值】投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【原值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）（2）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益【贷差】【例题·单选题】（2012年考题）2011年

23、7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000  正确答案D【例题·综合题】（1）2012年9月30日A公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议（不考虑土地使用权）。同日与乙公司签订租赁合同，租期为3年，年租金为1 000万元。2012年9月30日为租赁期开始日。该写字楼为

24、2010年3月30日购建完成达到预定可使用状态，成本为19 200万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2012年末收到本年3个月的租金250万元，假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允价值模式后续计量，2012年9月30日和2012年12月31日办公楼公允价值分别为20 000万元和21 000万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换2012年9月30日转换日：借：投资性房地产 19 200累计折旧1 200（19 200÷40×30/12）贷：固定资产 19 200投资

25、性房地产累计折旧1 2002012年9月30日转换日：借：投资性房地产成本20 000累计折旧 1 200贷：固定资产19 200其他综合收益 2 000确认2012年租金收入借：银行存款250贷：其他业务收入250确认2012年租金收入同左2012年12月31日办公楼计提折旧：借：其他业务成本120（19 200÷40×3/12）贷：投资性房地产累计折旧1202012年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动1 000贷：公允价值变动损益1 000 （21 00020 000）2012年12月31日报表列示“投资性房地产”19 2001 20012017 880（万元）

26、影响本年“营业利润”的金额租金250转换前折旧360转换后折旧120230（万元）2012年12月31日报表列报。“投资性房地产”21 000（万元）影响本年“营业利润”的金额250转换前折旧3602012年公允价值变动1000890（万元）（2）2013年末收到租金1 000万元。2013年12月31日办公楼公允价值为25 000万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换2013年12月31日：借：银行存款 1 000贷：其他业务收入 1 0002013年12月31日：借：银行存款1 000贷：其他业务收入1 0002013年12月31日借：其他业务成本480贷：投资性房地产累计折旧（19

27、200÷40）4802013年12月31日借：投资性房地产公允价值变动4 000贷：公允价值变动损益（25 00021 000）4 000（3）2014年末收到租金1 000万元。2014年12月31日办公楼公允价值为23 000万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换2014年12月31日：借：银行存款1 000贷：其他业务收入1 0002014年12月31日：借：银行存款1 000贷：其他业务收入1 0002014年12月31日借：其他业务成本480贷：投资性房地产累计折旧4802014年12月31日借：公允价值变动损益2 000贷：投资性房地产公允价值变动（23 00025

28、000）2 000成本模式下的转换公允价值模式下的转换2014年12月31日报表列报“投资性房地产”19 2001 200120480×216 920（万元）影响本年“营业利润”的金额租金1 000折旧480520（万元）2014年12月31日报表列报“投资性房地产”23 000（万元）影响本年“营业利润”的金额租金1 0002 0001 000（万元）（4）2015年9月30日收到9个月的租金750万元，当日办公楼公允价值为24 000万元。租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，该房地产收回作为固定资产入账，当日达到自用状态。成本模式下的转换公允价值模式下的转换2015年9

29、月30日：借：银行存款 750贷：其他业务收入 7502015年9月30日：借：银行存款750贷：其他业务收入750借：其他业务成本（19200÷40×9/12）360贷：投资性房地产累计折旧 360借：固定资产 19 200投资性房地产累计折旧2 640贷：投资性房地产 19 200累计折旧2 640（1200480×3）借：固定资产 24 000贷：投资性房地产成本 20 000公允价值变动3 000 （10004 0002 000）公允价值变动损益 10002.房地产企业成本模式下的转换公允价值模式下的转换（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房

30、地产【账面价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】贷：开发产品【账面余额】（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产成本【公允价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】公允价值变动损益 【借差】贷：开发产品 【账面余额】其他综合收益【贷差】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【账面价值】投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【账面原值】（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益【贷差】【例题·计算题】甲公司是从事房地产开发业务的企业，2013年6月30日，甲公司董事会就

31、其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租形成了书面决议。（1）2013年6月30日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为当日，租赁期2年，该写字楼的账面余额5 500万元，未计提存货跌价准备。预计使用年限为50年。转换为投资性房地产后，如果采用成本模式则采用直线法计提折旧，预计净残值为零；如果采用公允价值模式，2013年6月30日和2013年12月31日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。2013年12月31日收到6个月的租金300万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换2013年6月30日借：投资性房地产 5 500贷：开发产品 5 5002013年6月30日

32、借：投资性房地产成本6 000贷：开发产品5 500其他综合收益5002013年12月31日借：银行存款 300贷：其他业务收入 300借：其他业务成本55贷：投资性房地产累计折旧55（5500÷50×6/12）2013年12月31日借：银行存款300贷：其他业务收入300借：投资性房地产公允价值变动100贷：公允价值变动损益100 （6 1006 000）2013年12月31日报表列报“投资性房地产”项目5500555445（万元）影响“营业利润”项目30055245（万元）2013年12月31日报表列报“投资性房地产”项目6 100（万元）影响“营业利润”项目30010

33、0400（万元）（2）2014年12月31日商铺公允价值为6 500万元，收到本年租金600万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换2014年12月31日借：银行存款600贷：其他业务收入600借：其他业务成本110贷：投资性房地产累计折旧（5500÷50）1102014年12月31日借：银行存款600贷：其他业务收入600借：投资性房地产公允价值变动400贷：公允价值变动损益400 （6 5006 100）2014年12月31日报表列报“投资性房地产”项目5 500551105 335（万元）影响“营业利润”项目600110490（万元）2014年12月31日报表列报“投资性房地

34、产”项目6 500（万元）影响“营业利润”项目6004001 000（万元）（3）2015年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将该投资性房地产转换为存货。2015年6月30日转换日该房地产的公允价值为6 400万元。收到半年租金300万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换借：银行存款 300贷：其他业务收入 300借：其他业务成本55贷：投资性房地产累计折旧55 （5 500÷50/2）借：开发产品 5 280投资性房地产累计折旧（5511055）220贷：投资性房地产 5 500借：银行存款300贷：其他业务收入300借：开发产品6 400公

35、允价值变动损益100贷：投资性房地产成本6 000公允价值变动500（100400）【归纳总结】公允价值模式下投资性房地产的转换【例题·单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。A.计入其他综合收益B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益  正确答案A知识点：与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建

36、、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足投资性房地产确认条件的，应当将其资本化。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产在建贷

37、：投资性房地产成本公允价值变动（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产在建贷：银行存款等（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产在建贷：银行存款等（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产贷：投资性房地产在建（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产成本贷：投资性房地产在建【例题·单选题】2014年3月，甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，该写字楼按照成本模式进行后续计量，为了提高写字楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日，与乙公司的租赁合同到期，写字楼随即进入改扩建工程

38、，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。12月15日，写字楼改扩建工程完工，共发生支出3 000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为（）万元。A.11 000B.13 000C.3 000D.10 000  正确答案A答案解析改扩建完工后的投资性房地产入账价值10 0002 0003 00011 000（万元）【例题·单选题】2014年3月，甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，该写字楼按照公允价值模式进行后续计量，为了提高写字楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对写字

39、楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。3月31日，与乙公司的租赁合同到期，写字楼随即进入改扩建工程，当日“投资性房地产成本”科目余额为10 000万元，“投资性房地产公允价值变动”借方科目余额为2 000万元。12月10日，写字楼改扩建工程完工，共发生支出5 000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为（）万元。A.1 7000B.13 000C.3 000D.10 000  正确答案A答案解析改扩建完工后的投资性房地产入账价值10 0002 0005 00

40、017 000（万元）（二）费用化的后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：其他业务成本贷：银行存款等借：其他业务成本贷：银行存款等知识点：投资性房地产的处置企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。（一）成本模式计量的投资性房地产（二）公允价值模式计量的投资性房地产借：银行存款等贷：其他业务收入借：银行存款等贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：其他业务成本公允价值

41、变动损益（或贷记）其他综合收益贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借记）【例题·计算题】A公司有关投资性房地产的资料如下：（1）2011年12月18日A公司与B公司签订租赁合同，A公司将一栋办公楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2 000万元，每年末收取租金，2011年12月31日为租赁期开始日。该办公楼的原值为50 000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧，已计提折旧10年。如果后续采用成本模式计量，则采用直线法计提折旧。如果后续采用公允模式计量，则2011年12月31日的公允价值为60 000万元。假定A公司按年一次确认收入。成本模式计量的投资性

42、房地产公允模式计量的投资性房地产借：投资性房地产50 000累计折旧10 000（50 000÷50×10）贷：固定资产50 000投资性房地产累计折旧10 000借：投资性房地产成本60 000累计折旧10 000贷：固定资产50 000其他综合收益20 000“投资性房地产”项目列报金额为40 000万元（50 00010 000）影响2011年损益的金额1 000万元（办公楼出租前计提的折旧费）“投资性房地产”项目列报金额为60000万元影响2011年损益的金额1 000万元（办公楼出租前计提的折旧费）（2）2012年收到租金，2012年支付办公楼的修理费用2万元，2

43、012年末办公楼公允价值为63 000万元。成本模式计量的投资性房地产公允模式计量的投资性房地产借：银行存款2 000贷：其他业务收入2 000借：银行存款 2 000贷：其他业务收入 2 000借：其他业务成本2贷：银行存款2借：其他业务成本 2贷：银行存款 2借：其他业务成本1 000贷：投资性房地产累计折旧 1 000（50 000÷50）借：投资性房地产公允价值变动 3 000贷：公允价值变动损益3000 （6300060 000）“投资性房地产”项目列报金额为39 000万元（50 0001 000×11）影响2012年损益的金额租金收入2 000修理费用2折旧1

44、 000998（万元）“投资性房地产”项目列报金额为63000万元影响2012年损益的金额租金收入2000修理费用2公允价值变动损益3 0004 998（万元）（3）2013年收到租金，年末办公楼公允价值为61 000万元。成本模式计量的投资性房地产公允模式计量的投资性房地产借：银行存款2 000贷：其他业务收入2 000借：银行存款2 000贷：其他业务收入2 000借：其他业务成本1 000贷：投资性房地产累计折旧1 000（50 000÷50）借：公允价值变动损益2 000贷：投资性房地产公允价值变动2 000 （63 00061 000）（4）2014年收到租金，年末办公楼公

45、允价值为62 000万元。假定2014年12月31日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与C企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给C公司。随即进入改扩建工程。成本模式计量的投资性房地产公允模式计量的投资性房地产借：银行存款2 000贷：其他业务收入2 000借：银行存款2 000贷：其他业务收入2 000借：其他业务成本1 000贷：投资性房地产累计折旧1 000借：投资性房地产公允价值变动1 000贷：公允价值变动损益1 000 （62 00061 000）借：投资性房地产在建 37 000投资性房地产累计折旧13 000（1 0

46、00×13）贷：投资性房地产 50 000借：投资性房地产在建 62 000贷：投资性房地产成本 6 0000公允价值变动2 000“投资性房地产”项目列报金额为37 000万元影响2014年损益的金额租金收入2 000折旧1 0001 000（万元）“投资性房地产”项目列报金额为62 000万元影响2014年损益的金额租金收入2 000公允价值变动损益 1 0003000（万元）（5）2015年3日31日，办公楼改扩建工程完工，共发生支出6 000万元均以银行存款支付。同时出租给C公司。成本模式计量的投资性房地产公允模式计量的投资性房地产借：投资性房地产在建6 000贷：银行存款6

47、 000借：投资性房地产在建6 000贷：银行存款6 000借：投资性房地产 43 000（37 0006 000）贷：投资性房地产在建43000借：投资性房地产成本68 000（62 0006 000）贷：投资性房地产在建68000（6）假定2014年12月31日租赁期满后（不进行改扩建）直接将其出售，售价为62 000万元。成本模式计量的投资性房地产公允模式计量的投资性房地产借：银行存款2 000贷：其他业务收入2 000借：银行存款2 000贷：其他业务收入2 000借：其他业务成本1 000贷：投资性房地产累计折旧1 000租赁期满后直接将其出售时，不需要编制公允价值变动的分录借：银行

48、存款 62 000贷：其他业务收入 62 000借：其他业务成本 37 000投资性房地产累计折旧（1 000×13）13 000贷：投资性房地产 50 000借：银行存款62 000贷：其他业务收入62 000借：其他业务成本 40 000其他综合收益 20 000公允价值变动损益 1 000贷：投资性房地产成本60 000公允价值变动 （3 0002 000）1 000【思考问题】出售时影响损益的金额？公允价值62 000账面价值3700025 000（万元）出售时影响损益的金额？（快速计算）公允价值62 000账面价值61 000其他综合收益20 00021 000（万元）【例

49、题·综合题】（2012年考题）甲公司2007年度至2012年度发生的与一栋办公楼有关的业务资料如下：（1）2007年1月1日，甲公司与乙公司签订合同，委托乙公司为其建造一栋办公楼。合同约定，该办公楼的总造价为5 000万元，建造期为12个月，甲公司于2007年1月1日向乙公司预付20%的工程款，7月1日和12月31日分别根据工程进度与乙公司进行工程款结算。（2）2007年1月1日，为建造该办公楼，甲公司向银行专门借款2 000万元，期限为2年，合同年利率与实际年利率均为8%，每年利息于次年1月1日支付，到期一次还本。专门借款中尚未动用部分全部存入银行，年利率1%，假定甲公司每年年末计提借款利息费用；存贷款利息全年按360天计算，每月按30天计算。（3）2007年1月1日，该办公楼的建造活动正式开始，甲公司通过银行向乙公司预付工程款1 000万元；7月1日，甲公司根据完工进度与乙公司结算上半年工程款2 250万元，扣除全部预付工程款后，余款以银行存款支付给乙公司。（4）2007年12月31日，该办公楼如期完工，达到预定可使用状态并于当日投入使用，甲公司以银行存款向乙公司支付工程款2 750万元。该办公楼预计使用年限为50年，预计净残值为155万元，采用年限平均法计提折旧。（5）2010年11月，甲公司因生产经营战略调整，决定将该办公