某楼盘市场调查汇报

1、 楼盘市场调查楼盘市场调查 汇报汇报易中天小组成员小组成员 二、房地二、房地产产消消费费者市者市场调查场调查分析分析 三、三、竞争楼盘竞争楼盘分析分析四、四、楼盘楼盘特色特色 五、五、综综合点合点评评 六、小六、小组组分工分工说说明明一、样本楼盘概况一、样本楼盘概况竞争楼盘VS样本楼盘嘉宏盛世嘉宏盛世荆荆溪溪人人家家 住宅，小高住宅，小高 层层 别墅别墅 别别 墅墅 规划中规划中 一期一期 二期 三期 四期 Contents一、一、 荆溪人家市场概况荆溪人家市场概况样本楼盘介绍样本楼盘介绍v.周边配套成熟，周边配套成熟，常州市中医院，第一人民医院，第二人民医院，儿童医院，广化医院；v商业网点密

2、布，金融机构集聚，商业网点密布，金融机构集聚，各大银行遍布于此：泰富百货银行，工行，交行，建行，农行；学校：实验小学，广化街小学，理想中学，田家炳中学，机关幼儿园；毗邻左右的市商业中心南大街莱蒙都会，购物中心，乐购， v.项目三期位于常州市中心核心项目三期位于常州市中心核心地段，离常州最繁华商业街仅地段，离常州最繁华商业街仅200米，地处城市核心，坐拥繁米，地处城市核心，坐拥繁华华 v 楼盘特色纯粹中式大宅纯粹中式大宅 尊尚品位生活尊尚品位生活v本项目在市场立足的姿态可能是：观念上颠覆新城观念上颠覆新城公园一号别墅的概念；建筑形态上可看作香树湾公园一号别墅的概念；建筑形态上可看作香树湾和院的升

3、级版本；比中天名园、新城公馆、豪廷苑和院的升级版本；比中天名园、新城公馆、豪廷苑等同类项目更具有底蕴和人文气息。等同类项目更具有底蕴和人文气息。v传统民居风格和江南古典园林是融汇了中国长久建筑业精华的产品，“粉墙黛瓦”的中式建筑符合人们的传统审美情趣。v不是单纯的将中国传统建筑形态进行复制，而是结结合了现代新技术、新材料、新设备具有高品质内涵合了现代新技术、新材料、新设备具有高品质内涵的能够满足现代人生活需求的新型社区的能够满足现代人生活需求的新型社区,使业主真使业主真正感受到正感受到“出则畅旺、入则静安出则畅旺、入则静安”的居住感受。的居住感受。城市核心、绝佳风水、齐全配套、中式产品、综合景

4、观城市核心、绝佳风水、齐全配套、中式产品、综合景观规划规划建筑建筑景景观观以人为本以人为本规划设计要符合市场的需求规划设计要符合市场的需求 组团设计组团设计根据不同建筑形态的产品进行处理根据不同建筑形态的产品进行处理 道路系统道路系统对小区空间、平面合理利用，对小区空间、平面合理利用，进行有效分割和连接进行有效分割和连接建筑排列建筑排列自然、流畅、写意的布局自然、流畅、写意的布局 建筑立面建筑立面美观而具有可识别性的美观而具有可识别性的“粉墙黛瓦粉墙黛瓦 ”房型规划房型规划种类不宜多宜精细化设计种类不宜多宜精细化设计景观景观从各种细节真正体现中式建筑的美从各种细节真正体现中式建筑的美二、 房地

5、产消费者市场调查分析房地产消费者市场调查分析被发访者中现在居住商品房的居多占68% % 购房者希望配套设施中便利店、医疗、银行所占比例较大 2635岁的调查者，多岁的调查者，多喜欢高层或多层，三室喜欢高层或多层，三室二厅一卫的户型，面积二厅一卫的户型，面积在在100以上的，但总以上的，但总价上却相对较低。价上却相对较低。3645岁的调查者多喜欢高岁的调查者多喜欢高层或多层，总价、面积层或多层，总价、面积均在均在100以上的三室二以上的三室二厅两卫。厅两卫。 ：在企事业单位工作者，购房总价范围在60100万之间，面积在80150平方米左右：喜欢二室二厅一卫或三室二厅二卫的小高层。私营企业的购房总

6、价范围100万以上，面积在100200平方米之间，喜欢三室二厅一卫户型的小高层。 在30位被访者中，钟楼区和天宁区的所占比例最大，占总人数的84% 居住情况分析【现象现象】80%的客户已经在市中心拥有了高档物业，甚至有20的人已经拥有别墅类物业。而且在市中心拥有高档物业的大多数面积在130-200平米，来人量比较集中的区域为：云庭、鹏欣丽都、世纪明珠园、天安河滨鹤苑新都、城市花园、怀德苑、玉隆花园等。【判断判断】项目客群绝大多数属于改善性住户，此类客户对新住区的要求相对更高、更挑剔。客户分析客户分析分析：分析： 从统计图来看，有从统计图来看，有34%的被调查者喜欢的被调查者喜欢101-130平

7、米的住房，这个面积平米的住房，这个面积的住房较为实用，面积大小恰到好处，每一平米的面积都能得到很好的利用，的住房较为实用，面积大小恰到好处，每一平米的面积都能得到很好的利用，让住在里面的消费者有充足的生活。现在的计划生育政策导致每家的人口都让住在里面的消费者有充足的生活。现在的计划生育政策导致每家的人口都在在3-4人，所以这样的面积也正符合大众的需求。人，所以这样的面积也正符合大众的需求。 分析：随着经济收入的不断提高，大多数买房都是为了改善生活条件，最受捧的是二室一厅一卫，此类住房较为实用面积空间恰到好处，每一处都能 得到很好的利用，让住在里面的消费者拥有充足的生活。v 从购房者最关心问题分

8、析，首当其中的是交通和地段，其次医疗点，再次是便利店，最后是银行。可概括为衣食住行四个字，由此可知，为什么市中心地段的房价会如此的高了吧!作为繁华地段的市中心，交通等其它设施自然是齐全，便利快捷。 楼盘客群特色楼盘客群特色 他们年龄大约在他们年龄大约在30岁岁以上，中高层管理者以上，中高层管理者以上比例占约以上比例占约6成，成，无论在企业还是家庭无论在企业还是家庭均处于主导地位，购均处于主导地位，购房经验丰富，资金雄房经验丰富，资金雄厚，对于房屋价值的厚，对于房屋价值的评判拥有自己的观点评判拥有自己的观点及评价标准。及评价标准。 他们购房一般都不仅是他们购房一般都不仅是刚性需求，对于投资还刚性

9、需求，对于投资还是自住的界定原本就比是自住的界定原本就比较模糊（但以购买第一较模糊（但以购买第一居所为出发点），以自居所为出发点），以自己喜欢为前提条件，价己喜欢为前提条件，价格为次要因素。格为次要因素。 大多置业经历丰富，大多置业经历丰富， 购房主观性强，投资与自购房主观性强，投资与自住界定不明显，住界定不明显， 不缺房住，愿意先将房放不缺房住，愿意先将房放 置一段时间再决定其用途。置一段时间再决定其用途。三、竞争三、竞争 分析分析 嘉宏盛世嘉宏盛世巨凝巨凝金水岸金水岸 嘉宏盛世嘉宏盛世地理位置地理位置嘉宏盛世位于晋陵中路和吊嘉宏盛世位于晋陵中路和吊桥路的十字路口，同安桥下，桥路的十字路口，

10、同安桥下，目前主推晋陵路目前主推晋陵路8号和小公寓号和小公寓楼，为现代建筑风格。楼，为现代建筑风格。嘉宏盛世的地理位置极为优嘉宏盛世的地理位置极为优越，步行越，步行5分钟就到了南大街，分钟就到了南大街，而嘉宏盛世本身就配套不少而嘉宏盛世本身就配套不少的商业，周边教育配套也非的商业，周边教育配套也非常完善，广化小学，田家炳常完善，广化小学，田家炳实验中学都在实验中学都在500米范围内。米范围内。并且有并且有25、219路等公交线路，路等公交线路，出行方便快捷。出行方便快捷。产品优势v本案开发商实力雄厚，开发与销售本案开发商实力雄厚，开发与销售都是由常州嘉宏房地产开发有限公都是由常州嘉宏房地产开发

11、有限公司自行担任。建筑设计是由澳大利司自行担任。建筑设计是由澳大利亚帕莱登公司设计的。物业由香港亚帕莱登公司设计的。物业由香港德恒行公司担任管理。德恒行公司担任管理。营销策略分析v嘉宏盛世的营销策略主要采取开盘优惠以及样板房公开等活动来加速产品去化，从项目开盘开始，其销售价格与周边主要竞争对手相比价格较高，因为在十字路口周边交通十分便利，并且嘉宏盛世的销售主打是商铺，为了打造一个高消费群体。v从营销推广的效果来看，促销信息和项目推广很好的结合在一起，导致楼盘的去化速度和去化量较为理想。目前所有住宅已经差不多全部售空。户型户型3房房2室室1厅厅2房房2室室1厅厅5房房2室室2厅厅1房房1室室1厅

12、厅4房房2室室2厅厅113113平方米平方米81.381.3平方米平方米40-9040-90平方米平方米112-250112-250平方米平方米203.51203.51平方米平方米价格价格(嘉宏盛世）嘉宏盛世）v晋陵路晋陵路8号和小公寓楼已经可以交付使号和小公寓楼已经可以交付使用。目前晋陵路用。目前晋陵路8号已经全部售出，而号已经全部售出，而小公寓楼也所剩无几。只有商铺还在大小公寓楼也所剩无几。只有商铺还在大规模销售。目前销售价格在规模销售。目前销售价格在35000元左元左右。本案的客户定位只有少右。本案的客户定位只有少 部分是周部分是周围的居民或是附近公司员工，大部分是围的居民或是附近公司员

13、工，大部分是私营企业业主。本私营企业业主。本 产品的单价较高属产品的单价较高属于一个高消费水准。于一个高消费水准。价格走势图【基本情况基本情况】开发商：常州巨凝房地产开发有限公司物业地址：常州吊桥路1号大成纺织厂原址物业形态：高层、独栋别墅、联排别墅占地面积：7.749万m2容积率：3.0%总建筑面积：33万m2绿化率：35%物业费：3.4元/m2/月公开日期：2010.12正式开盘日期：2011.4.22销售均价：2万多优惠政策：购房送平面车位【产品介绍产品介绍】 本案构建常州极少数社会名流的圈子，仅500多套超五星级平层大宅，17套河景别墅大宅，“只为极度少数人设计真正的豪宅”。巴厘岛式都

14、市生态园林、尊贵的三会所设置、全部大宅尺度单位，以及顶级内部装修标准和品牌配套设施的设计，极尽可能，超越想象。从安全性、私密性、文化风水、品质上，致力将金水岸项目打造成常州最高端的豪宅。 东临和平北路，西靠晋陵中路，南依京杭运河，北为吊桥路，紧邻文化宫、南大街、莱蒙三大商业中心，为常州市商业、金融、娱乐、办公最繁华的核心区。各路市中心公交车都可到达。【售价分析售价分析】 本案网上公开价为30000元/m2但现价为两万多元一平米，目前的优惠措施为购买一套住房赠送平面车位。因为本项目为高端楼盘，精装入户，所以售价较高，优越的地理位置也是该项目的优势所在，优良的学区，便捷的交通，完善的配套设施。都让

15、住户们感受的无与伦比的享受与至高无上的地位。【营销分析营销分析】 本案现期推行的优惠政策是赠送平面车库，面对这种高价位高品质的高端楼盘，可购买的消费者人群占总数的比例不是很多，一旦有次购买能力的消费者当然也是对生活有高追求的，那么对伊车位的设置就要求开发商做到足量足质，该项目自然车位（地下车位）大于等于1：2，让业主有足够的停车空间，舒适便捷。从营销推广角度来看，本案多面向的是有一定经济基础的消费者，本案的地理环境已是很优越，那么所要宣传的就是顶级的内部装修标准和品牌配套设施的设计，让消费者有充足的想象。【综合点评综合点评】 巨凝集团全力打造常州最高端楼盘，单价在两万元到四万元不等。巨凝金水岸

16、地处市中心，周边都是繁华的商业街区，有其独特的地理位置。无论是学区设置还是周边配套，都体现其优越性。小区有最优秀的物业管理团队，做到贴心服务，让业主放心。小区内部设施齐全，独栋别墅中拥有私人酒窖，均配有主仆电梯，方便业主的工作生活，也方便管理人员对房屋进行管理。 项目现建成5#楼17层，欧美建筑风格，室内精装修高级进口石材、珍稀黑檀木饰面，世界顶级家电、厨具、洁具是业主朋友们身份跟地位的象征，追求高品质生活就应该选择巨凝金水岸。 综合巨凝金水岸优越的地理位置以及优良的周边配套设施，还有精准的物业管理，我们相信，巨凝金水岸有这个实力和能力，成为常州高端现代化楼盘之一。建筑面积：139142m2三

17、房二厅二卫 全明户型，生活，功能区完全明户型，生活，功能区完美划分，格局空间方正雅致，美划分，格局空间方正雅致，南北通透，空气清晰流畅，南北通透，空气清晰流畅，阳光和煦流连。客厅与餐厅阳光和煦流连。客厅与餐厅贯通连接，拓延活动空间，贯通连接，拓延活动空间，餐厅紧临厨房，径直品味，餐厅紧临厨房，径直品味，生活甜美。生活甜美。建筑面积：建筑面积：291m2四室二厅四卫四室二厅四卫户型方正大气、南北通透、内外户型方正大气、南北通透、内外双玄关设计，尽显大宅风范；高双玄关设计，尽显大宅风范；高级进口石材、珍稀黑檀木饰面，级进口石材、珍稀黑檀木饰面，世界顶级家电、厨具、洁具世界顶级家电、厨具、洁具精装入

18、户；精装入户；200500m2超豪华超豪华空中总统级套房；空中总统级套房；3.13.6m超超高层高设计，专属主仆电梯，足高层高设计，专属主仆电梯，足以让整个城市为之仰视。以让整个城市为之仰视。建筑面积：162.19m24室2厅1厨2卫 全明户型，生活、功能区全明户型，生活、功能区域完美区分。主卧、次卧域完美区分。主卧、次卧尽享全面阳光。格局方正尽享全面阳光。格局方正严谨，彰显大家风范。品严谨，彰显大家风范。品质生活质生活“屋屋”超所值。超所值。这三处楼盘都在同一个区域，在位置上没有多大差别，周边配套也都想同，这三处楼盘都在同一个区域，在位置上没有多大差别，周边配套也都想同，但是引起房价不同的可

19、能是户型的差异、小区内部设施的不同、装修风格但是引起房价不同的可能是户型的差异、小区内部设施的不同、装修风格和档次不同以及午夜管理的差异不同。在户型上，三处房地产均是大面积和档次不同以及午夜管理的差异不同。在户型上，三处房地产均是大面积户型，让购房者拥有足够的生活工作的空间，是一种高品质生活的享受。户型，让购房者拥有足够的生活工作的空间，是一种高品质生活的享受。我相信这三处楼盘也没有所谓的谁好谁坏，因为评判的标准不同，购买的我相信这三处楼盘也没有所谓的谁好谁坏，因为评判的标准不同，购买的人群也不会相同，所以三个楼盘各有各的优势。人群也不会相同，所以三个楼盘各有各的优势。巨凝金水岸就是权力打造常

20、州最高端的楼盘，有一流的午夜团队，顶尖的巨凝金水岸就是权力打造常州最高端的楼盘，有一流的午夜团队，顶尖的设计师，高尚的装修，绝对是上层人士的首选。设计师，高尚的装修，绝对是上层人士的首选。荆溪人家是纯住宅小区，分别有高层别墅，复古的韵味适合喜欢古典风格荆溪人家是纯住宅小区，分别有高层别墅，复古的韵味适合喜欢古典风格的消费者。的消费者。嘉宏盛世是商住结合的小区，相对于上述两个楼盘，他主要打造单身公寓嘉宏盛世是商住结合的小区，相对于上述两个楼盘，他主要打造单身公寓系列，转为单身白领设计，紧跟时尚。系列，转为单身白领设计，紧跟时尚。四、楼盘特色产品介绍高档住宅 中央王座配套周全品味生活 尊享现代科技

21、，尊享现代科技，从容领先生活从容领先生活巴厘岛式生态园林、尊贵的三会所设置、极尽可能，超越想象 荆溪人家荆溪人家巨凝巨凝金水岸金水岸嘉宏盛世嘉宏盛世产品介绍产品介绍楼盘形态、户型、价格调查项目项目位置位置住宅产品住宅产品形态形态总规模总规模均价涨幅均价涨幅主力面积主力面积（）荆溪人家荆溪人家天宁区吊天宁区吊桥路桥路一期住宅小一期住宅小高层高层1.52万万 -3.5%三房三房338四房四房364 嘉宏盛世嘉宏盛世天宁区吊天宁区吊桥路桥路高层高层5.887万平万平方米方米 0 四房四房 112-250巨凝金水巨凝金水岸岸天宁区吊天宁区吊桥路桥路高层、独栋高层、独栋别墅、联排别墅、联排别墅别墅7.7

22、49万万m2-5%四房四房268、291楼盘推广主题和销售卖点案名案名推广主题推广主题销售卖点销售卖点产品风产品风格格客源分析客源分析荆溪人家荆溪人家尊享现代科尊享现代科技，从容领技，从容领先生活先生活项目地理位置优越项目地理位置优越 ，坐落市中心，交通便坐落市中心，交通便利利周围配套齐全周围配套齐全 ，优质的医疗条件优质的医疗条件 ，98折折中式风中式风格格 客源主要为设计师、客源主要为设计师、艺术家私企老板或大艺术家私企老板或大型公司的高管归国华型公司的高管归国华侨、外籍企业的高级侨、外籍企业的高级管理人员、投资客户管理人员、投资客户 嘉宏盛世嘉宏盛世打造品质生打造品质生活活开盘前定购享受

23、开盘前定购享受96.8折优惠折优惠 ，当天定购当天定购的客户可享受的客户可享受97.8折折优惠，一次性付款优惠，一次性付款98折，按揭折，按揭99折。折。 现代现代本案的客源主要是在本案的客源主要是在天宁区周边的居民和天宁区周边的居民和周边企业员工，周边企业员工，私营企业业主占大量私营企业业主占大量巨凝金水岸巨凝金水岸只为极度少只为极度少数人设计真数人设计真正的豪宅正的豪宅 赠送平面车库赠送平面车库 ，顶顶级的内部装修标准和级的内部装修标准和品牌配套设施的设计品牌配套设施的设计 豪华豪华主要面向高品质生活主要面向高品质生活追求者，社会名流等，追求者，社会名流等，彰显自己的地位与身彰显自己的地位

24、与身份份 楼盘产品价格、去化情况楼盘名称楼盘名称价格（元价格（元/)优惠政策优惠政策去化情况去化情况营销推广营销推广荆溪人家荆溪人家2800098折折目前目前 139142m2三房二厅二卫三房二厅二卫 最畅销最畅销强势推广、圈层营销、强势推广、圈层营销、限量推售、主动防御限量推售、主动防御 ,展开三条推广主线展开三条推广主线嘉宏盛世嘉宏盛世35000 98折折所有户型近似所有户型近似售空售空主要采取开盘优惠以主要采取开盘优惠以及样板房公开等活动及样板房公开等活动 巨凝金水岸巨凝金水岸三万左右三万左右无无目前四房目前四房268最畅销最畅销赠送平面车库顶级的赠送平面车库顶级的内部装修标准和品牌内部

25、装修标准和品牌配套设施的设计，地配套设施的设计，地理环境优越理环境优越 特色分析特色分析v 我们选的这三个楼盘都是处在市中心位置，且三我们选的这三个楼盘都是处在市中心位置，且三个楼盘中间只隔一条马路，所以它们的地理位置都非个楼盘中间只隔一条马路，所以它们的地理位置都非常优越，而且常优越，而且周围配套齐全，购物中心、南大街商业周围配套齐全，购物中心、南大街商业街街 ，生活便利触手可及，这是它们共同的销售卖点，生活便利触手可及，这是它们共同的销售卖点，也是它们最为主要的卖点。也是它们最为主要的卖点。v 三个楼盘都采取了不同的优惠措施和营销手段三个楼盘都采取了不同的优惠措施和营销手段 来来吸引更多的顾客，但近期可能是受到政府政策影响，吸引更多的顾客，但近期可能是受到政府政策影响，三个楼盘近期销售情况都不是很好，都采取了降