购房合同先于按揭合同

1、购房合同先于按揭合同篇一：按揭买房协议书商品房按揭购房合同 抵押人： 抵押权人：为确保年月日签定的（以下称主合同）的履行，抵押人（以下简称甲方）愿意以其有权处分的 房地产作抵押。抵押权人（以下简称乙 方）经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管 理现状的基础上，同意接受甲方的房地 产抵押。甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范 围的土地使用权一并抵押给乙方。 双方 本着平等、自愿的原则，同意就下列房地产抵押事项订立本合同，共同遵守。第一条 甲方用作抵押的房地产座落于区街（路、小区）号栋单元层户号，其房屋面积 m2。第二条根据主合同，甲乙双方确 认：债务人为抵押期限自年月至年月。第三条经房地产

2、评估机构评估，上 述房地产价值为人民币写），（小写）。根据主合同,双方确认：乙方债权标的额（本金）： （大写）， （小写），抵押率为百分之第四条 甲方保证上述房地产权属 清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概 由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方 造成的经济损失，甲方负责赔偿。第五条乙方保证按主合同履行其 承担的义务，如因乙方延误造成经济损 失的，乙方承担赔偿责任。第六条抵押房地产现由 使用。 甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有 保证抵押房地产完好无损的责任，并随 时接受乙方的检查监督。在抵押期间因使用不当造成 毁损，乙方有权要求恢复房地产原状或 提供给乙方认可的新的抵

3、押房地产，在无法满足上述 条件的基础上，乙方有权要求债务人提 前偿还本息。第七条 抵押期间，甲方不得擅自转 让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设 定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属 无效。第八条 抵押期间，甲方如发生分 立、合并，由变更后承受抵押房地产方 承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解 散或破产，乙方有权要求提前处分其抵 押房地产。第九条 在本合同有效期内，未经甲 方同意，乙方变更主合同条款或延长主 合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。第十条 本合同生效后，甲、乙任何 一方不得擅自变更或解除合同，需要变 更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书 面协议，协议未达成前，本

4、合同各条款 仍然有效。第一条 本合同在执行中若 发生争议，甲乙双方应米取协商办法解 决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁，不能协商或达不 成仲裁意向时可向人民法院起诉。第十二条在抵押期间，抵押房地产被拆迁 改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆 迁受偿价款偿还乙方的本息，并共同到 登记机关办理有关登记手续。第十三条抵押期满， 如债务人不能偿还债务本息，又未与乙 方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本 息。处理抵押房地产所得价款不足以偿 还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索； 价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应 退还给甲方。 第十四条 本合同未

5、尽事 宜，按照房地产抵押管理规定及国家、 省、市有关规定办理。第十五条本合 同在双方签字盖章后，并经市房地产市 场管理部门登记，方为有效。第十六条 本合同一式三份，甲乙双方 各执一份，房地产市场管理部门存档一 份。甲方（签章）：身份证号码：地址： 联系电话： 共有权人： 身份证号码： 地址： 联系电话： 乙方（签章）：身份证号码：地址: 联系电话：年 月曰篇二：按揭贷款买房流程买房按揭 贷款买房流程购房者在签订购房合同， 并取得交纳房款的凭证后，持银行规定 的有关法律文件与发展商和银行签订楼宇按揭抵押贷款 合同明确按揭贷款数额、年期、利率、 还款方式及其他权利义务。1、先与开发商签定房屋买卖合

6、同；2、根据开发商要求提供的资料：户 籍证明、身份证、婚姻证明复印件，由 自己所在单位开具盖有公司鲜章的收入证明（开 发商所签银行的收入证明格式）交由开发商办理；3、经过银行审批后通知和银行签 定，就完成了。按揭贷款就是购房者以 所购住房做抵押并由其所购买住房的房 地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。按揭贷款中人们最关心的是条件及 程序，首先办理按揭贷款需要提供的资 料：1、申请人和配偶的身份证、户口原 件及复印件3份（如申请人与配偶不属 于同一户口的需另附婚姻关系证明）。2、购房协议书正本。3、房价30%或以上预付款收据原件 及复印件各1份。4、申请人家庭收入证明材料和有关 资产证明等

7、，包括工资单、个人所得税 纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。5、开发商的收款帐号1份。其贷款 手续及程序是这样的。首先，请到银行 了解相关情况。并办理相关带齐以上的 资料申请个人住房贷款。然后接受银行 对您的审查，并确定贷款额度。接下来 就可以办理借款合同，且由银行代办保 险。办理产权抵押登记和公证。最后剩 下的就是银行发放贷款，借贷人每月 还款和还清本息后的注销登记。经过以 上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。 通 过记者以上所述您应该对按揭有了更深 的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭 这把钥匙打开更多的属于你、我、他的 新房之门。购房者如何办理按揭贷款？ 楼宇按揭

8、在美国、日本、新加坡、香港 等地相当普遍，已成为发达国家和地区 广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按 揭近几年才在上海、北京、深圳等一些 城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理 楼宇按揭的具体程序如下：(1) 选择房产购房者如想获得楼宇按揭服务，在 选择房产时应着重了解这方面的内容。 购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些 项目可以办理按揭贷款时，还应进一步 确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以 保证按揭贷款的顺利取得。(2) 办理按揭贷款申请购房者在确 认自己选择的房产得到银行按揭支持 后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购

9、房者获得按揭贷款 支持的规定，准备有关法律文件，填报按揭贷款申请书。(3) 签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有 关法律文件，经审查确认购房者符合按 揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或 其代理商签订商品房预售、销售合同。（4）签订楼宇按揭合同购房者在签 订购房合同，并取得交纳房款的凭证后, 持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订楼宇按揭抵押贷款 合同明确按揭贷款数额、年期、利率、 还款方式及其他权利义务。（5）办理抵押登记、保险购房者、 发展商和银行持楼宇按揭抵押贷款合 同及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣 工后应办

10、理变更抵押登记。在通常情况 下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风 险，要求购房者申请人寿、财产保险。 购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款 履行期内不得中断保险，保险金额不得 少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单 交由银行执管。(6) 开立专门还款账户购房者在签 订楼宇按揭抵押贷款合同后，按合 同约定，在银行指定的金融机构开立 专门还款账户，并签订授权书，授 权该机构从该账户中支付银行与按揭贷 款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符 合按揭贷款条件，履行楼宇按揭抵押 贷款合同约定义务。并办理相关手续后，一次性将 该贷款划入发展商在银行开设的银行监 管账户，

11、作为购房者的购房款买房付全款还是办按揭？选好了房 子，接着遇到的问题就是付款。不是所 有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房， 花明天的钱圆今天的梦。付全款的三大 优点1. 付全款省钱虽然第一次付的钱多，但从买房的 总数来看，可以免除各种手续费、银行 利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发 商讨价还价，进一步节省购房款。2. 无债一身轻付全款购房日后没有经济压力，因 为购房者已经可以不再为房款操心，从 容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必 进行任何资信认证，今日事今日毕。3. 转手容易从投资角度说，付全款购买的房子 再出售方便，不必受银行贷款的约束， 一旦房价

12、上升，转手套现快，退出容易 即便不想出售，要发生经济困难时，还 可以向银行进行房屋抵押。付全款的两项缺点1. 资金压力大如果不是资金充裕，毕竟一次性投 入很大，也许影响消费者其他投资项目。2投资风险大除非对其房产项目有相当了解，包 括建筑质量、开发商技术和资金实力等, 需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无 法达到。办按揭的三大优点1. 花明天的钱圆今天的梦按揭就是 贷款，也就是向银行借钱，购房不必马 上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱 少也能买房。2. 把有限的资金用于多项投资从投 资角度说，办按揭购房者可以把资金分 开投资，贷款买房岀租，以租养贷，然 后再投

13、资，这样资金使用灵活。3银行替你把关办借款是向银行借钱，所以房产项 目的优劣银行自然关心，银行除了审查 你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。 办按揭的缺点1. 背负债务说到缺点，首先是心理压力大，因 为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮， 讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合 适。而且事实上，购房人确实负担沉重 的债务，无论对任何人都是不轻松的。2不易迅速变现因为是以房产本身抵押贷款，所以 房再出售困难，不利于购房者退市。篇 三：按揭购房分期还款协议协议编号：jczy-0001 个人购房首付款分期还款协议甲 方：陕西金昌置业有限公司乙方：经甲方与按揭发放银行协商，若乙 方购买房

14、屋的首付能力能够达到总房款 的50% （含），按揭发放银行可以在免除乙方提供 自然人担保人的前提下，向乙方提供上 限为总房款70%的按揭贷款；但甲方将作为乙方的保 证人，在办理完分户产权和抵押登记以 及取得房屋他项权证前，向按揭发放银行承担连 带保证责任。乙方购买的房屋坐落于彬县滨河星城第号楼单元层号，合同约 定建筑面积为貳，合同约定总房款为人民币 ¥ 元，购房合同编号为M 。为了促 进彬县滨河星城居住小区的房屋销售， 同时解决乙方按揭担保的实际困难，经 甲、乙双方协商，现就甲方代为乙方垫 付购房款项以及乙方向甲方分期还款达 成如下协议，由双方严格遵守。一、乙方现有的购房首付能力为人

15、 民币¥ 元，占到总房款的%; 甲方 可为乙方垫付购房首付款人民币（大写） 万元整，占到总房款的。二、乙方承诺向甲方归还垫付购房款的时限和金额为：第一次在年月日归还人民币（大写）万仟元整；第 二次在年 月 日前，归还人民币（大 写）万仟元整；第三次在年 月曰 前，归还人民币（大写）万仟元整；第 四次在年 月 日前，归还人民币 （大写）万仟元整。三、乙方实际归还借款之日（该截 止时间应在乙方承诺的分期还款时间之 前）止。乙方逾期或者不能足额归还借 款时，利息加收（按月息1%）计取。借 款利息不能用于冲抵购房价款。四、除了按期归还甲方为乙方垫付 的购房款，乙方与按揭发放银行签订个 人住房

16、借款合同之后，还必须按照个 人住房借款合同的约定，及时足额地 向按揭发放银行归还按揭贷款的本金和利 息，并承担违约还款的一切责任。五、为了保证乙方能够及时足额地 归还按揭发放银行的按揭贷款本金和利息，乙方承诺与按揭发放银行签订 个人住房借款合同之后，在按揭发 放银行开立存款专户，存款专户内至少保证存入 一年的按揭本息余额，以供银行按期划 转。六、乙方若不能按期和足额归还甲 方垫付购房款，除利息加收计取外，乙 方不得要求甲方按期交付所购房屋，也 不得要求甲方承担商品房买卖合同 中约定的甲方逾期交房的一切违约责任。七、若乙方在归还甲方垫付购房款 的本金或按揭发放银行的按揭贷款本息 期间要求退房，甲

17、方只向乙方退还所已 缴纳的购房款本金，同时乙方必须按照 总房款的20%向甲方支付违约金，并承担由 于退房所发生的一切费用。八、本协议的内容若与商品房买 卖合同中的相关约定不相一致，以本 协议的约定为准。九、本协议经甲、乙双方签字盖章 后生效，乙方归还完甲方垫付的购房款 本金后失效。十、本协议失效后，甲、乙双方签 订的商品房买卖合同以及乙方与按 揭发放银行签订的个人住房借款合 同，仍对责任各方具有约束效力。十一、 本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份， 具有同等法律效力。甲方：陕西金昌置 业有限公司（签章）法定代表人（委托 代理人）：乙方：（签名及指印）乙方身 份证号： 乙方的联络电话：签订时

18、间： 年月日篇四：按揭购房流程 按揭购房 流程1、看楼并选购合适房屋2、签订认购书并交付定金选中房屋 之后，您需要携带身份证原件前往楼盘 销售现场，签署认购书并付定金。注意事项提醒：a. 您在认购前应对我们提供的买卖 合同示范文本及其补充约定、重要提示 及法律法规规定应明示的其它文件、证书等，对 所认购的物业状况、交易条件、周边环 境、进行充分了解确认；b. 请您明确欲购房产的所有认购方 人员姓名后，方可在认购书及认 购书补充协议上签字。此两份文件一经签署，所 有内容条款即时生效，不得更改。c.购 房手续均需购房者本人办理，如需委托 他人代办，则需提供国家认可的公证机 构出具的公证委托书。委托

19、书内容有 固定的格式要求，请您向现场销售代表 索取公证委托书样本，并请公证机构照此开具委托 书。3、付清首期款并办理按揭签订认购书后，请您按认购书约定 时间携带以下资料前往办理首期款交付 等手续：a.身份证原件b. 认购书原件c. 定金收据原件4、签署房地产买卖合同因签署 房地产买卖合同手续较多，请您在 认购书约定期限内与销售代表预约好时 间，以确保合同签署的顺利进行。如您 是联名认购，请于签署房地产买卖合 同前确定联名各方所占份额（一经签署无法更改）。 签署房地产买卖合同时须提供以下 资料：篇二：银行房屋按揭贷款合同 艮行房屋按揭贷款合同 合同各方贷款人（甲方）： 艮行股份有限公司 住 所

20、地： 邮编：法定代表人/负责人: 职务：:电话：传真：借款人（乙方）：姓名： 身份证号码：开 户 银 行：结算户（还款帐户）帐号：结算户/储蓄户（1）帐号：（2）帐号：（3）帐号：合同签订地：特别提示乙方在签订本合同之前，请务必仔 细阅读本合同各条款，尤其是特别提示”和黑体字部分，如有不明之处请及时 咨询，甲方一定积极解答。乙方有权同 意本合同或选择其他合同，但在签署本 合同后即视为同意本合同全部条款。乙方因购买第一条所述房产（下称 抵押物”，愿意按本合同约定的条件向 甲方申请借款，并自愿将该房产作为向 甲方借款的抵押担保。甲方经审查，同 意接受乙方将该房屋作为本合同项下借 款的抵押物，并同意

21、按本合同约定向乙 方提供房屋按揭贷款，作为乙方购置该 房屋的部分资金。为明确各方权责，甲、 乙双方经充分协商，根据有关法律、法 规，在平等、自愿、公平和诚实信用原 则下签订本合同，以资共同遵守。第一条房产情况房产地址：市区的商品房/商铺；建筑面积： 平方米；购房总价款：元；土地使用年限：年；商品房预售合同号（或房地产 证号）：。第二条贷款与用款一、甲方向乙方提供的贷款专项用 于购买本合同所列上述之房产；贷款金额：（大写）人民币 元整 （小写：）;乙方在此不可撤销地授权甲方将该 贷款以支付购房款的名义全额转入售房 者的帐户。二、 贷款期限共 个月，从贷款 发放之日起算，贷款发放日以 借款借 据”

22、记载的银行出款日期为准。三、乙方满足以下条件，甲方将向 乙方发放贷款：1、乙方已向甲方提供商品房预售 合同或房产证原件；2、乙方已支付了不低于购房款总价 _ %的首期款项；3、乙方与本合同相关的费用已经付 清；4、已办妥抵押物的投保手续，并将 甲方列为保险利益的第一优先权人；5、本合同已经生效，乙方已填写了 借款借据；6、已办妥抵押物的登记备案或抵押登记手续；7、乙方已在甲方处开立还款帐户;第二条利率及计息方式一、本合同项下人民币利率按贷款 发放日国家公布的个人住房贷款利率执 行，当前贷款利率为月 %0 （年 %）,贷款利息从贷款发放日起按月 分期计收。二、根据国家利率管理规定，贷款 期限在一

23、年以内（包含一年）的，遇法 定利率调整，本合同项下人民币利率不 作调整；贷款期限在一年以上的，遇到 法定利率调整，本合同项下的贷款利率 将从次年的1月1日起，按国家公布的 个人住房贷款相应期限档次利率执行， 并以此确定甲方新的月还款额。三、在本合同履行期内，如遇国家 调整贷款利率或计息管理办法并应适用 于本合同项下借款时，甲方有权按调整 后的利率和方式计算利息，并在调整当 月通知乙方。甲方执行本条规定不视为对本合同的修改或变更。第四条还款一、乙方应于本合同生效日前在甲 方开立还款帐户，并于每月还款日前在 该帐户内存入足以偿还当期还款额的存 款，专项用于偿还贷款本、息。乙方并 特此不可撤销地授权

24、甲方在本合同规定 的每月还款日从该帐户划收当期还款及/ 或欠款。二、乙方应从贷款发放日起，按月分期（每月为一期）偿还贷款本、息， 还款日为每月 号，乙方还款总期数 为期。三、乙方选定按第种方式按月 分期偿还贷款本、息：1、第一种方式：等额本、息偿还法 合同本金X月利率X （ 1+月利率）贷 款期数月 还款额二（1+月利率）贷款期数-12、第二种方式：等额本金偿还法合同本金月还款额二+当期未偿还本金 月利率贷款期数3、第三种方式：其他还款方式：O- 第五条乙方未按还款计划还款，且 又未就展期事宜与甲方达成协议，即构 成贷款逾期。甲方有权就逾期贷款部分 按国家规定的逾期利率计收逾期罚息。贷款逾期后

25、，乙方必须尽快补足， 通知并同时向甲方支付逾期罚息，否则 甲方有权持续计收罚息并计收复利。第六条提前还款一、贷款发放后，乙方可提前偿还 部分或全部贷款本、息，但须至少提前 30日并不可撤销地书面通知甲方，并征 得甲方同意；二、提前偿还部分贷款金额不得少 于人民币一万元并为其整数倍，且应先 偿还当期还款，再偿还部分贷款。三、乙方按提前还款金额和提前还 款时的贷款利率支付一个月的利息作为 对甲方的补偿。第七条抵押一、在本合同签订后，应及时办理 合同公证、抵押物的抵押备案手续或抵 押登记手续，办妥后，房屋所有权有效 证件、抵押备案证明或他项权证必须交 由甲方保存，直至本合同项下贷款本、 息及本合同约

26、定的费用清偿完毕为止。二、乙方按期或提前还清全部借款 本、息及本合同约定的费用后，抵押关 系终止，甲方应在 日内将抵押物的所有 权有效证件及有关文件交还乙方，并出 具书面证明交乙方向房地产管理部门办 理注销登记手续。三、抵押期间由于乙方的过错或其 他原因造成抵押物的价值减少的，乙方 应在30日内向甲方提供与减少的价值相 当的担保。否则，甲方有权要求乙方提 前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。如果乙方既不提供价值相当的担保 又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方 有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前 清偿全部贷款本、息。第八条保险一、乙方应向双方认可的保险公司 为抵押物购买财产险，并将甲方列为保

27、险利益的第一优先权人，投保金额应不 低于贷款本金额的105%,保险期限应不 短于贷款期限。保险单正本交由甲方保 存。二、抵押物如发生损毁等保险范围 内的损失，乙方应及时通知甲方，并积 极向保险公司索赔。保险公司支付的赔 偿金优先用于偿还甲方的贷款本、息及 本合同约定的费用，在乙方还清贷款本、 息之前，乙方不可撤销地授权甲方为接 受赔偿金的代表人和支配人，如保险赔 偿金不足以赔付甲方的贷款本、息及本 合同约定的费用，甲方有权继续向乙方 追偿。三、在抵押期间，乙方不得以任何理由中断保险。如乙方中断保险，甲方 有权代为投保，一切费用及由此产生的 利息均由乙方承担，甲方有权向乙方追第九条甲方的权利和义

28、务一、甲方有权要求乙方按期归还贷 款本、息、并支付本合同约定的费用；二、有权要求乙方提供与贷款有关 的文件资料，乙方不得向甲方提供虚假 的或隐瞒重要事实的材料；三、有权随时了解、查阅和索取乙 方各种经营活动、财产状况及乙方涉及 的重大法律纠纷的文件资料等（包括但 不限于乙方所有开户银行、帐号及存、 借款余额情况、银行进帐单）。甲方承诺 对上述资料予以保密；四、有权监督乙方按本合同约定用 途使用授信款项；五、有权依法律规定或本合同约定 从乙方在甲方开立的银行帐户中划收乙 方应偿付的贷款本金、利息、复利、罚 息及所有其他应付费用；六、对乙方逃避甲方监督、拖欠贷 款本息、提供虚假资料、虚构借款用途、

29、 违约或违法使用授信的，有权实施信贷 制裁，有权通过新闻媒介实行公告催收；七、当发生下列情形之一者，甲方 有权随时提前收回未到期的部分或全部 贷款金额及应付利息：（一）乙方未能履行本合同第十条 第三、四、五、六、七、八款约定的义 务，或故意阻碍甲方行使、实现本合同 约定的权利，或违反本合同第十条第九、 十款约定的义务持续 10个工作日以上 的；（二）乙方涉入或将要涉入重大诉 讼或仲裁及其他重大法律纠纷将影响本 合同履行的；（三）乙方逃匿、死亡、被依法追 究刑事责任或涉及重大民事纠纷而危及 甲方债权的实现的；（四）乙方发生重大变故，致使其 缺乏偿债诚意、偿债能力受到严重损害 的或丧失的；（五）乙

30、方有丧失或可能丧失履行 债务能力将影响本合同履行的。第十条乙方的权利和义务一、乙方有权按合同约定取得贷 款；二、抵押期间，有权继续占有、使 用抵押物；三、抵押期间，转让抵押物的，应 当通知甲方并告知受让人转让物已抵押 的情况；出租抵押物的，应当通知甲方 并且岀租期限不得长于授信期限，岀租 期限长于授信期限的，应当征得甲方书 面同意；抵押物拆迁的，应当通知甲方； 赠与抵押物的，应当征得甲方的书面同 意；对抵押物处置的其他约定 。四、乙方应向甲方提供详实的一切 与贷款有关的文件及资料，并保证有关 文件及资料无任何伪造和隐瞒之处；五、乙方不得隐瞒抵押物存在共有、 争议、被查圭寸和已设定抵押等情况的；

31、篇三：按揭购房合同法律分析一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系在冏品房按揭纠纷中，一般主要存 在四个基本合同关系，即购房者与开发 商之间的商品房买卖合同关系、购房者 与按揭银行之间的借款合同关系、购房 者与按揭银行之间的以商品房 楼花”或 现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商 与按揭银行之间以保证、回购等具体条 款加以确定的保证合同关系。在这四个合同相互之间的关系中， 大家对于抵押合同、保证合同是借款合 同的从合同没有争议，存在争议的是借 款合同是否为购房合同的从合同。有种 观点认为，借款合同是购房合同的从合 同，不具有独立性，；因购房合同的变更、 消灭而变更、消灭。我们认为，这种观 点值得商榷。

32、根据民法基本原理，凡不以他种合 同的存在为前提即不受其制约而能独立 存在的合同，称这主合同。反之，必须 以他种合同的存在为前提，自身不能独 立存在的合同，叫做从合同。虽然借款合同与购房合同存在密切 的联系，借款合同中的物的担保标的物 与购房合同的标的物具有同一性，按揭 贷款的款项也用于支付购房合同的价 款，但是，借款合同并不以购房合同的 存在为前提，其不是购房合同的从合同。 首先，借款合同不因购房合同的消灭而消灭。根据合同法第 91条的 规定，合同的权利义务关系因合同债务已经按照约定履行而终 止。在购房者依约支付首期房款并委托 按揭银行将其所贷款项支付给开发商， 开发商按照合同约定履行交楼并为

33、购房 者办理房地产权证等合同义务以后，购 房合同的权利义务归于消灭。但借款合 同却并不因此而消灭，其可独立存在 到20、30年后购房者（借款人） 还清贷款时才消灭，其次，购房合同的 无效、可撤销并不必然导致借款合同的 无效、可撤销。银行与购房者之间的借 款合同只要不具有合同法规定的合同无 效、可撤销情形，法院便不能以购房合 同的无效、可撤销为由而认定借款合同 无效或予以撤销。购房合同的无效、可 撤销只会影响到按揭合同的抵押担保标 的物发生变化，并不因此导致银行依法 向购房者发放贷款行为的无效、可撤销 实践中银行在购房合同被认定无效、撤 销或解除后，往往要求解除借款合同， 主要考虑的是购房者的资

34、信状况。从理 论上说，即使购房合同存在瑕疵，导致 抵押担保不能实现，但如购房者资信并 未下降或提供其他担保。银行认为不影 响资金安全，其也不会必然要求解除借 款合同。因此，购房合同与借款合同不 是主从合同，它们是有一定联系但也相 互独立的合同。二、购房者要求解除购房合同时银 行的诉讼地位问题司法实践中对于按揭纠纷案件中的 诉讼主体问题争议较大的是，在购房者 起诉开发商要求确认房屋买卖合同无效 或解除合同并退还购房款本息时，法院是否应追加按 揭银行行为第三人参加诉讼。有种观点 认为，在此情形下，按揭银行属于无独 立请求权的第三人，法院应追加按揭银 行参加诉讼，如果法院判决解除购房合 同或认定购房

35、合同无效，则由开发商直 接将购房者所欠按揭银行本息退还给按 揭银行，其余的购房款则返还给购房者。 我们认为，这种做法固然可以一并解决 按揭纠纷中开发商、购房者、按揭银行 三方之间的四种法律关系，但将按揭银 行列为无独立请求权第三人既与现行法 律规定不符，也缺乏民事诉讼理论依据。 根据民事诉讼法第 56条、最高人 民法院关于适用 若干问题的意见 第65条的规定，有独立请求权第 三人与无独立请求权第三人的区别，在 于该第三人对于当事人双方的诉标的是 否有独立请求权”。有独立请求权第三 人有权向法院提出诉讼请求和事实理 由，成为当事人。而独立请求权第三人 可以申请参加诉讼，也可以由法院通知 参加诉讼，其只有在法院判决其承担民 事责任时才有权提岀上诉，且其在一审 中无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤 诉。民事诉讼理论通说认为，无独立请 求权第三人参加诉讼，是参加到当事人 一方进行诉讼，与所参加的当事人一方 有法律上的利害关系，案件处理结果涉 及他的合法权益，因此他在诉讼中一般 是通过支持一方的主张，反对另一方的 主张，来维护自己的合法权益。而有独 立请求权第三人在诉讼中的地位相当于 原告，以本诉中的原告和被告。他既不 同意本诉中原告的主张，也不同意本诉 中被告的主张。实际上他是为了维护自 己的合法权益，以独立的实体权利人的 资