土 地 估 价 技 术 报 告

1、土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：南京市浦口区龙华大酒店抵让土地使用权市场价格评估（南京市）受托估价单位：（略）土地估价报告编号：（略）土地估价技术报告编号：（略）提交估价报告日期：二O一四年六月二日关键词：南京市 市场价格评估（略） 二O一四年土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称南京市龙华大酒店抵让土地使用权市场价格评估（南京市）二、委托估价方单位名称：（略）单位地址：（略） 联系人：（略）联系电话：（略）三、受托估价方受托估价单位：（略）机构地址：（略）资质等级：（略）资质证书获得时间：（略）估价资格有效期限：（略）资质证书编号：（略）法人代表：（略）联 系

2、 人：（略）联系电话：（略）邮政编码：（略）四、估价目的本次评估的目的是为南京市土地储备中心确定待估宗地宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整的开发程度下出让70年期的国有土地使用权市场价格，提供客观、公正的土地价格标准。五、估价依据1.法律、法规和政策文件1.1中华人民共和国土地管理法（1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日施行）1.2中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日施行）1.3中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日

3、国务院令第256号，1999年1月1日施行）1.4中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）1.5江苏省土地管理条例（2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）1.6国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（2001年2月13日国土资发200144号）1.7国土资源部关于印发试行土地分类的通知（2001年8月21日国土资发2001255号）1.8中华人民共和国城市规划法（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过

4、，1990年4月1日施行）1.9中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日国务院令第17号，1988年11月1日施行）1.10城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日国务院令第248号，1998年7月20日施行）1.11中华人民共和国契税暂行条例（1997年7月7日国务院令第224号，1997年10月1日施行）1.12中华人民共和国营业税暂行条例（1993年12月13日国务院令第136号，1994年1月1日施行）1.13国务院关于加强国有土地资产管理的通知（2001年4月30日，国发200115号）1.14江苏省国土资源厅转发国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产

5、处置审批办法的通知的通知（2001年7月24日苏国土资发200163号）1.15江苏省人民政府和江苏省国土资源厅颁发的有关文件1.16南京市人民政府和南京市国土资源局颁发的有关文件2.技术规程2.1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）2.3原国家土地管理局发布城镇地籍调查规程（TD1001-1993）3.其它3.1委托方提供的有关资料3.1.1国有土地使用证复印件3.1.2宗地图复印件3.1.3南京市规划局颁发南京市规

6、划局建设工程规划设计方案要点通知书（编号2002678JY01）复印件3.1.4待估宗地规划红线图复印件3.1.5委托方提供的基本情况资料3.1.6委托方提供的估价对象土地利用条件的资料3.2受托估价方掌握的有关资料3.2.1南京市自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料3.2.2南京市统计资料3.2.3南京市城市规划资料3.2.4所在区域城市基础设施基本情况资料3.2.5所在区域房地产租赁、商品房买卖、土地出让转让、土地市场供需状况等土地市场方面的资料3.2.6所在区域土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件3.2.7南京市建筑工程造价信息等方面的资料3.3估价人员

7、实际勘察、调查所获取的资料3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的所在区域规划资料3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在区域城市基础设施基本情况资料3.3.6估价人员调查收集的南京市建筑工程造价信息等方面的资料。六、估价日期二O一四年六月二日七、估价日期二O一四年六月二日至二O一四年六月五日八、地价定义1.地价内涵本报告所评估的待估

8、宗地地价是指在估价基准日二O一四年六月二日，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整的开发程度下，土地使用年期为70年期的未来纯收益的现值总额九、估价结果经过分析测算，确定本次评估物业，建筑面积为6000平方米，在2014年6月2日的评估价值为人民币5188万元，即人民币伍仟壹佰捌拾捌万元整整十、 估价人员： 估价师： 估价员： （签名 盖章）十一、估价报告应用的有效期：本次估价应用有效期为一年，二零一四年六月二日至二零一五年六月二日房 地 产 估 价 技 术 报 告1 个别因素分析估价对象位于南京市浦珠南路路口。该酒店由大堂，餐饮部，客房部组成。一层为KTV和酒

9、吧和一个眼镜店，面积1000平方米；二至三层为餐饮部，面积2000平方米；四层以上为客房部，有50个标准间和30个单间，面积3000平方米。该酒店于1995年6月建成，土地取得时间为1993年6月，土地使用年限60年。2 区域因素分析估价对象所在的南京市是江苏省的省会，该房地产位于南京市浦口区。建筑物着落于浦珠南路和龙华路交汇处。交通便利，客流量大。市政规划成熟。已成为酒店较为集中的地区。估 价 测 算 过 程（一）收益法计算过程1第一层KTV，酒吧评估（一层面积为1000平方米，其中400平米为KTV部分，500平米为酒吧出租部分。）（1）年净收益确定年净收益的计算公式为：年净收益（a）年有

10、效毛收入年运营费用 有效毛收入计算：××大酒店一层酒吧部分现已出租或由他人承包经营，每月承包费、租金收入约在60140元m2之间，本次次取平均值100元/m2年有效毛收入=100×12×400480000（元）年总运营费用计算：a各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8%计算，即：各种税费480000×8%38400（元）b管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年有效毛收入的15%计算，即：管理费用480000×1

11、5%72000（元）c年运营费用为38400+72000=110400元d年净收益（A）480000110400369600（元） 2第二至三层餐饮部估价（1）年净收益确定年净收益（a）年有效毛收入年运营费用年有效毛收入计算：该酒店第二至三层餐饮部现由他人承包经营。目前相似物业市场年租金价格约在250300万元之间，估价中取288万元（120元m2·月）。年有效毛收入=120×12×20002880000（元）年总成本计算：a税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8计算，即

12、各种税费2880000×8%230400（元）b费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15%计算，即管理费用2880000×15%=432000（元）c年运营费用为662400元。d年净收益（A）2880000662400=2217600（元）3四至六层客房部分估价（1）年净收益确定年净收益（a）年有效毛收入年总运营费用年有效毛收入计算：该酒店第四至六层客房经营状况良好，两年来酒店收入情况如下：年份平均房租（元间）住房率房间数年收入（元）2012120745%8026104802013135737%802826414现对2013年资料按市场租

13、金进行预测。年份平均房租（元间）住房率房间数年收入（元）201314573.1%803018738年总运营费用：a各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税、所得税等按总收入的12%计算，即各种税费3018738×12%362249（元）b管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的25%计算，即管理费用3018738×25%754685（元）c年运营费用为1116934（元）d年净收益（A）=30187381116934=1901804（元）（2）资本化率的确定资本化率是收益法估价中一个重要因素，目前国际、国内估价行业在确定资本化

14、率时有多种方法，此次估价主要选用以下方法测定：资本化率（R）安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿安全利率：取一年定期存款利率3.5%投资风险补偿：一般取3%-5%之间，在此取4%。管理负担补偿：一般可以忽略不计。R3.5%+4%=7.5%（3） 年净收入该酒店年净收益=一层酒吧收益+二至三楼餐饮部收益+四至六楼住房部收益369600+2217600+1901804=4489004（元）（4）估价价值计算估价价值V=A/R×11/（1+R）nV4489004/7.5%×l-1/（1+7.5%）3956287920（元）（2）市场比较法计算过程2.1比较案例选择根据待估宗地所处

15、位置、交通条件、基础设施条件、环境质量状况等因素，我们选择了位于同一供需圈内的3个类似交易实例，各交易实例的基本情况如下：2.1.2实例A交易实例A位于百里镇，一等镇二级地，周围公用设施较少，所在区域商服繁华度较劣，总体环境质量一般，无特殊规划限制，面积61260平方米，容积率1.5，土地开发状况为宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地红线内为净地，宗地距中央门长途汽车站、火车站分别为15.5公里、15公里，距最近公交站点(规划)300米，地形平坦，形状较规则，地基一般，临泰盈路， 2003年4月挂牌成交地价为5230元/m2。2.1.2实例B交易实例B位于大学城中心区，周围公用

16、设施配套较齐全，所在区域商服繁华度较高，总体环境质量一般，二类居住用地，无特殊规划限制，面积54664.2平方米，容积率1.0，土地开发状况为宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地红线内为净地，宗地距中央门长途汽车站、火车站分别为13.5公里、13公里，距最近公交站点100米，地形平坦，形状较规则，地基一般， 2003年9月挂牌成交地价为5760元/m2。2.1.3实例C交易实例C位于栖霞区，七级地，周围公用设施状况一般，所在区域商服繁华度一般，总体环境质量一般，二类居住用地，无特殊规划限制，面积25683.9平方米，容积率1.2，土地开发状况为宗地红线外通路、供电、供水、排水、

17、通讯“五通”和宗地红线内为净地，宗地距中央门长途汽车站、火车站分别为13.5公里、13公里，距最近公交站点200米，地形平坦，形状欠规则，地基一般，2003年5月28日挂牌成交地价为5822元/m2。2.2因素条件说明整理土地估价师收集的有关资料，将待估宗地与比较案例的因素条件列表表示如下：表3 因素条件说明表宗地名称比较因素待估宗地案例A案例B案例C位置龙华大酒店百里镇大学城中心区栖霞区用途商业商业商业商业交易时间2014年6月2014年4月2014年3月2014年5月单位面积地价(元/m2)待估523057605822交易类型出让挂牌挂牌挂牌交易情况正常正常正常正常区域因素交通条件距公交站

18、点距离300米(规划)300米100米200米对外交通便利度距中央门长途汽车站13.5公里，火车站13公里距中央门长途汽车站15.5公里，火车站15公里距中央门长途汽车站13.5公里，火车站13公里距中央门长途汽车站13.5公里，火车站13公里商服繁华度距离马群商服中心2.5km，商服繁华度一般商服繁华度较劣位于仙林大学城中心区，商服繁华度较高位于方家冲，商服繁华度一般基础设施状况宗地红线外“五通”宗地红线外“五通”宗地红线外“五通”宗地红线外“五通”公用设施状况较劣较劣优一般环境质量无水、气污染，有较大交通噪音污染，环境质量较劣无明显水、气污染，有一定声污染，环境质量一般无明显水、气污染，有

19、一定声污染，环境质量一般无明显水、气污染，有一定声污染，环境质量一般个别因素面积（M2）6000面积较适宜6126面积较适宜5466面积较适宜2568面积较适宜形状较规则较规则较规则欠规则地形、地基状况地形平坦，地基条件一般地形平坦,地基条件一般地形平坦,地基条件一般地形平坦,地基条件一般文体设施状况距离文体设施较远，较劣距离文体设施较远，较劣较优一般容积率1.61.51.01.2小区内设施完善程度较劣较劣较优一般基础设施状况宗地内场地平整宗地内场地平整宗地内场地平整宗地内场地平整规划限制无特殊限制无特殊限制无特殊限制无特殊限制因素条件指数表比较因素宗地及实例待估宗地案例A案例B案例C位置10

20、095100100用途100100100100交易时间107100105101交易类型100100100100交易情况100100100100交通条件距公交车站距离100100104102对外交通便利度10098100100商服繁华度10090110100基础设施状况100100102100公用设施状况100100109103环境质量100103103103个别因素面积（m2）100100100100形状10010010098地形、地基状况100100100100文体设施状况100100102101容积率1.41.331.01.13小区内设施完善程度100100104102基础设施状况1001

21、00100100规划限制1001001001002.5因素修正在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件进行比较，得到各因素修正系数，如下表7。表7 因素比较修正系数表宗地及实例比较因素案例A案例B案例C位置100/95100/100100/100用途100/100100/100100/100交易时间107/100107/105107/101交易类型100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交通条件距公交车站距离100/100100/104100/102对外交通便利度100/98100/100100/100商服繁华度1

22、00/90100/110100/100基础设施状况100/100100/102100/100公用设施状况100/100100/109100/103环境质量100/103100/103100/103个别因素面积（m 2）100/100100/100100/100形状100/100100/100100/98地形、地基状况100/100100/100100/100文体设施状况100/100100/102100/101容积率1.4/1.331.4/1.01.4/1.13小区内设施完善程度100/100100/104100/102基础设施状况100/100100/100100/100规划限制100/10

23、0100/100100/1002.6地价计算实例A=5288元/m2×100/95×100/100×107/100×100/100×100/100×100/100×100/98×100/90×100/100×100/100×100/103×100/100×100/100×100/100×100/100×1.4/1.33×100/100×100/100×100/100=6895元/m2实例B=5760元/ m2×100/100×100/100×107/105×100/100×100/100×100/104×100/100×100/110×100/1