恒大地产研究

1、1、产业链与产业链技术发展趋势研究（延伸）房地产方面：在2010年4月9日，恒大地产集团在恒大御景半岛召开2010年战略合作伙伴高层峰会。活动邀请了近200家合作伙伴的董事长亲临会场，共商合作大计，涵盖了主体建筑行业、材料设备、装修、园林和营销等整个房地产开发产业链企业。此前，恒大已通过数年的招投标，与200余家国内外知名品牌缔结联盟，整合房地产开发链条上各方面的优势资源。一直以来，恒大通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本控制、打造精品产品。并通过集中采购

2、，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，同时依靠全国统一的采购配送体系，有效降低了流通环节的各项成本。在通过强强联手达到产业互补寻求优势合作的同时，恒大地产优选世界五百强的企业进行长期战略合作。不断对整个房地产相关产业的合作商进行了全面了解和严格选择，如在施工材料设备方面，与美标、奥梯斯、松下、海尔等建立战略合作联盟；在产品设计环节，与世界第三大的设计公司Skidmore、 Owings & Merrill LLP等建立合作。而“阳光合作、诚信为本”的战略合作特点也让恒大地产在整个产业链整合的过程中始终占据先导，优势明显。这种规模化管理及精品战略的终端优势其实已经开始显现，即

3、恒大从对全国所有项目的开盘销售制定了统一的开盘标准，即“园林实景+准现楼+精装修” 的发售模式，以真实的现场环境展示企业实力和产品品质。产业链技术发展趋势研究恒大集团通过其控制成本的精品化战略将继续巩固其行业领导者的地位。据市场预计，恒大地产集团在将增加市场份额及整合房地产业资源方面有良好的发展趋势。同时，据我们小组的调研，了解到：恒大地产集团在不断调整发展战略并根据市场情况采取产品优惠政策回馈购房者的同时，其产品品质和企业创新也更加会加大投入。恒大地产优选世界五百强的企业进行长期战略合作，也使得其在整个产业链发展的过程中占据先导，且优势明显。在管理中，合作和竞争是一个不得不进行辨证的话题。合

4、作是组织存在的前提。尽管组织存在着外部竞争，但合作是竞争的基础。外部的竞争只有立足于合作，才能更好地参与竞争，增强组织的竞争力和抗打击能力。合作和竞争都是组织发展的动力，但是只有合作才是其最根本的动力。 产业链图 资金:本身利润+投资（入美林、德意志银行、淡马锡）资源：先发展好二、三线城市，少买多卖品牌：传承文化+超越突破，精品标准+环节精品规划：与100余家世界顶级团队合作，致力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的领袖企业，全力打造全球化地产航母。2公司业务模式与同类公司间比较公司业务模式中国的房地产市场化进程已经经历了二十多年，广州作为改革开放的前沿阵地，一直扮演着领跑者

5、的角色，从企业制度、开发模式、地产理念、产品创新等各个领域引领中国地产方向，广州的房地产商逐渐走向全国，创造了许多另中国房地产业瞩目的发展模式。恒大地产集团就是一个典范。恒大地产集团不断走向成熟和完善的发展模式，所呈现出的规模化、专业化、精品化等可持续发展特性，与这些典型的开发模式，既有差异，又兼众家所长，因此具有更加旺盛的生命力。“恒大地产商业模式”主要体现在以下十个方面：A. 导入城市运营理念，提升城市价值，实现从社区开发商到城市运营商的经营形态的升级。恒大集团在城市运营上始终扮演着领跑者的角色，对广州固有的文化、历史，独特的生态环境和城市发展具有前瞻性的研究，有效地推动城市化进程。B.

6、规模化低成本运营，项目同步迅速推进，以规模化、均好性的产品和服务进行快速开发。恒大集团在房地产的项目定位、住宅产品开发、职业经理的培养、投诉服务等环节形成了诸多规范的做法、指引和制度，形成了一整套规范的管理系统。C.推行精细地产，开发高标准、多元化产品，使客户的选择余地更大。早在多年前，恒大集团就提出“打造金碧精品，塑造国际品牌”的口号，出台制定了金碧精品工程标准、物业管理精品服务标准等。此后又再次明确提出打造“环节精品”新战略，大力推进“标准管理”，全面贯彻目标节点控制。D.共建管理服务体系，利用规模效益创新服务，形成设计、建筑、监理、园林、装修、策划销售、物业公司等一条龙集团化经营体系。E

7、.采取低开高走销售策略，金碧系列楼盘“开盘必特价，特价必升值”的营销模式已成为中国房地产业的营销经典。F.采取目标计划管理模式，以综合计划、质量管理、监察同步，按照压力传递原则，建立企业管理系统，促使公司运作规范。G.适度超前人才储备：高薪揽才、专场招聘、校园巡回招聘、竞争上岗、专业至上、发展平台、培训学习、修身实践。H.坚持企业文化先导原则。强调责任、诚信、公正，建立恒大报、恒大学习报、金碧月刊“两报一刊”新格局，出版恒大管理文化与发展系列管理教材，开展文化活动，创新社区文化。I.品牌运作多管齐下。率先倡导企业公民理念，强调沟通合作，服务于企业宗旨，打造企业及产品品牌。J.跨越式全国拓展战略

8、。实现从立足广州，辐射珠三角，适度布局全国战略，最终把企业品牌打造成全国性知名品牌。同类公司间比较以下，我们小组将对恒大与其它同类公司（万科、龙湖及万达）进行比较：A.万科自建自营“五菜一汤”统一招商、运行自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居

9、民的日常生活问题。在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。    另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。    万科在全国

10、已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。    对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，万科执行副总裁毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来

11、，未来可形成可观的资产包。” B万达体量太大，“不是一个好模式”万达模式的社区商业被称为不是一个好模式，但实际情况见仁见智。     社区商业是整个商业地产类别中最值得开发的形态，因为其资源利用率最高、距离客户群最近、目的性消费最明显的商业需求，因此可以打造像万达模式一样的可复制性社区型商业模式。     谈到万达大规模进军二线城市进行近郊大规模再造城市中心的开发模式，业内人士指出，“新的万达的模式实现了一种资金平衡，但社区商业部分显然不是一个好的模式。”     万达找到了可持续发展模式，即“

12、用卖掉10万平方米的社区商业，来实现10万平方米的购物中心的持有，达到其资金投入的平衡。”     但由于万达的商业中心开发体量过大，其自身持有的购物中心基本上能够满足居民的消费需求。在购物中心旁边的社区商铺体量较大，消费支撑不够，所以“投资万达社区商铺的人出租和经营压力的较大”。    购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧，其社区商业多被大家所忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规划，功能分区、组团与沿街相结合等，也会有很好的发展空间。C恒大剧场模式，自有业态反哺、升级社区服务如果说万达用影院拉动商业广场，恒大则希望用影院撬

13、动社区商场。恒大影城已经先跨出了实质性一步，分别在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来恒大院线项目将覆盖全国17个省市自治区，院线总量超过150家。“恒大影城”是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺，3-4层则是恒大剧场，总面积1万2万平方米。影城希望为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务。这种社区商业模式称为恒大剧场模式，“影院其实就是社区商场的主力店”。 3 资金运动恒大集团资金运动管理现状A. 一支笔的审批制度一支笔的审批制度强调的重点是企业的现金支出必须且只能由一个人授权或者审批之后才能执行，这是许多公司的财务部门处理

14、业务时普遍使用的制度，恒大集团目前也是执行的一支笔的审批制度。恒大集团的董事长及其下属的各个分公司的负责人都拥有一支笔审批制的权利，集团内所有的一切经济业务不管是预算限额以内，还是预算额以外、日常的收支，或者限额以内的收支等等，只要是不属于投资以及筹资的范畴内的，集团的总经理或负责人都拥有审批权，而对集团对外投资或者筹资的资金流出需由董事会决策。集团下属企业分公司负责人在预算内的开支拥有一支笔的审批权，而对于没有预算或者超出预算的项目，则不具有一支笔的审批权，企业必须上报集团总公司进行决策才可以实施。企业的会计师及财务部门的工作人员对于现金开支只拥有审核权（即财务支付权）。B. 分权的管理模式

15、恒大集团的资金管理模式属于分权管理模式，集团下属的分公司进行独立的核算、统负盈亏，集团所属子公司进行独立的核算、自负盈亏。集团所属企业一般独立掌握自有的财权，总经理拥有预算内资金的审批权，自行负责自有资金的使用，但必须要执行集团所统一规定的财务政策和制度以及会计核算方法。C. 采用预算管理办法恒大集团对其下属子公司的财务收支情况都进行了合理的预算，来管理整个集团的财务。每年，恒大集团都会根据上一年的业绩、销售情况、销售额等各项指标来制定下一年的财务目标，下一年的销售额、费用、利润等都根据上一年的评估以及实际的情况来制定。资金的预算主要包括费用开支、日常开支，消耗品的购置和大型固定资产的购置等，

16、总公司每年都会进行调查监督。恒大集团资金运动管理存在的问题（1） 内部控制薄弱问题1. 一支笔的审批制度缺乏有效的分解与制衡一支笔制度缺乏有效地分解与制衡，会导致总经理一人独大，滥用职权和刚愎自用的后果。一方面是总经理以权谋私的情况有可能出现，另一方面，总经理事事亲力亲为也会导致工作效率低，可能会使企业陷入一个迷茫混乱的境地。2. 监督控制力不足一个企业的内部控制力不足，会导致企业资金流向与控制相分离，而监督又不能发挥其应有的效果。财务监督乏力，资金浪费和滥用的情况就日益严重，最终会影响企业的长远发展。由于恒大集团的规模越做越大，总部的财务部分的内部审计职能已经跟不上公司的发展步伐了。现在恒大

17、集团的内部审查、经营业绩审查不够细致，对离任审计也都是形式上的。 (2)分权过度导致控制力不足随着恒大集团的快速发展，恒大集团涉足各个领域并且成立了很多子公司，这些子公司所处的不同地域以及不同的行业领域导致了其内部控制的复杂性、繁琐性。总公司对这些子公司进行授权，虽然这些子公司很多并且很复杂，但都是为总公司服务的，以服从总公司为准则。但是由于子公司的复杂性和各不相同的发展方向，造成了总公司对子公司分权过度的现象。.子公司过于注重自身利益，总公司控制力不足，导致子公司各自为战并不服务于总公司的最终利益，也不配合总公司的长远目标和发展；.过度分权使企业产生恶性循环影响，有些下属的企业会出现注重利益

18、，从而放松了监督考核，甚至是拒绝执行总公司制定的总体战略方针等等；.有的子公司会追求片面经济目标，囤积货物严重，导致资金使用率不高，浪费严重，并形成高贷款的局面。.有些经营较好的子公司会脱离总公司的控制，财务部门听从子公司领导的安排，不按照总公司统一的财务制度工作，甚至会违反法律法规，欺上瞒下，损害集团的整体利益，使集团管理失控，逐渐丧失竞争力，并最终走向衰退。（3） 预算管理不成熟、不到位A,预算管理的激励性不强通过对恒大集团的调研，我们小组发现：恒大集团对预算的激励性没有充分的认识到位。一个优秀的企业可以把预算中的激励作用充分的发挥出来，用来调动员工的积极性和提高工作效率。因为预算就是给公

19、司、给个人制定了一个目标，每个人都会向这个目标奋斗而努力，这就达成了预算的一种隐性的激励效果，预算就是能激励员工精神的一个动力。但是，在恒大集团的生产经营中，这种作用没有发挥出来，这就说明了预算管理中出现的一些问题：.预算实施后的奖惩情况不够明确，或者其约束力不强；.企业对于预算奖惩的宣传力度不够，没有让员工充分意识到自己的行为与指标的管理，不明确其后果；因此，我们认为：改善恒大集团预算管理最重要的就是加大宣传力度和让全体员工都明确目标并且参与进来。B,预算的合理性和科学性不足恒大集团的预算管理和财务目标脱节的现象非常严重，由于宣传不够，员工参与不积极，导致预算激励性没有发挥出来，从而给企业造

20、成很大障碍。一些子公司为了应付公司的预算，编制虚假的预算，造成企业目标和预算的脱节，使其缺乏合理性。与此同时，由于下属子公司的销售、生产人员并不参与预算的编制，导致降低了预算的科学性。因此，我们认为：只有根据合理并且科学的方法来编制预算，才能与企业的实际情况相符合。C,预算缺乏系统性预算是一个全面而且系统的过程，其编制、实施和制定的目标是十分重要的。从恒大集团的实际情况上分析，企业对于预算工作的编制比较重视，但是却并没有成立一个部分进行单独细致的预算工作，也没有让专业的人员进行预算后的调查，这是企业忽略的地方。因此，我们认为：公司应该单独成立一个部门，并且聘用专业的技术人员，从最初的预算编制到

21、中期的预算实施再到最后的预算实施效果都应该记录下来，这个专门的预算部门在编制预算时应该充分考虑到各个单位部门的优劣性，从而系统、全面地进行预算编制工作。建立这样的预算系统不仅要在制度规定和细节上加以控制，还要求工作中要建立系统网络进行维护。4资金运动特征 恒大：通过投资副产业带动主要产业名气 万科集团：合作开发、大举拿地考验万科资金实力作为国内房地产行业的龙头，万科集团近几年发展迅速，销售规模不断扩大，自2005年万科成为国内首家销售额突破百亿的房企，短短5年时间，至2010年，万科成为国内首家销售额突破千亿的房企，从百亿到千亿，万科仅仅用了6年的时间。而万科近几年一直引领着国内房地产行业，成

22、为国内房地产行业的一艘巨型航母。Ø 资产负债率上升、短期偿债风险有所增加万科的快速扩张和成长，万科的规模不断扩大，其资产规模从2005年的220亿元发展到2010年Q3的1880亿元，同期负债规模由134亿元发展到1386亿元，近5年间，万科资产规模与负债规模分别增加7.5倍和9.3倍。数据来源：万科年报图1：万科资产负债情况万科在扩张的同时，其资产负债率也不断上涨，从2005年的60.9%，一路上涨到2010年Q3的73.8%，鉴于房地产行业的高负债特点，万科的这一负债比例也尚在合理范围，而速动比例近几年则在波动中下滑，于2010年第三季度，万科的流动比率下降到近几年的最低点1.6

23、5。万科这两项财务指标虽都在合理范围内，但两项指标的一增一减，也在某种程度上反映了万科伴随万科近几年快速发展的同时，其负债规模和短期偿债风险的增加。Ø 销售业绩屡创新高，但拿地支出再创新高开发商资金主要来自于自筹资金、银行贷款以及销售回款等，特别是在调控频繁、资本市场严格控制时期，销售回款显然已经成为开发商最为重要和稳定的资金来源渠道。数据来源：万科年报图2：2005-2010年万科合约销售额 从万科历年销售情况来看，万科销售额自2005年突破百亿达到140亿元，直至2010年突破千亿达到1082亿元，6年期间，除2008年受金融危机影响而使万科销售额出现小幅下滑，其余年份万科合约销

24、售都保持在30%以上，而万科的这一市场表现除2009年弱于房地产市场总体表现以外，其他年份均要优于房地产市场总体表现。数据来源：万科年报图3：2010年至今万科单月销售额 作为国内领先的房地产企业，万科似乎对市场有着敏锐而准确的认知。万科2010年实现合约销售1082亿元，就单月来看，万科很好的踩准了政策调控的时间节点，特别是于2011年1月26日出台的被称为史上最为严厉的房地产调控政策“国8条”之际，万科加大推盘量，单月销售额达到201亿元，再次刷新国内房企单月销售记录，而在监测的十大房企中，只有万科和恒大1月合约销售出现环比增长。自“国8条”出台之后，各地楼市成交大幅下滑，而万科1月的20

25、1亿元的销售回款，这对万科的后续发展显然具有积极意义。2010年，房地产市场虽调控不断，但万科拿地依然热情不减。全年拿地90块，分布在全国40个城市，权益建筑面积约2100万平方米，且大多集中在二、三线城市，一线城市拿地面积只有近400万平方米。而万科需要为这90块土地支付土地价款约567亿元，而这一土地价款支付规模也再创新高。Ø 境内外多渠道筹措资金 万科的每一次快速扩张和成长，得益于万科“快速周转”战略，但更多的还是得益于万科在资本市场的一次次融资，而万科的融资渠道也无外乎银行贷款、资本市场融资等。资本市场方面，万科自成立至今的融资规模已经达到250亿元。万科在股票市场上最近的一

26、次融资发生在2009年9月，万科拟以公开发行方式增发8%的股本，净募集资金112亿元，但由于受政策影响，市场认购不积极，万科112亿元的增发方案最终宣告失败。境内银行贷款方面，除了传统的开发贷、土地贷以及银行授信等方式外，近几年万科也通过集团公司互相担保获得贷款，2008年，万科及控股子公司新增担保（含反担保）23笔共17.12亿元，年度担保余额（不含对联营公司的担保余额）22.21亿元；2009年，新增担保（含反担保）6笔共5.68亿元，年度担保余额（不含对联营公司的担保余额）12.26亿元；2010年上半年，新增担保（含反担保）2笔共0.37亿元，报告期担保余额（不含对联营公司的担保余额）

27、11.53亿元。集团公司互相担保贷款金额虽不是很大，但也成为万科获得资金的一个渠道之一。此外，万科在信托融资方面也有所斩获，2009年，万科发生2笔共计19亿元的两年期信托借款；而距今最近的一次信托融资发生在2010年，为万科融得12亿元，该信托产品主要用于投资万科长春项目，期限为5年，最低年华收益率达到7.2%。而在境外融资方面，万科也是积极寻找出口，至2010年6月，万科存在对中国银行香港分行4.89亿美元的外币贷款，而同时万科在香港资本市场也早有布局，其较早的在香港购买和注册多间空壳公司，而这些空壳子公司或许已经成为万科避开国内资本市场监管，在国际市场获得融资的重要通道，目前虽无明确数据

28、显示万科在香港的空壳公司到底融得多少资金，但这些空壳公司的作用不应小觑。Ø 手握雄厚资金，但现金流不容乐观、销售回款所起作用有限表1：万科近几个季度现金流量情况（单位：亿元）2010Q32010Q22010Q12009Q4经营性现金流净额-12.0736-95.1442-68.002292.5335投资现金流净额-16.1867-5.7617-14.152-41.9066融资现金流净额115.327660.921935.4352-30.2865现金等的净增加额87.1091-40.0339-46.741120.2448现金及现金等价物220.3618133.2527173.28662

29、20.0277数据来源：万科年报近4个季度，万科现金流不容乐观，经营性现金流在2009年末为正值，但2010年受各种调控政策影响，经营性现金流持续为负值；万科在土地市场上的大手笔投入，这也导致公司投资现金流持续负值；而万科通过各种融资渠道显然筹措了不少资金，截止2010年第三季度，万科融资现金流净额高达115亿元，其现金及现金等价物为220亿元。万科在2010年3季度末虽手握高达220亿元的雄厚资金，在第4季度的销售表现良好，但鉴于万科众多项目的合作开发模式，真真流向万科的销售回款的规模也许并没有其披露的那么大，且相对于万科在项目后续开发以及土地市场的投入依然，销售回款对万科的作用也许并没有那

30、么大。未来随着“国八条”政策在各个城市的落地、今年1000万平方米的保障房目标等政策影响，或许对商品房市场以及房地产企业带来不小的冲击，而在此背景下，如何安排企业的资金流，或许已经成为万科在2011年不得不面对的显示问题。万达地产：资金来源更为丰富恒大地产：爆发式增长考验恒大资金实力恒大地产作为中国房地产市场的后期之秀，近几年发展迅速，特别是于2009年登陆港交所后，恒大更是以爆发式增长而一跃成为中国房地产行业十强企业。Ø 规模扩张迅速、资产负债率突破80%，土地市场大举拿地数据来源：恒大年报图4：2008-2010年恒大合约销售额恒大近几年发展尤为迅速，特别是在2009年上市后，短

31、短时间恒大地产规模成几何式增长，总资产从2008年的285亿元，发展到2010年的794亿元，增长1.78倍，合约销售从2008年的60亿元，发展到2010年的504亿元，增长7.4倍。与此同时，恒大的资产负债率也在不断攀升，其资产负债率2008年为71%，2009年达到79.6%，至2010年中期其资产负债率突破80%，达到80.9%，80.9%的资产负债率在行业内属于偏高水平，而恒大的高资产负债率，主要与恒大近两年激进的扩张策略有较大关系。而对负债规模的合理管理，对于恒大未来的健康发展显然是必要而有益的。在收入规模迅速扩张的同时，恒大在土地市场也是大手笔，2010年度，恒大共拿地76块，权

32、益前建筑面积达到2050万平方米，这些土地储备主要分布在二、三线，甚至四线城市，土地总价款也达到142亿元，截止2010年末，恒大地产总土地储备面积达到8491万平方米，这一惊人的土地储备规模，日后的滚动开发，也将需要投入大笔的资金，而对恒大而言，如何筹措大量资金支撑其持续发展，嫣然已经成为恒大管理层面临的最迫切的问题。Ø 境内外多渠道筹措资金恒大地产自上市后迅速发展，企业规模不断扩大的同时，负债规模从2008年的202.6亿元，发展到2010年3季度的642.4亿元，负债规模增幅比资产规模增幅高近40个百分点。恒大的快速发展，更多的是依靠恒大在资本市场上的一次次融资，以负债的不断扩

33、大来支撑的。而恒大的融资渠道也外乎是银行贷款、资本市场融资等。 银行借款方面，截止2010年6月，恒大地产银行借款余额达到163.2亿元，同期借款总额达到而恒大在2009年末的银行借款余额也已达到141.8亿元。与此同时，恒大地产也积极通过资本市场多渠道筹措资金，恒大公告显示，2010年，恒大在香港先后于1月27日和4月13日2次发行优先票据，分别募集资金7.5亿美元和6亿美元，以恒大旗下若干子公司共同担保，并以子公司的股份做为抵押，年息分别为13%。两次优先票据的发行累计募集资金相当于92.2亿元人民币。而2011年1月，恒大又发行了两批以美元结算的优先票据，累计募集资金92.5亿元人民币，

34、年息分别为7.5%和9.25%。在信托市场方面，恒大地产也有所动作，其2010年共发行4支信托产品，累计募集资金超过12亿元，而这几只信托产品预期年收益率基本在8%左右。表2：恒大近期发行信托产品摘要信托产品名称信托规模（亿元）期限（年）预期年收益率西安信托-恒大地产恒鑫1号优质资产投资集合资金信托计划0.65581.58%广西恒大特定资产收益权流动化信托21.58%交银国信-济南恒大绿洲股权受益权投资集合资金信托计划5.266中融-恒大华府房地产项目投资集合资金信托计划4-5.51-27.5%数据来源：用益信托网Ø 现金流不容乐观，手持现金有限表3：恒大现金流量情况（单位：亿元）2

35、010Q22009经营性现金流净额-92.28121.5817投资现金流净额-3.4188-0.5578融资现金流净额121.972244.8209现金等的净增加额26.272365.8448现金及现金等价物99.514173.3323数据来源：恒大年报近两个报告期间，恒大地产的现金流不容乐观，2009年末，其经营性现金流为正值，但2010年受各种调控政策影响，经营性现金流持续为负值；恒大在土地市场上的快速扩张，这也导致公司投资现金流持续负值；而通过各种融资渠道，特别是优先票据以及银行贷款等方式，恒大显然筹措了不少资金，截止2010年第2季度，恒大融资现金流净额高达122亿元，其现金及现金等价

36、物为99亿元，比2009年末小幅增加26亿元左右。恒大2010年拿地76块，权益前建筑面积达到2050万平方米，在土地市场上的快速扩张，其项目相应的后续投入也需要大笔资金支持，特别是恒大将其2011年销售目标上调75%，考虑到房价在宏观调控下不会出现大幅度上涨，恒大若想完成此销售目标，其开工规模以及资金投入都将大幅度增加，这些对恒大地产的资金链势必产生不小的考验。而在资本市场方面，恒大历次发行的以美元结算的优先票据年息在9.25%-13%，若再考虑到人民币美元汇率因素，恒大的融资成本远在票据年息之上，融资成本高企势必会压低企业的利润水平，而一系列的连锁反应又会传到到资本市场，这种循环若长期持续

37、下去，对恒大在资本市场中的表现以及恒大长远发展显然不利。而面对未来房地产市场不断调控的形势下，如何安排很多噶的资金流，显然应该得到恒大管理层的重视。资金周转与同类产品比较：万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。万科的商业地产不同于万达集团、凯德置地这样的纯物业经营商,其所谓的“二八”比例是经过仔细测算后,最有利于其住宅开发的商业模式。“万科的郊区大盘模式需要完善的商业配套吸引客户,这种商业和住宅比例可形成共生互利的协同效应,从而继续支撑万科的利润回报”。或许，资金制擎也是慢转的原因之一。相对于营业规模，万科的现金似乎不太充分，而众所周知，商业地产在建设阶段，需要占压大量现金，导致资金周转率变

38、慢。表面上看,113家房地产企业中,现金最多的是万科,其2009年末的账面现金达到230亿元，占同期全部房地产上市公司账面现金总额的一成以上，比居于第二名的保利地产高出78亿元之多。不过，衡量现金是否充分的重要指标现金保障能力，万科并不高。万科2009年的账面现金/营业总收入，也就是现金保障能力为0.47，小于1，落后于同一规模级别的其他上市公司，比如，金地集团、保利地产、招商地产。当然，从长远看，已建成的商业物业还可以通过REITs的方式融资，规避住宅开发融资上的周期性风险。产业链瓶颈对于年内成立的企业联盟，万科倾注了很大的心血，其中一个重要原因就在于万科希望通过产业联盟的成立突破目前住宅产

39、业化发展总包资源、构件厂等系列产业链瓶颈。由于周边没有能生产产业化构件的内销构件厂，因此我们只能选择一家出口厂家。这些构件先出口香港，然后再从香港进口，这大大推高了我们的建造成本北京、上海、深圳等大城市住宅产业化产业链当中各个环节相对完备，但在国内的二三线城市，这一矛盾尤其凸显。已进入30多个城市的万科似乎遇到了一个发展的悖论，如果大规模发展产业化住宅，将面临诸多地域产业链的困境，如果不在短时间内实现住宅产业化，其自身“滚雪球”式的发展速率又会带来难以解决的现实问题。万达的相关内容历经三代 万达开启全新商业时代 1. 第一代单店方式：单店模式以销售平衡现金流用以吸引人流的大型超市、可以留住人流

40、的电影城、作为配套的停车场，这些单体楼所涵盖的小店铺、超市等小综合业态的组合就是万达商业地产第一代开发模式，也称“单店模式”。局限：单打独斗经营无法形成合力由此，万达商业地产第一代商业模式遇到了发展初期不可避免的艰辛。2. 第二代组合店方式：组合店模式业态布局多样化以期通过各自的影响力形成相互之间的吸引力，最终形成一种对消费人群的巨大合力。局限：主力店各踞一方未形成人流的有效流动。项目的纯商业定位，使得文化、娱乐、体育、酒店等休闲消费环境没有有效建立，加上零售类比例偏大，也使项目偏离了商业地产的经营重心。3. 第三代城市综合体方式：城市综合体多功能高效复合优势：集约化布局始创特色步行街5根据资

41、金运动特征划分的会计要素：资产负债 会计年度2014.09.302014.06.302014.03.31货币资金55,223,451.4045,361,281.7821,389,272.73应收账款1,947,833.721,770,902.871,697,584.43预付款项481,849.01496,784.2137,153.78其他应收款15,317,964.6614,648,616.6614,464,604.77应收利息10,407,427.4010,178,309.599,568,158.91存货174,862,504.18174,922,799.76175,398,094

42、.79流动资产合计258,241,030.37247,378,694.87222,554,869.41长期应收款15,000,000.0015,000,000.0045,000,000.00固定资产27,862,747.5328,297,022.1228,787,398.17长期待摊费用874,999.90883,333.24891,666.58非流动资产合计43,737,747.4344,180,355.3674,679,064.75资产总计301,978,777.80291,559,050.23297,233,934.16应付账款22,582,789.7822,421,414.7123,3

43、74,674.74预收款项14,666,161.28127,619.60565,906.87应付职工薪酬1,857,776.571,965,026.871,583,743.90应交税费7,000,354.576,964,300.688,376,609.53应付股利8,516.698,516.698,516.69其他应付款13,925,121.9213,635,034.6114,738,239.17一年内到期的非流动负债263,250.00263,250.00263,250.00流动负债合计60,303,970.8145,385,163.1648,910,940.90负债合计60,303,970

44、.8145,385,163.1648,910,940.90实收资本（或股本）184,819,607.00184,819,607.00184,819,607.00资本公积22,795,561.5022,795,561.5022,795,561.50盈余公积6,885,074.866,885,074.866,885,074.86未分配利润-17,386,859.24-13,434,781.22-11,662,862.27少数股东权益44,561,422.8745,108,424.9345,485,612.17归属母公司所有者权益（或股东权益）197,113,384.12201,065,462.14

45、202,837,381.09所有者权益（或股东权益）合计241,674,806.99246,173,887.07248,322,993.26负债和所有者（或股东权益）合计301,978,777.80291,559,050.23297,233,934.16备注 收入: 收入分布项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率（1）房地产业（房产销售）16,960,575.006,721,446.8610,239,128.1460.37（2）房地产业 (物业管理)11,897,470.399,562,375.012,335,095.3819.63会计年度:2013-06-30 项目名称

46、主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产开发3,016,800.001,263,133.001,753,667.0058.13物业管理5,502,674.004,297,906.001,204,768.0021.89会计年度:2012-12-31 项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产业(房产销售)19,893,806.008,611,868.0011,281,938.0056.71房地产业(物业管理)13,355,948.0011,273,860.002,082,088.0015.59合计33,249,754.0019,885,728.0013,364,0

47、26.0040.19会计年度:2012-06-30 项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产开发8,116,842.004,897,369.003,219,472.0039.66物业管理7,107,701.00444,907.006,662,794.0093.74会计年度:2011-12-31 项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产开发610,095,900.00456,616,400.00153,479,500.0025.16物业管理及其他14,935,000.001,042,300.0013,892,700.0093.02项目名称主营业

48、务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率公寓3,259,800.002,258,900.001,000,900.0030.70商铺37,835,100.0019,971,100.0017,864,000.0047.22会计年度:2010-12-31 项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率房地产开发58,098,400.0042,840,000.00-物业管理及其他12,939,700.00720,200.00-公寓58,098,400.0042,840,000.0015,258,400.00-会计年度:2010-06-30 项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛

49、利毛利率公寓24,082,234.0017,681,481.076,400,752.9326.58会计年度:2009-12-31 项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率别墅223,341,191.00160,006,034.61-公寓224,627,244.00186,209,711.32-会计年度:2009-06-30 项目名称主营业务收入主营业务成本主营业务毛利毛利率别墅39,568,407.0026,211,784.6413,356,622.3633.76公寓72,955,235.0045,189,370.3927,765,864.6138.06 费用:看

50、下表分析 利润: 利润 会计年度2014.09.302014.06.302014.03.31一、营业收入17,220,378.8214,010,289.929,641,580.01减：营业成本10,076,860.567,840,507.754,908,665.84营业税金及附加2,243,937.542,047,038.851,682,056.68销售费用377,683.49268,021.25158,075.24管理费用12,265,584.046,882,987.053,243,483.80财务费用-32,237.56-3,322.9628,460.38资产减值损失-88,00

51、0.75-89,778.76-100,807.80投资收益6,343,521.806,192,252.725,726,005.56二、营业利润-1,279,926.703,257,089.465,450,251.43营业外收入148,003.19109,730.5146,431.78减：营业外支出6,822.746,486.142,850.17其中：非流动资产处置净损失-3,635.97-三、利润总额-1,138,746.253,360,333.835,493,833.04减：所得税1,717,002.891,717,002.891,701,395.91四、净利润-2,855,749.141,

52、643,330.943,792,437.13归属于母公司所有者的净利润-3,453,854.62498,223.402,270,142.35少数股东损益598,105.481,145,107.541,522,294.78（一）基本每股收益-0.020.000.01（二）稀释每股收益-0.020.000.01备注营业总成本披露不平6会计为谁服务，会计信息使用者及使用要求与偏好分析为谁服务：会计首先是为所有者服务。并确保所有都的财产安全。其次也为经营都服务，并为他他提供真实的财务信息，为经营决策服务。同时会计也为潜在的投资人服务，也为政府相关机构服务。使用者：1、投资者。投资者是会计信息的最主要的

53、使用者之一。首先，投资者出于对投资的安全性和收益性的考虑，非常关心企业的环境绩效会对企业财务上的安全性和盈利能力产生何种影响。其次，由于投资者素质和修养的不断提高，道德投资的观念开始被一些投资者所接受，甚至在有些国家里产生了专门的道德投资机构。道德投资，意指投资者只对那些具有良好的环境意识并主动承担环境责任的企业投资。那么，这些投资者将会非常重视企业的环境绩效，至少会将环境效益与经济效益并重，他们对于企业的环境信息自然也就产生了需求。 2、金融机构。在现代社会里，银行、保险公司等金融机构是一支重要的经济和社会力量。由于环境问题的日益重要，各种金融机构的基本业务活动中都开始引入了环境问题。在投资

54、者出资开办企业后，银行就成为企业日常融资的最主要的对象。银行在发放贷款时，出于贷款的安全性必须全面分析企业的财务状况，分析由环境问题可能引发的潜在的负债和风险。与银行的考虑相类似，保险商也开始关注环境问题可能招致的风险。保险商如果不对企业投保的财产上所隐含的环境风险予以足够的重视，它们将有可能替企业承担巨大的环境治理开支从而招致巨大的损失。保险商必须根据企业的环境绩效来确定可以接受的投保范围和基数。为了这种评估，保险商也会非常重视企业的环境信息。 3、企业管理当局。企业管理当局也是环境会计信息的重要使用者，而且他们可能对此要求的更全面、更具体、更快速，他们需要利用环境会计信息以帮助解脱所承担的财务和环境责任，帮助实施环境管理和经济管理的各个有关环节。 4、消费者。随着人们物质生活水平的提高，他们越加关心所消费的产品和劳务对于他们是否具有生理上的和经济上的不利的影响；由于消费者素质和修养的提高，他们会关心自身的消费是否会对他人和地球环境造成危害。当今的市场消费倾向表明，同类的产品和劳务，人们总是愿意购买那些具有良好的环境形象和具有绿色标志的产品和劳务，绿色消费主义的倾向正在逐渐成为时尚，人们正在越来越对绿色商品和绿色企业感兴趣。产品和劳务的经销商们受最终消费者的影响，也开始重视环境问题，他们会关心供应商的产品和劳务在使用中和使