青岛房地产市场分析综述

1、青岛房地产市场分析综述关键词： 青岛房地产市场综述                                           土地市场分析青岛市是推行土地招拍挂制度较早的城市，经过了去年崂山

2、区土地事件及城阳区土地暂时封存后，2004年青岛的土地市场相对较平稳，招拍挂进行的井然有序，特别是8.31大限之后，具有资金实力的大企业纷纷拿地蓄积力量。一、供应分析整体来说，2004年青岛市含市内四区及崂山区、城阳区共放量土地19宗计27.56万平方米，成交金额约9亿多元。下面对成交土地进行详细分析：1. 从成交日期来看 从上表来看，4月份、5月份及7月份是土地供应的高潮，分别有116041.3平米、123370.5平米及164300.4平米的土地投放市场。分别占全年土地投放量的17.5%、18.6%和24.75%。2. 从土地用途来看在所有放量土地中，无论从成交的面积还

3、是从成交的金额，住宅用地占有相当大的比例。放量住宅用地215024.9平米占所有放量土地的78%，住宅作为土地的主要用途，居住需求仍然是最大需求，商业与办公只能作为住宅的配套。3. 分区域来讲从土地成交区域来看，放量土地宗数最多的是四方区，今年共放量6宗土地，而面积最多的却是市北区，放量土地三宗，由于市北区辽阳西路南放量一块大面积土地，69279.9平方米，而使整个区域的土地放量增大，该块大面积土地被青岛海信房地产股份有限公司拍得。虽然李沧区今年只有一宗土地放量，但是其面积却为所有放量土地中面积最大者，为78869.8平米，该块土地亦被青岛海信房地产股份有限公司拍得。市南区今年放量3

4、宗土地，土地面积相对较平均；崂山区仅放量两宗办公用地；而城阳区在经历了去年的市场沉睡阶段后，刚刚复苏，今年没有新的放量。另外，2004年未有作为海景住宅的土地投放市场。从今年土地市场供应能够看出下一轮房地产开发热点将是四方区、市北区，并且在市北区及李沧区将会有两个大盘投放市场。未来土地放量应当主要集中于崂山区、开发区，从城市化进程来看，崂山区及开发区仍存在部分未经改造的区域，特别是开发区随着西海岸经济得强进发展势头，在香江路以北区域会形成开发热点。而市南区将会继续保持不温不火的状态，有几块面积均等的地块投放市场；李沧区将继续以建设经济适用房为主。4. 土地受让人从以上表中看出，今年海

5、信地产从青岛市购地4宗，总出资额达到4亿多元，为今年土地市场中收获最丰的地产公司，另外其在青岛周边其他区域还有购地现象且均为住宅用地，可见其实力之大，投资住宅开发之决心，可谓岛城房地产市场中实力最大，运作速度最快的开发商。其次是青岛天海房地产开发有限公司投入1亿两千多万元购入四方区44378.2平米土地作为住宅开发。该项目估计明年能够启动；青岛康储实业有限公司投入8600多万元在市北区购入62221平米作为住宅开发；青岛雁山房地产开发公司也投入6900多万元从四方区购入44378平米的土地作为住宅开发。可见，明年的四方区房地产市场将一改往年的冷淡，在一定时期内形成几个大盘鼎力的火爆景象。另外，

6、青岛港（集团）港宇置业公司、青岛信莱置业有限公司也分别投入5455多万元和4672多万元分别在市南区与市北区购入住宅用地，进行住宅项目的开发。山东省鲁邦房地产开发有限公司在成功推出崂山区悦海豪庭项目及市南区海悦东海世家项目之后，1222多万元于四方区购入商业用地，进行商业房地产的运作。二、 价格分析见上表，从整体成交的平均价格来看，土地的价格趋势在预料之中，离市区越近的土地，价格自然越高，往年如此，今年也没有例外。市南区作为青岛的老黄金区域，其地价特别是房价都是遥遥领先，其次是距离市南较近的市北区，然后是四方区，最后才是李沧区，虽然李沧区作为青岛市区，但是由于历史遗留下来的整体区域口

7、碑较差，造成地价与房价一直保持区域最低；开发区由于近几年的连续好政策使房价、地价一路飙升，今年土地平均价格高于李沧区。分开来看，值得关注的是在本市7月的土地挂牌出让中，老牌青岛黄金区域市南区地块的单价成交，竟低于四方区金华路地块成交单价100元，这是青岛市首次出现在同一次土地出让活动中单价成交四方区高于市南区的现象。出现此次现象可能因为热衷于拿地开发的开发商们由于资金实力雄厚,更擅长大盘开发;另外与挂牌制度的过程非透明性也不无关系。另外值得一提的是今年开发区长江路与太行山路交叉路口一2333.3平米的地块挂牌出让卖出天价，以楼面地价5070元/平米的高价售出。今年开发区房地产市场火爆异常，土地

8、市场价格也同步上升，今年开发区有四宗土地投放市场，而明年的土地市场会更加活跃。在整个房地产市场的带动下，预计明年的土地价格会保持稳步上涨。土地大限之后，土地市场的放量会更加有序合理，会使每一块土地发挥其最大用途，由于之前实力强大的企业纷纷购地储备，土地市场的需求弱化会在一定程度上导致整体放量减少，但未来房地产市场的乐观状况会带动土地价格的上扬。三、小结2004年青岛市土地市场整体较为活跃，整体价格也趋于合理。所有的土地出让程序都是规范有序的进行，土地宏观调控政策在土地出让过程中逐渐彰显其作用，在规范性制度的作用下，青岛市土地市场会逐步驶入良性循环发展的轨道。青岛政策概述光阴荏苒，青岛的楼市又经

9、历了一年的发展，在通往成熟与规范的道路上划下了重重的一笔。在所有影响房地产发展的因素中，政策因素可谓是至关重要的，是引导整个房地产产业发展的强劲力量。2004年为了使房地产更加规范与成熟，国家及市里纷纷出台政策鼓励房地产市场健康、规范的发展。一、土地管理方面2004年对于土地方面的政策较多，综合以上政策不难看出，所有围绕土地方面出台的政策无非是为了规范土地市场：土地出让程序规范、公平、透明；合理征地用地。2003年青岛市及其它城市在土地开发方面出现了各种各样的违法操作问题，从去年开始国家即出台相关政策制止此种不规范行为。然而整个土地市场是多年来的遗留问题，不可能在短时间内得以解决，因此，今年继

10、续出台相关政策，监督、治理、整顿使整个市场在8月31日之后能够完全实现土地出让的招拍挂，并且使征地用地能够遵循合理的程序从而达到整个市场的规范化。房地产产业中，土地市场的规范化是整个产业走向规范化的基础，只有在土地市场规范化的前提下，整个房地产市场才能逐步规范、成熟。土地市场的规范对目前的房地产市场热度能够起到一定的降温作用，另外，对新商品房的供应也会起到一定的抑制作用，但最终逐渐走向平衡。二、经营管理方面此一系列围绕房地产经营管理的政策法规使青岛市房地产企业在开发过程中走向规范化。青岛市房地产经历了20多年的发展历程，从80年代初只有一家开发企业到现在的600多家，经历了一个从小到大，从不规

11、范到逐步规范的过程。房地产业为青岛市经济的发展贡献了较大的力量，但是应该看到的是青岛市房地产的发展与先进的城市化相比仍存在很大差距：企业规模小、市场行为不规范、住房有效供应不足。这一系列问题会严重影响房地产市场的发展，关于加强房地产开发经营管理的通知要求对房地产企业完善内部机制，增强信誉度并对新增企业加强审批力度，规范企业的经营管理。政策还规定建立完善的售后服务及投诉机构，正确、合理对待客户投诉问题；建立规范的广告发布制度，杜绝不切实际的宣传，规范了房地产企业的经营管理。对房地产企业经营管理的严加监管势必导致部分小企业不堪重负而惨遭淘汰，但只有这样才能形成整个市场的规范运作。另外，青岛市出台了

12、三个办法，把青岛市住房结构划分为四个层次：高档商品房，真正市场化的产物，土地招拍挂不限价；普通商品房，土地要限价出让；经济适用房，主要解决城镇中等偏下收入家庭住房需求；廉租房，通过社会保障解决城镇最低收入家庭中住房困难户住房问题。这一办法解决了青岛市大部分有住房需求而经济实力又达不到的需求群体的需求问题。三、物业管理方面从1994年正式开始实施物业管理以来，青岛市物业管理工作取得了很大的成绩。但是，在很多方面仍存在不规范现象，主要原因有：法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清；居民消费观念尚未改变，物业管理消费意识较弱；物业管理和社区建设相关主体的职责不清、关系不顺。而今国家及市委均出台系列政

13、策规范物业管理市场，服务合同及业主公约均有了明确的责权关系。物业管理的服务内容及服务质量标准也有了明文规定，避免了日后的扯皮现象。在这样有章可循的市场条件下相信岛城的物业管理会越来越好。   住宅市场综述中国申奥成功，奥帆赛场确定于青岛之后给原本就活跃的青岛房地产市场又注入了一例兴奋剂，使青岛房屋销售价格一路攀升，加之作为沿海城市的天然条件，各地投资者纷纷前来青岛置业，致使青岛房地产市场的有效需求与本市的实际需求相偏离，房价涨之又涨。2004年商品房价格继续攀升，今年三季度与去年同期相比价格上升12.9；与上季度相比，上升2.0；前三季度，累计上升13.7，除不断壮大的需求

14、带动外，三季度的地价上升也起到了一定的拉升作用。一、2004年市场特点1. 投资态势良好, 个人购房占绝对主流2004年青岛房地产市场投资态势良好，仅前三季度累计完成投资107.6亿元，增长39.2，比去年前11个月100.6亿元的累计投资额多出7亿元。其中，用于土建工程的投资73.3亿元，增长48.6，高于全市投资增速9.4个百分点，在全部投资额中占68.1，比去年占比提高4.3个百分点；商品住宅投资完成86.3亿元，比去年同期增长49.1，高于全市房地产投资增速9.9个百分点。另外办公楼投资增幅也稳步上扬，完成投资3.9亿元，增长10.9；商业营业用房走出低迷态势，完成投资10.

15、0亿元，比去年增长21.3；其它投资7.4亿元，下降3.1。销售给个人的商品住宅建筑面积228.6万平方米，增长31.1，占全部住宅销售的98.3，比去年提升1.4个百分点，居民个人购房已占据绝对主流。然而，住宅竣工面积与销售面积之比为0.92：1，销售面积仍比竣工面积多出18.2万平方米，市场依然供不应求，卖方市场的格局状态仍然未被打破。2. 市场供需两旺,仍然体现供不应求趋势2004年住宅市场保持供需两旺态势，前三季度，住宅竣工214.4万平方米，增长25.0，商品住宅销售232.6万平方米，占全部商品房屋销售面积的85.4，增长29.2。住宅开工、竣工面积与销售面积比去年同期均

16、有增长，市场供需两旺。然而，住宅竣工面积与销售面积之比为0.92：1，销售面积仍比竣工面积多出18.2万平方米，市场依然供不应求，卖方市场的格局状态仍然未被打破。3. 住宅价格上涨迅猛近几年来，虽然政府加大了对房地产市场的监控力度，采取了多项措施抑制房价的上涨，如加大经济适用住房的建设和投入，但由于大量的外地置业导致青岛市住宅市场的有效需求增强，导致开发数量难以满足强烈的购房需求，从而使房价一升再升。在商品房的分类中，住宅商品房价格涨幅仍较大，比去年同季上升16.4%，较上季上升1.5%。从三季度青岛市各区域楼盘的开发情况看, 住宅商品房的开发大多集中在市南区北部和市北区东部一带的三

17、级地段区域，价格在每平方米5500元至6500元，房价比去年同期上升20%左右，且多为高层住宅，而多层住宅的楼盘开发较少。如位于宁夏路的万事兴家园多层砖混住宅商品房，去年开盘起价为每平方米5300元，今年该楼盘房屋售价已达到每平方米6780 元，价格上涨20%之多。位于五、六级地段市郊的李沧区的房价也由去年的每平方米3000元上升到3600元，较去年也升高20%。因而造成三季度多层住宅较去年同期上升16.7%。另外土地价格的升高也是造成房价上涨的原因,青岛市房价结构中，土地的价格已经占房屋价格的50%以上，因此，土地的价格直接决定了房价。近年来青岛市土地资源不断减少，又由于土地招拍挂制度的实施

18、，土地价格上涨是必然。从土地交易情况来看，三季度土地交易价格较去年同季上升1.8%，三级地段的土地出让价已达到每平方米3000多元。土地价格的上涨直接导致商品住宅价格的上涨。房价的上涨速度之快，直接导致房价收入比增高，今年19月份青岛市城市居民人均可支配收入为8126.05元，较去年同期增长10.1%，收入涨幅大大低于房价涨幅，根据测算2003年青岛市80平方米的套房价格与城市居民户均收入比已高达12.6倍，远远高于国际上认可的3倍至6倍的标准，大大超过了居民的承受能力。4. 开发投资向郊区偏移随着房地产市场保持的供需两旺态势，市内四区及崂山区土地供应逐渐减少，从而商品房供应减弱，转

19、向北部和西部郊区，且多为大盘开发，商业、办公及商铺市场也随之活跃于郊区市场，随着市政府的郊区规划方案又引发新的投资热潮。二、市场展望展望2005年,中原地产预测青岛市房地产市场发展趋势将呈现以下特点：1. 住宅供应会继续保持增幅2005年青岛住宅市场供应量将继续保持增幅，主要体现于郊区与浮山后区域的住宅供应上，青岛市北部的几个大盘将于2005年投入市场，浮山后目前在酝酿的几个大盘04年启动一部分之后，也将于05年大幅推出，另外，市内四区也有不少项目蓄积力量等待明年推向市场，势必会对整个房地产市场的供应增幅起到带动作用。虽然经历2004年8月31日的土地大限之后会造成土地供应的减少，从

20、而造成房源供应的减弱，但是试想房地产项目的开发周期动辄两年三年，加之多数开发商有不少存量土地，因此就2005年的房地产市场来讲，供应量会继续保持增幅态势。2. 需求市场稳中微涨，涨幅会有较大回落近年来房地产市场不断发展，而消费者同样也愈加理性，无论房地产投资者还是自用、自住为目的的消费者其选房、购房的专业程度越来越高，其消费也建立在深度了解、综合比较的基础之上，并且了解金融、市政规划等政策对整个市场的影响而时刻关注。一路高涨的青岛房价使部分房地产消费群体更加趋于理性，势必影响下一年的需求市场；酝酿已久的央行调息政策于04年10月末浮出水面，市场中消费者反应激烈，最新的一项调查证明，有

21、41.7%的人可能因此暂缓买房，特别作为房地产需求市场生力军的年轻一代，加息政策的敏感程度更高，有效需求的消费者中又被分流出部分持币观望者。即使明年会出现部分或投资或居住为目的的新增需求，也会被由于加息造成的需求减少而冲淡。但随着经济的发展，青岛市特殊的地理位置及自然环境、良好的投资价值和住宅郊区化发展的现状仍会使房地产市场保持生温态势，仍会带动投资消费者的消费积极性。因此预测05年的房地产市场需求仍能稳中稍涨但增幅会有大幅回落。3. 整体价格稳中微升，增幅回落供应继续增强而需求增长减缓的状况势必会对2005年的房地产价格造成一定程度的冲击，一定时期内抑制价格的继续上扬。然而，长期以

22、来青岛房地产市场的投资热度不会在瞬间冷却。另外，特别说明的是受政府宏观政策影响较大的青岛经济技术开发区房地产价格预计会有较强增幅。04年10月份青岛市首次召开的重大公共事务决策听证会上确定了隔海相望的青岛、黄岛两地之间建设海底隧道。这一利好消息在原本具有投资热度的西海岸房地产市场上又掀起了新一轮波澜。在短短一个月的时间内开发区的房地产项目纷纷上调价格。2005年开发区的房地产市场新启动项目体量相对较少，随着各地投资者组成的需求团队的壮大又会造成这一区域房地产市场的价格高涨。个别区域价格的强势涨幅亦能够拉动整体市场价格，因此预测2005年房地产价格稳中有升，但增幅回落。4. 投资趋于理

23、性受银行加息政策的影响，企业投资风险加大，因此会减少部分资金实力及运营能力差的投资实体的介入，但对于实力雄厚的开发商而言，0.27%的加息影响甚微，不会影响其投资及开发计划，在房地产价格有上涨空间的基础上由于仍然具备客观的汇报率，这部分开发商会继续保持投资积极性，预计2005年房地产市场投资保持微增，投资涨幅下降。5. 形成三大开发热点浮山后区域、北部区域、西海岸2005年青岛房地产市场会有三大开发热点。首先是浮山后区域，就市场供应来讲，浮山后区域囤积大量可开发用地，目前已有几大开发商分别锁定于该区域的大面积地块，准备大盘开发，因此2005年浮山后区域将成为房地产开发的一大热点，该区

24、域主要以普通住宅为主。青岛北部区域同样是具有大量大面积可开发土地，各项政策和媒体导向把北部区域定位为青岛北部居住中心，北部十个大盘04年只推出一个大盘的部分产品，其新产品和其余大盘蓄势待发，会形成该区域开发热度。另外由于国际机场处于青岛北部区域，2005年希尔顿将落户于该区域，加之每年不断增加的韩资、日资企业，还会形成这一区域的商业开发热点。2001年3月26日，青岛市人民政府在青岛开发区召开了开发区工作市长现场办公会，做出了“青岛经济发展重心向青岛开发区转移”的战略决策，配合青岛经济发展重心西移的政策，开发区将建设成为三个中心，两个基地，一个胜地；2003年初青岛市市委书记杜世成又提出了：青

25、岛、黄岛、红岛“品字型”架构，通过城市经营来完成各个经济中心的转移。这几次规划非常有效的带动了开发区经济、社会的发展，房地产市场也迅猛发展。04年10月确立的修建海底隧道的政策为西海岸的发展加上了最重要的砝码；05年滨海大道开发区段将建成通车，所有利好消息促使西海岸成为投资热土。由于2004年投入市场的住宅销售情况良好，预计2005年开发区住宅市场供应量会有所下降，但其商业、写字楼市场却逐渐走出低迷：2005年佳世客、青岛百盛、泰国易初莲花等大型商业经营者将入驻开发区，势必带动这一区域的商铺市场。另外2005年写字楼供应量及需求量也会相应增加而使写字楼市场成为热点。一、宏观市场从全国的经济状况

26、来看，目前的经济发展形势非常乐观，连年较高的经济增长率，为旅游酒店等产业的发展提供了坚实的经济保障。另外从世界酒店业的发展规律来看，由零散到集中、由个体到集团化发展的规律，中国目前的水平来看，仅仅是万里长征才刚刚走出了第一步，发展潜力巨大，酒店业在较长时期内、在人均GDP飞速增长期间，将会产生众多的品牌，创造无数的辉煌奇迹。 中国的经济发展以奇迹般的速度一路奔跑，令世人刮目相看，很多国外的经济学家甚至专门出书对中国的经济状况进行评价。但是中国经济的发展并非很均衡，全球经济进入一体化的同时，区域经济的整合面临着新的机遇和挑战。 中国东部沿海地区已初步形成三大经济板块,从南到北依次是珠江三角洲板块

27、、长江三角洲板块和环渤海经济圈板块,三大板块已成为并将继续成为中国经济增长的“火车头”,代表着中国经济发展的最高水平。青岛位于三大经济圈之一的环渤海经济圈，属于发展起步最晚，同时也是发展潜力最大的经济圈。环渤海经济圈包括北京、天津、河北、山东和辽宁，面积约占全国的5.40%，创造的GDP占全国的1/4左右，是中国北方规模最大的经济区域，在中国的区域经济发展格局中占有举足轻重的地位。青岛地处中国三大经济板块环渤海经济圈板块, 21 世纪这一板块的发展潜力不可低估, 山东省经济的发展将更多地受益于该板块的活跃和发展。通过图表可以看出，山东省经济增长较快，国内生产总值直线上升。特别是近几年来，发展速

28、度越来越快，GDP增长率以每年1到2个点的速度递增。 另外通过全国各省市的GDP的比较可以看出，山东省在全国的经济地位举足轻重。2003年山东省的GDP在全国各省市的排行中位居第三位，GDP增长率在全国各省市的排行中位居第四位。山东省正在形成以两条城市体系带为骨干、以济南、青岛两个特大城市为中心，大中小城市及重点镇四个层次的城市体系框架。其中，济南、青岛、淄博、威海、烟台、潍坊、日照和东营8个城市，已经初步形成了山东半岛城市群，跻身全国东部沿海五大城市群之列。因此青岛市在山东半岛都市群中的经济地位值得分析城市概况：青岛，是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是国家历史文化名城和风景

29、旅游胜地。青岛作为沿黄河流域最大的出海口和信息、金融、货物集散中心之一。以其所具有的港口贸易、海洋科研、现代工业、发达农业、金融服务、旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之一。经济概况：经济分析：2003年实现全市生产总值（GDP）1780.3亿元，增长15.9%，比上年提高1.3个百分点，超额完成了年初确定的经济增长13%的目标，为1995年以来的最高增幅。其中,第一产业增加值147.5亿元，增长2.5%，第二产业增加值937.1亿元，增长20.7%，第三产业增加值695.7亿元，增长13.1%。三次产业结构的比例关系由上年的9.6：50.4：40.0调整为8.3：52.6

30、：39.1，一产比重稳步下降，二产比重上升，三产因受非典影响较大比重略有下降。人文环境分析：青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛是国家14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一，也是中国重要的外贸口岸之一。同时，青岛也是中国重要的海洋科研基地和军事基地。蜿蜒连绵的浅海海滨，起伏多姿的海上山峦，红瓦绿树的城市风景，近、现代历史文化的名人故居，具有典型欧陆风格的多国建筑，构成中西合璧的山、海、城交融的海滨风景线，是旅游观光、度假、休闲和商务、会展的最佳目的地。 收入与消费水平分析支出占收入比重虽然变化不太明显，但是支出和收入的额度是逐年增加的。随着居民

31、收入增加和消费结构的升级，在假日经济、旅游经济、会展经济以及全市商业网点建设步伐加快的带动下，城乡消费品市场呈现近年来少有的活跃态势。全年实现社会消费品零售额突破500亿大关，达512.2亿元，增长15.8%，总量首次超过全国的1%。其中，城市市场实现零售额398.3亿元，增长17.1%，农村市场实现零售额113.9亿元，增长11.5%。按营业方式分，批发零售贸易业实现零售额419.3亿元，增长15.3%；餐饮业实现零售额67.4亿元，增长15.5%；其它行业实现零售额25.6亿元，增长24.4%。汽车消费成为新热点，2003年全年限额以上贸易企业汽车零售额达23.6亿元，比上年增加17亿元，

32、增长2.6倍。 商品交易市场成交活跃。全市商品交易市场（含集市贸易市场）840处，成交额696.6亿元，增长12.6%。其中：消费品市场767处，成交额608.2亿元，增长18.4%；生产资料市场73处，成交额88.4亿元，下降6.2%。青岛市宏观经济近年来保持着稳定的、较高的增长速度。总体来说，青岛市的经济基础较高，企业宏观景气良好。但当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济结构性矛盾仍然比较突出，第三产业所占比例较低；人均可支配收入较低，社会有效需求不足；但近几年经济稳定高速增长，人民生活水平逐渐提高，经济综合实力位于山东省第一名，未来经济形势看好。虽然目前青

33、岛市房地产业还很不成熟，但有着很大的发展前景。目前房地产投资仅占GDP的4%左右，与其他较发达城市的发展水平相比，青岛市房地产还有很大的发展空间。由于青岛市土地挂牌、招投标政策刚刚开始，一些以前协议转让的土地短期内会进行开发，这使未来几年的房地产市场供应量有一定幅度的增长。另外，该政策的全面实施将使取得土地的成本大大提高，商品房的价格尤其是住宅的价格在未来几年中将会上涨。总之，青岛市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。随着购房者需求档次的提高、发达城市开发和营销经验的引入，也会使青岛市的房地产开发水平逐步提高。下面将对于酒店和写字楼市场进行具体分析。二、酒店供需市场分析1、

34、60;青岛酒店发展过程 经历了从客栈      大酒店      ² 商务酒店到集团化的发展 青岛1994年以前酒店供不应求；²  19941996年供求平衡；² 19962001年供大于求；² 2002年以来供求呈现多样性，三星级酒店经营状况基本持平，四、五星级酒店经营状况良好，市场供不应求。²2、 青岛星级酒店特点 饭店50%老化，其中三星级酒店尤为突出；

35、8; 客房总量在100套以下的饭店占总数的一半，规模普遍偏小；² 饭店会议功能很少，不能满足需求；² 酒店娱乐功能经营状况普遍不好，无法与社会上的娱乐设施竞争。²3、 青岛星级酒店供应状况从上图可以看出，青岛星级酒店的供应以三星级数量最大，占到总数的45%，其次是二星级酒店，占到总数的36%，四星级、五星级的酒店总计占到10%。一星级的占到9% 。而各个星级酒店的客房数量是以三星级的数量最大，占到总客房数量的五成多；其次是二星级和五星级的客房量，分别占到总客房量的近二成；再次是四星级的客房量，占到一成；一星级的客房量最少。2

36、003年星级酒店的平均出租率约为57%，平均租金在230元/间，香格里拉的平均租金是620元/间。星级酒店的出租高峰期为2003年6月8月25日，出租率大约在80%左右。4、 未来酒店供应浅析 2008年奥运会青岛的饭店压力很大，目前香格里拉正在进行二期的开发建设，共计投资8亿元，建筑面积8万平方米，大约在300套客房左右，其中包含公寓；² 海景花园等大酒店同样也在进行二期的开发建设；² 青岛市旅游局预计2008年青岛市星级酒店将达到200家，其中最主要的任务是对现有星级的改造和重新评定，当然也要进行新项目的开发。²5、&#

37、160;酒店分布青岛市的酒店主要分布在南部沿海和东部沿海地区。这与此两区域为青岛市的主要旅游景点集中地关系密切。南部偏西沿海酒店分布团岛、第一和第六海水浴场以及火车站和码头等，使得此区域人流就大，再加上旅游景点数量较多等原因，从而导致了此区域的酒店数量较多。南部偏东沿海酒店分布青岛市的旅游主要以海洋旅游为主，因此沿海区域的景点和酒店数量最为集中。酒店作为旅游业的配套，同时此区域是青岛市最为繁华，各种设施最为集中的区域。东部沿海酒店分布此段海岸主要属于崂山区，旅游景点数量较少，只有石老人旅游度假区，且历史较短，发展时间不长，所以酒店数量不是太多，但是近年来青岛旅游业的发展迅速，石老人旅游度假区、

38、啤酒城、会展中心、高尔夫球场等使得此地人流量逐渐增加，酒店数量也在不断增加。三、写字楼市场分析1、 写字楼市场发展概述90年代初，写字楼开发局面火热，至95年底市场已初具规模，主要楼盘有丰合广场、福泰广场、华嘉大厦、世贸中心、黄金广场等。诸多项目的竣工，使得市场供给量远远超过需求量，而且市场消化能力差、入驻率低，导致写字楼的市场价格逐渐走向低迷。 此后的一段时间，投资者逐渐走向理性开发，市场行为日趋谨慎。1998年-2001年相继出现一些建设标准高、定位明确的写字楼，主要有华普大厦，时代广场、环海大厦、软件大厦等。这一时期出现的写字楼经营情况较好，市场的消化能力比较强，但是总体市场价

39、格仍然比较低。该时期处于青岛写字楼市场的培育阶段。 2001年以来，中国加入WTO和申奥成功等利好因素以及青岛经济发展潜力的影响，使得曾经倍受冷落的写字楼市场逐步走出低谷，写字楼市场投资量持续增长，其中不乏精品出现。 但是，在貌似繁荣的背后，写字楼市场依然暗流涌动，譬如2002年销售总量的下降，销售价格的抬升与租赁价格的回落均说明了写字楼市场的不稳定，而从消费者角度看，由于群体的多样化及高档群体消费观念的成熟，则不断推动市场走向细分化之路，同时对于开发商的资源整合能力和市场应变能力提出较高要求。 2、 写字楼区域分布目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布。 核心CBD 区域 延

40、安三路、山东路、福州路及周边 中山路、团岛及周边 辽宁路及周边 （1）核心CBD区域分析核心CBD区域指香港路一线和市政府周围区域。 该区域汇聚了城市中的行政办公、金融机构、星级酒店、大型商业购物中心等优势资源，且交通方便，地理位置优越，环境优美，所以有利于企业塑造良好的形象，鼓舞员工士气，提高工作效率，满足软性需求，自然成为诸多企业的首选。 该区域的写字楼大都为近几年建设。区域内共有130万平方米的写字楼，占据市场总量的70%，青岛市较具实力的公司、外资企业多集中于此处。 通常租售价格比较高，售价为8000-15000元/平方米，租金为2-4元/平方米/天。写字楼的基本配套设施较其他区域完善

41、，除必备的餐厅、电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。代表楼盘有国际金融中心等。 <1> 写字楼用途从写字楼的用途来看，商住两用型公寓曾作为写字楼概念的补充和延伸，在市场中占据了重要角色，如阳光大厦、华普大厦等。但是由于物业管理的难度及政策的约束，使该类型逐步淡出市场。 目前CBD区域内主要以纯写字楼为主，但是为了迎合市场需求，部分开发商在开发及规划上逐步趋于细致化，如新世界数码港在推出写字楼的同时推出酒店式公寓，实现彻底的市场细分。 <2> 写字楼定位在综合性的基础上出现产品细分的产物。如软件大厦，主要吸纳IT界公

42、司，凸显完全的专业优势。在推广模式上，5A智能大厦则成为CBD区域内的主推产品，成为诸多楼盘对外宣传的热点，如华仁国际大厦、华欧英德隆、世纪大厦等，均以5A级标准突出楼盘品质及形象。 <3> 写字楼客群虽然CBD区域内具有得天独厚的优势，但是从客户群体构成看，主要集中于较具实力及较具规模的公司或团体，他们对写字楼产品的极高要求，使得开发商不得对产品及服务更加精益求精，由此也导致竞争的激烈。 3、 写字楼市场供给2002年写字楼新开工面积为19万平方米，增长率为14.9%，新增投资额为6.3亿元，增长率为61.6%，销售面积为8.5万平方米，与2001年相比减少1

43、2.5%。写字楼市场投资额和开工面积远高于历年水平，而销售情况却出现负增长。 2003年1-7月份，房地产总投资55.55亿元，比去年同期增长39.6%。写字楼完成投资2.45亿元，新开工面积为9.39万平方米，写字楼开工面积增势趋缓。 数据表明，开工面积近年内处于涨势状态，但是销售情况却不尽如人意，升降中反映出供给与需求失衡。 供需市场对比分析 由此可得出：供应量大于每年的消化量；销售量呈逐年下滑的趋势；2003年，写字楼开发量和销售量均出现下滑现象，写字楼开发趋缓；目前整体需求量不足。4、 写字楼的经营写字楼的市场开发具有以下特点： 写字楼产品价格高。只有少量的大企业才

44、有经济能力购买，与住宅市场相比市场需求不旺。 开发资金压力大、风险高。写字楼用户（买家和租户）只有在现房时才会购买和租用。 资金回收周期长。如果写字楼用于出租更延长了资金的回收期。 5、 销售方式从销售方式分析，形式较为多元，本次调查中，有35%的产品只用于出售，31%的产品只用于出租，可租可售的占据22%的比率。 观察新上市高档楼盘，商家更为偏爱整层销售的策略。比较两种销售策略，发现整层销售对于开发商益处较多。但整层销售的方法并不适用整个写字楼市场，对于开发商而言，应详尽分析市场状况、区域特征、客户需求，采用合适的出让模式。  销售方式比例表6、 写字楼市场发展

45、趋势（1）经济青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，已成为中国经济发展中较为重要的链条和中国对外发展的重要窗口。作为北京奥运的伙伴城市，在奥运经济的拉动下，将吸引更多的外来投资，主要包括外国资本和外地资本。对于中资企业来说，由于企业规模及实力的扩大，外向交流的频率逐步增加。由此导致高档群体对写字楼的内涵及品质的严要求，从而推动写字楼市场迎合国际化的需求，市场呼唤着高标准写字楼。  （2）政策市政府为适应新时期发展需要提高城市化水平，增强配套设施建设。规划在未来3-5年内，在香港路两侧建成总规模达到250万平方米左右的高档写字楼群，形成中央商务区。 对中山路以西区域实施高标准规

46、划和二次开发，逐步建成总规模达到200万平方米的中央商务区副中心。 青岛市政府将未来经济的增长点放到现代服务业上，第三产业的蓬勃发展必将带动写字楼市场的需求。 （3）群体从青岛的经济发展趋势看，会吸引大量的外资企业及较具实力的外地企业寻找发展机会，该部分群体加之青岛本地成长的实力企业共同构成高档客户层。青岛同样以其优良的环境吸引、培育了众多私营小企业，部分企业或者处于创业阶段，或者因为资金薄弱，实力欠缺，更希望能够找到价廉物美的办公环境，由此也导致对中低档写字楼的大量需求。 （4）未来写字楼发展特点随着写字楼市场逐渐走向国际化，世界知名企业的总部或分公司将进驻青岛。为保持企业的良好形象，跨国企

47、业的到来势必要求提高青岛写字楼的品质，从而将促进青岛写字楼尤其是高档楼盘达到更高的标准。 高标准的设计 面对灾难的抵御性 开发商的经营思路 总而言之，无论是经济因素的推动还是经历突发事件后的深醒，还是市场变化的影响，写字楼市场的发展之路还很漫长，它需要开发商明确思路，以超前的理念和对人类细致入微的关怀，来创造双赢的局面。黄岛房地产市场(一)黄岛概况黄岛为青岛市七区之一，依山傍海，风光秀丽，气候宜人。92年黄岛区与青岛开发区合并，现有面积280平方公里，人口40万。其中青岛开发区是国务院于1984年首批设立的14个经济技术开发区之一。青岛正在努力打造“品”字大都市，大青岛的框架包括青岛、黄岛、红

48、岛“品”字形布局，包括从琅琊台到田横岛建设滨海大道，沿这条大道建设卫星城市。黄岛被定位为青岛市的辅城，发展重点将以工业为主，成为青岛市的工业重心，突出发展三大特色经济：大港口、大工业、大旅游。2003年，黄岛全年实现国内生产总值212.2亿元，增长29.2%，其中：第一产业增加值完成3.8亿元，增长5.1%；第二产业增加值完成139亿元，增长30.6%；第三产业增加值69.4亿元，增长27.5%；人均国内生产总值超过8000美元，增长18%，为全市平均水平的2.6倍，已接近世界中等收入国家水平中线，标志着黄岛区已进入一个全新的发展时期。(二) 黄岛城区功能划分黄岛区目前有五个功能区：

49、黄岛行政商务中心区、临港工业区、黄岛石化工业区、珠山生态高效农业区、薛家岛旅游度假区。五个功能区的功能定位决定了其近年来的发展情况，目前行政商务中心区已形成了全区的商业中心，行政办公中心正在建设中，目前已初具规模；临港工业区已经进入几大工业园区，配套将逐渐完善，工业以家电电子业为主，已经形成了北方最大的家电电子工业基地，未来发展估计将以家电电子产业链为主；石化工业区未来随着大炼油项目的进入，将成为以石化为主的产业链基地；生态高效农业区则以农业为主，未来发展仍将延续以农业为主的路线；薛家岛旅游度假区目前概念性规划正在论证中，相信凭借其有利的海景资源，将来可以发展成为国内知名旅游度假区；五个功能区

50、，各自发挥其产业优势，利用优势互补，经济发展互相带动。(三) 房地产开发黄岛区的开发主要以工业为主，城市建设最近三年才刚刚起步，且主要在香江路和长江路一带。黄岛区新建和在建的各种房地产项目主要集中在5大片区，未来的房地产开发主要以此5个区域为重点。其中长江路将成为未来居住的核心区域；薛家岛将成为旅游核心区；灵山卫将成为居住次核心区域；辛安和黄岛主要以工业为主，房地产供应主要以中低档为主。黄岛区经过十几年的发展建设，已经具备了一定的规模，各类固定资产开发，为各种工业企业的发展提供了基础场地等，下面通过固定资产投资额和房地产投资额的分析，对目前黄岛的建设状况进行概括性分析。数据来源：黄岛

51、区统计年鉴（2004年）通过分析1998年以来的固定资产和房地产投资来看，黄岛的各类固定资产和房地产发展迅速，通过图表可以明显地看出，其进入了一个飞跃性的阶段，1999年房地产投资和固定资产投资增幅迅猛。根据市场的访谈调研说明两者吻合，固定资产投资与经济发展互相支撑，取得了共同发展。黄岛房地产开发特征：从目前房地产开发情况来看，黄岛的房地产市场存在以下特征：开发项目区域集中沿香江路、武夷山路一带等城市中心发展已较为成熟，空置土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地资源相对丰富的地区。而长江路一带由于其所处地理位置优越（为黄岛行政商务中心区）以及可开发土地规模大，沿长江路向西

52、、向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争的主战场。购买者投资目的性强黄岛的商品房从目前现状来说销售情况良好，但是入住率非常低，只有约百分之五十（60%）。究其原因是因为外来投资者的介入。据统计：黄岛区内所开发的楼盘，有一半以上是黄岛区以外的人士购买的，有国内人士，也有外籍人士，而购买的目的主要用于投资。价格涨幅大黄岛楼盘之所以成为投资者的乐园，就在于其升值快、升值潜力大。比如傲海星城：其一期发售的时候起价为3，000元/，发售第二期起价为3，400元/。又比如已经入伙的香山花园：一期开盘起价1，000多元每平方米，到二期已经是接近3，000元每

53、平方米。带装修在售楼盘普遍是厨、卫带装修出售，部分楼盘甚至全屋装修，提供装修套餐供客户选择。整体市场进入调整期随着开发量的增加，各个项目的产品已经消化部分，价格上涨到了一定程度，产品的总价接近百万，另外就是政府对于整个黄岛区的规划尚未出台等等原因，导致目前房地产市场发展比较平稳，投资客、开发商大都持观望态度，市场进入调整期，为下一阶段的飞跃储备力量。(四)工业发展黄岛区的土地利用和开发，根据其经济开发区的功能定位，很大一部分土地是作为工业企业的厂房厂区开发。据不完全统计，黄岛区现有世界500强企业中的30多家投资设立了40多个项目；如三菱商事、松下电器、日立等等；03年，黄岛实现进口6.4亿美

54、元，增长36%，出口9.55亿美元，增长25%；现在成立的主要工业园区有海尔工业园、海信信息产业园、澳柯玛工业园、海西湾造修船基地、国风生物海洋药物工业园、钢铁深加工工业园、机械工业园等；总之，青岛开发区崛起为一个新兴的家电电子基地，继珠江三角洲和长江三角洲成为中国重要的家电电子生产基地之后，这一基地已成为中国北方最大的家电电子生产基地。家电电子产业对开发区GDP的贡献率越来越大，企业也越来越多。家电电子产业，成为领跑开发区经济的生力军。同时青岛大炼油项目的立项，意味着黄岛区将成为未来中国北方最大的炼油及化工等相关产业链基地之一，其对黄岛经济的带动将起到非常大的作用。(五)学校园区建设黄岛区政

55、府的十大工程中，关于大学城的项目，以及目前已经在建的几个大规模学校园区，说明了学校园区对于土地的开发利用成为次于工业园区和房地产开发的第三土地使用大户。大学城预选址：大学城拟选址位于珠山国家森林公园内，北依龙雀山，南视小珠山，俯瞰柳花泊办事处全景，自然风景秀丽；东西两侧为城市主干道珠宋路、柳花泊路，南为同三高速公路在开发区唯一出口，交通非常便利，总面积约2000亩。(六)黄岛人口黄岛市历年人口增长率：数据来源：黄岛区统计年鉴（2004年）从上可反映出黄岛区人口快速增长，且增长率由逐年加快的趋势，平均增长率达到4.2%。人口的快速增长为未来黄岛区成为集居住、旅游、航运、制造业于一体的大型新区做好

56、了充分的铺垫。(七)黄岛发展规划目前黄岛的规划尚未出台，薛家岛的概念规划正在论证中，根据市场分析，预测规划可能路线如图；Page薛家岛国际旅游度假区、西海岸行政商务区和青岛市旅游商务综合区；其中薛家岛将规划为青岛市海洋旅游品牌；工业区保持目前发展方向；香江路附近规划为商业金融中心区。黄岛市的旅游业发展相比青岛较为落后，但是其资源非常丰富。薛家岛的金沙滩、银沙滩、唐岛湾、小珠山森林公园等，山景海景都是北方不可多得的旅游资源。薛家岛旅游度假区北依环渤海经济圈，南靠长江三角洲经济圈，拥有广阔的中国大陆客源腹地，拥有我国北部沿海地区优良的自然资源和条件极佳的海岸线，占据地理优势，是我国北方地区最具发展

57、潜力的滨海旅游度假区。(八) 黄岛发展预测1) 发展历程青岛开发区的成长历程，概括起来大致可划分为三个阶段：探索起步阶段：从1985年到1992年。这一阶段主要是坚持“以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马”的工作方针，致力于搞好各项基础设施建设，兴办了一些中小型的项目。期间，1989年12月份，国家级青岛新技术试验区在开发区成立；1992年11月份，青岛保税区经国务院批准设立。 二次创业阶段：从1992年到2001年。进入这一阶段的历史转折点是1992年的邓小平同志南巡讲话和青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一。青岛开发区于1996年完成了区域总体规划布局的

58、调整，将两区合一后的区域规划为六大功能区，包括石化工业区、国际商贸仓储加工区、临港工业区、高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区。第三阶段：从2001年3月至今。其标志性事件：一是青岛老港外贸集装箱业务及其他大宗进出口海运业务完成了向青岛开发区前湾新港的转移，二是，青岛市委、市政府作出了“挺进西海岸、构建青岛经济发展重心”的重大战略决策，预示着青岛开发区迎来了由建区到兴区的重大转折。将人口、农业总产值、工业总产值、实际利用外资、固定资产投资和GDP做成一个图表，虽然其发展阶段不尽相同，但是整合后，我们可以发现其排除各种干扰因素的情况下，发展历程基本上分为三个阶段，其每个阶段的转折节点，都有着相应的政策或者大事件影响着其转变