招投标阶段的成本控制

1、. 招投标阶段的成本控制 4 4.1 “高璐洁开发项目”招标阶段责任成本控制表：控制 要点控制什么 怎么控制 谁来控制、投1标单位的选择 1.资质 2.管理水平 3.技术力量 4.历史记录 5.资金实力 6.合作经历建立承建商、工程监理、材1.料及设备供货商名册及资料 库。.从公司认可名册中的承建监理公司中选择商、供货商、 投标单位。.主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。 工程部负责工程监理. 招投标合同；设计部负责设计、环. 境、装修招投标合同。审算部负责材料设备. 招投标合同。包装.销售部负责营销、 招投标合同。招投标工作小组审核、考.筛选三家以上投标评估、察、单位报招标投标评审委员会

2、 及主管领导 招投标评审委员会审 核 主管领导批准。、招2投标 文件书投标类合同的招各 内容应包含： 工期；1.标价2.工程造或取费 准； 质量要求；3. 付款方式；4. 5.招标范围； 6.结算方式； 7.验收标准； 8.投标注意事项； 废标条件9. 10.接标时间； 11.开标时间； 12.定标方法； 投标单位补充意见；13.主办部门起草、制定招投标标准文本 工程部负责工程监理招、1 投标合同；环境、设计部负责设计、2、 装修招投标合同。审算部负责材料设备招、3 投标合同。包装4、销售部负责营销、 招投标合同。 招投标工作组审核 招投标评审委员会审核； 主管领导批准；、评3标和 定标 技术

3、性评标和定标1. 2.经济性评标定标 优先顺序 1、技术评标 2、经济评标 、合作经历3 、技术部门负责技术评标1审算部负责经济标书的、2 评标财务部负责审核广告包3、 装费评定中标综合审核投标单位； 单位招投标评审委员会审核、 评定。 主管领导批准 4.2 工程招标投标对工程成本的影响 精选范本. “高璐洁房地产公司”招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销但具体内容特别是招投标评售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，重审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订， 点在于评标。进而使工程造价得到合理的控制具有非推行工程招投标制对降低工程造价， 常重要的影

4、响。这种影响主要体现在： 推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制，使工程造价 4.2.1 趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到 4.2.2 有效的控制，更为合理推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值 4.2.3 基础 推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻4.2.4 建设工程的招标方式4.3 建设工程招标按竞争程度分为公开招标和邀请招标：公开招标是指招标任一招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织 4.3.1 投标。其有点是招标人有较大范围的选择，可在众多的投标人中选择报

5、价合理， 工期较短，信誉良好的承包商，有助于打破垄断，实现公平竞争。 邀请招标是指投标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他的组 4.3.2 织投标。 精选范本. 招标人采用邀请招标的方式应当向三个以上具备承担招标项目的能力和资信良好的特点法人或者其他组织发出投标邀请书。邀请招标虽能邀请到有经验的和资信良好的投标者投标，保证履行合同，但是限制了竞争范围，有可能会失去技术上和报价上的竞争力的投标者 总上述，此项目“高璐洁开发项目”采用公开招标的形式进行招标。 4.4 “高璐洁开发项目”招投标阶段的成本控制要点 4.4.1 招投标阶段的成本控制流程图 业务流程 成本控制要点 确定招标方式和标段

6、的划分招标公告和投标邀请书的编制与发布 发布资格预审通告 发出资格预审文件 对潜在投标人资格的审查和评定 专业资格审查 成本控制相关条款的编 制和标底的编制与审查 发出预审合格通知书 招标文件的编制 招标文件的发售与修改 勘察现场 召开投标预备会精选范本开标 以合理低标价作为中标的主要条件并最大限度地满足招标文件中规定. 4.4.2 工程招投标价格形成机制及成本控制 4.4.2.1 相关背景：物，财、“高璐洁房地产公司”的工程建设也是一种经营活动，投入的是人、产出的产品可以是铁路、桥梁、公路、民用建筑，或是一个工业生产装置等。工效益问题等用户问题，程建设过程不是简单的投入和产出，它涉及到市场问

7、题，而设计和施工是工程建设等。物资采购和施工三个方面，工程建设涉及到设计、与其它的商品生产一样需要分别进过程中的两个不同的阶段和两个独立的专业，工程造价的计算和控制在工程招投标中，行成本控制并获取一定的利润。因此， 显得尤其重要。 工程招投标价格形成机制4.4.2.3 的一般是指进行某项工程所花费（指预期花费或实际花费）建设工程造价，货币流通规律和商品供求规其运动是受价值规律、全部费用，是一种动态投资。律的支配。因此，在招标中要运用决策理论、会计学、经济学等理论评定策略，比较后采用科学的计算方法和切经过从行政上、技术上和商务上进行全面鉴别、 合实际的计价依据，确定适合的承包商。 精选范本. 通

8、过招标选择监理单位 4.4.2.4 好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益 选择三家控制工程成本的支出。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，关，以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信对誉高的监理单位来进行监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效， 洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。 工程师具有对招投标过程的知情权，并有权对公司的决策进行质疑。 4.4.2.5 4.4.2.6 “高璐洁房地产公司”项目招标过程中的成本控制通过招投材料采购招投标和施工招投标两个方面， 工程招标投标包括设备、 进度的控制都有至标开发商

9、择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、业主方应注意与加强以下几笔者认为，在招标过程中成本控制，关重要的作用。 点： ）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审1 （查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包， 二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。 ）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析2 （和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽 量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。 精选范本. ）合理低价者中

10、标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，（3 以避免投标单位以低于成本价恶意竞作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标， 争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。 做好合同的签定工作 价款的结算方式、对合同中涉及费用的如工期、应按合同内容明确协议条款， 对招标文件和设计中不在签定的过程中，违约争议处理等，都应有明确的约定。明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，有效避免过多对索赔要有前瞻性、正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得工程担保和工程有效分散和合理规避，提高工程造价的

11、控制效果。到适当转移、 保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。 “高璐洁开发项目”招标文件中应明确的有关成本控制的条款4.4.3 、业主提供的材料或设备计价和结算退款的方法。 1 、价格的调整方法及调整范围。 2 、投标价格计算依据，主要有以下方面：工程计价类别执行的概预算定额 3 材料设备计价方法材料、机械设备政策性调整文件等；及费用定额执行的人工、 及采购、运输、保管的责任。 、赶工措施费如何计费。 4 、承包商原因造成不能按合同工期竣工时，其损失费用的计算方法或规定 5 应在招标文中明确。 “高璐洁开发项目”编制标底时应注意的成本控制要点4.4.4 精选范本. 、标底作为业主的期

12、望价格，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞 1 争和保证工程质量。、标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准 2 )及投资包干的限额内。的总概算(或修正概算、标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化，考虑材料差价因素 3 并将差价列入标底。按规定的工程发承包模式，、标底价格应根据招标文件或合同条件的规定， 4 确定相应的计价方式，考虑相应的风险费用。、以定额计价法编制标底。定额计价法编制标底采用的是分部分项工程量 5 的直接费单价称为工料单价法，仅仅包括人工、材料、机械费用。直接费单价又 可以分为单位估价法和实物量法两种：单位估价法。其具体做法是根据施工图纸及技术

13、说明，按照预算定额规1） （ 确或单位估价表)定的分部分项工程子目，逐项计算出工程量，再套用定额单价( 定直接费。计划利润和税 然后按规定的费用定额确定其他直接费、现场经费、间接费、 金，还要加上材料调价系数和适当的不可预见费，汇总后即为标底的基础。对分项工程子目作适当的归 也可以采用工程概算定额， 单位估价法实施中，通常适用于初采用概算定额编制标底，并和综合，使标底价格的计算有所简化。也可按施工图计算工程步设计或技术设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标，又可减少工作既可提高计算结果的准确性，量，按概算定额和单价计算直接费， 量，节省人力和时间。 ）实物量法。用实物量法编制标底，主要先用计算小

14、的各分项工程的实2 （ 精选范本. 物工程量，分别套取预算定额中的人工、材料、机械消耗指标，并按类相加，求然后分别乘以重施工机械台班的总消耗量，出单位工程所需的各种人工、材料、庆的人工、材料，施工机械台班市场单价，求出人工费，材料费、施工机械使用费，再汇总求和。对于其他直接费、现场经费、间接费、计划利润和税金等费用 的计算则根据当时重庆建筑市场的供求情况给予具体确定。材料 最大的区别在于两者在计算人工费、 实物量编制法与单位估价法相似， 费、施工机械费及汇总三者费用之和时方法不同： 实物量法计算人工、材料、施工机械使用费，是根据预算定额中的人工、1) 材料和机械台班单价相乘汇总得出采用当时机械

15、台班消耗量与重庆人工、材料、 重庆的实际价格，能较好地反映实际价格水平，工程造价准确度较高。实物量法在计算其他各项费用，如其他直接费、现场经费、间接费、计划 2) 根据建筑市场的供求情利润、税金等时将间接费、计划利润等相对灵活的部分， 况，随行就市浮动确定。 “高璐洁开发项目”评标时应注意的成本控制要点 4.4.5 、经初审后，以合理低标价作为中标的主要条件，中标人的投标应当符合 1 招标文件规定的技术要求和标准。、若采用综合评价法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标2 准的投标，应当推荐为中标候选人。 “高璐洁开发项目”招投标阶段成本控制相关部门的职责4.5 成控办 4.5.1 、

16、负责监督、协调各个部门之间的成本控制管理工作，保证项目招投标阶1 精选范本. 段的成本控制进程的正常运作。 2、负责收集各部门成本控制信息，反馈给集团。 合约组4.5.2 、负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文件中涉及成本控 1 制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 、组织招标、开标、评标工作的开展。 2 、对投标人专业资格进行审查。 3 、建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合4 上报供领导决策。、组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。负责合同的完整、合理性。 5 重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。 6、按公司档案管理要

17、求，收集、整理、归档合同、招标文件。 工程部4.5.3 、参与招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相1 关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 、参与评标工作，尤其是技术标部分的评阅。 2 、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施 3 财务组4.5.4 工合同类型。 、协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相 1 关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 2、参与评标工作，尤其是经济标部分的评阅。 、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施3 精选范本. 工合同类型。 4.6 “高璐洁开发

18、项目”招投标阶段成本控制主要相关人员的职责 合约组4.6.1 4.6.1.1合约组经理职责）、全面负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文件中（1 涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 ）、统筹组织招标、开标、评标工作的开展。2（ ）、对投标人专业资格进行审查。（3）、建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及4（ 时综合上报供领导决策。）、组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。负责合同的完整、合5（ 理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。 ）、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件。（6 合约组预算工程师职责

19、4.6.1.2 、确定工程造价，控制建设成本。1）（ ）、对实物进行计量，编制和审核标底。 （2 及时向领导提供决策依据。、对工程造价相关信息及资料搜集、掌握，（ 3） 合约组土建造价工程师职责 4.6.1.3 ）、参与工程对外招标。 （1 ）2、负责标底编制和审核。 （ 、参与施工图交底与会审。3 （） 精选范本. （4）、参与经济标的评阅。 、参与合同中土建造价的审查。（5） 合约组安装造价工程师职责 4.6.1.4 （1）、参与工程对外招标。 （2）、负责标底编制和审核。 、参与施工图交底与会审。 （3） ）、参与经济标的评阅。 （ 4 5） 、参与合同中安装造价的审查。 （ 工程部经理

20、职责 4.6.2 、参与图纸会审。1） （ ）、参与材料设备的价格确定。（2 ）、配合招投标工作的开展。（3 、配合工程合同的谈判工作。（4） 财务组经理职责 4.6.3 、协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制1） （ 的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。 ）、参与评标工作，尤其是经济标部分的评阅。（2 ）、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工（3 程施工合同类型。 对工程合同计价方式的选择建议： 4.7 确定工程合同计价方式 精选范本. 固定合同价4.7.1 固定合同总价：这类合同价可以使业主对工程总开支做到大体心中有 4.6.1.

21、1 数，在实施过程中可以更有效地控制资金的使用。但对承包人来说， 要承担较大的风险，合同价款一般会高些。合同中确定的各项单价在工程实施期间不因价格变化而固定合同单价： 4.6.1.2 根据实际完成的工程量结算，)工程结算时，调整，而在每月(或每阶段 在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。 可调合同价4.7.2 可调总价：合同中确定的工程合同总价在实施期间可随价格变化而调 4.6.2.1 以招标文件的要求及当时的物价计业主和承包人在商谈合同时，整。如果在执行合同期间，由于通货膨胀引起成本增加达,算出合同总价可调合同价使业主承担了通合同总价则作相应调整。到某一限度时， 货膨胀的风险，

22、承包人则承担其他风险。在合同中签合同单价可调，一般是在工程投标文件中规定。可调单价：4.6.2.2 如在工程实施过程中物价发生变化订的单价，根据合同约定的条款，因某些不确定性因素而在有的工程在招标或签约时，可作调整。等，再根据实际情在工程结算时，合同中暂定某些分部分项工程的单价， 况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。 成本加酬金确定的合同价：4.7.3 酬金部分则工程成本部分按现行计价依据计算，合同中确定的工程合同价，一般分将两者相加，确定出合同价。按工程成本乘以通过竞争确定的费率计算， 为以下几种形式： 精选范本. 这种合同价是业主对承包人支付成本加固定百分比酬金确定的合同价：

23、 4.6.3.1 施工管理费等按实际其他直接费、的人工、材料和施工机械使用费、同时按照实际直接成本的固定百分比付给承直接成本全部据实补偿，这种合同价使得建筑安装工程总包人一笔酬金，作为承包人的利润。不利于鼓励承包方造价及付给承包人的酬金随工程成本而水涨船高， 降低成本，很少被采用。这种合同价与上述成本加固定百分 成本加固定金额酬金确定的合同价：4.6.3.2 其不同之处仅在于业主付给承包人的酬金是一笔比酬金合同价相似。 固定金额的酬金。首先要确定一个目标成本，采用这种合同价， 成本加奖罚确定的合同价：4.6.3.3 在此基础这个目标成本根据粗略估算的工程量和单价表编制出来的。也可以可以是百分数

24、的形式，上，根据目标成本来确定酬金的数额，另外确定一笔然后，是一笔固定酬金。根据工程实际成本得出情况。奖金，当实际成本低于目标成本时，承包人除从业主获得实际成本、当实际成本高于目酬金补偿外，还可根据成本降低额得到一笔奖金。视实际此外，承包人仅能从业主得到成本和酬金的补偿。标成本时，成本高出目标成本情况，若超过合同价的限额，还要处以一笔罚金。这种合同价形式可以促使承包商降低成还可设工期奖罚。除此之外，承发包双缩短工期，本，而且目标成本随着设计的进展而加以调整，）最高限额成本加固定最大4（方都不会承担太大风险，故应用较多。报价成在这种合同价中，酬金确定的合同价：首先要确定限额成本、承包人花费的成本

25、当实际成本没有超过最低成本时，本和最低成本， 精选范本. 如果并与业主分享节约额；费用及应得酬金等都可得到业主的支付，承包人只能得到成本和酬实际工程成本在最低成本和报价成本之间，则只能得到如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间，金。则超过部分业主不予实际工程成本超过最高限额成本时，全部成本。并鼓励承包人最大限度这种合同价形式有利于控制工程造价，支付。 地降低工程成本。 通过上述的分析，建议如下：4.7.4 4.7.4.1 分包合同采用最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价。当实际成本在这种合同价中，首先要确定限额成本、报价成本和最低成本，没有超过最低成本时，承包人花费的成本费用及应得酬金

26、等都可得到业主的支承包付，并与业主分享节约额；如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间，则人只能得到成本和酬金。如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间，则超过部分业主不予支只能得到全部成本。实际工程成本超过最高限额成本时，并鼓励承包人最大限度地降低工程成这种合同价形式有利于控制工程造价，付。 本。 总包合同采用可调单价。 4.7.4.2 合同单价可调，一般是在工程投标文件中规定。在合同中签订的单价，根 有的工程如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。据合同约定的条款，在招标或签约时，因某些不确定性因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单确定实际在工程结算时，价，再根据实际情况和合同约定

27、对合同单价进行调整， 结算单价。 精选范本. 施工阶段成本控制5 施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。房地产开发产业是随着国家住房分配就是加强履约行为的管理。加强施工控制，“三虽然与基建项目具有共性，供给体系的改革而产生的。但也会不可避免地发生超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企“高露洁项目”的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的业经营亏本。因此， 精选范本. 目标。该阶段成本控制的主要工作为： “高璐洁开发项目”施工阶段成本控制综述5.1 开发商应如何做好精装修产品？在成本和质量方面如何控制？是我们高璐 洁房地产公司的重点控制的

28、内容。 未来发展的主流方向 很多房地产专业人士对此已经商品房精装修将是房地产业发展的必然趋势，符合主流客户的审美形成共识。我们认为只要在精装修方面做到设计水平一流，和生活需要，材质资源广泛，施工组织精密，全程监控到位，施工质量优良，客增强市场的竞争力，规范，户完全是可以接受的。精装修有利于促进行业的成熟、“高璐洁房地所以我们商品房尤其是高端住宅产品做精装修是未来的发展方向。又使我们在成本的控制在施工方面既做到将精装修满足消费者的需求，产公司”范围之内。但是，值得我们“高璐洁房地产公司”注意的是，相比国外成熟的工施工单位进行国内的房地产相关行业发展得仍不够成熟和规范。业化生产模式， 大面积的装修

29、，配套产品必须实现工业化生产，否则质量很难得到保证。 对开发商的要求更高 组织施工、选择建材、如室内设计、精装修需要开发商承担更多环节的工作，尤其精装修是对设计水这对开发商提出了更高的要求，全程监控、资金支付等。才能使水、设计师需要充分考虑人的生活行为、平的巨大挑战。家居摆放等细节，电、暖气、空调、厨卫等设施的定位一次达到要求。开发商还需要以专业的眼光开发成本以还要承担资金支付、和技术手段帮助业主挑选符合环保标准的材质，精装修房的优势在现比如从销售的层面看，及销售成交效率等方面的更大压力。做解决了开发商的资金问题。房阶段，而毛坯房在期房阶段就可回笼大量资金， 精选范本. 精装修项目需要组织一个

30、庞大的机构，因此开发商必须具备足够的操作实力。 控制成本须层层把关开发商需要在保证品质的前提下控制成一个项目精装修的水平确定下来后，关键是要杜绝在选购建本，但绝不能以替代产品和降低施工队伍的素质为代价。这是很多精装修项目在实际操作中成本虽材和选择施工队伍过程中的腐败现象， 高但质量低下的症结所在。 最大限度地减少各个环节中的水开发商可以通过控制建材选购方面的人为因素，必须得到保从而有效控制这方面的成本。而施工队伍的人力成本同样重要，分，如市场上目前装修单位的素质良莠不齐，证才能使工程的质量得到根本的保障。在施工队伍素质的甄别方面开发商比个天不等。90元/一个清工的报酬就从20甚至可至少要达到二

31、级以上标准，体消费者具有更多的优势，可以考察其资质， 以指定项目经理，并且经过监理公司、总包单位、开发单位多层把关。 利润不能以金钱衡量 尽管精装修项目比同区域、同档次的毛坯房单价要高出几百元甚至千元左 精装修带来的利润绝不是开发但是这一块产生的利润对开发商来说并不大。右，商预期的主要利润，相对于开发商投入的大量人力、物力、财力和智慧而言，这费用一般他自己完成同样的工作，个利润其实是不成正比的。但对于业主而言，会比发展商花费得要大，道理非常简单发展商用“批发”的价格完成，而业主自己装修是用“零售”价格完成。利润虽然不大，相反却承担着很大的风险。“高璐洁房地产这也是以往开发商不愿意做精装修的主要

32、原因。所以这也是我们 公司”需要注意的问题精装修所产生的利润不仅是对价格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房 精选范本. 对社区居民产生对社区的二次污染、装修带来的工人居住在房子中造成的毁坏、保证了社区软性服务和管不仅提升了产品的整体品质，的安全威胁等各种问题，这种收获既能直接带来市场收益，而且大大节省了业主的时间和精力，理的水平， 又远远超过金钱所能衡量的范畴。 抓好合同管理，减少工程索赔5.1.1 针对目前工程量清在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主计算各项变更主动监控，严格审核工程变更，方造价管理人员要做到

33、事前把关，减从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，对总投资的影响，对施工单位及材料供应商不履另外，少不必要的工程费用支出，避免投资失控； 行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。 从管理模式上着手 5.1.2 完善追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，建立建设监理制，职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。对经监理方避免投资失控。工程进度款的审核，同时做好月度工程进度款审核，套用材料单价及费用定额进行核价后支确定的工程量，按合同约定的计价依据， 付相应的工程进度款。 从技术措施上展开项目投资的有效控制5.1.3 新办法新工艺、对主要施工

34、技术方案做好论证的基础上， 广泛应用新材料、 技术措施是实施项目投资的等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。左右。同时，直接费的高低70%必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的 精选范本. 影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工 期的有力保证。 从经济措施上展开项目投资的有效控制5.1.4 减销售代理费等， 严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、 少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费以达到降低造价之目的。等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供， 材料供应5.1.5 甲供材料须根据工序及施工进度安

35、排进料计划，尽量降低存储成本。另外， 加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。 “高璐洁开发项目”施工环节成本控制要点5.2 施工阶段责任成本控制： 5.2.1 控制 要点控制什么 怎么控制 谁来控制 精选范本. 设1.变计环更 节 变更评估1.项目前期规划、定位要全面、准1.确，尽量避免在施工中的重大设计调整。 2.加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。 各部门全面评估变更带来的各3.种变化，为审批提供参考依据。 审算部负责计算变1.更费用（含可能引起 的索赔）。甲方项目代表执行2. 修改的工期评估。审算部成本管理员3.负责计算变更后

36、的成本现状。 2.变更的审核签认 1.根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。 工程部，营销部，审计部 设计变更通知单。2.发生变更项目的负责人 变更必须有设计单位、设计部、3.工程部、监理单位和施工单位共同 签字后，才能有效。经办部门 3.变更的审批 主管总经理审批后方可进行变1. 更。主管总经理 施2.现工签场1.签证的必要性 1.现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。 经办部门（设计部或 工程部） 2.签证的时限现场签证确需发生，应坚持当1. 时发生当时签证的原则。 精选范本. 证 1.签证的工程量 1.认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程

37、量应全，清楚准确、无涂改、编号准、 并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或 工程部） 发生变更项目的负责 1.施工洽商通知单 人 2.签证的审批必须遵循“先洽后干”的原则。2. 主管总经理在确认签证前，应按相应审批程 序报审，通过后方可正式签证。对工程变更应定期进行分类汇1. 资料工程师 3.签证的反馈总统计分析，并根据统计资料对控 制工程变更提出改进意见。 扩初图会审1.）施工图（2图纸多层次会审会签及审批制1. 会审 度。）分项、（3审3. 甲方技术负责人2.各专业互审互签制度。 图分部图会审 力争在开工前把图纸中的问题3.）各专业4（ 修改完。会纸图技术 审 1.通过投标确定配合费

38、。分包方式 1.、总4 甲方代表应避免在施工过程中修改分包分包内容2.分包2. 精选范本. 配合费 3.分包的责任 界定方式、分包内容、范围而增加工 程成本。5、材料供应 1.选型材料供应方2. 式 3.材料计划 4.预留时间施工所用的各项材料的选型应1. 在材料招标前确定。 设计部先确定材料供应方式，通过招2. 标确定相关费用。 审算部组织 工程部参加 3.限时编制材料计划。 4.材料计划签认。 甲方代表要考虑可能出现的问题，留出5. 相应的时间。 经办部门6、工程款的支 付 付款进度5. 工程进度6. 1.按合同约定执行付款。 按进度付款。2. 3.多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理

39、工1.的形程师审核完成 象部位预算人员审核工程2. 价值量 1.付款的审批根据情况由不同级别人员最终1. 审批。 主管副总或总经理 5.2.2 材料设备采购责任成本控制表： 控制 要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 精选范本. 、材1进料计场 划订及投标招1.采购 立合同时间 暂缺 工程部2.生产周期 与工程进度相配合 3.运输周期 具体与采购点远近相对应4.安装、验收周期 与工程进度相配合5.交叉作业时间 与工序安排相联系、材2料的能性格价 比 1.市场信息日常搜集市场信息，建立材料 市场信息库。 审算部技术参数2. 材料设备的技术参数由设计 部确定或封样。 设计部3.招投标 必须招投标的材

40、料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报 价选择。 审算部3、材料款 支付材料款支付方式1. 2.材料款支付进度 保修款3. 预付款限额控制1.度进款验次收后付总额2.首 控制。总款3.保修一般不合于同低 。价的5% 4.依据合同中约定付款。经办部门（工程部或设计 部）、材4验料 收1.数量验收 1.几方共同确认货到现场数 量甲方工地代表或专业工程师负责监控验收 质量验收2.2.外观质量的验收 安装后质量的验收3. 工程部 精选范本. 4.投入使用后的质量验收 物业公司、材5保料与管 保修 1.材料保管货的卸同中明确货物1.在合 和保管的责任承担者 工程部 材料保修2.

41、责修确保同的方式明2.用合 任和保修期 “高璐洁开发项目”施工阶段成本计划和控制的原理： 5.3 施工阶段的成本计划与控制应遵循动态控制原理与主动控制原理。：指把成本计划额作为成本控制的目标值，在工程实施过程中 动态控制5.3.1 通过比较发现并找出实际支出与成定期的进行成本发身实际值与目标值的比较，本目标之间的偏差，然后分析产生偏差的原因，并采取有效措施加以控制。：指将“控制”立足于事先主动的分析各种产生偏差的可能，主动控制 5.3.2 这个循环过程来尽“计划动态跟踪再计划”并采取决策措施，通过快速完成 可能的减少，甚至避免实际值与目标值的偏差。 输出输入 发现纠正 措施偏离 调查预测 调究

42、偏离 “高璐洁开发项目”质量监控要注重细节5.4 工程实施 分析原因 风险分析 精选范本. 精装修质量的保障需要严格的、全面的监控。李威介绍说，从设计开始，就施工队伍和监理公要有全程监控人员跟踪。包括对设计图纸每一个细节的把握，开发商首先要有很强的驻场工程师的业务培训、施工时间的控制等。司的选择、 责任心，其次要有程序控制的手段。因为大多数设计师将作品视为艺术施工质量的监控尤其要紧紧抓住设计师，监理单位必须公正，他们最不希望作品的任何细节出现败笔；另外，品甚至生命， 在这个环节上开发商要舍得聘请费用。因为现代家不必过多存在精装修产品缺乏个性化的疑虑，对于消费者来说，对消费而精装修只要在质量上能

43、够得到保证，居的个性化可以通过装饰来体现； 者就物有所值。 控制材料用量，合理确定材料价格。 5.4.1 材料费在工程中往往占有在工程项目成本控制中材料价格的控制是主要的，左右。在签订合同时，可，占直接费的80%很大的比重，一般占预算费用的70% 以在合同中约定，建设单位与承包商共同参与钢材、木材、水泥等主要材料的采购，提高透明度，既在施工阶段必须严格按照合也有利于成本的控制。保证了工程质量、工程进度， 同中的材料用量控制，合理确定材料价格，从而有效地控制工程成本。建设单位市场经济为材料的供应提供了多种渠道，而且材料品种价格繁多，市随着工程进展情况深入现场、预算人员及现场管理人员应密切注意市场

44、行情， 场，掌握第一手的施工情况及材料信息，为竣工决算提供有力的依据。掌握了解争取获得第一手资料，项目工程技术人员要经常深入现场、市场， 精选范本. 施工情况，参与隐蔽工程签证；发现原有材料单价有失实之处，要及时校正等； 为以后办理竣工结算提供有力的证据。 加强现场签证审查 5.4.2 业主是否盖章，要审查签证单上现场代表及监理工程师的签名， 现场签证时， 承包商的盖章是否齐全，日期是否注明，有无涂改等。首先落实情况，判定是否 增加费用，然后再审定增加多少。 为了确保工程签证的客观、准确，要注意以下几个方面： 1）工程签证的及时性。（ 2）对签证的描述要求客观、准确。（ 工程索赔控制 5.4.

45、3 而工程量变化等， 由于业主对项目要求的修改等原因，造成施工进度变化、 出现承包商向业主提出索赔。因此，为控制工程索赔的发生，应做到： 1、认真履行合同并确保工程合同得到切实执行； 2、在项目实施前做好规划，尽量减少在施工中的修改； 、加强沟通和协调，避免因误会等引起索赔纠纷。3 严格审查设计变更 5.4.4 报建设计变更应由设计单位出具变更图纸，经监理工程师审定，按照规定，然后应首先检查手续是否齐备，设单位批准后下达变更令。在审查设计变更时，就判断该项变更是否引起承包商的经济损失；如有的变更只是钢筋型号的改变， 不存在经济问题；而有的变更是重大变更，则要进行详细核算。 精选范本. 5.4.

46、5 技术与经济结合，加强投资控制。 在项目实施过程中，确保切实有效的投资控制，必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。建设单位必须加强现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养实事求是的办事作风，协助施工方搞好施工组织设计，合理安全人、财、物，加快施工速度，提高工程质量。施工中遇到问题应及时与设计方联系，选择既科学又经济可行的解决方案，克服盲目指挥造成的浪费，充分重视节约投资的重要性，特别是负责项目的工程技术员应与经济人员相结合，从工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等，实行全过程管理，严格控制工程造价。 5.5 “高璐洁开发项目”施工阶段成本控制流

47、程图 5.5.1 工程进度款支付流程图 不合格 工程进度款报表 监理审核 工程部预算员审核 项目经理审批 审批结果 合格 精选范本 财务部 审计部审计备案. 5.5.2 材料、设备控制流程图 财务部审核材料、设备采购 材设部验收材料、设备 . 5.5.3 发票等单据，并支付价款工程部制定材料设备 使用计划项目经理会同材设部审核使用计划审工程部在施工中根据使用计划及时纠偏，并作后评估 签证单控制 批不同意果结 同意 不合格 项目部 工程部 预算人员审核不合格 合格 项目经理审批 审批结果精选范本 合格 项目部备案. 施工阶段成本控制总流程图 5.5.4 总裁办公室会议确定投资目标 董事会批准（重

48、大项目） 同意 财务部编制资金使用计划 不合格精选范本 财务部确定资金使用计划 审核施工组织设计 工程部审核已完工程量经监理审核签字的工程施工图、施工资料工程部设计岗复核施工图，业主代表复核施工资料 不合格 财务部审核已完结算表 审计部审核变更文件果批结审 合格 监理签证变更文件 认可索赔文件 已完工程结算 实际投资与合同价比较 工程部审核竣工决算文件 工程部经理审批审批结果图 . “高璐洁开发项目”施工阶段成本控制相关部门职责5.6 等其它企业管理信息系统相同，由许多CRMERP、 房地产项目管理系统也跟功能模块组成，一般包括进度计划、资金管理、销售管理、合同管理等。下面既 是“高露洁”的项

49、目管理模式 销评风计售险估划管报分进理析度告 材料设备部销售部 “高璐洁房地产项目管理系统”跟预算踪评管价理 合同管理 资金管理 财务部采购管理 预算部 决策层 工程开发等部门 “高璐洁开发项目”施工阶段成本控制主要人员职责 5.7 精选范本. 负责整个项目的全程控制（人员、成本等控制）。 副总裁职责：5.7.1 项目部 5.7.2 ：负责项目一切安全经营活动的组织指挥，是工程质量、安全、项目经理职责1 进度、合同履约、成本、文明施工第一责任人。 1）控制工程进度、质量、成本，实现项目利润最大化。（）监督检查施工、安装质量，组织完成规定的工程中间验收、专项验（2 收、竣工验收及备案归档工作。）

50、制订工程进度计划及保证措施，会同合约部审核施工单位当月完（3 成量。 ）负责隐蔽工程的检查验收和经济技术签证。4（）参与图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和5（ 协调。 ）参与材料设备的选用工作。（6 ）配合招投标及工程合同的谈判工作。（7 8）促检查房屋移交物管公司。（ 、工程技术主管：主管项目的技术工作，项目生产、安全及协助项目经理工作。2 ）与设计院沟通、协调，进行楼盘结构、室内外效果等建筑设计和把握。（1 ）把握市场要求，确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位。（2 3）配合报审工作，参与报审图纸会审和重大设计变更。（）密切联系设计院，在确保质量安全的前提下，尽

51、可能优化设计方案，4（ 达到节约成本的目的。 工程部 5.7.3 精选范本. 1、工程师（协调） 根据业主需要和工程实际，对工程或某些部分作出变更指示；出来施工中可能出现的技术问题。 、预算员2 负责工程的预算、结算、决算控制。经济资料的收技术、负责该工程的计划、统计、3、一般技术人员：技术内业 及协助作好项目经理和技术负责并控制资料形成过程中的质量问题，集与整理， 人安排的其它工作对进场材料设备的品牌、质量、数量等要认真审）应认真记好施工日记,（1 ,并对施工进度和完成的工作量等重大事项按日记录在案。核 2）协助工程师处理在工程中出现的技术等问题（ 合约部5.7.4 合约部经理 1. ）确定

52、合理工程造价，控制建设成本。（1 ）确保工程合同的完整、合理性。（2 3）建立、建全市场信息库（ 4）收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。（）负责工程合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织施工合同的5（ 争议纠纷的处理。谈判、签订及 6）管理控制工程项目成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料。（ ）组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。（7）按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算（8 资料。 精选范本. ）审核在建工程月产值报表及工程款项。（9 合同预（结）算工程师 2. ）确定工程造价。（1 ）控制建设成本。（2参与

53、工程造价的确定和控对工程项目造价的组成进行分析和价格监测，3）（ 制。 ）对实物进行计量，编制工程标底，审核工程预算和办理工程结算。 （4 5）控制工程成本，及时准确的完成工程成本的预测和计算。（ 6）协助现场代表审核工程补充项目及现场收方。（ 7）收集、掌握工程造价相关信息及资料，及时向领导提供决策依据。（ 材设部5.7.5 材设主管1.实现材料严格执行集团材设部材料管理细则，严格合理控制材料成本、1）（ 的使用率和利润最大化。 2）建筑材料行业信息的收集和储备。（ 3）根据项目进度需求，制订采购、甲供材料的计划。（ ）根据项目需求，搞好物资的平衡和供应。（4 ）监督材料的使用，对材料设备在工程中使用情况进行跟踪管理。（5）全面控制项目材料的质量、数量和费用，降低消耗，做好到场材料的符（6 合性检查。 ）参加加工定货和设备定货价格的评定及考察。（7 ）负责下属的具