毕业论文-个人住房抵押贷款风险分析

1、吉林大学远程教育 本科生毕业论文(设计） 中文题目 个人住房抵押贷款风险分析 学生姓名 XXX 专业 经济管理 层次年级 2011秋专升本 学号2009106259指导教师 魏晓彬 职称 副教授 学习中心 成绩 2011年 8 月 20日摘 要对个人住房抵押贷款金融风险隐患日益暴露的今天，为避免个人住房抵押贷款风险给金融单位造成的损害，对个人住房抵押贷款的风险因素进行分析和探讨防范风险的措施已迫在眉睫。关键词：个人住房抵押贷款 风险 探析 目 录一、风险因素分析4(一）信用风险4 (二）流动性风险4（三）抵押物风险5(四）利率风险5（五）提前还款风险5（六）政策性风险5二、风险防范措施5（一）

2、完善住房抵押贷款的法律法规6（二)推进个人信用制度的建设6（三）建立政府住房抵押贷款担保制度8（四）强化保险保护机制9(五) 健全抵押物处置制10结 论 11参考文献 12致谢 13前 言随着各家金融机构个人住房抵押贷款业务广泛发展的同时，也暴露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生.本文在针对个人住房抵押贷款存在的风险因素提出一些防范措施和建议。在银行经营贷款业务过程中，业务人员通常对信用风险、流动性风险、抵押物风险、利率风险、提前还款风险、政策性风险等特别警惕和关注，银行也正在通过法人治理和完善制度建设等方面措施来加强预防。一、风险因素分析（一)信用风险因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间

3、贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，都可能造成违约行为，出现信用风险。违约行为发生后,即使银行能将抵押物变卖,但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额,使银行资产受损。(二)流动性风险由于目前金融机构办理的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，这种短存长贷的行为，影响银行的兑付能力，产生流动性风险。一方面由于国家经济形势旺盛时,不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期,出现房地产热，银行大量投放住房抵押贷款.另一方面经济衰退时，房地产滞销，价格急剧下降

4、，偿还能力出现严重困难，进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款,银行开始出现流动性风险。 （三）抵押物风险一方面由于抵押物受市场价格、经济环境、市场需求下滑等因素的影响，导致抵押物很难处置变现，贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重,难以实施。另一方面借款人在其抵押期限内对房屋的损坏、自然磨损等，即使变现也会造成一部分损失，包括处置变现产生的费用，会给银行带来大量的资金损失。(四）利率风险住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动,无论是涨还是跌,银行都会遭受损失。如果

5、利率上涨,对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下,增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现.（五）提前还款风险个人住房抵押贷款的额度一般都比较大,期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长,这个比例越大。因此,只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率，他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不

6、确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。（六）政策性风险一方面由于我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价,使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。另一方面由于不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况.一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定,其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临

7、着相应的风险。二、风险防范措施（一)完善住房抵押贷款的法律法规相比一般的房地产现房抵押借款,个人住房期房抵押贷款的法律关系是因借款人、贷款银行和开发商三方当事人签订住房抵押贷款合同而发生的众多债权债务关系,是购房合同、借款合同、抵押合同、保证合同和委托合同关系的混合体.虽然我国已经制定了诸如担保法、贷款通则、个人住房贷款管理办法等相关法律法规,构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从房屋交易、估价、保险等方面,加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的

8、硬约束.(二）推进个人信用制度的建设随着个人征信系统在全国正式运行，今后,个人到全国任何一家银行申请信用卡或住房贷款时,银行将有权要求查询申请者的个人信用记录。如果申请者有借钱不还的记录，那么银行有可能要求其提供抵押、提高贷款利率或降低贷款额度，甚至拒绝贷款.如果申请者拒绝银行查询其记录，那银行将有充分的理由拒绝为其发放贷款或信用卡。据介绍，部分商业银行的反馈显示，在个人征信系统试运行期间，大概有10%的个人贷款申请者因为信用记录存在问题而被拒绝贷款。个人信用报告样本，其内容涵盖姓名、身份证号码、住址、工作单位、手机号码、贷款、信用卡、为他人贷款的担保、结算账户和住房公积金以及配偶的信息等。央

9、行称，信用数据库未来还将纳入个人的社会保障信息和电话、水、电、燃气费缴纳情况，以及法院民事判决、纳税情况等信息。 个人征信系统将会对借钱不还的行为构成有效的约束。个人欠账的信息会一笔笔地记录在案，并被全国所有的银行查到，欠账者将难以再从银行借到钱。个人征信系统启用后，只要违约者开立了银行卡等结算账户,银行就可以根据他们的开户信息追踪到他们。这就会促使使用者珍惜自己的信用，也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来，有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。(三）建立政府住房抵押贷款担保制度住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担

10、保相比，政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力,体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本，提高住房金融效率，促进住房金融发展,减少住房金融风险，对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用.政府担保制度的建立增强了商业保险机构进入市场的信心，对于发挥市场力量建立我国住房金融担保、保险制度将起到积极的主导和推动作用。总之，以政府强大信誉为后盾的担保机制，对住房金融一级市场的稳健发展将发挥着无可替代的作用。为此，应尽快在我国成立专门性

11、的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场,促进住房抵押贷款市场的稳健发展，担保的范围限制在中、低收入居民的住房贷款上。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司.政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围应根据各地区的实际情况实行按年调整，内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等方面的调整. 个人收集整理，勿做商业用途个人收集整理，勿做商业用途（四）强化保险保护机制贷款银行在与购房人签订住房抵押贷款合同之前都要

12、求房屋购买人为抵押的房屋办理保险.通常意义上的保险,是以房屋作为抵押物来担保债务的履行，在抵押物灭失、毁损的情况下，通过对抵押物办理保险，来化解因意外灾害造成抵押物灭失、毁损的风险,能更完备地保护抵押权人的利益。此时，当保险事故发生时,将由贷款银行行使“有限代位权”，即将该保险金提存或者要求购房人以该保险金提前清偿贷款。但是针对购房合同无效、被撤销或解除引发的银行风险，银行还要寻找对应的保险品种。对于期房抵押贷款业务的开展，需要保险公司在这方面的业务支持.在金融混业经营的国家，银行可以自己经营保险业务，这样的保险品种经过国家主管部门批准可以经营。在我国,保险公司分业经营，对该项业务较混业经营的

13、保险公司反应迟缓。但是我们相信，保险公司会看到该项业务蕴含的利润空间和它对期房贷款业务的促进作用,而不至于使刚刚诞生不久的期房贷款业务陷于夭折.住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度，其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。我国目前的住房抵押贷款保险大致有财产保险、信用人寿保险和保证保险三类。我国的住房抵押贷款保险作为一种新业务、新品种，既需要在实践中不断发展、完善、创新，也需要政府在政策上的大力支持。（五） 健全抵押物处置制度健全抵押物处置制度可从四个方面着手。一是积极培育发展

14、资产拍卖市场.目前各家银行都在积极推广实行抵押贷款方式，但由于抵押物的处置缺少相应的中介机构和资产拍卖市场一直没有解决，由此导致债务人不能偿还债务时，债权银行将抵押物直接据为己用或自行处置的不规范现象,使抵押贷款的效用大打折扣。因此，要有效地实施抵押贷款并真正发挥其效用，必须培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场,制订房地产拍卖规程，解决好抵押物的合法处分问题。二是要健全对房屋使用者的安置制度。当违约行为发生时,要使银行能迅速处分抵押品而收回贷款，政府应通过建设经济适用房和廉租住房，将没有按期归还贷款被法院强制执行而又符合条件的抵押人纳入我国公共住房保障制度的购买和承租对象范围。这样，既保证了法

15、院强制拍卖抵押房产后抵押人有栖身之处，又使银行信贷资产得以保全，同时也启动了部分房地产市场.三是规范房地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效.为此，政府行政主管部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，克服单纯的利益驱动行为，切实强化服务职能，提高效率，简化手续,降低收费，最大程度地减轻借款人负担。银行要加强对房地产评估人员的培养，要对外部评估机构提供的评估报告进行严格把关，以避免一些评估机构出于对市场的过高估计或人为因素而高估抵押物价值。四是准确合理地确定抵押率.向银行抵押的房地产经权威评估机构进行价格评估后，银行应根据抵押房屋的实际情况，在充分考虑抵押房地产处分、转让、拍卖所应缴纳的

16、各种税费,以及确保信贷资产安全的前提下，准确合理地确定抵押率。文档为个人收集整理，来源于网络本文为互联网收集，请勿用作商业用途（六）严格规范抵押贷款的审核程序严格执行担保法，选择有资格的登记机构，对资产进行合法登记。抵押登记是抵押权获得公信力的必要途径,它对充分发挥抵押的担保功能，维护交易安全，保护第三人利益,具有非常重要的意义。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于预售商品房在抵押权设定时，抵押人并未获得房屋所有权证，抵押人对预购的商品房享有的权利是一种期权，因而，贷款银行和抵押人可持依生效的商品房买卖合同（期房）办理事会抵押备案手续,登记机关还不能颁发房屋他项权证。此时，在办理抵押登记手续

17、时，要求开发商提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建役工程施工许可证及商品房预售许可证，对此贷款银行应当一并进行严格细致审查，防止虚假和缺项。同时，信贷人员要积极参与抵押登记业务,主动向办证及登记机关咨询，了解开发商是否依法登记，期房抵押要符合规定，防止出现重复办证、重复抵押登记.由法律顾问对抵押登记操作的合法性、有效性,进行严格审查，防止出现购房合同无效、被撤销或者解除的情况发生。加强银行内部管理，防范金融风险，主要应抓好以下五项工作。一是加强对按揭贷款项目的审查。包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。资信审查主要是加强对开发商信誉、销售情况、工程进度、售房款监管账户和

18、保证金账户的资金流向监督控制，一旦发现异常情况应及时采取补救措施。在对项目楼盘进行审查的同时，要综合分析楼盘在贷款期间的价值变化趋势和各种因素对楼盘价值可能造成的影响。二是加强对借款人资格和偿债能力的审查.抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权.同时银行可要求企业提供验资证明、财务报表等资料，审查抵押人的资信状况。三是加强对抵押物的审查。对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值，易于变现，易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押.金融机构应严格做好对抵押物的管理，并