广州城中村与三旧改造政策

1、实用文案、三旧改造概述 - 基本原则广州市“城中村”与“三旧改造”政策“三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”一、三旧改造概述 - 主要政策依据印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电 200916 号）（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意 见（粤府【 2009 】 78 号）转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行 ）的通知 （粤府办 2009122 号）关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府【2009】56 号） 广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见

2、稿）“三旧”工作流程（征求意见稿）1、以人为本、宜居为重 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设 施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质 量。2、综合改造，整体提升 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功 能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工 作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。3、区别对待，因地制宜 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相 同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不 同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。4、统筹兼顾，切实可行 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾， 维护基本利益格局

3、，确保更新规划切实可行。标准文档实用文案、三旧改造概述主要策略1、全市统筹，以区为主2、规划先行，政策配套3、市场运作，财政支持4、系统改造，新旧联动5、分区分类，一区一策一、三旧改造概述 - 主要 6 个政策突破1. 补办征收手续2. 补办农用地转用手续3. 补办供地手续4. 土地出让收益5. 农村集体建设用地改变为国有土地6. 边角地、插花地、夹心地的处理一、三旧改造概述 - 三旧改造范围1 、广州市现划定适用三旧改造面积约 54 平方公里区域 :包括环 市路-恒福路 -永福路以南、广州大道以西、昌岗路 -新港路以北、白 鹅潭珠江水道（鹤洞大桥） - 同德涌以东的地区，建成时间超过 30

4、年的历史旧城。2、54 平方公里外区域项目： 经区市“三旧”办公室审核， 市“三 旧”改造工作领导小组批准后，可纳入改造范围。标准文档实用文案、三旧改造概述-三旧改造规划指引r -州帀111城电新改造规划保护控制分r公示（征求息乩稿标准文档r*H»asu.E E W-V-MKlftM ! * A*V强hii3 i'-a b= di J OV A id-H三 旧 改 造 规 划 指 引附春各类型更新改造地块开发程度建孙更新发IB旅除重 建区、折除重 建匡r功能意按区、圧史立 化街区I土地用途商业.居 住、混合用 地（经营性 用地）r規地圧开会益性设程合用途-混合用炷拆萍比WrS

5、WPR高侏h备击50%.,建就直度揑制涉瑕炯史文化名 城保护规划和相黄规定中有特 殊高度控制区前除外I因平雎惑 本不足的可黔移到外圉地决-、齐宜规戈!I为犬尺度与周边境市凤貌不相适应的破应景观开放空间；琴照环慣整治规 划管理的相关要茨-配建猎掠参考（广州市城市规划昔理技术掠准写堆朋8相关篇章，在规划评估认定 的基殆上，可在规运的指诵范围内上下浮动2珈；，宅原毛容积率率“疼原琶底N原经地率.刁原録地率粗过：效的限度需要捉拱充分 的规划扶朮论证-匚基本雅持现状融核五指标；遂 貳功能的改受必须在规划确定 转变的世区内转变*晅的功能参配历史立化街区僅护规划进 行磴制.1莪狂制性氓觎划确定的指标逬疔舌理

6、揑制、三旧改造概述 - 三旧改造规划指引4J-*建高)<一般旧城氐旧城 区F-nf mr 除区届用性坚混轻血 E生地用1 d 33 VWS电孑 AT.Tl 筑名中治 題化定除S司公曲供 提 过分超充更駁用口比13/1积容!1 毛率 原<n密>S街史 历区用1-毛率原1陵 密 原<4立发工/ 独开旧厂-1- 除阪 拆連囂 能氐村 旧途 用 合S.1.155T5 王超1 不1 :-30>.1a：地块实际规划指标超出该类型地块所对应的控指旋围时,须经过市政府常务会研究决左实用文案“旧城”改造1、主要条件、权属明确、纳入市、区改造计划、符合土地利用总体规划和城市总体规划、

7、产业结构规划二、“旧城”改造2、主要模式及特点模式适用区域主体土地 出让 方式改造原则成片重建改造模式危破房分布 相对集中、土 地功能布局 明显不合理、公共服务配 套不完善区政府土地公开出让现行城市规 划和节约集 约咼效用地零散改造模式零散分布的 危破房、部分 结构相对较 好但建筑和业主一般不出让综合整治，消 除安全隐患， 完善生活设 施，改善生活环境设施标准较低的旧住房条件历史文历史文化街业不出“修旧如旧、化保护区和优秀历主让建新如故”性整治史文化建筑“重在保护、模式弱化居住”二、“旧城”改造3、部分特有政策：实行邙阳光动迁”。第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例 达到90%以上

8、（含90%）的，方可启动改造，并办理地块改造 前期手续，第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在 规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居 民户数达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。行政裁决和行政强制：两轮征询后少数未签订拆迁补 偿安置协议的被拆迁人，依法启动行政裁决、行政强制程序拆迁补偿安置办法：以被拆迁房屋的市场评估价为 基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。包 括货币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置3种补偿安置方式保障安置房用地供应：鼓励企业提供存量土地建设就近安置房，并可采取招标方式确定建设单位财政资金扶持和资金平衡政策 ：增值收益 （土

9、地公开 出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、 上缴的专项资金 ） 按 8 ： 2 的比例由市、区分成，各区在编制年度财政预算时， 应安排旧城更新改造资金投入税费优惠政策 ：在市的权限范围内 ，按照“拆一免 一”的原则标准文档实用文案二、“旧城”改造4、 主要工作流程标准文档先安置、后改造”的原则实用文案1匚旧城改造程序所需材料需完善用地手续情况核查表区政府1、提出改造方案编制意市“三旧”办（包含具体范围和面积）拟改造范围见成片改造规划范围征地补偿协议及兄现凭证全面改造范围全面改造范围落实违法用地查处情况取得地块改造意向1区（县）国土房管部门和当2、开展第一轮摸杳区政府重新修改方案地政府书面证

10、明再报市“三旧”办 1'11n7、实施改造方案rr无903以上改造户数同意90%丄上改造户数同意生地出让市“三旧”改造办逐区政府或区政府市国土房产局纳签订拆迁补偿安置协实施程序级呈报省政府审批历指定机构提出公入出让计划11议户数不足2/3史用地手续开出让申请不启动改造3、组织开展摸杳增值收益分成确权登记发证报建施工-14、编制和上报改造方案5、市“三旧"改6、开展第签订拆迁补偿安置协造办批复改造方案二轮征询议户数达2/3以上I-II 1II1所需材料所需材料熟地出让市“三旧”改造办逐拆迁和平整土地区政府或区政府区（县）国土房管部门和当市旧厂房改造规划实施程序级呈报省政府审批历

11、指定机构提出公地政府出具书面证明的土地指引史用地手续开出让申请和建筑性质、权属情况以及市“三旧”改造领直管公房情况导小组审议意见E修建性详细规划方案II拆迁补偿安置方案所需材料增值收益分成确权登记发证改造成本分析和资金平衡方需完善用地手续情况案核查表（包含具体范改造计划和实施步骤围和面积）现状历史资料征地补偿协议及兑现历史用地手续凭证落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明标准文档1、主要条件、 54 平方公里内在册（ 138 条“城中村” ）或其他 通过审批纳入计划的“城中村”、符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业结构规划、用地权属明确，80%以上村集体经济组织成员

12、同意、“旧村”改造2、主要模式及特点模式适用区域主体改造原则用地范围土地出让方式全面改造模式位于城市重点功能区、 对完善城市功能和提升 产业结构有较大影响的 52条“城中村村集体“改制先行，改造跟进”以旧村的用地 范围为基础 ， 合理整合集体 经济发展等用 地村集体经济组织自行改造外， 应当通过土地 公开出让综合整治模式城市重点功能区外，改 善居住环境、道路和消 防为目的村集体旧厂房、旧商铺等低效空闲存量十地适用集体建设用地使用权流转政策等综合整治项目适用全面改造政策。经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准， 可以适用全面改造项目的政策。实用文案3、全面改造模式的土地利用政策 全

13、面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为 基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体 经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源， 实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、 插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划 的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地 进行调整使用。全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改 造办公室确定。.全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以 实行现状出让。全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经 济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投 资主体参与改造。.全面改造的“城中村”土地，符

14、合有关规定的，可 登记为国有土地。.全面改造的“城中村”中，在 2007年6月30日 前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现 状确定地类。位于“城中村”居民点范围内、一定面积的水 面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的， 应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办 理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用年度计划优 先予以保障。二、“旧村 ”改造4、全面改造模式的财政支持政策.全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开 出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给 村集体经济组织。.全面改造项目未实行土地公开出让，

15、由村集体经济 组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适 当延期。.除市政府土地储备项目外，未来 5年全面改造项目 的土地纯收益 （土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规 定计提、上缴的专项资金 ）的 60% 支出用于支持村集体经济 发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按 8：2 的比例分成 区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧 城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共 服务设施建设等用途。标准文档二、“旧村 ”改造5、拆迁补偿安置办法补偿安置方式。 “城中村”整治改造范围内的原有合 法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或 者二者相结合的补偿安

16、置方式。确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积。 “城中村” 整治改造范围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区 政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住 房面积、整治改造成本等因素综合确定。基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币 补偿金额的依据。复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改 造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的 建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置， 不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安置住房成本价购 买，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重 置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面 积部分的货币补

17、偿可折算成股份参与集体物业收益分红。货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面 积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织 确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得 低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。(5)、非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村” 整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补 偿。、安置住房建设。在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。 旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的 其他建设项目不得开工建设。可以实行自住性和经营性安

18、置房分开建设、经营性安置房集中经营，团购、团租安置房用作旧城更新改造安置房或 保障性住房等模式。鼓励在“城中村”整治改造中配建旧城 更新改造安置房，配建旧城更新改造安置房的，可全额免收 市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返 还。、安置房确权和交易。 全面改造项目的安置房(含非住 宅复建安置房 )可以办理国有房地产权证， 并注明未办理土地 有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准 地价的 30% 缴交国有土地使用权出让金。、拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依 法提起诉讼。二、“旧村 ”改造6、主要工作流程：

19、 附件：全市 52 条全面改造“城中村”名单 越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台 （4 条 ）， 海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘 （6 条），荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、 河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海 北、增滘、龙溪、葵蓬 （18 条 ），天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、 棠东、小新塘 （8 条 ），白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下（5 条 ），黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、 南岗（7 条），萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙 （4 条 ）。旧厂 ”改造1、适用条件、 54 平方公里或其他通过审批纳入计划的“旧厂”、符

20、合土地利用总体规划和城市总体规划、用地权属明确实用文案二、“旧厂”改造2、国有用地的处置主要模式及特点模式用地性质主体土地出让方式出让金补交或取得收益标准自行改造，补交地价商品住宅除外企业协议补交出让金教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等按综合办公 用途基准地价30%计收土地出让金，改作商务办公等经营性用途的，按新旧用途 基准地价的差价补交土地出让金公开出让，收益支持政府公开出让方式一：规划（毛）容积率在3. 5以内的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划（毛）容积率3 . 5的不参与方式二：规划（毛）容积率在3. 5以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、

21、 加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划（毛）容积率3. 5的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上（毛）容积率3 . 5以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。公益征收，合理补偿方式一：按冋地段1. 8（毛）容积率商业基准地价的 60%计算补偿款。另外，旧厂 房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建（构）筑物收购价格按照工业用途进行评估，不

22、可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行 评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予冋地段工业用地基准地价100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价 60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的， 按上述工业基准地价 30%追加补偿。标准文档实用文案二、“旧城 ”改造3、国有用地部分特有政策：旧厂房在 2010 年底前完成搬迁、拆除的，按成交价 10% 追加补偿比例，在 2012 年底前完成搬迁、拆除的，按 成交价 5% 追加补偿比例。原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入 储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商

23、品房开 发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期的土地 出让金。将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按自 行改造、补交地价和公开出让、收益支持的方式进行处置。 因规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施等原 因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式进行处 置，企业应当配合政府开展征收工作。纳入旧城区成片改造范围、且不具备独立开发的旧厂 房用地，由政府依法收回，并按照处置方式中的公益用地标 准予以补偿。无合法用地手续，用地行为发生在 1987年1月1日 之后、 2007 年 6 月 30 日之前 （不符合历史用地登记确权 ）， 且土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿

24、协议 并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用 地发生时的土地管理法律法规落实处理 （处罚 ）后，由土地实 际使用人按照若干意见第十七条的有关规定先行完善用 地手续后，按上述 （一 ）的 3 种方式进行处置。标准文档实用文案4、集体用地的处置主要模式及特点（1987年1月1日之前，或已取得同意使用土地通知书或建设用地批准书的集体建设用地）模式用地性 质主体土地出 让方式出让金补交或取得收益标准自行改 造，补 交地价商品住 宅除外企业协议补交出让金暂缓收取土地出让金，流转时 教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营 性用途和创意产业等按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金公开出 让，收 益支持所有性 质政府或村委公开出让成交价格的60%补偿给村集体经济组织依法流 转所有性 质村委或企业按具体情 况确定依法流转后由其他主体进行改造。保留集体土地性质的，按照集体建设用地流 转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金依法征 收非营利 性公共 服务政府按现仃征地补偿的有关规疋给丁补偿标准文档实用文案5、集体用地部分特有政策：村留地管理和“城中村”改造。无合法用地手续，用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日之 后、2007 年 6 月