思源3月15日大连沿海国际中心营销策划投标报告

1、 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982大连沿海国际中心营销策划投标报告大连沿海国际中心营销策划投标报告招 标 方：沿海绿色家园集团投 标 方：北京思源兴业房地产经纪有限公司投标日期：2008年3月15日 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982沿海国际中心沿海国际中心目前，目前，项目产品设计已经确定，开始进入到营销推广阶段项目产品设计已经确定，开始进入到营销推广阶段前言前言项目前期产品设计阶段工作已经完成，目前进入到营销推广阶段。我司旨在明确本项目营销目标明确本项目营销目标的基础上，

2、通过对项目整体情况、市场背景、竞争环境等进行分析，找出本项目的营销难点及关键点找出本项目的营销难点及关键点，从而制定出针对性强的营销方案制定出针对性强的营销方案, 保障项目成功运作！保障项目成功运作！决胜市场！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982我们的目标我们的目标销售目标销售目标 30 30个月，完成个月，完成95%95%的销售任务！的销售任务！2 0 0 82 0 0 8 年 底 实 现年 底 实 现 1 51 5 亿 元 销 售 额亿 元 销 售 额 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：7

3、44421982我们的目标我们的目标品牌目标品牌目标沿海国际中心是沿海地产在大连的第一个地产项目，它的成功运做将树立沿沿海国际中心是沿海地产在大连的第一个地产项目，它的成功运做将树立沿海地产在大连的卓越品牌，为沿海集团未来在大连的发展奠定坚实基础。海地产在大连的卓越品牌，为沿海集团未来在大连的发展奠定坚实基础。星海十年星海十年谁可代言谁可代言沿海地产来了，大连更加璀璨！沿海地产来了，大连更加璀璨！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982从本体出发，了解我们的项目从本体出发，了解我们的项目! ! 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策

4、划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目区位项目区位本项目位于大连市西南部海岸，处于亚洲最大的滨海广场星海广场东北角，处于大连高端住宅集中区域处于大连高端住宅集中区域, ,区域认知度高。区域认知度高。星海广场星海广场沿海沿海国国际中心际中心项目介绍项目介绍 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍项目四至项目四至会展一期会展一期和平广场和平广场圣亚海洋世界圣亚海洋世界游艇码头游艇码头星海新天地星海新天地现代博物馆现代博物馆星海国宝星海国宝沿海沿海国国际中心际中心规划中的金融中心区规划中的金融中心区项目北侧为规划

5、中的大连乃至东北三省的金融中心区，南侧为会展中心二期，西侧为会展中心一期，东侧为山坡，项目南侧可俯瞰整个星海广场。本项目处于商务金融核心区本项目处于商务金融核心区,区位区位优势明显。优势明显。会展二期会展二期 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍项目经济技术指标项目经济技术指标项目项目单位单位数值数值比例比例% %备注备注规划用地面积约340000100总建筑面积369790其中地上建筑面积300000其中商务公寓面积9000070年产权公建面积21000040年产权其中商业配套公建面积1500040年产权酒店、写字楼及

6、相关配套19500040年产权地下建筑面积69790不计入容积率其中地下车库面积57010不计入容积率地下设备用房面积12780不计入容积率容积率/8.82不计入地下建筑面积绿地率%32建筑密度%38.8公寓套数户583居住人数人17493.0人/户总停车泊位辆1492其中地面停车辆59地下停车辆143340/辆，机械停车228辆注：90平方米以下套型建筑面积31500平方米，占商务公寓总建筑面积90000 35%总建筑面积约为37万，其中地上总建筑面积为30万，从项目规划上看，本项目规模优势明显本项目规模优势明显, ,。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，

7、qq：744421982产品类型产品类型国际公寓国际公寓2国际公寓国际公寓1酒店式公寓酒店式公寓1酒店式公寓酒店式公寓2酒店式公寓酒店式公寓3商业商业超超5星级万豪星级万豪酒店酒店项目介绍项目介绍本项目是集国际公寓、酒店式公寓、万豪五星级酒本项目是集国际公寓、酒店式公寓、万豪五星级酒店和商业于一体的综合体项目，其中超过店和商业于一体的综合体项目，其中超过5050层的摩层的摩天大厦有天大厦有4 4座座, ,地标性显著地标性显著, ,利于打造高端、国际化的利于打造高端、国际化的项目形象。项目形象。产品类型产品类型层数层数( (层层) )国际公寓国际公寓1 15050国际公寓国际公寓2 25050酒

8、店公寓酒店公寓1 16 6酒店公寓酒店公寓2 25050酒店公寓酒店公寓3 32828万豪酒店万豪酒店 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍国际公寓1号楼户型面积配比产品类型产品类型基本情况基本情况标准层面积（平方米）标准层面积（平方米）总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）可售面积（平方米）可售面积（平方米）总户数总户数895.164185041850261户户型型配配比比户型户型楼层分布楼层分布层数层数面积区间（平方米）面积区间（平方米）户数户数小户型3-7，9-181550-81150标准层户型19-432514

9、5-216100超大户型44-507303-367111.国际公寓1号楼145-216平米为主力户型，占全楼的1/2体量，处于中间楼层，共100套；2.小户型公寓为套数最多户型，共150套，处于较低楼层；3.超大户型属于国际公寓豪华户型，体量最少，是1号楼最优质产品，处于顶部楼层，观景效果及舒适度最佳。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍国际公寓2号楼户型面积配比产品类型产品类型1.国际公寓2号楼120-209平米为主力户型，处于中间楼层，共174套；2.小户型公寓套数较少，共52套，处于较低楼层；3.406平米大户型

10、为2号国际公寓豪华户型，体量占全楼的1/5，仅8套，处于较高楼层，舒适度高；4.708平米超大户型属于国际公寓最顶级豪宅，仅1套，是本项目住宅最优质产品，将成为沿海国际中心楼王。基本情况基本情况标准层面积（平方米）标准层面积（平方米）总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）可售面积（平方米）可售面积（平方米）总户数总户数10504560245602235户户型型配配比比户型户型楼层分布楼层分布层数层数面积区间（平方米）面积区间（平方米）户数户数小户型3-7547-7952标准层户型9-2012120-2098421-38奇数层9120-2095421-38偶数层9120-20936大户型39-

11、48104068超大户型49- 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍酒店式公寓1号楼户型面积配比产品类型产品类型1.酒店式公寓1号楼位于国际公寓1号楼和2号楼之间；2.酒店式公寓1号楼以82-215平米户型为主，位于3-6层位置，总套数为28套。基本情况基本情况标准层面积（平方米）标准层面积（平方米）总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）可售面积（平方米）可售面积（平方米）总户数总户数1063.74579.24579.228户户型型配配比比楼层分布楼层分布层数层数面积区间（平方米）面积区间（平方米）每层户数每层户数标准

12、层户型3-6482- 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍酒店式公寓2号楼户型面积配比产品类型产品类型1.酒店式公寓2号楼主力面积户型为30-40平米的小户型，共632套，分布在31个楼层。2.酒店式公寓2号楼66-108平米户型套数为102套，处于楼体的中高位置；3.151-207平米的大户型仅8套，处于楼体的最高位置。基本情况基本情况 标准层面积（标准层面积（）总建筑面（总建筑面（）可售面（可售面（）总户数总户数户室配比户室配比面积区间（平米）面积区间（平米）户数户数户户型型配配比比95544943.744943.7

13、742304063266108102151- 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍酒店式公寓3号楼户型面积配比产品类型产品类型1.酒店式公寓3号楼仅28层，其中4-21层为53-88平米户型,为该楼主力户型；2.106-161平米户型，共42套，分布在7个楼层。基本情况基本情况标准层面积（平方米）标准层面积（平方米）总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米）可售面积（平方米）可售面积（平方米）总户数总户数781.620105.820105.8276户户型型配配比比户型户型楼层分布楼层分布层数层数面积区间（平方米）面积区间（

14、平方米）户数户数小户型4-211853-88234标准层户型22-287106- 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍典型户型分析典型户型分析30-40平米632套p该户型为本项目套数最多的户型，面积为30-40平米，总套数为632套;p户型面积过小，空间局促，厨房和卫生间实用性差，对于自住型客户有一定的销售障碍;p该户型面积小, 总价相对较低，易于吸引投资客户。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍小结小结1 1、区位：、区位： 项目位于亚洲最大

15、的滨海广场星海广场的东北部，处于星海广场商务核心区，被会展中心处于星海广场商务核心区，被会展中心和未来金融中心区所包围，项目将设置通道使万豪酒店和会展二期有机连接，区位价值明显。和未来金融中心区所包围，项目将设置通道使万豪酒店和会展二期有机连接，区位价值明显。2 2、规模和建筑形态：、规模和建筑形态： 4栋超50层的摩天大厦，37万平米的建筑规模在星海广场首屈一指，成为地标性建筑集群，奠成为地标性建筑集群，奠定了本项目极大的市场影响力。定了本项目极大的市场影响力。3 3、产品组合：、产品组合： 本项目集国际公寓、酒店式公寓、商业和五星级万豪酒店于一体，是是0808年星海广场稀缺的商务年星海广场

16、稀缺的商务综合体项目。综合体项目。4 4、户型配比：、户型配比： 从户型面积配比上看，本项目总套数为1542套，其中，3050平米之间的户型超过700套， 占项目总销售套数的近一半。户型面积分散户型面积分散, ,且小户型体量较大。且小户型体量较大。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：7444219821 1 工程节点工程节点2 2 销售节点销售节点l主体完工 预计在2009年底l入住时间 预计2010年9月入住l开盘时间 2008年4月26号l销售现场样板间开放时间 2008年4月l实楼样板间开放时间 2009年7月/9月 项目介绍项目介绍项目节点项目

17、节点 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目介绍项目介绍 优越的区位优越的区位 3737万的规模优势万的规模优势 多样性产品多样性产品 著名的万豪著名的万豪5 5星级酒店星级酒店 项目具备高品质综合性国际社区优势项目具备高品质综合性国际社区优势项目基础优势项目基础优势项目开盘的时间要求项目开盘的时间要求 目前距离开盘时间紧目前距离开盘时间紧! ! 前期推广周期短前期推广周期短! ! 客户积累任务重客户积累任务重! ! 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目研判思路项目研判思路

18、解决问题的营销策略解决问题的营销策略 1 12 23 34 45 56 6我们面临的市场环境我们面临的市场环境我们面临的客户特征我们面临的客户特征具体执行的销售策略具体执行的销售策略需要解决的营销难点需要解决的营销难点具体执行的推广策略具体执行的推广策略 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982我们面临的市场环境我们面临的市场环境大连的名片大连的名片多类产品密集多类产品密集本项目如何脱颖而出？本项目如何脱颖而出？别墅、公寓、酒店、写字楼别墅、公寓、酒店、写字楼星海湾星海湾亚洲最大滨海广场、旅游、文化亚洲最大滨海广场、旅游、文化休闲、商务、金

19、融、居住休闲、商务、金融、居住 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析p大连房地产市场简析大连房地产市场简析p星海广场片区房地产市场分析p竞品项目分析p项目swot分析p项目核心竞争力项目市场分析项目市场分析 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982第22页近几年大连城市经济近几年大连城市经济gdpgdp稳步增长，经济的良好运行为稳步增长，经济的良好运行为房地产业的发展奠定了坚实的发展房地产业的发展奠定了坚实的发展基础。基础。大连市经济近六年保持了良好的增长速度

20、，经济的快速发展为大连市房地产业的发展奠定了坚实的基础。gdp增幅房地产业发展阶段4%发展萎缩发展萎缩4%-5%发展停滞发展停滞5%-8%稳步发展稳步发展8%高速发展高速发展gdpgdp增幅与房地产业发展状况关系（库兹涅增幅与房地产业发展状况关系（库兹涅茨）茨）数据来源：大连市统计局项目市场分析项目市场分析 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析07年英特尔投资建厂、达沃斯会议在大连成功举行，将会吸引大量的外企前来投资，更为大连经济发展带来了良好契机；大连实际利用外资25.2亿美元，其中超亿美元的项目投资额达21.

21、3亿美元，展现了大连经济魅力。大连经济活力的提升、大批外资企业的引进，将推动区域经济发展和配套设施的完善，大连经济活力的提升、大批外资企业的引进，将推动区域经济发展和配套设施的完善，为房地产投资开发创造契机。为房地产投资开发创造契机。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982第24页大连城市规划及发展方向大连城市规划及发展方向到2020年，大连市总人口数达800万人，城市化水平达到85 ；“西拓北进”的思路，西拓至旅顺、北进至金州，构筑“两城”的空间格局，“两城”即主城区与新市区；本案所处的本案所处的星海湾区域作为市级公共中星海湾区域作为市

22、级公共中心，对城市化复合功能的需求增加心，对城市化复合功能的需求增加. .（“大连市发展规划大连市发展规划2003-2020”2003-2020”）项目市场分析项目市场分析本案所处位置星海广场位置 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析交通建设的发展，使大连与周边其它城市连接更加紧密，增加了外地客群到大连购房的交通建设的发展，使大连与周边其它城市连接更加紧密，增加了外地客群到大连购房的便利程度；中心城区与其它四区四通八达的交通路网为大连房地产市场价值提升创造了便利程度；中心城区与其它四区四通八达的交通路网为大连房地

23、产市场价值提升创造了条件。条件。2007年南关岭火车站建设提上日程；快轨3号线建设；连接金州与开发区的五一路建设；旅顺大连公交开通；烟台大轮渡运行；快速公交线启动；2008年地铁线路启动；海底隧道列入日程星海公园到凌水将修建滨海路 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982第26页近几年大连房地产开发投资近几年大连房地产开发投资房地产开发投资涨幅平稳，投资房地产开发投资涨幅平稳，投资额依然位于高位水平额依然位于高位水平数据来源：大连市统计局 房地产投资总额407.8亿元，比2006年同期增长20.9。自1998年大连房地产市场进入上升通道以来

24、，房地产投资一直是逐年递增的态势。项目市场分析项目市场分析 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：74442198220072007年大连市商品房销售情况年大连市商品房销售情况本项目所在的沙河口区销售量占四本项目所在的沙河口区销售量占四区总量区总量18%18%。2007年，大连市内四区累计成交商品房37273套，其中本项目所在的沙河口区全年成交套数为6875套，成交量约占四区成交总量18%。数据来源：大连市房地产交易管理中心项目市场分析项目市场分析 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982第28页区域成

25、交均价中山区中山区84428442西岗区西岗区73877387沙河口区沙河口区82618261甘井子区甘井子区4983498320072007年大连市内四区商品房成交均价年大连市内四区商品房成交均价 数据来源：大连市房地产交易中心网站20072007年大连市内四区商品房成交均价年大连市内四区商品房成交均价本项目所在的沙河口区成交均价在市内四区中仅次于中山区，本项目所在的沙河口区成交均价在市内四区中仅次于中山区，0707年均价达到每平米年均价达到每平米82618261元。元。项目市场分析项目市场分析 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项

26、目市场分析项目市场分析政府宏观调控以及多个金融政策出台，将使房价在未来两年内将由快速上涨转为稳中政府宏观调控以及多个金融政策出台，将使房价在未来两年内将由快速上涨转为稳中有升。有升。文件名称文件名称发布日期发布日期关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2006-12-282006-12-28关于关于中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定的通知的决定的通知2007-1-192007-1-191010次上调金融机构存款准备金利率次上调金融机构存款准备金利率6 6次上调存贷款基准利率次上调存贷款基准

27、利率关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知2007-9-272007-9-27关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知2007-12-252007-12- 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982近几年，大连市房地产市场发展态势良好；本项目所在的星海湾区域定位为城市级公共中心，发展前景看好;国家一系列宏观调控政策将极大打击炒房和投机行为,但对于财力雄厚的高端客户影响不大。20072007年大连房地产市场简述年大连房地产市场简述项目市场分析项目市场分析 天天文档在线天天文档在线

28、2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析p大连房地产市场简析p星海广场片区房地产市场分析星海广场片区房地产市场分析p竞品项目分析p项目swot分析p项目核心竞争力项目市场分析项目市场分析 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析星海广场概况星海广场概况星海广场，亚洲最大的滨海城市广场，中心广场面积4.5万平方米，总占地面积172万平方米，为纪念香港回归而建于1997年6月30日。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：7444

29、21982n 区域发展区域发展星海湾金融商务区 占地面积51万平方米，总建设面积约210万平方米 2010年，计划引进分行、分公司以上金融机构30家 2020年，计划引进100家以上规模较大的金融机构，集中万名以上金融、商务人才，形成万亿以上资金管理、调度功能石油大厦保险大厦中铁建工大厦证券大厦信托大厦金融大厦期货大厦产业带动区域更加成熟，区产业带动区域更加成熟，区域吸引力大幅增强，提升区域吸引力大幅增强，提升区域项目升值潜力域项目升值潜力星海广场星海广场项目市场分析项目市场分析 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场

30、分析星海广场概况星海广场概况星海广场是集金融、会展、休闲度假、商务、高品质生活于一体的未来城市发展中心区域星海广场是集金融、会展、休闲度假、商务、高品质生活于一体的未来城市发展中心区域星海国宝配套商星海国宝配套商业业星海星海新天地新天地国航大厦国航大厦航天医院航天医院大医二院大医二院黑石礁小学黑石礁小学国际游艇国际游艇俱乐部俱乐部星海阳光星海阳光假日酒店假日酒店圣亚极地圣亚极地世界世界大连工人大连工人养老院养老院星海公园星海公园大连市游泳馆大连市游泳馆星海会展中心星海会展中心1 1大连现代博物馆大连现代博物馆商业商业商务商务教育教育其他其他医疗医疗休闲娱乐休闲娱乐文化文化大连国际网球中心大连国

31、际网球中心本项目本项目星海会展中心星海会展中心2 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析星海广场主要房地产项目星海广场主要房地产项目项目项目名称名称开盘时间开盘时间目前销目前销售状况售状况建筑建筑面积面积产品形式产品形式装修状装修状况况精装价精装价格格主力户型主力户型目前均目前均价价购买客群购买客群星海国宝01年下半年售完17.42万平米高层公寓毛坯0约193-247平米三居2万/平米（二手）东三省客群为主东方星海2008年3月认购7.9万平米全装修公寓精装2500元/平米60-70平米一居1.6万/平米外地养老客

32、群及年轻人为主壹品星海2004年12月在售38万平米高层、小高层毛坯0150-180平米三居1.5万/平米东三省客群为主大连明珠2006年5月25日在售18万平米板楼精装修3000元/平米195-275平米之间1.8万/平米东三省客群为主百年汇2005年2月15日在售10.1万平米住宅、精装公寓、酒店式公寓、商住公寓、商业精装修1500-2000元/平米48平米一居1.5万/平米大连本地与东北三省客群各占一定比例星海湾壹号待定未售24.2万平米别墅、洋房、高层毛坯0别墅：380-440平米；花园洋房：280-300平米约3万/平米杰特公寓2008年4月未售3.68万平米小户型公寓未定未定未定未

33、定荣峰2008年4月未售9.77万平米超高层毛坯0425-432平米约2万/平米 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982星海湾壹号星海湾壹号项目市场分析项目市场分析星海广场主要房地产项目星海广场主要房地产项目东方星海东方星海百年汇百年汇大连明珠大连明珠星海国宝星海国宝壹品星海壹品星海荣峰荣峰杰特公寓杰特公寓 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析销售情况销售情况星海广场主要房地产项目以在售项目为主，未售项目为星海湾壹号、荣峰、杰特公寓，售完项目为星海国宝项目。

34、从销售率上看，除东方星海刚开盘、星海湾壹号、荣峰、杰特公寓未售外，其余项目销售率均达到70%以上。项目名称项目名称销售率销售率星海国宝100%东方星海不到10%壹品星海70%百年汇90%大连明珠90%荣峰0星海湾壹号0杰特公寓 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析项目规模项目规模星海广场主要房地产项目以中等规模为主，壹品星海规模最大，达到38万平米；其次为星海湾一号，规模为24.2万平米，其他项目规模均在18万平米以下。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：74442198

35、2项目市场分析项目市场分析产品形式产品形式星海广场主要房地产项目中综合类项目较少，大多数都是纯住宅项目。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析装修状况装修状况项目名称项目名称装修状况装修状况精装修报价精装修报价东方星海精装2500元/平米百年汇精装修1500-2000元/平米大连明珠精装修3000元/平米星海国宝毛坯0壹品星海毛坯0星海湾壹号毛坯0荣峰毛坯0从装修状况上看，星海广场片区内毛坯项目居多；早期项目以毛坯房为主，如星海国宝和壹品星海；小户型项目精装修居多，如东方星海和百年汇，精装修报价在1500-300

36、0元/平米之间。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析主力户型主力户型从各个项目主力户型上看，星海广场片区主要的户型面积集中在160-270平米之间，270平米以上的豪华户型相对较少，因此，可以看出星海广场片区以中大舒适型户型为主。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析价格水平价格水平目前，星海广场片区在售住宅项目毛坯均价约为1.5万元/平米，未开盘的荣峰和星海湾一号预计将分别达到2万元/平米和3万元/平米；星海国宝项目二手房目前报

37、价为2万元/平米。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析购买客群统计购买客群统计从客群上看，星海广场片区主要在售项目的购买客群主要来自东北三省，东方星海和百年汇因为是精装修小户型，因此吸引了本地的部分投资客群。项目名称项目名称购买客群购买客群星海国宝东三省客群为主东方星海由于刚刚开盘，目前为客户积累阶段，据调研目前该项目来访客群以本地年轻人为主壹品星海东三省客群为主百年汇大连本地与东北三省客群各占一定比例星海湾壹号大连明珠东三省客群为主 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：

38、744421982小结小结项目市场分析项目市场分析1、片区内大规模综合类项目较少。、片区内大规模综合类项目较少。2、片区内毛坯项目居多，但小户型项目以精装修为主。、片区内毛坯项目居多，但小户型项目以精装修为主。3、片区内未来放量项目主要为东方星海、星海湾一号、杰特公寓和荣峰；本项目、片区内未来放量项目主要为东方星海、星海湾一号、杰特公寓和荣峰；本项目08年主要竞争对手为东方星海和杰特公寓，它们将对本项目的小户型产品带来较大冲击。年主要竞争对手为东方星海和杰特公寓，它们将对本项目的小户型产品带来较大冲击。4、目前片区住宅市场毛坯均价约为、目前片区住宅市场毛坯均价约为1.5万元万元/平米。平米。5

39、、星海广场住宅项目主要客群大多数来自大连以外的东北其它地区，小户型产品会、星海广场住宅项目主要客群大多数来自大连以外的东北其它地区，小户型产品会吸引部分本地的投资客户。吸引部分本地的投资客户。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析p大连房地产市场简析p星海广场片区房地产市场分析p竞品项目分析竞品项目分析p项目swot分析p项目核心竞争力项目市场分析项目市场分析 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析东方星海东方星海项目位置大连市沙河口

40、区中山路585号，星海广场北侧开盘时间2008年3月目前报价（元/平米） 16000元/平米建筑面积（平米）79000建筑形式精装公寓、酒店式公寓总套数800余套容积率不详目前销售状况客户认购阶段交房标准精装修，2500元/平米主要客群自住与投资比例各占50% 推广渠道围档、报纸 项目基本情况 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析东方星海东方星海外立面外立面为现代风格，以石材和涂料为主要装饰材料 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析

41、东方星海东方星海精装修精装修送全套家具、部分家电及软装，以现代时尚风格为主要元素 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析东方星海东方星海售楼处售楼处为时尚风格，处处体现时尚、年轻的元素、色彩浓烈且绚丽，与其产品定位相吻合 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982户型面积区间户型面积区间主力户型面积主力户型面积40-15040-150平米平米60-7060-70平米平米项目市场分析项目市场分析p东方星海以60-70平米的一居为主力户型，户型设计方正，使用率高，是性

42、价比较高的投资类公寓。52526060东方星海东方星海户型设计6060主力户型 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析由由2 2栋精装酒店式公寓和栋精装酒店式公寓和2 2栋栋4-54-5星级酒店构成，是星级酒店构成，是0808年度本项目最主要的竞争对手之一；年度本项目最主要的竞争对手之一；主力户型在主力户型在60-7060-70平米，与本项目的小户型形成竞争；平米，与本项目的小户型形成竞争；主力户型总价区间在主力户型总价区间在96-11296-112万元；万元；该项目内部认购期，不到一个月，定购该项目内部认购期，不

43、到一个月，定购8080套左右，说明本区域对小户型刚性需求旺盛。套左右，说明本区域对小户型刚性需求旺盛。东方星海东方星海与本项目竞争关系产品产品 主力户型主力户型价格价格区位区位推盘时间推盘时间月均销售量月均销售量（套）（套）主力户型总价主力户型总价项目均价项目均价公寓公寓60-7060-70平米平米96-11296-112万元万元1600016000元元/ /平米平米星海广场北侧星海广场北侧20082008年年3 3月月不到不到8080套套 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析壹品星海壹品星海项目位置沙河口区星海

44、广场西侧200米 开盘时间2004年12月目前报价（元/平米） 16000建筑面积（平米）380000建筑形式高层、小高层板楼总套数1026容积率3目前销售状况已售70%交房标准毛坯内部配套底商、会所主要客群35%为大连本地，63%外省，2%外籍推广渠道报纸、网络、户外广告杂志（少量）、外地推广、老客户推荐项目基本情况 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析p外立面为欧式现代风格，色彩稳重，且亲和力强，弧形采光阳台丰富了外立面形状；p外立面材质以瓷砖为主要材料，底商为石材。壹品星海壹品星海外立面 天天文档在线天天文

45、档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析两居三居四居跃层面积范围所占比例面积范围所占比例面积范围所占比例面积范围所占比例10010%150-18050%18030%250-30010%壹品星海壹品星海165.84165.84170.24170.24188.08188.08p超大阳台，180度观景阳光房，双厅设计，舒适度高，属于宜居型住宅。户型设计 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析p售楼处以淡雅色彩为主，整体感觉静谧、和谐，与项目的亲和路线相符，动线安

46、排明确。壹品星海壹品星海售楼处 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析高层和小高层住宅为主，辅以底商；高层和小高层住宅为主，辅以底商；主力户型为主力户型为150-180150-180平米，对本项目平米，对本项目145-216145-216平米的中大户型冲击较大；平米的中大户型冲击较大；主力户型总价主力户型总价225-270225-270万元；万元；该项目位于星海广场西侧，离海岸线较近，更适宜居住；该项目位于星海广场西侧，离海岸线较近，更适宜居住；该项目该项目20042004年开盘，销售率已过年开盘，销售率已过70%

47、70%，不是本项目的主要竞品。，不是本项目的主要竞品。壹品星海壹品星海与本项目竞争关系产品产品 主力户型主力户型价格价格区位区位推盘时间推盘时间月均销售量月均销售量（套）（套）主力户型总价主力户型总价项目均价项目均价高层、小高高层、小高150-180150-180平米平米225-270225-270万元万元1600016000元元/ /平米平米星海广场西侧星海广场西侧20042004年年1212月月 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析百年汇百年汇项目位置沙河口区星海广场会展一期对面(会展路北侧)开盘时间2005

48、年2月15日 目前报价（元/平米）15000建筑面积（平米）10.1万建筑形式高层 总套数400容积率4.5目前销售状况尾盘交房标准精装修，1500-2000元/平米内部配套商业街主要客群大连本地投资客和东北三省客户比例相当推广渠道报纸、围档、电视 项目基本情况 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析p德国欧式风格外立面，主要材料为玻璃幕墙p充分营造高档商务氛围百年汇百年汇外立面 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析百年汇是集普通住宅

49、、商住公寓、精装修公寓、酒店式公寓和商业于一体的综合体项目。百年汇百年汇产品组合形式住宅酒店式公寓商住公寓精装公寓商业商业 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982a户型b户型c户型d户型一室两厅一卫一室一厅一卫两室两厅两卫一室一卫103平米96平米156平米48平米16套32套16套208套5.9%11.8%5.9%76.4%项目市场分析项目市场分析a ad dccb b百年汇百年汇户型设计p该项目以48平米的小户型为主，主打办公商务公寓；p户型舒适度不高，设计上有一定局限。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策

50、划大全，qq：744421982该项目为综合体产品，业态上与本项目相近；该项目为综合体产品，业态上与本项目相近；该项目主力户型为该项目主力户型为4848平米的小户型产品，其客群构成可作为本项目小户型重要参照；平米的小户型产品，其客群构成可作为本项目小户型重要参照；在区位上与本项目均邻近会展中心，也是距离本项目最近的综合体项目；在区位上与本项目均邻近会展中心，也是距离本项目最近的综合体项目；目前已经进入尾盘销售阶段，对本项目不构成竞争。目前已经进入尾盘销售阶段，对本项目不构成竞争。项目市场分析项目市场分析百年汇百年汇与本项目的竞争关系产品产品 主力户型主力户型价格价格区位区位推盘时间推盘时间月均

51、销售量月均销售量（套）（套）主力户型总价主力户型总价项目均价项目均价高层高层4848平米平米9696万元万元1500015000元元/ /平米平米会展一期对面会展一期对面20052005年年1212月月1212日日 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析星海湾一号星海湾一号项目位置沙河口区星海广场 开盘时间预计2008年8月、9月目前报价（元/平米）预计30000元左右建筑面积（平米）242000建筑形式别墅、洋房、高层 总套数未定容积率2目前销售状况未开盘交房标准毛坯内部配套五星级君悦酒店、商业主要客群销售反映为

52、东三省客群推广渠道报广、围档、电视 项目基本情况 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析星海湾一号星海湾一号产品组合五星级酒店联排和双拼别墅高层海景豪宅花园洋房 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析星海湾一号星海湾一号售楼处 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析星海湾一号星海湾一号目前现状 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划

53、大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析洋房：户型面积为洋房：户型面积为180180平方米平方米300300平平方米，方米，别墅的户型面积为别墅的户型面积为380380平方米平方米500500平平方米，方米，主要为四联别墅和双拼别墅。主要为四联别墅和双拼别墅。项目分三期开发：一期主要开发低密度产品，一期主要开发低密度产品，0.90.9的容积率，的容积率，车位配比大约为车位配比大约为1 1：1.51.5。；价位在。；价位在2000020000元元/ /平方米以上。平方米以上。二期为超高层，其中含有高二期为超高层，其中含有高200200余米，共余米，共4545层的君悦酒店；层的君悦酒

54、店；三期为小高层，主要是为了区别与其他楼盘三期为小高层，主要是为了区别与其他楼盘的间隔建筑。的间隔建筑。星海湾一号星海湾一号户型介绍 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析星海湾一号星海湾一号该项目前期低密度产品为区域内最高端住宅，与本项目豪华户型有一定竞争关该项目前期低密度产品为区域内最高端住宅，与本项目豪华户型有一定竞争关系。系。后期高层产品将是本项目的重要竞品之一。后期高层产品将是本项目的重要竞品之一。与本项目的竞争关系 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421

55、982项目市场分析项目市场分析大连明珠大连明珠项目位置沙河口星海广场开盘时间2006年5月25日目前报价（元/平米）18000建筑面积（平米）180000建筑形式高层塔楼、小高层总套数848容积率2.6目前销售状况90%交房标准精装修内部配套商业街，会所主要客群30本地，70东北三省推广渠道机场杂志、报广项目基本情况 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析大连明珠大连明珠外立面p欧式风格外立面p以大理石为主要饰面材料 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目

56、市场分析项目市场分析大连明珠大连明珠建筑形式：30层短板标准层户数：一层四户使用率：80%标准层户型面积：197、162、162、2259 9号号8 8号号7 7号号4 4号号5 5号号6 6号号1 1号号2 2号号3 3号号建筑形式：30层短板标准层户数：一层三户使用率：85%标准层户型面积：225、275、225建筑形式：10层短板标准层户数：一层四户使用率：85%标准层户型面积：197、162、162、225建筑形式：1-3层独栋商业商业面积：2万平米分割面积：500-2000平米/套产品组合形式 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：7444219

57、82项目市场分析项目市场分析大连明珠大连明珠售楼处 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982两居两居三居三居跃层跃层面积范围面积范围所占比例所占比例面积范围面积范围所占比例所占比例面积范围面积范围所占比例所占比例16216220%20%195195、225225、27527578%78%300-500300-5002%2%项目市场分析项目市场分析大连明珠大连明珠户型设计225225275275162162p户型豪华、方正，但由于是塔楼，户型不通透，舒适度不高。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：74

58、4421982项目市场分析项目市场分析大连明珠大连明珠产品较为单一，主要为住宅和底商；产品较为单一，主要为住宅和底商；该项目以大户型为主，其客群特征可作为本项目大户型产品的重要参照；该项目以大户型为主，其客群特征可作为本项目大户型产品的重要参照；该项目均价该项目均价1800018000元元/ /平米，该项目主力户型总价平米，该项目主力户型总价351-495351-495万万/ /套；套；该项目已进入尾盘销售，对本项目竞争压力不大。该项目已进入尾盘销售，对本项目竞争压力不大。与本项目的竞争关系产品产品 主力户型主力户型价格价格区位区位推盘时间推盘时间月均销售量月均销售量（套）（套）主力户型总价主

59、力户型总价项目均价项目均价高层、小高层高层、小高层195-275195-275平米平米351-495351-495万万元元1800018000元元/ /平米平米星海广场西南侧星海广场西南侧20062006年年6 6月月 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析荣峰荣峰项目基本情况项目位置沙河口区星海广场中轴线 开盘时间2008年4月目前报价（元/平米）预计20000建筑面积（平米）97700建筑形式两栋高层容积率6.53目前销售状况未开盘 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982外立面项目市场分析项目市场分析荣峰荣峰p现代商务外立面风格p玻璃幕墙为主体饰面 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，qq：744421982项目市场分析项目市场分析荣峰荣峰产品产品 主力户型主力户型价格价格区位区位推盘时间推盘时间月均销售量月均销售量（套）（套）主力户型总价主力户型总价项目均价项目均价超高层超高层425-432425-432平平米米850-864850-864万万元元预计预计2000020000元元/ /平米平米星海广场中轴线星海广场中轴线20082008年年4 4月月未开盘未开盘与本项目的竞争关系该项目为超大户型高端产品；