婚前婚后房屋所有权归属探析

1、婚前婚后房屋所有权归属探析作者：万菌 单位：青海民族大学一、按揭贷款购买房屋的不同情形按揭贷款购买房屋就是消费者将所购买的房屋作为抵 押物与银行签订贷款协议并从银行获得贷款，购房者按照按 揭合同中规定的还款方式和期限分期给银行还款，银行按一 定的利率收取利息。如果贷款方违约，银行有权通过诉讼拍 卖抵押房屋并从拍卖所得款项中优先受偿。在实际生活中， 按照借款人取得房屋所有权时间的不同，依照按揭贷款的方 式购买房屋的情形有以下五种：第一种是夫妻一方在结婚之 前已经以自己的名义贷款购买了房屋，并且即时办理了房屋 产权证书，结婚之后仍由购房者偿还贷款;这种情形下的房 屋所有权属于购房一方的婚前财产。第

2、二种是夫妻一方在结婚之前向银行签订贷款协议并 购买了房屋，但是一直到结婚之后都没有办理房屋产权证。第三种是两人结婚之后，以夫妻一方或双方的名义贷款 购买房屋，直到离婚时仍没有办理房屋产权证书。对于以上 第二、三种情形下的房屋的处理，依据婚姻法司法解释二 第二"一条的规定，双方可以协商，协商不成的由法院依法 判决。第四种是在第三种情形的前提下，离婚之前就已经取得 房屋产权，若双方没有约定，该房屋理应属于夫妻共同财产。第五种是夫妻一方在结婚之前以自己的名义贷款购买 了房屋，全额支付了首付款或者已经偿还了部分贷款，结婚 后办理了房屋产权证，且夫妻双方共同偿还剩余借款。此种 情形下的房屋归属

3、有较大争议，婚姻法司法解释三的规 定也让人们产生很多疑问。下文的讨论就围绕此种情形展 开。二、婚前一方按揭贷款、婚后共同还贷房屋所有权的性 质对于婚姻法司法解释三第十条规定的房屋所有权的 性质有不同的认识。对于结婚前按揭贷款购买房屋、结婚之 后取得该房屋所有权的归属问题，若夫妻双方有约定的按约 定处理;若没有对此项房屋财产达成共识，则是夫妻共有财 产还是夫妻一方个人的财产，在理论上和实践中存有较大的 争议，并出现了以下几种观点。（一）物权登记说该观点以当事人办理房屋产权证登记的时间来分析该 房屋所有权的归属。我国物权法采取登记生效主义， 严格按照法律规定推导出的以权属登记的取得时间作为区 分按

4、揭房产是婚前所得还是婚后所得的时间点，可以说这种 推导在逻辑上无懈可击，在适用上也十分简洁明快。如果购 房者在婚前已经取得了房产证，则该房屋属于购房者的个人 婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国 婚姻法规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，那么，除非双 方另有约定，房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前所 支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为 债务，由夫妻共同财产中偿还。笔者认为不能以取得房产证 的时间作为判断此类房屋性质的标准。因为当事人于婚前签 订房屋买卖合同，并支付该房屋首付款的行为是明确的，与 银行签订按揭贷款合同的时间是确定的，还贷义务人是确定 的，而取得房

5、产证的时间恰恰是不确定的。通常情况下房产 证的取得时间常常不是购房者自己可以控制的，当事人可能 因为房地产开发商未缴纳或者未足额交纳土地出让金等原 因，开发商因多种理由拖延为购房者办理产权登记的时间， 有的购房者甚至已经入住房屋多年也拿不到房产证。（二）夫妻共同财产说此说主要认为即使一方结婚之前办理按揭贷款并购买 了房屋，其所享有的只是买卖合同的债权，并没有取得房屋 的所有权，婚后办理房屋产权登记之后应属于夫妻共同财 产。还有一种观点认为，结婚之后没有参与购买该房屋的一 方都会和购买一方共同偿还银行贷款，婚后能够取得房屋所 有权是夫妻双方共同努力的结果，此类房屋应该属于夫妻共 同财产。在司法实

6、践中，如江苏省高级人民法院关于婚姻法 及司法解释的一个征求意见稿，第十三条就支持共同财产 说，认为：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财 产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还 贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方 名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财 产进行分割。（三）个人财产说根据物权法第六条之规定，取得房屋所有权以登记 为要件，产权证上写明的人就是该房屋所有权人，在结婚之 前基于登记人支付了房屋首付款并签订贷款合同，合同产生 的债权已经拥有，即使结婚后登记取得房屋所有权，也是婚 前一方已经取得的债权的转化形式，该房屋即为登记权利人 的个人

7、财产。在实践中，上海市高院出台的沪高法民一2004 25号文件的规定也倾向此学说。（四）个人财产与共同财产混合说持此种观点学者又有不同的认识：一是夫妻一方在结婚 之前已经支付了首付款甚至偿还了一些贷款时，此部分的财 产是属于这一方的个人财产；结婚之后夫妻双方共同生活， 另一方把这份房屋债务归于夫妻的共同债务，并且参与共同 偿还银行贷款，且婚前购房者对此也毫无异议，可以认为购 房者以不明示的行为表示同意与其分享房屋财产。所以，此类按揭房屋应该区分为婚前还款与婚后还款两 部分，婚前还款部分属于购房者婚前个人财产，婚后还款部 分作为夫妻共同财产平均分割。二是根据房屋的原有价值和 后增长价值划分个人财产和共同财产。对于一方结婚之前按 揭贷款购买房屋，支付了首付款并偿还一部分贷款之后，与 他人结婚，为了获得房屋完整的所有权，用夫妻的共同财产 偿还了剩余贷款，根据对法律条文的理解原则上应当认定其 为一方婚前个人财产，对于婚后共同还贷这一行为看作是把 后支付的贷款转化为一种财产权益，是对房屋的一种投资， 类似于婚姻法第十七条