新联康合肥地块策划定位报告117P

1、N1007地块策划定位报告新联康（中国）有限公司/2010.12申港置业申港置业 / / 安徽合肥安徽合肥立地条件分析竞争形势分析区域客户分析项目整体定位项目产品建议报告思路报告思路本项目必须要以跳出区域市场的眼界去思考 本项目必须结合开发企业的实际需要去思考目标设定u 企业层面目标： 提升品牌形象，打造高端物业，加速资金回笼u 项目层面目标： 成为北一环的标杆项目，实现现金流的平衡项目目标项目目标限制条件u项目拿地成本较高，决定了项目未来的定价势必趋高u本案占地面积较小，且由于日照间距系数问题，故提高了规划设计的要求。立立 地地 条条 件件 分分 析析 宗地处在庐阳区核心地段，紧邻财富广场、

2、庐阳区政府，未来升值潜力较大。 宗地距离淮河路步行街约2.6公里。 宗地周边小区众多，配套设施较为完善，居住氛围浓厚。宗地区位宗地区位宗地位于合肥的核心地段，且居住舒适度较高。庐阳区包河区瑶海区蜀山区宗地 北一环未来将打造成未来的商办新街区 合肥市将沿北一环濉溪路重点打造北门商业购物中心、北门商务办公中心、北门娱乐休闲中心等三大商务中心。 合肥市将在双岗地区依托北一环濉溪路新天地国际广场、英国乐购、北京华联、百大合家福等37家购物超市，打造10万平方米的北门商业购物首选地；依托新天地国际广场、置地汇丰广场、万豪广场、众城国际广场、国金大厦等商务楼宇，发展总部经济，打造北一环40万平方米的总部基

3、地；依托东方魅力、锦绣国际、天皇玉宫等26家娱乐场所和银瑞林国际大酒店等35家酒店宾馆，打造北门娱乐休闲福地。板块规划板块规划板块目前生活配套较为齐全，但商业配套类型相对单一，缺乏高档次的百货商厦。板块现状板块现状庐阳区区政府南国花园小学合家福寿春中学财富广场乐购新天地南国幼儿园祥源广场 合肥北一环，这里商业写字楼云集，亳州路、蒙城路及阜阳路纵穿而过，不仅有财富广场、乐购这样的写字楼、商业网点，还有庐阳区政府等行政机构，可谓“商务一条街”。 在配套方面，幼儿园、小学、中学一应俱全，而像合家福、乐购这样的大型超市也已在北一环落地。置地汇丰广场本案社区医疗中心周边环境周边环境q 地块周边有很多高档

4、写字楼如财富广场、置地汇丰广场，未来在地块的西侧祥源广场也会有大型写字楼推出，而像第16研究所、庐阳区区政府也有大量的高素质人才。但在本地块的东南面有一个加油站，另外西南面有旧仓库，将对本项目的档次产生一定的影响。周边众多高档写字楼，但项目周边有旧仓库和加油站，对项目的档次有一定的影响q 地块南侧近临北一环（城市主干道，双向8车道），北侧为临泉路（城市东西向次主干道，双向6车道），道路通达性好。q 北一环路段交通便利，14、131、232、22、21、705、126等多路公交经过，可直达城区的各个地方。而北一环是最早实现无红灯畅通工程的一环路段，故宗地的交通优势非常明显。周边交通周边交通道路通

5、达性好、公交配套完善东侧界首路南侧北一环西侧颖上路北侧临泉路q 宗地紧邻北一环，北一环将会被打造成未来的商办综合街区，而宗地周边的如蒙城路、阜阳路能直接通往合肥市中心，而北面的临泉路开往火车站仅4公里，车行时间不到15分钟，大大节约了商务人士的出行时间。周边交通周边交通市中心宗地宗地周边道路状况良好，可达性强q土地已经全部拆迁完毕，但北面离南国小区多层仅土地已经全部拆迁完毕，但北面离南国小区多层仅2020米，而地块土米，而地块土地平整，可快速开发。地平整，可快速开发。宗地现状宗地现状北望南望东望西望q 本地块规模较小，开发条件比较局限，但周边有高档写字楼、研究所以及庐阳区区政府，利于客户的挖掘

6、。地块经济指标地块经济指标地块规模较小，但周边有巨大的潜在客源地块规模较小，但周边有巨大的潜在客源 项目计量单位数量总占地面积亩41.68总建筑面积万平米6.7绿化率40% 容积率2.3 建筑密度22%图例南国小区荣事达集团财富广场乐购新天地广场庐阳区区政府南国幼儿园寿春中学第16研究所祥源广场12435678宗地12345678宗地区域发展 本案有利点 项目处在合肥庐阳区北一环。北一环将被打造成未来商办新街区。 宗地临近主干道，距离市中心仅2.3公里，车行仅需10分钟。便利交通 宗地分析宗地分析客源储备 由于区域内有高端企业的入驻，故有足够的高素质客源储备。企业密布 由于区域将打造成商办新街

7、区，像IBM、SIEMENS等12家世界500强企业都已入驻 。生活配套 周边生活配套较为齐全，乐购、合家福等大型超市坐落于宗地周边。 规划限制 宗地占地面积较小，周边限制性建筑较多，未来规划难度较大。形象提升 目前宗地周边有老厂房以及加油站坐落，故对于项目的高端形象的树立与展示将产生一定的负面作用。本案不利点宗地分析宗地分析配套设施 板块目前生活配套较为齐全，但商业配套类型相对单一，缺乏高档次的百货商厦。土地属性区域规划庐阳区为合肥市中心中的市中心，而北一环则被打造成合肥市未来的商办街区，宗地处于北一环板块的核心地段，配套较为齐全、交通便捷。本案具备打造区域高端项目的立地条件宗地核心价值：区

8、位资源+未来规划结结 论论竞竞 争争 形形 势势 分分 析析普普 通通 住住 宅宅 市市 场场 分分 析析合肥商品住宅市场受政策影响有限，临近年底淡季，成交量有所回落，同时一些高端楼盘的成交拉高了近期整体市场的成交均价。市场环境研究北一环北二环代表项目多特公寓瑞龙公馆金域蓝湾融侨观邸大富绿洲北环阳光花园望城公馆中国铁建国际城价格（元/平米）7300-100006000-7000周边配套配套较为齐全目前配套缺乏周边在售项目分布图周边在售项目分布图中国铁建国际城大富绿洲北环阳光花园望城公馆多特公寓翡丽城金域蓝湾融侨观邸瑞龙公馆本案区域项目总建 (万平米)容积率建筑类别在售主力面积（平米) 北一环多

9、特公寓2.13.2高层二房87瑞龙公馆8.33.5高层二房84、三房110金域蓝湾17.72.7小高层、高层二房75融侨观邸8.94.2高层二房80、三房98北二环大富绿洲23.34.4高层二房90、三房113北环阳光花园191.8多层、小高层二房81、三房123望城公馆4.53.3高层二房87、三房117中国铁建国际城2003.12高层、联排别墅二房85、三房98北一环在售项目除金域蓝湾之外，都为10万平米的以下的小型社区。由于容积率基本都在3.0以上；整体社区以混合型为主，产品形态高层产品占市场绝对主导。区域周边项目以二房80-87平米、三房110-123平米为主力户型。在售项目产品概况在

10、售项目产品概况在售项目大多为本土开发商开发、建筑风格各异但用材一般、外立面用材基本以涂料为主、基本都有中央景观但整体表现效果较差。项目开发商建筑风格外立面用材景观特色社区自有配套多特公寓浙江祥源投资集团有限公司Art-deco涂料无景观底商瑞龙公馆安徽瑞吉置业有限公司 现代简约真石漆中央景观底商、酒店金域蓝湾香港金瑞集团-合肥永瑞置业有限公司 新古典主义涂料中央景观幼儿园、会所融侨观邸安徽融侨金辉置业有限公司Art Deco干挂石材、真石漆有水景、中央景观会所大富绿洲安徽大富房地产开发有限公司 现代简约涂料中央景观会所、社区中心、商业街北环阳光花园合肥市金马房地产开发公司 现代古典真石漆中央景

11、观幼儿园、小学、社区中心望城公馆永华房地产开发有限公司 新古典主义涂料中央景观底商中国铁建国际城中国铁建房地产集团合肥置业有限公司 新古典主义真石漆有水景，中央景观集星级酒店、商业街院、学校在售项目产品力表现在售项目产品力表现瑞龙公馆中国铁建国际城大富绿洲在售项目户型没有太大亮点，大多项目户型基本都赠送面积，但除去融侨观邸赠送面积较大之外，其它项目附加值并不高。在售项目户型分析在售项目户型分析融侨观邸三房98平米融侨观邸二房80平米瑞龙公馆二房84平米中国铁建国际城二房85平米中国铁建国际城三房98平米多特公寓二房86平米在售项目现场表现在售项目现场表现宗地周边在售项目如融侨观邸和中国铁建国际

12、城的售楼处现场表现力较强，其它项目现场表现力大多都一般，售楼处空间不大，大多没有打造景观示范区和样板房。在售项目价格分析在售项目价格分析北一环板块楼盘都为毛坯房源，成交均价在7500-8000元/平米左右。北二环板块由于生活配套较为缺乏，地段也较为偏远，故在均价上比北一环板块在售项目要低。区域项目总建 (万/平米)均价 (元/ 平米)在售主力面积（平米) 主力总价(万元)北一环多特公寓2.18000二房87二房70瑞龙公馆8.37500二房84、三房110二房63、三房82.5金域蓝湾17.77500二房75 二房56.2融侨观邸8.910000二房80、三房98二房80、三房98北二环大富绿

13、洲23.3预计7000二房90、三房113二房63、三房79.1北环阳光花园19预计7000二房81、三房123二房56.7、三房86望城公馆4.56800二房87、三房117二房59.1、三房79.6中国铁建国际城2006000二房85、三房98二房51、三房58.8区域案名案名70以下70-8080-9090-100100-110110-120120以上以上北一环多特公寓瑞龙公馆金域蓝湾融侨观邸北二环大富绿洲北环阳光花园123望城公馆中国铁建国际城各项目户型产品面积二房的主力面积段设置集中于80-100平米，而三房面积的房型则较为分散，但130平米的三房为市场的空白点。主力面积段研究主力面

14、积段研究一房二房三房四房区域案名50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110以上北一环多特公寓瑞龙公馆金域蓝湾融侨观邸北二环大富绿洲北环阳光花园望城公馆中国铁建国际城目前各项目户型产品面积主力总价段集中于50-80万元。总价段研究总价段研究毛坯装修在售项目去化分析在售项目去化分析从去化来看，整个区域像中国铁建国际城由于有超出区域的产品力，有一年21.9万平米的突出表现，而融侨观邸则凭借高附加值以及良好的产品力取得了三个月2.16万平米的表现。总体来看，该区域产品力不错的楼盘年均去化在7万平米左右。从项目剩余推量来看，北一环项目所剩体量都不多，未来宗地西面的祥

15、源翡丽城将有20万平米左右的住宅体量推出，而北二环如大富绿城、北环阳光花园、中国铁建国际城都有较大的体量未推出。区域2项目总建 (万/平米)首期推盘时间已推量（万/平米）已售量（万/平米）销售率（%）年去化量(万平米)未推(万平米)剩余量(万平米)北一环多特公寓2.1预计2011.01000%02.12.1瑞龙公馆8.32010.066.35.181.57% 5.1（6个月）23.2金域蓝湾17.72007.0216.715.4292.75%4.1112.3融侨观邸8.92010-094.42.1649.25%2.16（三个月）4.56.8北二环大富绿洲23.3预计2010.12000%023

16、.323.3北环阳光花园192009.125.024.70%4.713.9814.3望城公馆4.52010.093.60.6417.94%0.640.93.9中国铁建国际城2002009.0840.0227.3768.41%21.9159.98172.6按目前各个项目的去化水平及工程进度预估，未来可能与本项目有竞争项目为融侨观邸、大富绿洲、中国铁建国际城、翡丽城。项目销售周期销售截止多特公寓2011Q3瑞龙公馆2011Q2金域蓝湾2011Q2融侨观邸2012Q2大富绿洲2013Q4北环阳光花园2013Q4望城公馆2011Q2中国铁建国际城2016Q4翡丽城2013Q4时间2010Q420112

17、01220132014201520162017在售项目销售周期分析在售项目销售周期分析区域地块出让时间地块位置总建（亩）容积率规划用途受让方北一环2010-05A地块濉溪路310号B地块界首路20号 A地块72.235B地块8.335A地块5.0B地块3.2 商业住宅 合肥祥源房地产开发有限公司 2010-06凤台路与界首路交口西北角 44.983.4 商业住宅 合肥金宏置业投资有限公司 北二环2010-06阜阳北路与官塘路交口西北角 32.31 3.0 住宅 安徽宝佳置业有限公司 合计157.86目前本案周边含住宅土地属性的地块分别被祥源、金宏以及宝佳拍得，北二环的地块离本案位置较远，不具备

18、竞争力，故未来本案的潜在竞争主要来自祥源以及金宏这2个项目。后续随着其他地块的出让，还有可能出现其他的竞争对手。未来竞争地块分析未来竞争地块分析祥源宗地金宏宝佳北一环周边主要竞品北一环周边主要竞品 开 发 商：合肥汇博房地产开发有限公司 地理位置:合肥市庐阳老城区界首路与义井路交汇处 总 建：2.1万平米 容 积 率：3.2 物 业 费：未确定 开盘日期：预计2011年1月 交房日期：2012年7月 成交均价：预计8000元/平米近期动态：多特公寓预计将于2011年1月开盘，2梯4户，户型有71平米的一房，86-87平米的二房，105-117平米的三房，预计价格为8000元/平米。多特公寓多特

19、公寓与本案距离最近的楼盘，未来对本案客源将会有一定的截流。面积房型上市套数销售套数销售率71一房4200%86-87二房8400%105-117三房4200%合计16800%现场表现现场表现多特售楼处于多特售楼处于1212月月4 4日开放，但售楼处较小，给客户感觉压抑，日开放，但售楼处较小，给客户感觉压抑，目前已积累目前已积累300300组客户。组客户。多特公寓优势多特公寓优势在客源方面，由于是北一环的黄金地段，凭借着目前较为成熟的配套以在客源方面，由于是北一环的黄金地段，凭借着目前较为成熟的配套以及未来良好的规划，故多特公寓吸引了周边首改客源以及投资客的目光。及未来良好的规划，故多特公寓吸引

20、了周边首改客源以及投资客的目光。市场竞争分析市场竞争分析地段地段距离市中心仅一步之遥升值空间升值空间由于北一环未来有良好的规划，所以使得不少买房者看重楼盘的升值空间注：红色主力在售，绿色未开盘。 开 发 商：安徽融侨金辉置业有限公司 地理位置:合肥市宿州路与沿河路交口 总 建：8.9万平米 容 积 率：4.2 物 业 费：1.25元/平米/月 开盘日期：2010年9月30日 交房日期：2013年5月 成交均价：10000元/平米近期动态：在售6#、7#的79-110，4#的80-111平户型，均价10000元/，附加值较高，最大赠送面积可达到30平米，1#楼楼王即将推出105、163、186、

21、246户型，目前正在认筹中。融侨观邸融侨观邸1234567该盘为本案的最大竞争对手，高附加值，而价格则具有一定的行情代表性面积房型上市套数销售套数销售率79-81二房1547146.1%97-99二房21511453%110-111二房937580%合计46226056.3%现场表现现场表现SP活动：1、11月6日举办缤纷彩陶DIY欢乐活动。2、11月13日高尔夫品鉴会在其售楼处举办，特邀请元一高尔夫国家职业教练，赵优虎先生，为大家讲解高尔夫知识其中包括高尔夫的起源、高尔夫礼仪、高尔夫相关规则等。3、11月20日由安徽融侨金辉置业有限公司举办的2011年度“融侨之星”成人组海选活动在位于合肥市

22、宿州路与沿河路交口融侨观邸售楼处举行。售楼处装修考究，现场表现力较好。售楼处装修考究，现场表现力较好。融侨观邸优势融侨观邸优势品牌品牌现场表现力现场表现力融侨品牌开发商售楼处大气以及大量的SP活动在客源方面，由于距离省政协近，故有很大部分客源来自省政协的公务在客源方面，由于距离省政协近，故有很大部分客源来自省政协的公务员，也有少数来自外地的投资客来购买融侨观邸。员，也有少数来自外地的投资客来购买融侨观邸。市场竞争分析市场竞争分析地段地段距离市中心仅一步之遥高附加值高附加值附加值搞，赠送大量面积最大可达30平米区域市场以高层为主的中小型社区为主，产品规划除个别突出楼盘外同质化明显，且表现不力。产

23、品需求方面：该板块90平米左右的二房需求最大，接着则是是110平米左右的三房需求最大。北一环所有楼盘都为毛坯交付，成交均价集中在7500-8000元/平米。从去化率来看，整个区域销售情况较好，大多项目销售率达到70%以上，从去化速度看多数在年均5万平米左右。从项目剩余推量来看，本案所处区域未来竞争较少，目前主力的竞品为融侨观邸，而北二环由于价格优势也会截流本案的一定客源。区域市场总结区域市场总结区域普通住宅市场项目较少，且多为尾盘销售，虽然未来区域将会有其他地块面市，但总体竞争并不激烈，且大多楼盘产品力一般且表现不力，市场存在突破点与机会点。一环其他区域重点项目研究一环其他区域重点项目研究重点

24、个案分析万科金域华府万科金域华府 开 发 商：合肥一航万科地产有限公司 地理位置:蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧 总 建：48万平米 容 积 率：3.56 开盘日期：2010年10月 交房日期：2012年8月 成交均价：12000元/平米近期动态：万科金域华府在售一期1#、3#、4#楼，1#楼108、124户型，3#为181、209户型，；4#为164户型，均价11000元/ 为精装修房源，装修品牌为西门子电器，TOTO等同档次品牌，FOTILE厨具。134万科金域华府户型万科金域华府户型164平方米三房二厅二卫204平方米三房二厅二卫金域华府户型方正，南北通透，另有飘窗面积赠送万科金

25、域华府现场表现万科金域华府现场表现万科金域华府样板房装修考究、大气，而它的装修万科金域华府样板房装修考究、大气，而它的装修品质也得到了市场的肯定品质也得到了市场的肯定面积房型上市套数销售套数销售率108-113三房1297860.4%124-129三房655990.7%面积房型上市套数销售套数销售率173-180三房6035%213四房604371.6%面积房型上市套数销售套数销售率108-113三房1297860.4%124-129三房655990.7%164-180三房1806435.6%213四房604371.6%合计43424456.2%1#3#合计合计万科金域华府面积配比及成交结构万

26、科金域华府面积配比及成交结构万科金域华府10月24日开盘，去化率仅为56.2%。面积房型上市套数销售套数销售率164-174三房1206150.8%4#万科金域华府优势万科金域华府优势品牌品牌装修品质装修品质万科品牌开发商合肥标杆性的装修品质在客源方面，市区的私营老板以及公务员为主力购买客户，而城西由于在客源方面，市区的私营老板以及公务员为主力购买客户，而城西由于缺乏高品质项目也有部分客源来购买万科金域华府。缺乏高品质项目也有部分客源来购买万科金域华府。市场竞争分析市场竞争分析物业物业万科品牌物业9#-12#楼万达公馆楼万达公馆9#10#11#五星级酒店五星级酒店12#南淝河南淝河写字楼与商场

27、写字楼与商场住宅公寓住宅公寓南淝河与包河南淝河与包河1#2# 万达广场规划有5万平米六星级威斯汀酒店，5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，10万平方米的超高层双塔写字楼；18万平米的国际购物中心，30万平米的中心豪宅万达公馆，东临南淝河，西临包河公园，同时将南淝河与包河水系的贯通。 开 发 商：大连万达集团 地理位置:包河区芜湖路与马鞍山路交汇处 总 建：70万平方米（其中万达公馆4栋） 容 积 率：5.0 开盘日期：2010年6月 交房日期：2012年9月 成交均价：13000元/平米（装修3000）万达公馆万达公馆 高容积率及较少的绿地率使得开发商在景观方面的营造相对比较捉襟见肘，但万达依

28、然在极小的空间将南淝河与包河贯通，水景的营造将进一步为万达公馆加分。 Artdeco立面、石材贴面，使得万达公馆的外立面形象宏大且具有艺术气质，在合肥市场首屈一指。 万科公馆立面以及景观打造万科公馆立面以及景观打造万达公馆样板房万达公馆样板房三房两厅二卫194平米三房两厅三卫227平米三房两厅三卫253平米 三房两厅四卫283平米目前万达广场在推的户型大于目前市场主力供应面积，但依然去化良好万达公馆户型万达公馆户型面积房型上市套数销售套数销售率194-201194-201三房887484.1%241-247241-247三房13211284.8%257257三房886675%283283三房4

29、44193.1%合计35229383.2%目前万达广场在推的标准户型总价已突破市场行情，但凭借其品牌以及地段优势，依然去化良好。面积房型上市套数销售套数销售比例195-201三房887484.1%257三房886675%合计/17614079.5%面积房型上市套数销售套数销售比例241-247三房13211284.8%283三房444193.1%合计/17615386.9%9#11#万达公馆面积配比及成交结构万达公馆面积配比及成交结构万达公馆优势万达公馆优势品牌品牌宣传策略宣传策略万达品牌开发商“高举高打”的媒体策略，树立项目形象在客源方面，购买万达公馆的客户以本地私营业主为主，在外地工作的在

30、客源方面，购买万达公馆的客户以本地私营业主为主，在外地工作的私营业主，以及对万达品牌一直比较推崇的外地投资客户。私营业主，以及对万达品牌一直比较推崇的外地投资客户。市场竞争分析市场竞争分析户型稀缺户型稀缺区域缺少大户型产品市场竞争分析市场竞争分析项目融侨观邸万科金域华府万达公馆区位北一环西一环 东一环 周边生态环境古逍遥津公园 基本无基本无规划高密度社区高密度社区高密度社区建筑风格ARTDECO新古典主义ARTDECO营销展示2套样板房实景区、4套样板房实景区、4套样板房主要产品形态高层高层超高层户型面积（）二房80、三房98三房108 124三房241-247总价二房80，三房98三房129

31、 148三房313-321景观有中央景观有中央景观有中央景观附加值飘窗、观景阳台、露台等飘窗观景阳台与本案最大竞争对手融侨观邸相比本案可以在生活配套、景观等方面寻找突破口，而万科金域华府和万达公馆的项目品质以及产品力则是本案所需要学习的。标杆项目均凭借“一招鲜”的方式，利用各自擅长的产品塑造及营销表现能力在合肥市场开创出了非凡的品牌号召力。标杆项目都是各开发公司成熟产品系，都具有突出的优势，形成了体系化的运作。标杆项目往往借助丰富和频繁的战略性的营销手段来产生项目美誉度，在合肥人民心中产生一定的向心力。总结总结区 域 客 户 分 析 宗地较优的先天条件使本案可以打造为区域最高端项目。 随着合肥

32、北一环商办街区开发建设，未来本案的区位及配套优势将日益明显。我们可通过对本案最大竞争对手融侨观邸的客源研究来对本案未来客源需求提供较强的参考价值客源需求客源需求合资企业白领以及省政协的官员为融侨观邸客户的主要来源合资企业以及公务员中层干部为主力客户客户特征客户特征客户年龄结构多为中年的成功人士客户年龄客户年龄客户家庭结构以三口之家居多，其次是夫妻客户家庭结构客户家庭结构购房动机主要为自住购房动机购房动机区域客为绝对主力，其它区域客源有待合理拓展与开发。客源区域周边高档办公写字楼和政府的白领和中高层干部为主。客源职业综合以上分析，本案所处区域的普通住宅客户有以下几方面特征客户结论客户购房多为自住

33、，投资比例不到10%。购房动机客户的年龄主要集中在30-40岁。客户年龄客户家庭结构多为三口之家。家庭结构姓 名：李先生年 龄：32岁职 业：某研究所工程师家庭现状：三口之家，已结婚，有私家车。居住现状：90平方米二房需求房源：离工作近一点的区域，出入方便、并且希望孩子能有好的未来。购房目的：购房用以结婚并考虑到未来子女需求。希望生活配套齐全，讲求生活品质。关 注 点：对小区景观环境和居住便利度要求极高，楼盘需具备升值潜力。典型客户典型客户1#1#第一类客源第一类客源舒适改善型的本地客户舒适改善型的本地客户。姓 名：赵先生年 龄：50岁职 业：外企高层管理人员，早年派驻合肥。家庭现状：二口之家

34、，子女已独立成家，单位配车。居住现状：三房100平方米。需求房源：希望能到闹中取静的地方，生活配套一定要齐全，不考虑别墅，因为楼梯上楼下楼不方便。购房目的：养老并且可以留给子女。关 注 点：户型好，环境闹中取静，生活配套齐全。典型客户典型客户3#3#第二类客源第二类客源享受生活享受生活姓 名：陈先生年 龄：40岁职 业：庐阳区政府机关干部家庭现状：三口之家，儿子目前在合肥大学毕业，准备在庐阳区自己开公司。居住现状：三房110平米。需求房源：为了方便儿子上班，所以选择庐阳区，另外自己也在庐阳区上班，所以希望买在自己和儿子工作的周边。购房目的：考虑未来子女在合肥的发展，以及自己未来也可以养老。关

35、注 点：要离自己工作地点近，而且希望出行方便。典型客户典型客户2#2#第三类客源第三类客源以工作为考虑重点的三口之家。以工作为考虑重点的三口之家。项项 目目 整整 体体 定定 位位SWOT分析优势 Strength劣势 Weak北一环核心地段道路通达性好、交通便利生活配套较为齐全地块周边有仓库以及加油站，对本案的形象有一定的影响。周边道路为主干道，会受到一定的噪音和扬尘影响机会 Opportunity打造品质社区，拉升区域认知，打造品质社区，拉升区域认知，区域市场产品线较为单一，且表现不力，本案有机会点和突破点利用市场机会点，提高产品力，打造高品质人居物业利用市场机会点，提高产品力，打造高品质

36、人居物业营建高端会所，吸引眼球，让客户感觉到项目的档次营建高端会所，吸引眼球，让客户感觉到项目的档次威胁 Threaten系统、精准的营销体系系统、精准的营销体系客源区域性很强，对于外区域客源的引导仍有待时日区域项目未来有一定竞争，而北二环其他项目低廉的价格势必对本案客源造成一定分流体验式营销（样板房、示范区、售楼中心）体验式营销（样板房、示范区、售楼中心）专业的营销团队和物业团队专业的营销团队和物业团队策略：打造品质社区，拉升区域认知；系统、精准的营销体系项目整体定位项目整体定位区域市场高端项目区域市场高端项目区域中的高端项目。由于本案的地段优势较为明显，故只要通过较强的核心产品层的打造以及

37、领先领先市场外围产品层进一步来支撑高端。因为本项目所针对的客户主要是自住客户，因此宜居，以人为本的设计理念希望重点突出。城中心城中心 稀缺高尚宜居社区稀缺高尚宜居社区项目整体定位项目整体定位定位区域市场的高端的项目定位区域市场的高端的项目我们的项目针对的是什么样的客户？我们的项目针对的是什么样的客户？是不是意味着只针对高端客户？是不是意味着只针对高端客户？客户职业购房目的 区域客源为绝对主力。外区域客源导入，尚需时日。 普通住宅多为公司白领以及政府中高层管理层。 多以居住为主，居住目的占到90%以上。投资氛围尚未形成。客户来源现状只定位高端客户太过小众，难以保证去化速度只定位高端客户太过小众，

38、难以保证去化速度项目客户设定项目客户设定区域领导者的占位区域高端定位树立高端客户形象扩大客户层市场定位客户定位我们打造怎么样的产品来引领市场？吸引客户？我们打造怎么样的产品来引领市场？吸引客户？产品发展建议产品发展建议结合本案规模和市场现有客源情况，本案的未来目标客源构成如下：产品对应80平米二房产品本地客户：主要为周边区域工作的人，多为30岁以下的年轻一族。外地客户：用以物业升值产品对应110平米标准三房产品本地客户：用以首改的周边区域工作的中高层人士以及研究院、政府中层人士。产品对应130平米大三房产品本地客户：再改客户，为外企上班高端人士以及政府的中高层管理层。 本案的地段条件和产品规划

39、在一定程度上已经能够保证本案未来的去化。稀缺性和唯一性的产品更容易被高端客户所青睐，能够让他们长期持有和保值增值，且此类客户具有高溢价的承受能力。客源定位客源定位房型二房三房三房合计面积()80左右110左右130左右-比例20%30%50%100%户型配比户型配比三房为项目的主力户型，其中130平米左右的三房占项目比例的50%。科学大道价格定位价格定位参照项目权重宗地项目多特公寓融侨观邸万科金域华府万达公馆评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分立地条件区域交通6%90.5490.549.50.579.50.57100.6区域环境12%91.0891.08101.291.0891.

40、08区域配套12%91.0891.089.51.1491.08101.2社区属性社区规模1%70.0770.078.50.08590.099.50.095社区景观9%80.7270.6390.81100.9100.9建筑外观5%80.480.490.4590.459.50.475户型设计18%91.6291.62101.89.51.719.51.71社区配套6%80.4880.4890.5490.5490.54服务品质施工质量3%100.3100.3100.3100.3100.3交房时间4%80.3290.3690.3690.3690.36物业管理6%100.6100.6100.6100.61

41、00.6营销力度8%100.8100.8100.8100.8100.8现场表现4%100.490.36100.4100.4100.4开发商品牌1%80.088.50.0859.50.095100.1100.1其他考量去化速度5%90.4590.4590.4590.4590.45合计100%8.948.8559.69.439.61参考项目售价8000100001000010000折算价格9034.44410416.6710604.4510405.83参考权重35%35%15%15%加权后数目3162.0553645.8331590.6681560.874本项目价格9959.431万达公馆年度成交

42、价格涨幅为17%，而和平盛世年度成交价格涨幅为12%，综合考量本案地段、产品及客户等各方面因素，若按12%的年度成交价格涨幅计算，理论上住宅产品目前的价格可达到9950元/平米,2011第三季度的入市价为10494元/平米，一年销售周期后可实现的成交价格可达11000元/平米;价格走势目前区域公寓市场如多特公寓的价格水平较高均价达到目前区域公寓市场如多特公寓的价格水平较高均价达到80008000元元/ /平米。平米。本案无论在地段以及产品力上都较该区域的楼盘有一定的优势，预计本案无论在地段以及产品力上都较该区域的楼盘有一定的优势，预计20112011年下半年上市的话年下半年上市的话本案建议：均

43、价本案建议：均价1050010500元元/ /平米平米n价格推导价格推导价格定位价格定位项项 目目 产产 品品 建建 议议规划建议规划建议一产品类型配套设施两梯二两梯三两梯四总建筑面积面积700012480266401596062080规划主入口建议会所位置规划次入口产品类型80110130总合套数84256240480套数比%17.532.550100面积6720171603120055080面积比%12.231.256.6100两梯四两梯二两梯三日照分析安置房N1008地块小区房小区房在满足自身规划布局和日照要求的前提下也满足了周边社区的日照要求。N主入口次入口用地红线建筑红线小区入口景观

44、长廊会所组团景观规划建议二产品类型面积配套面积1090两梯二13000 两梯三49957.47总建筑面积64047.47户型类型套数套数比%面积面积比%8010018.282071311015027.3123502613030054.53840061总和55010058957100两梯二（25F）两梯三（25F）两梯三（25F）中心景观两梯三（25F）两梯三（25F）两梯三（25F）N日照分析建筑外立面建议从地块所属整体区域情况来看，周边项目以多层住宅为主，且住宅整体品质较差，为了突显本案整体品质感，我司建议建筑立面采用以下风格周边分析建筑风格在现代风格的基础上倾注ART-DECO的精髓，简约

45、流畅的线条，对比强烈的材质与色彩给人颇具震撼的视觉冲击。建筑风格简约、凝练、俊朗、至美的建筑外立面，简练而不失质感，动与静、城市与自然、开放与内敛的动态均衡与生活完美结合。空间透视丰富的立面元素使建筑具有了强烈的时代性和标志性，鲜明地彰显了贵族生活气派而不张扬、沉稳而不失格调的不凡风度。景观建议景观风格根据本案规划布局，将本案分为入口景观区、中央景观区、北面休闲景观区、社区隔离景观带四个景观区域来打造。中央景观北面休闲景观社区间隔离带社区内部隔离带入口景观中央景观建议中央核心景观以对称式景观为主，使整个项目具有宏伟的景观品质。中央景观对称式喷泉水景利用向上喷射的水舌和溅落四周的水珠形成的序列性，给人一种清新、宏伟、壮观的感受。中央轴线景观精美构图的花灌木类设置让平面更富有肌理感。配合地块景观将竖向景观与平面景观更好的融合一起。中央局部景观在社区边侧可采用富有层次的景观，几何状的水池配植修剪的灌木让业主感受亲切、怡情、富有趣味性的生活。局部景观北面景观建议该区域为长条形绿地，建议在此区域内以广场、水景结合绿地的手法，打造一处休闲娱乐的盛宴。北面景观在北侧设计一些广场