北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则

1、?北京市物业管理示范工程考评标准及评分细那么?京建发2021507号、住宅检查标准检查内容评分细那么一、根底管理32分1、按规划要求建设，住宅及配 套设施投入使用1、建设用地规划许可证；符合1分。每一处不符合扣0.1 分。2、建设工程规划许可证；3、规划总平面图、道路规划图、 市政设施管网综合规划图、 绿地 规划图、建筑工程消防验收意见 书、人防验收报告、建筑名称核 准书等与工程建设有关的资料；4、规划变更批准文件；5、临建房屋批准文件；6、竣工备案表；7、工程竣工总平面图；&单体建筑、结构、设备安装 竣工图；9、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；10、设施设备安装、使用和维修 保

2、养技术资料；11、各单项工程竣工验收证明材 料。2、已办理承接查验手续1、公共区域及共用设施设备承接查验资料；符合1分。每一处不符合扣0.1 分。2、业主专属局部分户承接查验资料；3、遗留问题处理记录；4、竣工资料移交记录；5、房屋质量保证书和房屋使用说明书；6、房屋销售合同及附件样本；7、开发企业向第二方承诺与物 业效劳有关的资料如销售承 诺、设备售后效劳资料等。3、由一家物业效劳企业实施统专业化管理1、物业效劳企业营业执照、资质证书；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、专项效劳单位的营业执照、资质证书等复印件；3、专项效劳合同满足物业效劳合冋和平安生产要求；4、专项效劳单位的选择、监督

3、检查、评审记录。4、建设单位在销售房屋前，与 选聘的物业效劳企业签订前期 物业效劳合冋，双方责权利明确与建设单位签订的前期物业服务合同符合0.3分。没有前期物业效劳委托合同扣0.3分。5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业效劳企业签订前期物业效劳协议，双方责权利明确前期物业效劳协议或临时管理规约承诺书符合0.3分。没有前期物业效劳协议或临时管理规约承诺书扣0.3 分。6、建立专项维修资金， 其管理、使用、续筹符合有关规定1、专项维修资金缴纳记录；符合0.3分。每一处不符合扣0.1 分。2、专项维修资金使用记录， 包 括申请、批准、备案、施工管理 及验收记录。7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及

4、管理规约等各项公众制度1、房屋使用手册；符合2分，每一处不符合扣0.5 分。2、装饰装修管理规定；3、管理规约。8、业主委员会按规定程序成立，业主委员会成立的备案资料及符合0.3分。每一处不符合扣0.1并按章程履行职责履行职责的记录分。9、业主委员会与物业效劳企业签订物业效劳合冋，双方责权利明确与业主委员会签订的物业效劳合同符合0.3分。没有委托合冋扣0.3 分。10、物业效劳企业制定争创方案和具体实施方案，并经业主委员会同意1、公示争创方案及实施方案；符合1分。每一处不符合扣0.5 分。2、专有局部占建筑物总面积的 1/2以上的业主且占总人数 1/2 以上业主同意的证明。11、建立健全各项管

5、理制度、各岗位工作标准及应急预案，有落实措施及考核方法1、行政管理制度；符合5分。每一处不符合扣0.2 分。2、人事管理制度；3、财务管理制度；4、工程管理制度；5、客户效劳管理制度；6、公共秩序管理制度；7、公共环境清洁管理制度；&园林绿化管理制度；9、节能环保管理制度；10、公众平安及突发事件应急制度; 11、平安生产管理制度； 12、平安警示标志管理制度。12、工程管理人员和专业技术人员持证上冈；员工统一着装，佩带明显标志，工作标准，作风严 谨1、管理人员接受专业培训并取得证书；符合2分。每一处不符合扣0.2 分。2、各类专业人员及各专项效劳 单位操作人员有专业技术岗位 证书，包

6、括消防监控员、电梯维 修工、上下压电工、公共卫生从 业人员健康检查证明等；3、员工佩戴工牌并对工牌实施管理;4、员工着装整齐，语言、行为标准；5、人事行政管理工作的实施计划、实施记录、考核记录。1、配备对讲、监控、门禁等不 少于3项智能化管理效劳设施；2、配备计算机、 机、网络符合2分。每一处不符合扣0.2 分。13、应用计算机、智能化设备等等办公设备，满足合同要求； 现代化管理手段，提高管理效率3、计算机可实现对客户信息、14、在收费、财务管理等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业效劳费收支情况收费、房屋、设施设备、工作计划、财务、人事等工作的信息化 管理。1、按合同及相关规定收取各类费

7、用；2、费用收支凭证；3、物业效劳费收支情况每半年 公示一次，公示内容符合法规要 求及合同约定。符合2分。每一处不符合扣0.5 分。15、房屋及其共用设施设备等档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便一、房屋及设施设备管理资料 1、上年度房屋、设施设备安全检查表； 2、房屋完损等级评定记录；3、共用部位及共用设施设备月 /符合4分。每一处不符合扣年度维修养护方案；分。4、共用部位及共用设施设备巡0.1视检查、维修养护记录；5、使用环保、节能材料的实施记录；6、有限空间管理记录；7、空置房管理记录。二、档案管理1、资料齐全，分类成册，有目 录并查阅方便；2、档案使用管理记录；3、档案保管环境、

8、用具符合档 案管理规定。1、建立业主分户档案，根本信16、分户档案、房屋及其配套设息齐全；施权属清册，查阅方便2、共用部位及共用设施设备的产权清册。1、值班表、值班/交班记录；2、公示效劳 ，24小时受理 客户信息，有处理记录，按月进 行统计分析；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。17、24小时值班，设立效劳 ， 接受业主和使用人对物业效劳 报修、问询、投诉等各类信息的 收集和反应，并及时处理，有记 录3、设立客户接待室，有专人负责接待客户来访；4、有客户回访记录，入户维修 回访率不低于30%投诉回访率 100%并按月进行统计分析；5、接待人员使用效劳语言，具 有专业效劳素质；6、物业效劳中

9、心公示物业效劳企业营业执照、资质证书，效劳 标准、收费依据和标准、工程负符合4分。分。处不符合扣0.2责人照片。18、定期进行满意度调查， 对合1、征询内容应与物业效劳合同符合2分。每一处不符合扣0.5理的意见及时整改，满意率达中约定的效劳内容相符；分。95%上 2、每年集中进行一次公开的物业效劳满意度调查，每次问卷率不低于85%3、满意率到达95%有统计分析；4、征询结果、整改措施及落实情况向业主公示，不少于 7天；5、整改措施落实情况记录。19、落实维修效劳承诺，维修及时率100%返修率不高于1%并有回访记录1、维修工作单管理标准；符合2.5分。每一处不符合扣0.2 分。2、维修记录与效劳

10、承诺相符；3、每月对维修工作单进行统计分析，维修及时率100%返修率不咼于1%4、回访记录与维修工作单相符。二、房屋管理及维修养护14分1、主出入口设有小区平面示意 图，主要路口设有路标， 组团及 幢、单元门、户门标号标志 明显现场符合要求符合2分。无示意图扣0.5分，主要路口每一处无路标扣 0.3分； 幢、单元、楼层标志每一处不符 合扣0.1分。2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象物业效劳企业无违反规划和擅自改变房屋用途的行为，对违规行为进行劝阻、报告相关部门符合1分。每一处不符合扣0.5 分。3、房屋外观完好、整洁；外墙饰面、涂料等装饰无脱落、无污渍1、外墙清洁、完好、无破损、无

11、脱落；符合2分。每一处不符合扣0.2 分。2、每周对房屋外立面及附着物进行巡视。4、室外广告牌、霓虹灯等按规定设置，保持整洁统一美观， 无平安隐患或破损1、经主管部门审批，手续齐全；符合2分。有平安隐患每一处扣0.5分；其他每一处不符合扣 0.1 分。2、室外广告牌、霓虹灯等安装牢固、标准，无平安隐患，有巡视检查记录。存在平安隐患要书5、阳台封闭统一有序，色调一致；不得安装防盗网、遮阳篷等6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀面告知，并限期整改；3、对室外广告牌、霓虹灯等设 施的管理符合合同约定。1、对防盗网、遮阳篷安装进行 监督管理；2、对违反规定的行为进行劝阻、 报告相关部门，存

12、在平安隐患要 书面告知，并限期整改。1、对空调安装位置进行监督管理；2、冷凝水统一收集，支架无锈蚀；3、存在平安隐患要书面告知并 限期整改。1、按有关规定办理装修手续，对装修方案进行审核；符合2分。有平安隐患每一处扣0.5分；其他每一处不符合扣 0.1 分。符合1分。有平安隐患每一处扣0.5分；其他每一处不符合扣 0.1 分。2、装修管理协议、装修平安管理协议；3、装修人员审核、备案记录；4、告知有关装饰装修的禁止行7、房屋装饰装修符合规定，禁止拆改房屋承重结构及管线等行为为和考前须知;符合4分。未签协议或有平安隐5、每日巡视检查，对违反有关 患各扣1分；其他每一处不符合 规定的行为进行劝阻、

13、 处理、报扣0.1分。告相关部门；6、装修查验记录；7、装修管理资料分户存档； 8未发生擅自变动主体和承重结构影响房屋使用平安的行为。三、共用设施设备管理15分1、共用配套设施完好，无随意 改变用途现场查看符合规划设计，配套设施完好符合1分。每发现一处不符合扣0.5 分。2、共用设施设备运行、使用及 维护按规定要求有记录，无事故 隐患，专业技术人员和维护人员 严格遵守操作规程与保养标准1、设施设备完好无损；符合6分。每一处不符合扣0.2 分。2、设施设备台帐，便于查阅；3、绝缘、计量用具清单，按规定检测；4、各专业岗位人员配置方案；5、年度设施设备维修养护方案；6、运行记录齐全，内容满足合冋、

14、标准要求；7、设施设备标志管理符合标准，统一、完整，满足平安运行需要；&能源定期监控、统计、分析，节能措施落实到位；9、设施设备巡检、运行、维修养护记录；10、设施设备平安检查、评定记录；11、排班、交接班记录；12、操作运行分级检查记录；13、记录定期进行统计分析、归档；14、突发事件应急物资；15、专业岗位配置符合合同、行业操作要求，现场操作人员持证件上岗；16、弱电、避雷等平安系统运行正常；17、设备机房有防小动物、防火 等平安措施；张贴设备系统图、 应急预案流程图、特种作业人员 资格证书。3、室外无架空管、线现场符合要求符合0.5分。每一处不符合扣0.1 分。4、排水、排污管道

15、通畅，无堵塞外溢现象1、排水排污管道通畅；符合1分。每一处堵塞或外溢扣0.5分，其他每一处不符合扣 0.1 分。2、雨水井、化粪池疏通、清掏记录；3、雨水井、排污管道巡检记录。5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丧失1、道路无堆积物，路面无破损；符合0.5分。每一处不符合扣0.1 分。2、井盖元好。6、供水设备运行正常，设施完 好、无渗漏、无污染；二次生活 用水有严格的保障措施，水质符 合卫生标准1、水箱清洗消毒记录；符合1.5分。每一处不符合扣0.5 分。2、供水卫生许可证、水质化验报告；3、供水故障处理记录；4、水箱间平安管理措施；5、生活用水消毒设备运行正常、紫外线消毒灯管定期更换并记

16、 录。7、严格执行供电系统管理措施， 记录完整；供电设备运行正常， 配电室管理符合规定， 路灯、楼 道灯等公共照明设备完好1、高压用具配备齐全；符合2分。每一处不符合扣0.2 分。2、倒闸操作符合标准并记录；3、停电通知单；4、配电室平安警示标志齐全；5、临时用电、超负荷用电管理措施；6、共用部位照明正常。8、电梯按规定或约定时间运行，平安设施齐全，无平安事故；轿1、电梯轿厢内张贴年检合格证、乘客须知；明确运行时间；符合2分。每一处不符合扣0.5 分。厢、井道等保持清洁；电梯机房、井道等通风、照明良好2、疋期检查平安装置并记录；3、电梯机房配有盘车手轮、平层标志；4、电梯维保单位监督管理记录；

17、5、电梯运行出现故障，维修人员20分钟到达现场；6、现场检查符合要求。9、供暖设施设备正常运行；冬 季供暖至内温度不低于18摄氏 度1、供暖温度应符合规定并提供测温记录；符合0.5分。每一处不符合扣0.2分。2、压力容器、压力表检验报告；3、供暖设施设备定期平安巡检并记录；4、供暖系统打压试水记录。四、保安、消防、车辆管理10分1、小区封闭式管理1、秩序维护方案；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、岗位分布图、监控点位图、红外报警位置图等；3、出入口有人员值守。2、24小时值班及巡逻；秩序维护员熟悉小区环境，落实岗位职责1、秩序维护员具备专业素质，应熟知岗位职责、突发事件应急预案，效劳标准

18、；符合2分。每一处不符合扣0.2 分。2、实行24小时值班并记录；3、秩序维护员名单、排班表及岗位分配表；4、巡逻路线图及巡逻记录。3、危及人身平安部位有明显标志和具体的防范措施1、平安标志设置清单，设置合理；符合1.5分。每一处不符合扣0.5 分。2、危及人身平安部位的防范措 施。1、消防设施平面图、平安疏散 图;2、消防器材及其标志完好;3、消防器材、设施保养方案并 定期巡视、维修养护、检测;4、消防通道通畅;4、消防设施设备可随时启用,符合3分。每一处不符合扣0.2消防通道畅通5、义务消防组织，逐级签订消分。防平安责任书;6、消防平安巡视检查并记录;7、消防平安检查隐患整改记录;&

19、;消防管理人员应掌握消防知 识，培训、演习方案、记录，每 年演习两次。1、停车场车位平面图;2、停车管理效劳协议;3、停车场巡视检查记录;4、固定车辆登记表及出入证发5、机动车停车场管理责任明确,符合2分。每一处不符合扣0.2放记录;分。车辆进出有登记5、临时出入车辆记录;6、公示停车收费标准、停车场 管理规定;7、车辆停放有序。1、公示车辆停放管理须知;符合0.5分。每一处不符合扣0.16、非机动车车辆停放有序五、环境卫生管理14分2、摆放整齐、无随意停放。分。1、清洁工具、设施设备清单及1、卫生设施完备，实施垃圾分设施点位图;符合1分,未垃圾分类收集扣0.5Mz. Ym 类官理2、垃圾容器

20、分类配置;分，其他每一处不符合扣0.2分。3、清洁工具、设施设备保持清洁。2、明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁1、保洁员岗位分配名单和保洁负责区域；符合3分。每一处不符合扣0.2 分。2、制定保洁工作方案、巡视检查记录；3、重点部位的定期消毒方案并记录；4、清洁剂、药剂符合环保要求，有专人管理。3、垃圾日产日清，定期消毒灭杀1、垃圾清运记录；符合2分。垃圾未当日清运、无消杀方案的扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。2、消毒灭杀方案并记录；3、灭鼠、除虫点位图、管理记 录。4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害现场符合要求符合0.5分。每一处不符合扣0.2 分。5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟

21、头等废弃物现场符合要求符合2分。每一处不符合扣0.2 分。6、房屋共用部位保持清洁，无擅自占用和堆放杂物；楼梯扶栏、门、窗等洁净现场符合要求符合3分。每一处不符合扣0.2 分。7、商户管理有序，符合卫生标准1、商户管理记录；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、现场符合要求。8、无违反规定饲养宠物对违规行为进行劝阻，报告相关 部门。符合0.5分。每一项不符合扣0.5 分。9、油烟排放符合环保标准1、排放管理记录；符合1分。每一处不符合扣0.2分；环保部门下达整改通知扣0.5 分。2、对违规行为进行劝阻、报告相关部门。六、绿化管理7分1、绿化管理措施与小区环境相1、绿化现状平面图；符合2分。每

22、一处不符合扣0.2符2、绿化设备、工具台帐；分。3、重点树木品种标牌管理。2、绿地无改变使用用途和践踏、占用1、绿地巡视检查记录；符合1分。有占用现象扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。2、现场符合要求。3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无斑秃1、绿化档案；符合3分。长势不好扣1分，其他每一处不符合扣0.2分。2、绿化药剂、肥料使用管理记录；3、作业有平安防护措施；4、符合一级养护标准。4、绿地无纸屑、烟头等现场符合要求符合1分。每一处不符合扣0.2 分。七、精神文明建设3分1、开展有意义、健康向上的社区文化活动1、小区内设置宣传、告示栏等；符合2分。每一处不符合扣0.5 分。2、

23、各类宣传资料及宣传栏内容健康、有益；3、举办各类活动的方案、 记录、照片等。2、积极配合社区文化建设实施活动记录符合1分。无文字材料或无记录扣各0.5分。八、管理效益5分1、物业效劳费用收缴率 98鳩上工程费用收缴情况符合2分。每降低1个百分点扣0.5 分。2、提供便民有偿效劳1、提供特约效劳清单、收费标准，适当形式公示，符合合同约疋或业主需求；符合2分。无便民效劳记录扣1分；其他每一处不符合扣0.2分。2、便民效劳记录。3、本小区物业效劳经营状况工程费用收支情况统计表符合1分。工程亏损扣1分。、大厦检查标准检查内容评分细那么一、根底管理22分1、按规划要求建设，房屋及配 套设施投入使用1、建

24、设用地规划许可证；符合1分。每一处不符合扣0.1 分。2、建设工程规划许可证；3、规划总平面图、道路规划图、 市政设施管网综合规划图、 绿地 规划图、建筑工程消防验收意见 书、人防验收报告、建筑名称核 准书等与工程建设有关的资料；4、规划变更批准文件；5、临建房屋批准文件；6、竣工备案表；7、工程竣工总平面图；&单体建筑、结构、设备安装 竣工图；9、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；10、设施设备安装、使用和维修 保养技术资料；11、各单项工程竣工验收证明材 料。2、已办理承接查验手续1、共用部位及共用设施设备承接查验资料；2、业主专有局部分户承接查验 资料；符合1分。每一处不符合

25、扣0.1 分。3、遗留问题处理记录；4、竣工资料移交记录；5、房屋质量保证书和房屋使用说明书；6、房屋销售合同及附件样本；7、开发企业向第二方承诺与物业效劳有关的资料销售承诺、设备售后效劳资料等。3、由一家物业效劳企业实施统专业化管理1、物业效劳企业营业执照、资质证书；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、专项效劳单位的营业执照、资质证书等复印件；3、专项效劳合同满足物业效劳合冋和平安生产要求；4、专项效劳单位的选择、监督检查、评审记录。4、建设单位在租售大厦前，与 选聘的物业效劳企业签订前期 物业效劳合冋，双方责权利明确与建设单位签订的前期物业服务合同符合0.3分。没有前期物业效劳委托合同

26、扣0.3分。5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业效劳企业签订前期物业效劳协议，双方责权利明确前期物业效劳协议或临时管理规约承诺书符合0.3分。没有前期物业效劳协议或临时管理规约承诺书扣0.3 分。6、建立专项维修资金， 其管理、使用、续筹符合有关规定1、房屋及设施设备大中修管理规定；符合0.3分。每一处不符合扣0.1 分。2、专项维修资金使用记录，包括申请、批准、施工管理及验收 记录。7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度1、房屋使用手册；符合1分。每一处不符合扣0.5 分。2、装饰装修管理规定；3、管理规约。8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责业主委员会成立的

27、备案资料及履行职责的记录符合0.3分。每一处不符合扣0.1 分。9、业主委员会与物业效劳企业 与业主委员会签订的物业效劳 签订物业效劳合同，双方责权利合同明确符合0.3分。没有委托合同扣0.3 分。10、物业效劳企业制定争创方案和具体实施方案，并经业主委员会同意1、公示争创方案及实施方案；2、专有局部占建筑物总面积的1/2以上的业主且占总人数 1/2 以上业主同意的证明。符合0.5分。每一处不符合扣0.5 分。1、行政管理制度;2、人事管理制度;3、财务管理制度;4、工程管理制度;11、建立健全各项管理制度、岗位工作标准及应急预案，实措施及考核方法5、客户效劳管理制度；各6、公共秩序管理制度；

28、有落7、公共环境清洁管理制度;&园林绿化管理制度；符合4分。每一处不符合扣0.2 分。9、节能环保管理制度；10、突发事件应急预案；11、平安生产管理制度；12、平安警示标志管理制度。1、管理人员接受专业的培训并12、工程管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作标准，作风严取得从业资格证书；2、各类专业人员及各专项效劳 单位操作人员有专业技术岗位 证书，包括消防监控员、电梯维 修工、上下压电工、公共卫生从 业人员健康检查证明等；3、员工佩戴工牌并对工牌实施符合1分。管理人员、专业技术 人员每发现1人无证书扣0.5分;员工行为不标准每发现有1人扣0.1分，该项扣分

29、最多不得超过0.5 分。管理；4、员工着装整齐，语言、行为标准；5、人事行政管理工作的实施计 戈U、实施记录、考核记录。1、配备对讲、监控、网络等不 少于5项智能化管理效劳设施；2、配备计算机、 机、网络13、应用计算机、智能化设备等等办公设备，满足合同要求；现代化管理手段，提高管理效率3、计算机可实现对客户信息、 收费、房屋、设备设施、工作计 戈V、财务、人事等工作的信息化 管理。1、按合同及相关规定收取各类 费用并公示收费工程、 标准、依14、在收费、财务管理等方面执 据；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。符合1分。每一处不符合扣0.5行有关规定；至少每半年公开一 2、费用收支凭证;次物

30、业效劳费收支情况分。3、物业效劳费收支情况每半年公示一次，公示内容符合法规要 求及合同约定。一、管理档案资料 1、上年度房屋、设施设备安15、房屋及其共用设施设备等档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便全检查表； 2、房屋完损等级评定记录；3、共用部位及共用设施设备月 /符合3分。年度维修养护方案； 一分。4、共用部位及共用设施设备巡处不符合扣0.2视检查、维修养护记录；5、使用环保、节能材料的实施记录；6、有限空间管理记录；7、空置房管理记录。二、档案管理1、资料齐全，分类成册，有目录并查阅方便；16、分户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便17、24小时值班，设立效劳 ,2、档案使

31、用管理记录；3、档案保管环境、用具符合档 案管理规定。1、建立业主或客户分户档案，根本信息齐全；2、共用部位及共用设施设备的 产权清册。1、值班表、值班/交班记录；2、公示效劳 ，24小时受理 客户信息，有处理记录，按月进 行统计分析；3、设立客户接待室，有专人负责接待客户来访；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。接受业主和使用人对物业效劳 报修、问询、投诉等各类信息的 收集和反应，并及时处理，有记 录4、有客户回访记录，入户维修符合2分。回访率不低于60%投诉回访率 分。100%并按月进行统计分析；5、接待人员使用效劳语言，具有专业效劳素质；6、物业效劳中心公示物业效劳企业营业执照、资质证书

32、，效劳标准、收费依据和标准、工程负责人照片。每一处不符合扣0.118、定期进行满意度调查， 对合1、征询内容应与物业效劳合同理的建议及时整改，满意率达中约定的效劳内容相符；95%上2、每年集中进行一次公开的物业效劳满意度调查，每次问卷率不低于85%3、满意率到达95%有统计分析；4、对征询结果、整改措施及落实情况向业主公示，不少于7天；5、整改措施落实情况记录。19、落实维修效劳承诺，维修及时率100%返修率不高于1%并有回访记录1、维修工作单管理标准；符合2分。每一处不符合扣0.2 分。2、维修记录与效劳承诺相符；3、每月对维修工作单进行统计分析，维修及时率100%返修率不咼于1%4、回访记

33、录与维修工作单相符。二、房屋管理及维修养护9分1、大厦、栋号、楼层、房号标 志明显，大堂内布置合理并设立 引路方向平面图，驻大厦各单位 名录标识在大堂内显著位置1、大厦名称及地名标志齐全；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、楼层各类标志齐全、完好、统一；3、大厦平面图；4、大厦内单位位置指引牌。2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象物业效劳企业无违反规划和擅自改变房屋用途的行为，对违规行为进行劝阻、报告相关部门符合1分。每一处不符合扣0.5 分。3、大厦外观完好、整洁；外墙饰面、涂料等装饰无脱落、无污渍；1、外墙清洁、完好、无破损、无脱落；符合2分。每一处不符合扣0.2 分。2、每

34、月对大厦外立面及附着物进行巡视；3、外墙清洗记录。4、室外广告牌、霓虹灯等按规1、经主管部门审批，手续齐全；符合1分。有平安隐患每一处扣定设置，保持整洁统一美观，无2、室外广告牌、霓虹灯等安装平安隐患或破损牢固、标准、清洁、无破损、无0.5分，其他每一处不符合扣 0.1分。平安隐患，有巡视检查记录；存在平安隐患要书面告知，并限期整改；3、对室外广告牌、霓虹灯等设施的管理符合合同约定。5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1、对空调安装位置进行监督管理；2、冷凝水统一收集，支架无锈蚀。符合0.5分。有平安隐患每一处 扣0.5分，其他每发现一处不符 合扣0.1分。1、对防盗网、遮阳篷安装

35、进行监督管理；6、阳台封闭统一有序，色调一2、对违反规定的行为进行劝阻、 致，不得安装防盗网、遮阳蓬等制止、报告相关部门，存在安全隐患要书面告知并限期整改。符合0.5分。有平安隐患每一处扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1 分。7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构平安及拆改管线和损害他人利益的现象1、消防主管部门批准文件、专 业改造设计审批文件；2、装修施工单位营业执照、资 质备案记录；3、按有关规定办理装修手续， 对装修方案进行审核；4、装修平安管理协议、装修管理协议；5、装修人员审核、备案记录；6、告知有关装饰装修的禁止行符合3分。未签协议或有平安隐 患每一处各扣1分，其他每一处 不符

36、合扣0.2分。为和考前须知；7、定期巡视检查，对违反装修规定的行为进行劝阻、处理、报告相关部门；&装修查验记录；9、装修管理资料分户存档； 10、未发生擅自变动主体和承重结构影响房屋使用平安的行 为。三、共用设施设备管理35分一综合要求 7分1、设施设备完好无损;2、设施设备台帐，便于查阅;3、绝缘、计量用具清单，按规 定检测;4、各专业岗位人员配置方案;5、年度设施设备维修养护方案;6、运行记录齐全，内容满足合同、标准要求;1、共用设施设备运行、使用及7、设施设备标志管理符合标准,， 无事故统一、完整，满足平安运行需要;符合4分。每一处不符合扣0.2隐患，专业技术人员和维护人员&am

37、p;能源定期监控、统计、分析,分。严格遵守操作规程与保养标准节能措施落实到位;9、设施设备巡检、运行、维修 养护记录;10、设施设备平安检查、评定记 录;11、排班、交接班记录;12、操作运行分级检查记录;13、记录定期进行统计分析、归 档;14、突发事件应急物资;15、专业岗位配置符合合同、 行业操作要求，现场操作人员持证 件上岗；16、弱电、避雷等平安系统运行 正常；17、设备机房有防小动物、防火 等平安措施。张贴设备系统图、 应急预案流程图、特种作业人员 资格证书。1、明确设备机房管理、平安责 任人；2、设备及机房环境整洁，无杂物。机房符合设备要求3、配备专业技术人员，严格执2、设备、机

38、房及重点部位有完 善的平安管理措施并有效执行；3、设备机房按标准配备消防器符合1分。每一处不符合扣0.2材；分。4、设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施；5、设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备，环境符合要求。行操作规程4、设施设备良好，运行正常业操作要求1、现场重要设备运行状况良好,符合合同约定标准；2、设施设备管理责任事故记录。分。符合1分。每一处不符合扣0.5 分。二供电系统 3分配备专业技术人员符合合同、行符合1分。每一处不符合扣0.51、标准管理高、低压配电室，限电、停电按规定时间通知客户1、 停电、限电及时告知；符合1分。每一处不符合扣0.22、 超负荷用电监控管理，有处分

39、。置措施并记录；3、配电室操作工具整洁、 齐全，便于取用；4、平安警示标志齐全。2、临时用电管理措施1、临时用电管理记录；符合1分。每一处不符合扣0.5 分。2、临时用电平安检查记录。3、备用发电机管理措施1、备用发电机管理记录；符合1分。每一处不符合扣0.5 分。2、备用发电机油料存储平安、充足。三弱电系统 3分1、按工作标准规定时间排除故 障，保证各弱电系统正常工作1、弱电设施设备巡视检查、维修养护并记录；符合2分。每一处不符合扣0.5 分。2、弱电设施设备故障处理记录。2、监控系统等智能化设施设备 管理措施1、运行信息按规定时间保存，满足查询需求；符合1分。每一处不符合扣0.5 分。2、

40、监控系统运行、测试记录。四消防系统 5分1、消防控制中心24小时值班，消防系统可随时启用1、实行24小时值班并记录；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、消防控制中心人员名单、排班表；3、消防器材、设施分布图及台帐，配置符合标准；4、消防器材、设施标志完好；5、消防器材、设施定期巡视、维修养护、检测并记录。2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种冋题1、消防管理人员应掌握消防知 识，培训、演习方案、记录，每 年演习两次。符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、消防平安检查隐患整改记录；3、消防设备设施故障处理记录。3、组织开展消防法规及消防知 识的宣传教育，明确各区域防火

41、责任人1、签订消防平安责任书；符合1分。未签责任书或责任人不明确每项不符合扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。2、义务消防组织；3、消防平安巡视检查并记录。4、消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好、紧急疏散通道畅 通1、消防平安疏散图；符合1分。无应急预案或疏散图 扣0.5分,其他每一处不符合扣0.1 分。2、引路标志齐全；3、消防通道通畅，无杂物。5、无火灾平安隐患1、易燃易爆危险物品、场所等重点事项及重点部位管理记录；符合1分。有平安隐患或无检测报告扣0.5分，其他每一处不符合扣0.1分。2、现场无平安隐患。五电梯系统 4分1、电梯准用证、年检合格证电梯轿厢内张贴年检合格证、 乘客须

42、知符合0.5分。每一处不符合扣0.5 分。2、电梯按规定时间运行，平安设施齐全，通风、照明及附属设施完好1、明确电梯运行时间；符合1.5分。每一处不符合扣0.1 分。2、机房通风，照明良好；3、电梯运行、维修养护、巡视记录齐全标准；4、疋期检查平安装置并记录；5、平安警示标志齐全。3、轿厢、井道、机房保持清洁电梯轿厢、井道、机房等保持清洁符合0.5分。每一处不符合扣0.2 分。4、电梯由专业单位维修保养电梯维保单位监督管理并记录符合0.5分。每一处不符合扣0.5 分。5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场接到电梯故障报修20分钟内到达现场符合0.5分。每一处不符合扣0.5 分。6、

43、排除电梯险情的处理措施机房配备盘车手轮、平层标志；电梯险情处置记录。符合0.5分。每一处不符合扣0.2 分。六给排水系统7分1、合理安排用水、节水方案1、节水方案及实施记录；符合1分。每一处不符合扣0.22、用水统计、分析报告。分。2、设备、阀门、管道正常现场符合要求符合0.5分。每一处不符合扣0.1 分。3、按规定对二次供水设备清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验报告1、水箱清洗消毒记录、水质化验报告；符合2分。每一处不符合扣0.2 分。2、公示供水卫生许可证、健康证；3、现场符合要求。4、水泵、水箱有严格的管理措施1、水箱间平安管理措施；符合0.5分。每一处不符合扣0.2 分。2、供水

44、故障处理记录；3、生活用水消毒设备运行正常、紫外线消毒灯管定期更换并保 存记录。5、限水、停水按规定时间通知客户停水、限水及时告知符合0.5分。每一处不符合扣0.2 分。6、排水系统畅通，落实管理措施1、排水排污管道畅通；符合1.5分。每一处不符合扣0.2 分。2、雨水井、化粪池疏通、清掏记录；3、雨水井、排污管道等巡检记录；4、排放检测管理记录。7、遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修维修人员15分钟内到达现场符合0.5分。未按规定时间内到达现场的扣0.5分。8、故障应急处理措施给排水故障处理记录符合0.5分。有事故无记录扣0.5 分。七空调系统 3分1、中央空调系统运行正常1、测温记录；

45、符合2分。每一处不符合扣0.5 分。2、水塔噪音管理记录；3、空调系统清洗消毒记录。2、遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修维修人员15分钟内到达现场符合0.5分。未按规定时间到达现场扣0.5分。3、故障应急处理措施空调系统故障处理记录付合0.5分。有故障无记录扣0.5 分。八供暖供气系统3分1、供暖设备、煤气设备、燃气设备运行正常1、压力容器、压力表检验报告；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、供暖设施设备定期平安巡检 并记录。2、管道、阀门运行正常无隐患1、供暖系统打压试水记录；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、事故处理记录。3、冬季供暖居室内温度不得低于18摄氏度供暖温度应符

46、合规定并提供测温记录符合1分。每一处不符合扣0.2 分。四、共用部位设施管理4分1、共用配套效劳设施完好，无随意改变用途现场查看符合规划设计，配套设施完好符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、室外无架空管、线现场符合要求符合1分。每一处不符合扣0.5 分。3、道路、楼道、大堂等公共照明完好共用部位照明正常符合1分。每一处不符合扣0.2 分。4、道路通畅，路面平坦道路无堆积物，路面无破损符合1分。每一处不符合扣0.2 分。五、保安及车辆管理9分1、大厦封闭式管理1、秩序维护方案；符合1分。每一处不符合扣0.2 分。2、岗位分布图、监控点位图、红外报警位置图等；3、出入口有人员值守。2、24小时值班及巡逻；秩序维护员熟悉环境，落实岗位职责1、秩序维护员具备专业素质，应熟知岗位职责、突发事件应急预案，效劳标准；符合2分。每一处不符合扣0.2 分。2、实行24小时值班并记录；3、秩序维护员名单、排班表及岗位分配表；4、巡逻路线图及巡逻记录。3、结合大厦特点