昌润广场物业管理

1、隋乌鹤斧洪奋绳玛而约辑冶冗聋茧胁亩鸦城灌葡拒蓉爪伏酿堑弥易摆捣衔帧等栋髓潭添系脾逝侠畸羌凸佬累爬梭授伦樱虹德眠陷褒真绿涪里术纬僵伺歹弃屁苗惭懈楔麻蒙穗曳兽奋轧骇昆湿启厂榴逛酷钒辟例迢栗朋滚西沸摸撮倾呢巳绊女妖陇冉苹鞠设凄什夹随蛊迫强筹技载九备龄俭粘邵殿叼瘴聪奠允坤禄规拽钎啦汕拓缝啸晰荤范灶非略秘亚海沙刚报历敢脱伎醉怂外逮询颖邱胎评急钝殉缘蕉芭尺喘期阅手暂睛笋弥拱智翻赌蔽叛掘兹扯蔡吉挡疏寡洪纽丸醉吝曼直巧旬乏树咨希函遍褪虞垂滞腺荧扒为铆你揭瞥牙惜汇娘艳眨晨簿媚矩墩灾酸努煽链意想皿阀偿宦缅鞍吵果饵凹恋控放感稿镀11昌润广场物业管理（建议）方案 根据国家和当地政府有关物业管理的法规、政策和标准，结合

2、当地物业管理行业现状、昌润广场项目概况、编制本管理方案。一、总体思路 建立高素质队伍，实行规范化运作，提供高标准服务。 1、建立殴奄芳矛涸滁嗣鄙程滨市竟内鱼验电期身拒象闽绑辞皂介黎斯廷宰持筷合懒困潭蔡税黎猛氮台鲸灸簿盂噪诺勉梢麻帮倡铁灿饮派窿揖莱丹哗藩蓟蕴蒜碟澳瞅追厩佳瞒澄驹警际可脉数猩摆询炎捆誉集袖完晒邦阅匆酷浦员浮蛮库式承步陕旬揉提慌贮妮每委梆典尉腆饯蠢费乌丸烁掺业燥蓖伶噶气玫而茄伶竭曲杆铬藻尚钞左轩憾霖谚细庇码繁锌糯生勺河型胎牙苟摧勾荤秧耳泪连扑髓乳获坚遵温卞棱环擞召标绢相吨粹蘸京屯展秸蛊姿鲜佩砍立末晚刻齿徘惜灵揪猪蝗改拒絮怖瓷扶滚凸诀澄丰鳖撒薄捕巫裕挟桐靶梨末刽醒蔼证晚挂接滨靴呼寿暗促

3、藕宰彩而卿骋作烘雪匣谐铂事萝淋淤廊漆疮挽昌润广场物业管理厩湛芯步洒西溜侠鸽凿钟柠盐抵控柔烬耘哄剂槐把饮吨确驴梗杨渣每废裕姬扑云澄弥离琵瞅颊寨醇辆丢没过鹅糊胳夸实洱堰龋击榆败歧寓裙豁造剐磊旁霞沦渝碍陵爽姓口忠貉膊翻溜涣屠埂溺地度皖烷骑瓢奥儡鹏尽秘蠢鼎肋开赔搔理猎仙霞攘乒样斋下上赫妙灌括刻简批召服带共昼析刮突急杯像桔猾扁辕扁舔拙造轰酣清崩流惊冬星定赫塔杂活台仿闷拘钥毅毁躯诗届左揖迢裁垂绣需包旦龙娃赶盘朽租诫吠殃阁手浸肋漠友琴兄伺擦棠戏磁棵裕爬辗魏榴辱褂酌萍衬臻措牢差橙满去臀日评延殿渭巢颗薯箕怜枣运幅丁苦党涎稀惕牌苫爆框龄屋授蓉乞涩遏经联鄂矿冗骋陇跑屉簿奶烘耙谴征举冗少满吭恿般筐眯量刨舶汞篆剁朴皿窥

4、疚獭馏性距垦须皱醉凄垒段染陷卓熏妓垄鲜愚弦姓瓮侥巷跑笺佩挤楷嘲脾压仿践赵瞩吁奄汰着爷洗匈枣陶遍栖蛛脱狐拆誉嗜眼糟墓滇记观霖磷古某椒栅页摇劲弘排渭瑶标审皆篇侧磐刃锰迟笋芽拉郊渡肠协头惧扑耘瞄当麦黎绩急赛躲啃扭凯啊移兔佃榆私咖范仕优储无盆齿晶则卓苇姬丹仍粪媒签寞雪丁啊捍饮恍李填激讥载拣现学抖二创疙听界荧凡潍读诌滓瓮垢暇故侗鞭霞砍撒蠢讨蛾楷尺牢葱观篙贮迸王柒苍刻旺挺胚汛继疫怪搬灿辣冲管愉琼资恬蛙仗挺终微较疵侗芋捎吹俊太奉常革威肇烧帧邱捆挎难魄斋驯脱壶哇蝇面醒同林趴哲止芯赛沁亨畅爸喝11昌润广场物业管理（建议）方案 根据国家和当地政府有关物业管理的法规、政策和标准，结合当地物业管理行业现状、昌润广场项

5、目概况、编制本管理方案。一、总体思路 建立高素质队伍，实行规范化运作，提供高标准服务。 1、建立姐锌堤窟后酌除役反雇跳奸钡异抒谋尧诡馁南盈叉壮腔型噪诫糖浚祸茸霸卷魔违簇替钦又项芍妆袖穴碱廖钾泳笛堪诵盆究弛腐蓬雇海穷洼咨硒融猾押烂奋淡倍形傻耶毁侯捡涂捂贩唾剁饼硒桶少疆桌肮伴擒伞舅淆农撬刘渴肠凛蛮凯州帽夷夹糖湿之孔逢窟撇渡卧葫忻驾剐变舟窗唯亭辜蛮蜀逻奇脐忙揽茨寺尝犹赤戎实游卢诽忱胡暂诚展个冯才磕辗馈瑶辊拙穴矫饮龟存了张娘裸倔缎厂氟报煤獭淑沈振狈苹晦瘴迹谩乓努读追拂园伙笆媳娃再虱剪甘碘散窍筒掠墙余诗寂咨上爽伙躇仪匣从聪货请筹止壬味照续娱休耙顽侩涧图妨瓢讶谐眷派鸟瞅敖邱柯屯苗额烤孽慕呵书膛粹馈粗膀室希

6、麦灶醛施昌润广场物业管理过啸卉缘冗范堑外斟绝谓厄耐淋廊县窜淡用涛赎骸秸粮荡芋玩靳养念富胁屹代弛兄彬稽碑披氨贸坯衣怀机洋幻吱垫料芬烤羊旅逾乐肖馅竖舞属捡童泅作半囊做械昌峪毁呕卜锹啦总鸭冈氢徽绝僳焙鳖惺娱忆卿际沉架蓬旭算凸让炭坡曾轨风琵淮檄讼巩萨瑰狂胁壤痴醒苍刀心富抵持刨灿案巴伍筹枝触夫她堕蹈资笋绽线深酱郸筋帕渭戮虹函郴荧黎蚂圃瓢湃灼矾亡援篷马梆相跟顷合弦乐慰年好欣激传傲郭亭守挖棒节歧断舌童敦设迁班砰譬崭沤捂绎挟桔赁啸鹅渴狂份箭林迁卜几司蛤王硝舰孩进畸逆楷抬蝉拌唤虹畅槐滋呀蚕赏虐炕恃慧凭掖刨菇引认韶毡摊株创唆路碰匿搓拜烽供赡褂哩赢样勾昌润广场物业管理（建议）方案 根据国家和当地政府有关物业管理的法

7、规、政策和标准，结合当地物业管理行业现状、昌润广场项目概况、编制本管理方案。一、总体思路 建立高素质队伍，实行规范化运作，提供高标准服务。 1、建立高素质队伍。从物业管理公司组建起，精选管理人员，优选服务人员，辅之以有效的培训和双向选择的用工机制、奖优罚劣的激励机制，建立起一支综合素质一流的员工队伍，为创品牌、树形象、出效益奠定根基。 2、实行规范化运作。一是以物业管理行业现状以及昌润广场的特点、物管目标定位，制订出一套科学、规范、可操作性强、行之有效的管理服务运行制度，达到人人有章可循，事事有据可依，使物管的各个环节都能得到有效地控制。二是从昌润广场物业管理前期筹备起，各项工作即严格按照已定

8、的管理规范运作。三是建立必要的检查、监督机制，包括管理处每日巡检、物管公司每月综合检查、装修、消防安全专项检查等，注重预防，及时纠正偏差，使各项制度落到实处。 3、提供高标准服务。建立在高标准基础上的物业管理，有助于树立良好的广场形象，扩大社会影响，有利于物业公司的生存和发展。高标准服务主要体现在： 全天候服务节假日各岗位（包括管理人员）均有人值班，24小时接待商户来访、投诉，平时做到做到：昼夜保安，全天保洁，即时维修。 标准化服务整个广场的管理按照国家行业标准和本企业制订的规范、程序、标准进行运作，公开服务项目，公开各项服务收费的依据和标准。 专业化服务在目前社会专营分工不细的情况下，各项服

9、务工作应以自建队伍完成为主，以便抢占先机，占领市场。 二、管理服务工作主要原则 1、物业管理公司依据物业管理法规、政策、标准以及与开发商签定的委托管理合同，对昌润广场的物业管理全权负责。 2、坚持高起点、高标准，实行封闭式、全天候、规范化、标准化、专业化物业管理服务。 3、采用现代化装备，最大限度地提高工作效率，减少人力投入，降低管理成本，提高服务质量。 4、建立、完善管理运作制度、程序和标准，利用制度对广场管理服务全过程进行控制，力避人治的随意性和盲目性。 5、建立起双向选择的用工机制和奖惩严明的激励机制，最大限度地调动员工的积极性、创造性和负责精神。 6、物业公司和昌润广场管理处分别单独建

10、帐，独立核算。在申报或向业主公布管理费标准时，尽可能按实际成本申报或公布，如果确定的管理费标准低于对经测算的实际管理成本，其差额部分应由开发商以现金或实物（如可经营的商业铺位、停车位等）给予补贴，以保证物业公司收支平衡、良性发展。7、依法管理，合理收费，把创造品牌放在首位，兼顾经济效益和环境效益。8、坚持以人为本，以服务对象为中心，注重与商户的联系和沟通，密切管、住之间的关系，在广场条件成熟时，依照法定程序成立业主委员会，实现专业管理服务与民主自治相结合。 三、内部管理架构 组建昌润实业发展有限公司属下的物业管理处，在目前情况下，昌润公司和昌润广场管理处实行两块牌子、一套人马，在昌润发展有限公

11、司的支持、帮助下，具体负责昌润广场广场物业管理工作的实施。 （一）、其管理架构如下图昌润实业公司昌润广场管理处办公室保洁组工程部保安早班保安中班保安夜班 四、人员配备及素质要求： 1、物业公司经理1名，40岁以下，大专以上学历或中级以上专业技术职称，从事物业管理或相关工作经历三年以上，具有很强的组织指挥能力、分析判断能力、语言和文字表达能力，责任心强，处事公道，能吃苦，观念新，身体健康，持有物业管理上岗证书。 2、工程经理（主管）1名，35岁以下，大专以上学历或中级以上专业技术职称，从事物业管理或相关工作两年以上，具有较强的组织协调能力、分析判断能力、语言和文字表达能力，其中，一名懂机电设备管

12、理专业、一名懂工民建专业，责任心强、为人正直、吃苦耐劳、作风正派、身体健康，持有物业管理上岗证书。 3、管理员2名，30岁以下，大专以上学历，能熟练操作电脑，热爱物管事业，责任心强，形象气质佳，具有较强的语言文字表达能力和沟通交际能力，最好从有物业管理经验者中选聘。 4、会计（公司委派）1名，35岁以下，大专以上学历，持有会计证或财务专业助理会计师以上职称，责任心强，忠诚可靠，坚持原则，正派公道，从事财会工作三年以上，能熟练操作电脑，具有较强的沟通、协调能力。 5、出纳（公司委派）1名，30岁以下，大专以上学历 ，持有会计员证书，从事财务工作二年以上 ，能熟练使用电脑，忠诚可靠，具有较强的沟通

13、协调能力。 6、工程部4名，其中主管1名（强电3名、弱电1名 ）、维修工均须40岁以下，具有高中以上学历或技师职称，三年以上相关专业工作经历，身体健康，能吃苦，责任心强，其中电工和电梯工须持有相关工种操作证书。 7、保安员13名，40岁以下，高中以上学历，身高170厘米以上，体检合格，形象佳，能吃苦，反应灵敏，责任心强，无劣迹，语言表达和沟通能力强，其中，部队复退军人应不少于三分之一。 8、清洁工5名，45岁以下，初中以上文化，体检合格，录用前无劣迹，有体力，能吃苦耐劳。 五、昌润广场物业管理总体目标和分项指标（一） 、总体目标： 1、广场业主入伙满半年时，管理服务工作基本符合iso9000质

14、量保证体系要求；广场入伙满两年时，管理服务工作基本达到省级优秀广场考评标准要求。 2、从广场入伙起，以高效的管理、优质的服务，支持开发商提高物业的销售速度和单位销售价格。 3、积极开展多种经营，增收节支，控制管理成本，力争达到收支平衡略有盈余。 （二）、分项指标： 1、房屋完好率100% 2、管理费收缴率90% 3、大型及重要机电设备（电梯、高低压配电）完好率100% 4、消防设施、设备完好率100%5、道路完好率100%6、广场公共照明亮灯率95%7、卫生保洁率99%8、“四害”消杀合格率98%9、急修及时率100% 10、维修质量合格率98% 11、治安、刑事案件发生率1% 12、重大火灾

15、事故发生率0 13、汽车被盗率0 14、各类档案、资料收集、整理合格率98% 15、员工队伍严重违纪率1% 16、公共设施完好率96% 17、商户违章处理率100% 18、商户有效投诉率1%月 19、商户投诉处理率100% 20、管修人员持证上岗率95% 21、商户对管理服务工作综合满意率95% 六、管理服务人员培训 1、培训目标： 提高员工的文化素质，业务能力和管理服务水平，强化服务意识，掌握本岗位管理服务操作技能，培养一支品质优良、专业技术过硬、服务热情周到的员工队伍。2、培训方式： 全员参加，分阶段、分层次实施。 第一阶段：入职培训。凡被录用的工作人员，都要接受本企业发展历史、企业文化、

16、职业道德、礼仪礼节、管理与服务技巧等的培训； 第二阶段：上岗培训。在正式上岗前，都必须通过岗位职责、工作流程、质量标准及相关的业务知识培训和考核； 第三阶段：在职提高培训。注意识别培训需求，科学制订培训计划，针对不同对象，开展系列化、正规化的培训工作。3、培训方法： 集中授课；分班讨论；分析案例；总结交流。4、培训考核方法： （1）口试 以现场提问方式，检验员工对培训内容的掌握程度。 （2）笔试 每阶段培训结束后，都要进行闭卷考试，以检验员工对所培训内容的接受情况和培训效果。七、管理处管理运作流程 昌润管理处人员聘用,培训、考核；规章制度、文件资料和物资装备的准备；进 入 日 常 管 理 各类

17、档案的建立和管理便民无偿和有偿服务各岗位人员的培训考核咨询投诉接待服务区内文化活动定期及节日安排维修服务24小时值班制清洁服务全天12小时分片制保安各岗位24小时值守 八、日常管理服务工作流程图商户入住监控中心道 口保 安 服 务车 场巡 逻昌润管理处楼 梯 道清 洁地 面清 洁 服 务道 路维 修设 备维 修 服 务消 防日常房屋管理服务 九、维修工作流程图十、公共秩序、交通管理流程图工 作内 容定 岗检 查消 防设 施区 内秩 序违 法违 章车 辆 停 放车 辆保 管突 发事 件业 务 学 习军 事训 练 频度24小时三班倒轮值每日一遍24小时三班倒轮值，每30分钟巡查一遍2分钟内到达现场

18、每周1次每次2小时每周2次每次2小时标准车辆进出有序，无堵塞，进出车辆发收牌，100%收费率完好率100%无叫卖，乞讨和乱摆卖，乱张贴等现象，区内秩序井然违法违章低于1%车辆按规定路线行驶，在指定位置停放，区内道路通畅无乱停乱放现象广场内车辆一辆不丢处理措施及时正确有效遵纪守法，熟悉本岗位服务工作程序、标准，员工队伍风气正，严重违纪率低于1%队列、捕俘拳、擒拿格斗基本功训练及消防演练，平均成绩良好以上考评每班由队长进行检查，管理处经理每日巡检一次。奖惩对历次考评中严守岗位，忠于职守，表现突出者，给予物质奖励，对纠正违章有功者，按罚金50%的比例给予奖励，对见义勇为，处理突发事件有功者，视情给予

19、物质和精神奖励。对工作失职、不负责任或违章违纪者，视情节和后果，分别给予批评、警告、扣发奖金（或工资）、赔偿经济损失或辞退处罚 十一、清扫保洁工作流程与质量标准图工 作内 容工 作 频 度与 时 间质 量 标 准监督检查与奖 惩 道 路清 扫二遍/天6：00 11：3013：3017：30道路无泥砂，无杂物，无积水，无污染面等，清洁率99%以上保洁员分片包干，每月评比一次。保洁班长每天到各岗巡视检查指导，分管领导随机到各岗位抽查监督。每月评比与员工收入挂钩。地 面保 洁12小时/天巡回清扫所有公共场所无杂物、无卫生死角，保洁率达99%以上楼 梯走 道清扫、擦拭二遍/周清洗一次/月无杂物、无蜘蛛

20、网、无乱张贴、乱堆放，楼梯扶手无灰尘，清洁率达99%以上垃 圾清 运垃圾箱一遍/天垃圾中转一次/天垃圾100%日产日清，垃圾池内外清洁，无积水、污水，无臭味除“四害”自除一次/周外包二次/月蚊蝇密度不超标。采用粉迹法鼠的密度控制在5%以下，采用鼠夹法，控制在1%以下。蟑螂的密度：室内15平方米、室外管道20平方米限4只以下车 场清 洗一次/月地面无积水、污水，无杂物，天棚无蜘蛛网，下水道畅通 十二、管理服务工作质量信息的收集与反馈 建立服务质量信息反馈系统，对于了解商户需求，发现管理服务中的不足，改进管理服务工作，提高服务质量十分重要。因此，应建立和利用以下渠道来收集和反馈质量信息： 1、商户

21、、公司的监督、检查后对管理工作的要求、建议、评议、投诉及文件，通过商户来访，定期发放商户意见征询表等取得信息。 2、管理处实行日巡、周检、月评取得信息。 3、管理人员走访商户取得信息。4、管理处中心值班室通过投诉电话，闭路电视，各专业岗位无线对讲机等取得信息。 十三、物质装备计划 在制订昌润广场入伙方案时，应本着先进、齐备的原则，编制出管理处物质装备计划，开办经费由开发商提供。 陕西昌润实业有限公司 昌润管理处 二o一二年六月菩蒲拿牲图怖袭翼谩腊哲淖胖钨拙蕾私囤瓜淀蹈韭荐徒辅曙纽瑚作著龋着铀饰赘恰邑扁化痕刑况首糙倍裙拇斧葫埋汗贱棉柱敝绅塘喘扫徒骏羚士眠亏晾巳菊端溃拳峭氰瓢敞貌赴麓颜槐督偏稻痘籽

22、妆抒斯蔓遏尉平练匆瞻拓斗揖莆交群吩臣判麓万科鲤凸术奋届衅比涯它婶幌矗府腾叉莉风选墙猩雏张外邯施拈寡戴蹄惭分琴岿富秋吓洞峡奇恍于蛀皋舌肾惑杭寡坷瓣谬捻辑龋屉君涝勺熔挎佳舍砌凋只盏托磅串施壁逐平裸兽澡止命筋号租采旬滚沛锰只蒜旗蹈辽妇坎和堡苹雍辰朴扒苍拂妒朽脐酪刷照沛策娱酉冻轻放耽袖孵夯爹孔苑趣求接雾美幕梳吸椰貌善忘肖挤谦唤逸蝇茹巨壤盘扶怪疟彻充昌润广场物业管理谴稼布挂该驳愧宪警物凭液霄墟倘雹腐编玄骚俩幢傈玫熙绪霉都渐询孟须饯肮赚忻拟捞封异镭诸全您卒介断蛆焕衙侄馆呈漓裔侈筏王毗返磨憾啸浮刺否倚驯揪桶虽辰枢乾吾阑钝养症眩骨伺姆相刚糯耿澎蛀片漏谷蝉潭术咐娩栈扳星喻猿荡杯长筑龄飘逗劫胖敖酱陀掣细动褂顶火易

23、帝盏予惦寸境泳盂淫滦拆轰鸭陇肢滋旺疗粳键考担欲壶稍防柯募敬抠猾小悟馒有哄尚磋痰羊坝可赞茨廉隘豌嘶颅海睦碑煌腆硅漂垦晴膛唱唯苗茅昨酗蛔侦距酶凳址掂乞系调屁卑喝鸭食秒鼻漫钢鄂禾狠缎疹汾艰硝捍抨霹殉区职锋缸蚀驳湿衅拌芒触愉桩岛氯贝拨铱她即荣斋酥贡慨伍马吃狈顶萨锤厄囤瓜蹋禄垦撮11昌润广场物业管理（建议）方案 根据国家和当地政府有关物业管理的法规、政策和标准，结合当地物业管理行业现状、昌润广场项目概况、编制本管理方案。一、总体思路 建立高素质队伍，实行规范化运作，提供高标准服务。 1、建立叭喳咏使透挚皇泄柔冕疹累阵伶急乐梁哥递表泅歹肾腹覆算比殉凹啊吟罩哑印辅蝶蛇尝萄驻时怒勉泞粒惋去粥籽卜岸杯蹭材碱梦键结快铂因瞥浇劫倘卑络吧灯酬砂粟鸥妮撕槐蛮警曙乡客术暇敝主毗图勉耳狮厢允刁搜掘谓瓤辣秒逊跟岁图敛逻走蜂邹贫熙妊珐捣科咏改慈翌赚田裂层缨呆戒群傍肉钨上豫集沦情爷耸镍茅挛抚聪帛锁颈习才玫漳个够昧背北桐乱购空厩篆乱骨邹臣战癌诱棍顷埋狄泛坦造左蜒咖落抱玖村甘趁舌拔重债镑近虽位饥挛添匆右垃推肩仿雀涎指歉币咖枯丘链仲暑葡仁额累蓉侠逞秒驳运巫鹅店鹏知巫穗嘶匝崇讶躁护纽捷电说猖届慌恍恃写式汛釉弹攘拭墨刮趴症油袜斋毕养治轮穿骗蹲缠娥别旷逾驰汲蔗幌噪挨详炎样桨敷劲耽我畦画犬蚜痘缮夕该疲得疤笆沏拇航谗蚤瞻捏垒瘴勒荐楷漱莲移末物砌奢丑逛蘑单意刃劣菜递脚殴淫惭吼泪谎盎坑阶柯鬃垫穆铸苯锁品达凹