商业策划招商全程架构体系解析.7.4

1、商业地产全程策划招商商业地产全程策划招商架构体系分享架构体系分享2011年5月世联地产华东区商业部商业策划招商全程流程体系商业策划招商全程流程体系项目定位，业态组合，测算分析建筑设计物业参数建议、落定主次商户租赁合同签约工程整体施工流程营销策划推广、实施一次公共装修施工、验收 主散铺签约，二次装修开业前期筹备阶段商业运营筹备阶段项目综合立地概述城市宏观微观发展分析主次商圈，标杆商业剖析开发商对项目想法沟通招商中心落位、布置商场开业商场开业page page 1标示说明标示说明: :开发商开发商代理商代理商开发商为主开发商为主代理商为辅代理商为辅咨询顾问招商经理策划经理工程顾问工作各阶段责任人说

2、明一工作各阶段责任人说明一page page 3咨询顾问招商经理策划经理项目总监咨询顾问招商经理策划经理资料平台项目初沟通项目概述城市发展分析定位业态测算 物业参数建议主次商圈分析开发商世联商户开发商统筹主执行辅执行招商专员策划专员/商 户总经理项目负责人区域总经理项目总监/总经理项目负责人工程对接人项目总监招商专员策划专员开拓负责工程经理项目负责人工作各阶段责任人说明二工作各阶段责任人说明二page page 3项目总监招商经理策划经理招商经理招商专员主商户租赁工程执行营销策划实施一次公装 散商户租赁招商中心开发商世联商户开发商统筹主执行辅执行/招商专员总部流转开拓负责工程经理项目负责人工程

3、对接人开拓负责工程经理项目负责人/招商经理策划经理招商专员策划专员项目负责人工程对接人/招商经理策划经理工程顾问/开拓负责工程经理/招商经理/商 户/工作各阶段责任人说明三工作各阶段责任人说明三page page 4/招商经理项目总监招商经理策划经理运营顾问二次装修运营筹备开业筹备商场开业商场开业开发商世联商户开发商统筹主执行辅执行招商专员开拓负责工程经理设计施工项目负责人运营经理工程对接人商户运营工程经理其他演出商项目负责人运营经理工程对接人招商专员策划专员运营人员其他人员招商经理策划经理工程顾问运营顾问工程对接人招商专员策划专员商户运营项目总监商 户page 11page 11招商筹备阶段

4、工作内容说明招商筹备阶段工作内容说明 区域状态调研 （商圈现状、竞争者现状、市民消费偏好、区域 经济状况、消费者品牌认知度等） 目标消费群调研 （消费群体细分、项目及机会调研、购买力调研） 品牌供应商调研 （品牌类别细分、资料库、租金承受力） 项目周边商业租金现状（同级商圈周边商业租金水平）租金涨幅标准确立 （培育期与发展期的租金平衡）商户租金承受力分析 （按业态属性分层次比较）租金优惠标准 （装修免租期、装修补贴、经营免租期）交通补贴、住宿补贴、餐饮补贴、客户接待费用、办公用品添置费用、市调费用等市调内容租金价格体系项目启动预算page page 5前期策划段中期工程段（含一装）后期招商段（

5、含二装）内部配合 主要外 部配合阶段工作时段研策、招商为主；工程为辅研策、工程为主；招商为辅招商、工程为主；研策为辅开发商、设计院、政府部门；开发商、设备供应商、政府部门开发商、品牌商户、企划、运营商3-5个月（视项目而定）1-1年半（视项目而定） 研策部研策部 招商部招商部 工程部工程部商业全程合作单位商业全程合作单位, ,阶段工作内容分解阶段工作内容分解世联对外部门世联对外部门1年-1年半（视项目而定）全程合作单位全程合作单位 明确开发商资金状况和开发目标。 关注不可调及限制因素：层高、容积等 page page 31 项目综合概述项目综合概述项目概述地理区位交通状况开发商背景物业持有或销

6、售开发节奏、周期地块形状、体量区位特性区位可见度区位辐射范围区位影响力路网建设分析交通现状分析交通工具偏好项目定位方向项目定位方向项目功能定位项目功能定位客群档次界定客群档次界定产品类型分解产品类型分解收收 概况概况商场开业商场开业说说明明 定性定量调查，喜好餐饮类型，客单价，品牌认可度，购物环境等page page 4宏观数据宏观数据微观数据微观数据 城市gdp 产业类型结构，趋势 人口及城镇比例 生活习惯及特性 可支配收入，年支出额 恩格尔系数调查 汽车现有量及走势 区域规划方向 区域政治导向、经济趋势 基建建设情况 主产业结构、分布、属性 区域人口量，教育、阶层 住宅物业数据分析 办公物

7、业数据分析 消费者调查消费者调查 消费者基础数据调查分析 零售业态分析 餐饮业态分析 休闲娱乐业态分析 对商业现状的建议 商户调查商户调查 商户基础数据调查、分析 店铺发展方向和开拓计划 选址和物业要求说明 对本项目想法和建议 对目前的商业现状建议 收收 分析分析商场开业商场开业2 城市宏观微观及发展分析城市宏观微观及发展分析说说明明零售零售餐饮餐饮休闲休闲娱乐娱乐综超综超教育教育培训培训配套配套业态业态划分划分商圈分析标杆商业分析swot分析 主次商圈介绍 商圈辐射范围 业态业种分布 认可、缺失品牌 租金价格售价 优势与劣势 机会与危机 运营商背景 定位、档次 入驻代表品牌 租金价格体系 硬

8、软装修特点 营销推广策略 page page 5收收 商圈商圈商场开业商场开业3 主次商圈，标杆商业剖析主次商圈，标杆商业剖析商商圈圈城市商圈城市商圈区域商圈区域商圈社区商圈社区商圈邻里商圈邻里商圈 项目定位属性 功能产品组合 整体业态档次 目标客群定位 整体定位业态组合 业态比例选择 业种分配策略 横竖向分配方式 page page 6 项目定位属性：综合、旅游、社区、商务、专业卖场等 功能组合：住宅、酒店式公寓、星级酒店、会所、纯商业、配套（公园、温泉、高尔夫等） 档次划分：高端、中端、低段 年收入 3万，6万，10万，10万上 客群定位：商务客、居民、旅游客 客群年龄：20-35，35-

9、55，复合 业态比例的分配按项目的特性及定位有不同分布方式 业种分配策略： 业态互搭、混业经营，同档或分档，多层布局 垂直平面分析： 自动扶梯、垂直梯位置分布、隐形强迫动线，顺从动线定位定位收收 商场开业商场开业4 项目定位、业态组合项目定位、业态组合动线建议 外围车流动线 内围人、物流动线 垂直、平面动线 铺位动线 概念设计思路 空间布局理念 硬软装特性表现 外立面显性 建筑设计page page 7建筑设计（硬软装、外立面、小品等）遵循整体项目定位，贴合商户租赁要求，凸显项目形象主题。空间布局主张主题特色，从购物心理学延伸，提高坪效。 动线流畅，店铺无死角，无视觉盲点，隐形引导消费，导示明

10、显有效。物业参数 主次店铺物业参数 商场公装物业参数 停车数量 收银系统 主力店特殊物业参数先期确立，按照业态划分确定物业参数，包括水电煤排烟，空调新风隔油等。 商业停车量按总体量100：1原则推进物业物业建议建议收收 商场开业商场开业5 建筑设计物业参数建议建筑设计物业参数建议招商手册楼层业态布局图意向书、租赁合同招商租金体系招商策略招商流程cad三图（平立剖，扩初），店铺分割图六大六大要素要素招招商商道道具具要要素素主次商户签约主次商户签约page page 8主力商户接洽物业条件沟通确立商务物业条款签意向付定金签订营运物业协议签租赁合同付租金装修图纸审核商户二次装修装修审核验收调试商商场

11、场开开业业签约签约流程流程收收 商场开业商场开业6 主次商户洽谈签约流程主次商户洽谈签约流程page page 9玻璃安装外墙装饰塔吊拆除收缩缝填充土地控规批施工许可证消防验收设备设施安装施工招标主题建筑施工所有设施设备验收调试一次公装，设施安装验收二次商户装修审核验收景观小品铺设验收基础道路管道铺设验收流程流程 商场开业商场开业7 工程施工整体流程工程施工整体流程 右图为由开发全程主导执行的工作流程说说明明商场商场开业开业 媒介选择、时段、发布内容、费用、 外联协助、道具商的选择page page 10收收营销营销推广推广 商场开业商场开业说说明明8 营销推广实施内容营销推广实施内容l外联合

12、作方接洽l道具制作安装营销推广6大要素l项目总案名 l商业案名l基础色llogo标l营销推广 计划执行l项目广告语 招商道具：招商手册、招商单页、kt板，沙盘、招商礼品、招商文具等 营销道具：道旗、横幅、拱门、彩球、小品装饰、吊旗等 政府对接 内部营销布置page page 11招商中心设立布置 外围营销布置 收收营销营销推广推广 商场开业商场开业9 招商中心落位招商中心落位 道具设计制作 确立招标单位 设计方案确立 功能布局确立 道具设计制作 项目导示系统说说明明page page 12招投标，项目设计公司确立并签订设计合同招投标项目施工总包确立施工合同，及监理确定设备供应商政府申请报批拿证

13、进场装修，及安全管理设备进场安装调试整体装修、设备、物业验收进入二次装修阶段一次公共装一次公共装修整体流程修整体流程收收一次一次公装公装 商场开业商场开业10 一次公共装修施工验收一次公共装修施工验收page page 13确立匹配度商户商户实地考察沟通有意向商务谈判签租赁合同,定转租签意向书交定金进场装修设备安装开业开业开业营销推广协助协助商户人员培训物业需求双方沟通协助商户走流程提交设计施工图装修验收，确认无意向保持联系装修图纸审核确认安全管理人员告知保持联系二次二次公装公装商场开业商场开业11 主、散铺租赁签约装修流程主、散铺租赁签约装修流程商户二次装修商户二次装修 招商策略,管理制度,招商手册,意向协议,合同说说明明 开业筹备工作开业筹备工作page page 14开业活动策划终稿60天 筹备所需时间筹备所需时间公关活动外联确认商户活动协作配合场地道具设计制作布置 设备调试节目确认外联确定等商场开业商场开业50天35天30天5天收收 开业开业筹备筹备商场开业商场开业12 开业筹备工作内容开业筹备工作内容运营筹备运营筹备几大要素