黑马地产置业顾问培训

1、黑马地产置业顾问培训黑马地产置业顾问培训 销售人员工作准则销售人员工作准则 v控制过程比控制结果更重要 v该说的要说到，说到的要做到，做到的要见到 v预防性的事前管理重于问题性的事后管理 v营销管理的最高境界是标准化 房地产专业知识房地产专业知识 v建筑与房地产业 v房地产市场 v房地产 v国土局 v商品房 v发展商 v代理商 v土地类型 v土地权使用年限v土地使用费v房地产产权v如何办理产权v房地产产权登记v国土局产权登记处v房地产证v公证处v房地产公证v商品房预售许可证v五证二书一照v房地产买卖合同v房屋所有权v房屋使用权v银行接揭v契税v印花税v七通一平v公共维修基金住宅的结构形式住宅的

2、结构形式 v砖混结构v砖木结构住宅v钢筋混凝土结构住宅商品房的销售面获如何计算商品房的销售面获如何计算 v建筑面积v套内使用面积v公用建筑面积惠州区域市场培训惠州区域市场培训 v2003- -2004年 惠州别墅起步期v2005- -2006年 惠州别墅发展期v2007- -2008年 惠州别墅成熟期v早期惠州别墅市场的特点v惠城区别墅市场配套情况分析陈江片区分析陈江片区分析市场特点市场特点v陈江宏观经济状况v商业规划v筹备中的房地产项目 v客户特点和构成 v陈江产品供应情况分析 项目分析项目分析v欣欣家园 v金宝创业家园乐园v口岸外商公寓v金茂精英现代城v格林童话世界v御景华城v总结总结格林

3、童话项目知识培训格林童话项目知识培训v为什么叫“格林童话世界”v“硅谷”的概念是什么v南惠州具体指哪些地区v南惠州人口数量v发展商名称，公司所在地址v发展商的背景及公司主营范围v开发商公司规模及实力v童话世界的承建商名称？ 以往承建过哪些楼盘v童话世界监理单位名称及监理项目v设计单位名称及曾设计过哪些项目v物业管理公司名称？物管费、服务项目v环境设计由哪家公司设计？有何设计项目v项目所在地的现状简介v楼盘所在地理位置v楼盘的交通情况v连接其它地区交通情况v项目未来的交通如何v格林童话世界用地性质？批地时间？年限v项目的总占地面积、建筑面积、容积率、绿化率是多少？v一期的总占地面积、建筑面积、容

4、积率、绿化率v小区的组团命名是什么？v童话世界的动工时间？开盘时间？竣工时间？入伙时间v售楼处电话、地址v公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线v项目周边的配套v为什么说童话世界是南惠州第一大盘？40万平米townhouse社区是什么意思v为什么叫第三代别墅？他与合生、奥园、润园的别墅相比有什么优点v豪宅区里的高尚住宅-退台式情景洋房v商业广场为什么叫潼侨市民广场？小区生活配套如何v项目一期的建筑与园林景观的设计风格是什么v格林童话世界一期的设计特点v项目的园林景观设计理念v项目的主要的景观点v音乐喷泉主题水景介绍v中心商业广场介绍v迷你高尔夫球场介绍v主入口及沿街商业景观带介绍v次入

5、口景观带介绍v中心景观轴介绍v小区中心组团空间介绍v入户花园介绍v小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）v小区有否有智能化监控系统?v一期的主要户型v各户型的主要卖点v户型设计的特点v别墅户型简介v洋房户型简介v别墅、洋房栋号v样板房设计定位及风格v会所面积、楼层、项目v入伙后可有家居服务v小区消防系统v住宅区是否受商业街的影响v小区商业配套服务v住户专车问题v水电收费标准？煤气、有线电视收费标准v商铺使用年限v一期住宅能否带装修v小区幼儿园v是否有游泳池v入住格林童话世界后孩子就读的学校v购买格林童话世界户口问题v办理房产证的时限v关于一期同二期间天桥的问题v本项目的楼体结构及基

6、础v楼板的厚度？v楼体高度及层高v是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度v给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料v是有否天然气管道v楼宇的外墙为何材料？什么颜色v楼宇抗震等级v室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）v空调水的排放是做如何处理的v入户门与房间门的尺寸v每户供电最大负荷为多少v楼梯间照明系统v业主可否更改隔墙v可否安装防盗网v童话世界洋房交楼标准v童话世界别墅交楼标准（毛坯房） v童话世界商铺交楼标准vvip认购优惠的有限期v解筹是何种方式v购房的方式？是不是马上就可以掏钱定房v通过内部员工购房有何优惠？找你们张总可以打很多折扣吗v开发商第一次开发楼盘，会不会有

7、规划中的那么好v园林能像承诺的这么好吗v格林童话世界周边现在这么冷清，会有这么多配套吗？会不会你现在说有，到时又没有了v按揭费用、购房费用为什么全是业主上交v你们楼盘不给我额外折扣我就不买房v从模型上看，感觉楼间很窄 v我去过工地看过，感觉楼间距很窄v你们这里什么也看不到，我怎么放心买v现在vip卡靠后了，我买了vip卡也选不到好房子v对优惠无动于衷的客户v你北面的这两栋高层会挡住通风采光的v这条河哪里有这么漂亮，完全是一条臭水沟v你们的位置太偏了，周围的环境太差v别墅全在四周的几幢高楼的视线下，完全没有隐私v如何保证赠送面积是属于我的v你们那片地的地势很低，很容易被淹v旁边的加油站太不安全v

8、旁边的气站太危险了管理制度培训管理制度培训v总则总则v服从公司分配服从公司分配v现场管理规范现场管理规范v评分标准评分标准v赏罚制度赏罚制度v接待客户及业绩归属接待客户及业绩归属v销售报表的编制及管理制度销售报表的编制及管理制度销售流程培训销售流程培训 v流程一：接听电话v流程二：迎接客户v流程三：介绍产品v流程四：购买洽谈v流程五：带看现场v流程六：暂未成交v流程七：填写客户资料表v流程八：客户追踪v流程九：成交收定v流程十：定金补足v流程十一：换户v流程十二：签定合约v流程十三：退户房地产法律房地产法律（税种）（税种）v契税：契税：v契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受

9、人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。v面积小于（含）144平米以上缴纳房价款的3，不超过144但每平米房价3600以上的（含3600），缴纳房价款的3%，面积小于144单价低于3600的缴纳房价款的1.5%v营业税营业税 2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。 2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，可持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。 2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

10、购买时间的确定：个人购买住房（包括房改房、经济适用房）以取得的房屋契税完税证明注明的时间作为其购买房屋的时间，不能提供契税完税证明的，也可以以房产证上注明的时间作为购买时间。v税率：营业税5%、城市维护建设税7%（税基为营业税额）、教育费附加3%（税基为营业税额）、印花税0.5、堤围防护费1。 v 个人所得税个人所得税 v根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。按照“财产转让所得”项目按的税率缴纳个人所得税。惠城区地税局按转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（惠地税发号）规定执行：对个人转让住房，按个人住房转让收入的核定应纳个人所得税额；对个人转让除住房以外的其他不动产，按个人转让不动产收入的3.3核定应纳个人所得税额。 v土地增值税土地增值税v 根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。惠城区地税局按“关于印发惠州市土地增值税预征及核定征收管理办法的通知”（惠地税发136号）规定执行：按转让房地产收入的核定征