第八章房地产投资项目的不确定性分析之敏感性分析

1、敏感性分析敏感性分析是通过测定一个或多个不确定因素是通过测定一个或多个不确定因素的变化所导致的经济评价指标的变化幅度的变化所导致的经济评价指标的变化幅度, 了了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度度, 从而对外部条件发生不利变化时项目的承从而对外部条件发生不利变化时项目的承受能力做出判断。受能力做出判断。敏感性分析敏感性分析房地产开发项目的不确定因素l(1) 成本中的不确定因素。成本中的不确定因素。l(2) 销售收入中的不确定因素。销售收入中的不确定因素。l(3) 拆迁户居民安置方案中的不确定因素。拆迁户居民安置方案中的不确定因素。l(4) 其它变动因

2、素其它变动因素l一、通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。二、通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。三、通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。敏感性分析的方法敏感性分析的方法 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为：l单因素敏感性分析l多因素

3、敏感性分析 敏感性分析的步骤敏感性分析的步骤选定不确定性因素及其变化范围选定不确定性因素及其变化范围确定分析的项目经济效益指标确定分析的项目经济效益指标计算不确定因素变动的影响程度计算不确定因素变动的影响程度绘制敏感性分析图绘制敏感性分析图l项目对某种变量的敏感程度，可以有两种表示方法。l一、列表法l二、图解法单因素敏感性分析单因素敏感性分析 1确定分析指标 分析指标的选定，是项目投资敏感性分析首要解决的问题。确定分析指标，应符合以下原则： (1)与经济评价指标相一致的原则 (2)与经济分析阶段相一致的原则 (3)突出重点的原则l房地产投净现值、内部收益率、投资利润率、投资回收净现值、内部收益

4、率、投资利润率、投资回收期等为常见经济效益指标。期等为常见经济效益指标。单因素敏感性分析单因素敏感性分析 2确定因素及因素变化范围 l 选定不确定性因素，有如下两条原则： 预计在其可能变动的范围内，其变动将较为强烈地影响经济效益指标； 对其在确定性经济评价中采用的数据的准确性把握不大。l 投资项目的经济效益涉及到的影响因素复杂，在不同的阶段，应选取不同的内容。 (1)获取土地使用权的阶段 a)土地的自然特性b)土地的使用特性 c)土地的规划特性 (2)开发建设阶段 (3)经营阶段 不确定性因素主要有：投资额、项目寿命周期、产品产销量、不确定性因素主要有：投资额、项目寿命周期、产品产销量、产品价

5、格、主要原材料价格等产品价格、主要原材料价格等选定不确定因素后，其它因素不变，依情况设定该因素可能选定不确定因素后，其它因素不变，依情况设定该因素可能变化范围，如变化范围，如5，10，15总体而言总体而言单因素敏感性分析单因素敏感性分析3. 计算因素波动所引起的分析指标的变化 应将某一因素的变化设定若干级的变动数量和变化幅度；然后分别计算在其他因素不变的条件下，相应的经济指标的变化；对每一因素均重复这些计算，并将计算结果列成表或图形，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据资料。 单因素敏感性分析单因素敏感性分析多因素敏感性分析多因素敏感性分析 l单因素的敏感性分析在计算某特定因素变动

6、对经济指标的影响时，假定其他因素不变。实际上这种假定很难成立，可能会有两个或两个以上的因素同时变动，此时单因素敏感性分析就很难反映项目承担风险的状况，因此在必要时要进行多因素敏感性分析。l进行多因素敏感性分析的假定条件是：多个变动的因素互相独立。双因素敏感性分析双因素敏感性分析 l一次改变一个因素的单因素敏感分析可以得到一条曲线敏感性曲线各因素同时变化时则可以得到敏感面。 双因素敏感性分析双因素敏感性分析l例：假定某项目的初始投资为170000元，年租金收人为35000元年经营费用为3000元，项日寿命为10年，资产残值为2000元，基准收益率为13，现就初始投资各年租金收入对该项目的净现值进

7、行双因素敏感性分析。 设x表示初始投资变化的百分数，y表示同时改变的年租金收入的百分数，则： 双因素敏感性分析双因素敏感性分析三因素敏感性分析三因素敏感性分析 l如果把同时发生变化的因素扩大到三个，则需列出三维的敏感性分析的数字表达式。我们可以采用降维的方法来简单地表示。 三因素敏感性分析三因素敏感性分析按照对双因素变化时的分析，得按照对双因素变化时的分析，得 ：三因素敏感性分析三因素敏感性分析敏感性分析的优越性及局限性敏感性分析的优越性及局限性 l优越性优越性 1、 2、l局限性局限性 1敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，而不能对其大小测定。 2对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（如增加10%，降